談回遷安置房入住期工程管理問題

袁卓霞

(北京興創(chuàng)東興投資有限公司，北京 102600)

隨著國內(nèi)城市化建設(shè)步伐的加快，整村的平房集中拆除，建設(shè)新的回遷住宅小區(qū)，并集中進行回遷，讓老百姓上樓居住，已經(jīng)成為一種主要的城市化建設(shè)的模式。

而回遷安置房在回遷入住期間的工程管理就成為了一個非常重要的環(huán)節(jié)。管理不到位，反應(yīng)不及時容易造成群體事件，影響社會穩(wěn)定?；剡w安置房的回遷入住期間的工程管理不同于普通的商品房的入住期管理，其主要有如下幾點:

1)回遷時點集中，回遷量大。在拆遷時開發(fā)商和回遷戶簽訂的回遷合同上明確約定了回遷入住的時點，只要是同一時間拆除的業(yè)主，其回遷的時點就基本相同，業(yè)主集中在同一時段入住導(dǎo)致問題集中，容易引發(fā)突發(fā)事件。而通常商品房入住時點的確定開發(fā)商會有更多的話語權(quán)。

2)問題解釋困難。由于業(yè)主大多沒有住過樓房，對樓房的結(jié)構(gòu)性質(zhì)使用方式等不了解，導(dǎo)致對問題大小輕重分不清楚，所提出來的大多是一些不太重要的問題，由于業(yè)主對電梯、水表、電表、熱力表、燃?xì)獗淼炔粫褂脤?dǎo)致報修的電話較普通商品房要多出好幾倍。

3)維修反應(yīng)要迅速。由于業(yè)主租房的時間大多參考回遷合同約定時間點來確定，如果沒有提前通知安置房延期交房的話，一般業(yè)主希望按照回遷合同時點盡快搬進新房，因此當(dāng)業(yè)主收完房后，對一些報修的問題他們希望盡快得到解決，該階段的工程管理就是要保證維修的反應(yīng)及時、迅速。

4)易引發(fā)群體性事件。由于是多戶居民同時回遷，任何一點細(xì)節(jié)的失誤就有可能導(dǎo)致群體性事件發(fā)生，影響社會穩(wěn)定，給開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣抛u均造成不良的影響。

根據(jù)上述特點，采育安置房在回遷入住期間的一些做法給大家介紹一下。

1 項目基本情況

采育安置房一期安置房地上建筑面積46萬m2，地下建筑面積7萬m2。涉及施工總包單位7家，主要分包單位30多家;設(shè)計房源5051套，已選約3915套，本次辦理入住3448套。本次回遷共涉及采育鎮(zhèn)14個村約1769戶。

計劃2012年10月20日～10月31日組織回遷入住，為期共12 d。

2 回遷入住主要辦法

2.1 組織保證

本次回遷需要現(xiàn)場辦公的單位主要涉及保信、天恒各1個項目部，萬興5個項目部共計7個總包管理單位;2個電梯單位、4個外窗單位、1個戶門單位共計7個主要分包單位;總包天恒、保信各配備20名管理人員，維修工人各50人左右，萬興5個項目部各配備10名管理人員，維修工人各30人左右，電梯分包每單位管理及維修人員10人，外窗每單位管理及維修人員10人，戶門廠家的管理及維修人員15人;本單位工程部全體人員，安全小組全體成員，預(yù)算部本分成員共計18人，另外為防止出現(xiàn)維修不及時導(dǎo)致矛盾激化，本單位又另外組織了40人的應(yīng)急搶險隊;本次回遷入住投入的驗房和維修的人員共計約470人，使得本次回遷入住的工程維修及管理有了足夠的人員組織保障。

2.2 驗房單據(jù)的填寫、傳遞

通常驗房單據(jù)及時準(zhǔn)確的傳遞到維修單位，組織有效搶修是這一階段工程管理的重中之重;為解決這一問題，本人組織工程部相關(guān)人員和所有總包單位相關(guān)人員設(shè)立集中辦公點，進行集中辦公，保證單據(jù)及時有效的傳遞。

物業(yè)單位在回遷之前準(zhǔn)備了四聯(lián)的復(fù)寫單，在業(yè)主驗房時，物業(yè)人員記錄下問題并且經(jīng)甲方、施工、物業(yè)、業(yè)主簽認(rèn)，物業(yè)留一份，剩下三份由物業(yè)轉(zhuǎn)交到甲方集中辦公點人員，甲方人員將每一套房所提出的問題信息進行系統(tǒng)錄入，建立起檔案后在集中辦公點當(dāng)天分發(fā)給各總包單位，這樣保證了維修信息及時準(zhǔn)確的傳遞到每一個施工單位手中，為施工單位的及時維修創(chuàng)造條件，減少問題的積壓。

2.3 鑰匙、水卡、電卡、燃?xì)饪ā㈤T禁卡的移交及發(fā)放方式

通常戶門鑰匙共計8把，其中2把裝修鑰匙，6把正式鑰匙，在施工階段為方便施工管理，戶門廠家將一把裝修鑰匙交給總包，剩下7把鑰匙在入住前幾天直接轉(zhuǎn)交給物業(yè)，而不是由廠家將鑰匙先交給總包，再由總包將鑰匙交給物業(yè)，減少了一個移交環(huán)節(jié)，大大減少了出現(xiàn)門鎖打不開的幾率，在物業(yè)集中給業(yè)主發(fā)放鑰匙時只發(fā)放7把鑰匙，剩下的一把裝修鑰匙由施工總包單位在業(yè)主驗房時直接交給業(yè)主，這樣既給施工單位提供了充足的維修時間，同時也防止因鑰匙移交導(dǎo)致出錯。

同樣，水卡、電卡、燃?xì)饪?、門禁卡均是由廠家直接移交給物業(yè)，由物業(yè)統(tǒng)一發(fā)放給業(yè)主。

2.4 維修質(zhì)保

1)施工單位組成驗房、維修小組，小組成員主要由施工單位的管理人員組成，通常業(yè)主對外窗、戶門所提的問題較為簡單容易，在驗房當(dāng)時能夠修復(fù)，因此驗房、維修小組除總包成員外，還需要有外窗和戶門的成員，驗房維修小組在小區(qū)顯眼的地方設(shè)置維修點。

2)業(yè)主驗房，物業(yè)客服人員直接帶領(lǐng)業(yè)主到施工方的驗房維修點，施工方的驗房維修成員和業(yè)主、物業(yè)人員三方一起上樓驗房，同時施工方的驗房人員帶著沒有移交物業(yè)的那把裝修鑰匙，在驗房完畢，如果房屋沒有問題，業(yè)主簽無問題回執(zhí)單，施工方將剩下的裝修鑰匙一并交業(yè)主，房屋移交結(jié)束;如果業(yè)主提出問題，當(dāng)時簡單處理就能解決的問題如:門、窗開啟不靈活等，由總包的驗房員及時給維修人員打電話，維修人員迅速上樓維修，當(dāng)時修好，在驗房單上就不再列項記錄;當(dāng)時不能處理的問題，物業(yè)人員在驗房單上做好記錄，甲方、施工、業(yè)主、物業(yè)人員共同在驗房單上簽字，物業(yè)和業(yè)主商量維修時間，并力爭將裝修鑰匙留下，便于施工方維修，如果業(yè)主不愿將鑰匙留下，那就和業(yè)主定好維修時間后進行維修。由于本工程在建設(shè)過程中嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，需要維修的質(zhì)量問題相對較少，而且維修工作是在交房時就插入進來，因此所有參建單位敢于向業(yè)主承諾在驗完房后3 d之內(nèi)保證維修完畢，對由于業(yè)主原因?qū)е虏荒芗皶r到場開門維修的情況，維修單位也做到了驗房后3 d之內(nèi)給業(yè)主打電話預(yù)約維修事宜，這樣保證了維修的及時到位，減少業(yè)主的等待時間，降低因維修不及時導(dǎo)致的矛盾激化。

3)電梯運行的是否正常，也是容易引起矛盾的一個非常重要的關(guān)鍵點，為保證電梯在交房時不出現(xiàn)停梯等故障或出現(xiàn)故障后能及時通知到維修人員進行維修，物業(yè)給每個電梯單位配發(fā)一部對講機，當(dāng)出現(xiàn)電梯故障時指揮人員直接調(diào)動電梯維修工進行維修。

2.5 特殊問題的處理

每天負(fù)責(zé)維修的參建單位主要領(lǐng)導(dǎo)在集中辦公點和交房現(xiàn)場進行巡視，發(fā)現(xiàn)有拒絕收房或者提出額外的要求的業(yè)主，首先了解情況，然后幾方相關(guān)人員進行實地勘察，并商討解決辦法，能通過維修解決的問題就不再上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，在當(dāng)天不能解決超出各自權(quán)限范圍內(nèi)的問題，及時上報上一級領(lǐng)導(dǎo)研究解決;各個難點一一突破。

總之，通過對上述幾個主要環(huán)節(jié)的重點控制，采育安置房做到了平穩(wěn)入住，投訴零指標(biāo)。