房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理和控制

楊妮

[摘要]近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也隨之快速發(fā)展。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，需要加強(qiáng)對企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理。本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的問題，然后立足于問題現(xiàn)狀，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的有效策略，以期取得拋磚引玉的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)了重要的力量，在市場經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，可以節(jié)約房產(chǎn)企業(yè)的資金投入，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中加強(qiáng)內(nèi)部控制最有效的手段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)密集度越來越高，傳統(tǒng)的成本管理模式存在的問題日益凸顯。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問題

由于近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模的不斷增加，房產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部的成本管理控制越來越重視，原有的成本控制理念已不再滿足市場環(huán)境發(fā)展的要求。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目傳統(tǒng)的成本管理模式進(jìn)行探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方面存在著管理制度和管理體系不健全的現(xiàn)象。成本管理范圍不夠全面，缺乏對相關(guān)項(xiàng)目的全過程管理。部分企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和足夠的資金投入，且專業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)健全，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制缺乏重視程度。對相關(guān)內(nèi)部控制體系和管理制度的建設(shè)不全面，且缺少現(xiàn)代化的管理經(jīng)驗(yàn)，致使企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本居高不下。對成本的控制主要集中在房地產(chǎn)施工階段，缺少對項(xiàng)目施工前和施工后的成本管理體系。

其次，在成本管理方面缺乏細(xì)節(jié)處的控制，對成本控制存在一刀切的現(xiàn)象。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目的成本管理作為單項(xiàng)的會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行統(tǒng)一核算，缺乏對各項(xiàng)成本支出的精益管理，對企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用缺乏精細(xì)化的控制，如項(xiàng)目開發(fā)前的規(guī)劃成本，相關(guān)配套設(shè)施的使用成本以及土地管理成本等。在項(xiàng)目的具體施工前，由于缺乏精細(xì)化的控制體系，使得項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的擬建選址以及項(xiàng)目的市場定位存在問題，在施工前對相關(guān)預(yù)案的反復(fù)更改，也在一定程度上增加了企業(yè)的管理費(fèi)用投入。

最后，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對成本的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，在我國目前的房地產(chǎn)成本管理體系中，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇在項(xiàng)目的決算環(huán)節(jié)進(jìn)行對成本投入的具體分析，對項(xiàng)目建設(shè)的全過程缺乏有效的成本管理手段，進(jìn)而使得成本管理的效果不夠明顯。雖然企業(yè)最后對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行了必要的成本費(fèi)用投入總結(jié)，但是由于缺乏動(dòng)態(tài)的管理手段，致使成本的真實(shí)性大打折扣，項(xiàng)目的賬目費(fèi)用很難反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真實(shí)的成本投入。

此外，由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的是以工時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目成本的計(jì)算體系，在此過程中由于動(dòng)態(tài)管理模式的缺少，使得一些非相關(guān)的制造費(fèi)用也進(jìn)入了成本的核算體系中，影響了成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

二、控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的策略

（一）強(qiáng)化成本管理觀念，健全管理制度體系

為強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的全過程管理，相關(guān)的管理人員應(yīng)增加自身成本管理觀念，并健全成本管理制度體系，對企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管理。企業(yè)應(yīng)注重引進(jìn)先進(jìn)的管理人才，加強(qiáng)對企業(yè)人員有關(guān)成本控制方面的培訓(xùn)，并建立有效的激勵(lì)制度，引導(dǎo)企業(yè)人員積極參與成本管理工作之中。

在培訓(xùn)的過程中，應(yīng)注重加大資金投入，以此引進(jìn)科學(xué)的成本管理經(jīng)驗(yàn)以及先進(jìn)管理技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以施工單位成本控制能力為基礎(chǔ)，進(jìn)行項(xiàng)目的委托和建設(shè)，并對項(xiàng)目的全過程進(jìn)行合理的預(yù)算和評估，在成本投入，資金使用、費(fèi)用管理等多個(gè)方面加強(qiáng)控制力度。以目標(biāo)效益的達(dá)成為切入點(diǎn)，建立項(xiàng)目施工前后的全過程管理體系。同時(shí)，項(xiàng)目管理人員應(yīng)提高對優(yōu)秀建設(shè)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)力度，對優(yōu)秀項(xiàng)目的成本控制方案進(jìn)行實(shí)地探討和研究，提高自身的成本控制經(jīng)驗(yàn)，以此健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理制度體系。

（二）引入市場競爭機(jī)制，加強(qiáng)成本精益管理

為增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本細(xì)節(jié)處的控制，避免成本控制出現(xiàn)一刀切的現(xiàn)象，需要在項(xiàng)目成本控制中引入市場競爭機(jī)制。對項(xiàng)目建設(shè)中的材料投入和相關(guān)設(shè)施的使用進(jìn)行綜合考量，選擇最優(yōu)的建設(shè)方案。在建設(shè)材料的選購環(huán)節(jié)，通過市場競爭機(jī)制選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，以此增加項(xiàng)目施工前的成本控制。并對相關(guān)的費(fèi)用投入，建立分類的會(huì)計(jì)核算賬目，加強(qiáng)成本的精益管理體系建設(shè)。在項(xiàng)目施工中，應(yīng)充分利用市場機(jī)制的有效性，對施工單位進(jìn)行招投標(biāo)，選擇成本控制觀念強(qiáng)，施工建設(shè)口碑好、項(xiàng)目開發(fā)能力強(qiáng)的施工單位，并對施工企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃加強(qiáng)成本核算和精細(xì)化管理。

對項(xiàng)目開發(fā)中的成本規(guī)劃、配套設(shè)施的使用等方面進(jìn)行合理的控制。在項(xiàng)目建設(shè)中，因突發(fā)情況產(chǎn)生的費(fèi)用支出，進(jìn)行事前的合同描述，以此劃分雙方的責(zé)任，避免因突發(fā)事故造成的項(xiàng)目開發(fā)成本增加的情況。在施工建設(shè)完成后，應(yīng)注重對成本投入的全過程考核，完善對項(xiàng)目成本投入的精益管理體系。

（三）建立信息管理系統(tǒng)，強(qiáng)化對成本投入的動(dòng)態(tài)管理

為強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程管理，還需建立一套完整的信息管理系統(tǒng)，對成本產(chǎn)生的各環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理和分析。房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目的成本管理信息體量巨大，范圍廣泛。相關(guān)企業(yè)需要從施工材料的供應(yīng)商、市場競爭對手、業(yè)主客戶、政府組織等多個(gè)渠道進(jìn)行成本管理信息的收集總結(jié)，為保證信息的多樣性和準(zhǔn)確性，需要實(shí)時(shí)更新信息系統(tǒng)并綜合考量外部市場競爭環(huán)境以及企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)。在企業(yè)部門內(nèi)部建立成本信息管理平臺，通過員工的自主參與，加強(qiáng)對成本核算的動(dòng)態(tài)管理。

此外，加強(qiáng)對成本信息的動(dòng)態(tài)管理應(yīng)注重成本信息的真實(shí)性，通過科學(xué)有效的信息完善成本管理體系。對企業(yè)的內(nèi)部信息和外部信息進(jìn)行合理的比較和查驗(yàn)，保障項(xiàng)目成本管理工作的有效性，避免額外管理費(fèi)用的增加。同時(shí)，對成本信息的變動(dòng)應(yīng)積極地做出反應(yīng)，及時(shí)更新成本管理信息系統(tǒng)，以此保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本信息的可靠性，形成對企業(yè)成本控制的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)化相關(guān)人員的成本控制觀念、健全管理制度體系，在施工材料的采購上引入市場競爭機(jī)制，以及建立完善的信息管理系統(tǒng)的策略，加強(qiáng)了對成本控制的精益管理力度，強(qiáng)化了對成本的動(dòng)態(tài)管理，是解決目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本管理問題的有效手段。