青島市李滄區(qū)保障性住房建設(shè)的分析及建議

莊 魁

(青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司，山東青島 266024)

1 青島市李滄區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀情況分析

根據(jù)近五年李滄區(qū)保障性住房建設(shè)與配租配售的情況統(tǒng)計(jì)，李滄區(qū)共完成了全市1/3的保障房建設(shè)任務(wù)，這是由區(qū)域發(fā)展、歷史定位以及項(xiàng)目推進(jìn)等多方面原因所促成的。隨著近兩年李滄區(qū)城市建設(shè)及自身定位的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，以及已建成的這種全區(qū)域覆蓋式的保障房建設(shè)制度逐漸顯現(xiàn)出的各種問題，李滄區(qū)以前這種保障房建設(shè)趨勢(shì)將逐漸改變。所以應(yīng)該探討一種新的保障房建設(shè)體系，既能完成省、市兩級(jí)政府下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)，為我國(guó)社會(huì)主義保障房建設(shè)制度添磚加瓦，又能符合李滄區(qū)未來城市建設(shè)及發(fā)展的社會(huì)需要，是現(xiàn)階段亟需解決的問題。

目前青島市的保障房建設(shè)現(xiàn)狀是以項(xiàng)目捆綁配建為主，集中建設(shè)為輔，逐步由捆綁配建向集中建設(shè)轉(zhuǎn)變。從2011年全年李滄區(qū)保障房建設(shè)的情況來看，主要困難如下:

1)需要配建保障房的項(xiàng)目過多、過散。2011年李滄區(qū)共承建9個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的保障房配建指標(biāo)并不多，但都納入了全市保障房開工建設(shè)考核。每個(gè)項(xiàng)目從拆遷、控規(guī)調(diào)整、土地掛牌到開工建設(shè)都會(huì)遇到各種不同的新問題、新情況，而這些程序的推進(jìn)過程中，需要加派大量的人力物力去跟進(jìn)保障，造成了用力分散、焦頭爛額的現(xiàn)實(shí)情況，從而影響了保障房的整體推進(jìn)進(jìn)度。

2)異地建設(shè)資金不到位。根據(jù)青島市相關(guān)政策規(guī)定:原則上所有規(guī)劃了住宅的建設(shè)項(xiàng)目必須按比例配建保障性住房。但特殊情況下，部分項(xiàng)目的保障房可以實(shí)行提取異地建設(shè)資金的政策，資金提取后用于該項(xiàng)目在其他項(xiàng)目指標(biāo)的購買與補(bǔ)充。但在實(shí)際操作過程中，由于該筆資金從市土地儲(chǔ)備中心土地清算時(shí)直接扣取，扣取后該如何返還區(qū)政府尚未有明確規(guī)定;且提取資金項(xiàng)目與出讓指標(biāo)項(xiàng)目之間進(jìn)度不同，往往是出讓指標(biāo)項(xiàng)目已開建甚至主體封頂，但提取資金項(xiàng)目因拆遷、規(guī)劃等種種原因土地尚未出讓，造成了異地購買的保障房資金無法落實(shí)。

3)新一年的保障房建設(shè)任務(wù)依舊繁重。在完成2011年全年任務(wù)考核后，2012年的保障房建設(shè)指標(biāo)需從頭開始。目前全市已完成的保障房尚未形成健康的循環(huán)體系，造成保障房年年建，年年缺，形成了惡性循環(huán)。

2 李滄區(qū)保障性住房建設(shè)的建議

2012年省政府下達(dá)青島市保障性安居工程建設(shè)指標(biāo)28 160套，其中保障性住房建設(shè)指標(biāo)23 085套(公共租賃住房8 335套、經(jīng)濟(jì)適用住房4 950套、限價(jià)商品住房9 800套)，李滄區(qū)需承擔(dān)不低于300套的建設(shè)任務(wù)，且要求新建項(xiàng)目應(yīng)于9月底前全部開工。保障房建設(shè)關(guān)系民生，是重中之重，為加快保障性住房建設(shè)，完成省、市保障房建設(shè)指標(biāo)，現(xiàn)針對(duì)保障房建設(shè)中遇到的問題提出主要建議如下:

1)在新建保障房方面，必須實(shí)現(xiàn)李滄區(qū)全區(qū)性集中建設(shè)。通過收購企業(yè)、集體土地作為保障房集中建設(shè)用地，并且對(duì)區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)項(xiàng)目全面實(shí)行提取保障房異地建設(shè)資金的辦法，將保障房異地建設(shè)資金落實(shí)到位，集中精力進(jìn)行大面積集中建設(shè)。實(shí)行“整體開發(fā)，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，針對(duì)廉租房、公租房、經(jīng)適房以及限價(jià)房進(jìn)行綜合規(guī)劃，搭配相當(dāng)比例的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，成片開發(fā)，完善配套。

針對(duì)此建設(shè)模式，有如下幾點(diǎn)需要注意:a.應(yīng)當(dāng)對(duì)保障房項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的前期測(cè)算，與土地所有人進(jìn)行談判，以拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞綄?duì)項(xiàng)目土地進(jìn)行一級(jí)整理(簽訂收購協(xié)議)，與青島市土地儲(chǔ)備整理中心做好溝通，簽訂土地征收補(bǔ)償三方協(xié)議。b.經(jīng)過嚴(yán)格測(cè)算的項(xiàng)目，廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間的比例應(yīng)搭配合理，通過城規(guī)委會(huì)對(duì)土地性質(zhì)、容積率和商住比進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到經(jīng)適房、廉租房、公租房的建設(shè)費(fèi)用與銷售費(fèi)用或政府代建費(fèi)用持平;限價(jià)房、商業(yè)的土地出讓金及銷售利潤(rùn)與政府收購該項(xiàng)目土地的費(fèi)用達(dá)到基本平衡;認(rèn)真選擇開發(fā)商或項(xiàng)目代建單位，如果操作得當(dāng)可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡甚至略有盈余。c.做好集中建設(shè)項(xiàng)目的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)及周邊配套工作，要達(dá)到入住居民方便、實(shí)用、美觀、舒適的居住要求;尤其在周邊的醫(yī)療、教育、消費(fèi)的跟進(jìn)建設(shè)，把集中建設(shè)的保障房小區(qū)建設(shè)成配套完善，生活方便，人文和諧的成熟社區(qū)。避免因缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃致使新的保障房小區(qū)剛剛建成就變成了城市未來的貧民窟。李滄區(qū)近三年就應(yīng)以此類項(xiàng)目運(yùn)作為主，腳踏實(shí)地，發(fā)揚(yáng)“三上三要”的李滄精神，為以后李滄區(qū)保障房建設(shè)打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。此為保障房建設(shè)之“獻(xiàn)血”。

2)應(yīng)由李滄區(qū)政府辦公室牽頭，以財(cái)政局、建管局、國(guó)土分局、審計(jì)局和監(jiān)察局為主，李滄區(qū)三個(gè)區(qū)域建設(shè)辦公室全力配合，成立保障房資金整理、監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組。針對(duì)李滄區(qū)全區(qū)的特殊情況，與青島市政府辦公廳溝通，通過市長(zhǎng)辦公會(huì)確定李滄區(qū)保障房異地建設(shè)資金的返還方式。同時(shí)與市財(cái)政局、市土地儲(chǔ)備中心對(duì)接，及時(shí)清算保障房異地建設(shè)資金返回李滄區(qū);必要時(shí)要積極爭(zhēng)取國(guó)家及省市相關(guān)的優(yōu)惠政策，尤其是在前期保障房資金上不到位的情況下，借助國(guó)家對(duì)保障房建設(shè)的資金支持政策，向國(guó)家開發(fā)銀行或市土地儲(chǔ)備中心無息、低息貸款啟動(dòng)資金，以便確保李滄區(qū)保障房集中建設(shè)項(xiàng)目的先期順利啟動(dòng)，后可通過代扣項(xiàng)目保障房異地建設(shè)資金的方法償還貸款。在李滄區(qū)內(nèi)通過選地、談判、補(bǔ)償?shù)却胧﹥?chǔ)備一批集中建設(shè)用地，認(rèn)真測(cè)算復(fù)核后，由各建設(shè)辦公室以運(yùn)作項(xiàng)目的方式通過市城規(guī)委調(diào)整地塊性質(zhì)、提高容積率、商住比等指標(biāo)，同時(shí)可以根據(jù)李滄區(qū)常住人口、流動(dòng)人口和出生人口增長(zhǎng)率，以及低保、低收入、新增就業(yè)人數(shù)等比例，測(cè)算出李滄區(qū)全區(qū)廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房的合理保有量和增長(zhǎng)量。監(jiān)察局、審計(jì)局對(duì)項(xiàng)目拆遷資金、收購資金及建設(shè)資金全程跟蹤審計(jì)，以確保保障房建設(shè)資金的使用安全。此為保障房建設(shè)之“輸血”。

3)為了避免保障房年年建、年年缺的困局，應(yīng)從根本上建立保障房準(zhǔn)入退出制度，這才能避免每年各級(jí)政府一邊辛苦找地建設(shè)、一邊又有大批保障房因已達(dá)到入市銷售年限被轉(zhuǎn)賣的尷尬局面。而且達(dá)到5年期限后的限價(jià)房、經(jīng)適房只由政府收取購買時(shí)與出讓時(shí)市場(chǎng)差價(jià)的50%并不能從根本上解決保障房建設(shè)資金及土地緊缺的問題，因?yàn)閺娜謥碚f，土地還是稀缺資源，每年尋找一大塊凈地進(jìn)行集中建設(shè)的方法并不能持久，李滄區(qū)遲早會(huì)像市南、市北區(qū)一樣逐步轉(zhuǎn)變成成熟的高密度建成區(qū)，在不遠(yuǎn)的、可以預(yù)見的將來，李滄區(qū)將再無大面積的集體土地或企業(yè)用地。而拆遷舊城進(jìn)行保障房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本都會(huì)過高，無法長(zhǎng)久支撐。故建議李滄區(qū)效仿北京等地新出臺(tái)的保障房政策，根據(jù)社區(qū)位置，通過有資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，每年出臺(tái)各社區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，規(guī)定限價(jià)房、經(jīng)適房滿5年后如果銷售只能賣給政府，政府按照該市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)收購，既避免了百姓減少了50%的出讓收益，又避免保障房居民為逃避相關(guān)稅費(fèi)，簽訂陰陽合同，使政府蒙受稅收和收益方面的雙重?fù)p失。通過測(cè)算出李滄全區(qū)廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房的合理保有量和增長(zhǎng)量，可以確定出我區(qū)未來幾年從保障房新建為主轉(zhuǎn)變?yōu)槭召彏橹鞯膽?zhàn)略，而屆時(shí)我區(qū)保障房異地建設(shè)資金足以支撐回購保障房的資金需求，并達(dá)到良性循環(huán)。以此全區(qū)戰(zhàn)略為轉(zhuǎn)折，屆時(shí)可主動(dòng)出擊，指定部分配套不齊全的舊城或筒子樓等小區(qū)，以同樣的方法以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，采取非強(qiáng)制性的公開收購，用以作為廉租房或公租房的房源儲(chǔ)備，這樣既避免了不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，又可待到時(shí)間成熟適時(shí)啟動(dòng)該區(qū)域的舊城拆遷改造。這樣既保證了避免出現(xiàn)拆遷釘子戶等社會(huì)不穩(wěn)定因素，又能確?？刂撇疬w政策和政府固定資產(chǎn)不流失等，同時(shí)增加了政府收益、改善了城市形象和居住環(huán)境，一舉三得。此為保障房建設(shè)之“造血”。

3 結(jié)語

通過以上建議，運(yùn)用先期集中建設(shè)、確保建設(shè)資金、配合相關(guān)政策，然后逐步實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。通過保障房建設(shè)的政策落實(shí)，與城市發(fā)展、城市建設(shè)相結(jié)合，為我國(guó)建設(shè)社會(huì)主義特色住房保障制度提供相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

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