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    長風項目成本控制方案及對造價公司的管理

    2013-11-09 06:36:50李曉波
    山西建筑 2013年24期
    關(guān)鍵詞:業(yè)主咨詢項目管理

    李曉波

    (中國能源建設(shè)集團山西省電力建設(shè)三公司,山西太原 030006)

    0 引言

    太原市長風項目(格盟國際金融城)以高起點高標準高端產(chǎn)品定位,建設(shè)成為集大型商業(yè)、高檔商務辦公、高檔商務公寓、超五星級酒店于一體的國內(nèi)一流城市綜合體。項目總建筑面積1 208 604 m2,地 上 建 筑 面 積 768 603.6 m2,地 下 建 筑 面 積440 000 m2。本項目工程規(guī)模大,建設(shè)階段參建單位數(shù)量多,對組織管理、合同管理、成本風險管理的要求高,為此項目業(yè)主專門委托了有經(jīng)驗的項目管理公司對項目的準備、設(shè)計、采購、施工、驗收等全過程進行專業(yè)管理,以下為項目管理公司對其中的項目成本控制提出的方案。

    為了滿足太原市長風項目作為城市地標式建筑群的工程建設(shè)標準要求,確保整個開發(fā)計劃的有效、穩(wěn)步向前推進,就必須保證項目實施各階段的成本都能得到有效的預測預控?;诖死砟?,并結(jié)合本項目特點,運用我公司已在60多個項目上成功實施的項目管理體系和方法,我管理部特制訂本項目成本控制方案。方案的宗旨是由項目管理公司牽頭把項目各個階段的投資估算、概算或預算進行分解,制定出項目各項成本的控制指標,對應項目合同網(wǎng)絡(luò),將各項指標落實到項目的實施過程中,造價咨詢公司按管理公司的要求對具體的工程造價進行測算,項目管理公司審核,報業(yè)主批準,具體控制方案如下。

    1 成本控制方案

    根據(jù)工程特點合理劃分房地產(chǎn)開發(fā)預算成本,建議成本明細劃分及成本控制總體方案如表1所示。

    表1 成本明細劃分及成本控制方案

    2 項目實施各階段工程造價成果的提供

    1)可行性研究階段。

    提供項目的總體估算。

    2)設(shè)計階段。

    提供完整的施工圖預算,并按合同網(wǎng)絡(luò)圖將費用分解到各個合同中。

    3)招投標階段。

    編制工程量清單,編制招標控制價,使各個合同的價格不突破預算。

    4)施工階段。

    按合同條件審核各項目、各施工單位進度結(jié)算,將費用置于控制中。

    5)驗收階段。

    提供項目竣工結(jié)算。

    3 項目成本控制具體措施

    根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本明細劃分及項目各階段的特點,項目成本控制的具體措施也必須分別研究制定,即隨項目的發(fā)展,控制措施也會經(jīng)歷由淺入深、由粗到細、由總體預測到具體分解的過程。

    3.1 可行性研究階段

    鑒于本項目現(xiàn)已完成此階段任務,在此不再敘述。

    3.2 設(shè)計階段的主要措施應該包含的方面

    1)在已定建設(shè)標準及估算或概算的框架下進行限額設(shè)計,需要管理公司協(xié)調(diào)設(shè)計單位與造價咨詢單位的工作成果,使每一份設(shè)計圖紙在得到批準前,其相應的預算額都能在項目總體概(預)算中對號入座。初步設(shè)計的批準必須同時附帶設(shè)計概算的批準,施工圖的報批必須同時附帶施工圖預算。

    2)在項目的初步設(shè)計工作基本完成后,項目管理公司要提前與業(yè)主統(tǒng)籌規(guī)劃協(xié)作單位(包括施工總包、指定分包、監(jiān)理、設(shè)計、造價咨詢等)的數(shù)量、承包規(guī)模,促成簽訂合作意向書。合同范圍的劃分要考慮到工程項目的可分割性,工期安排的合理性、管理上的方便性、經(jīng)濟上的合理性、協(xié)作單位的利益等,做到合同之間的無縫對接。

    3)項目管理公司在此基礎(chǔ)上編制合同網(wǎng)絡(luò)圖,并將項目的預算分解到各個合同上,形成項目成本總控制計劃,該計劃的分解指標將作為以后招投標時項目費用可接受的上限。

    4)充分發(fā)揮招投標及合同條件的包容性和嚴密性,使承包商的利潤和風險對等,減少承包單位的索賠可能,調(diào)動承包商控制費用的積極性。

    5)為便于業(yè)主掌握工程進度款的支付進程,項目管理部進行籌資及撥款安排,在項目成本總控計劃的基礎(chǔ)上,對照項目進度總控制計劃的內(nèi)容,并依據(jù)擬定的各類合同付款條件,編制項目工程費用年度、季度或月度付款計劃。

    3.3 施工及驗收階段

    在此階段,主要由管理公司按管理程序、合同要求,督促、檢查各個參與單位的具體工作,協(xié)調(diào)各方的工作制度化、會議化。

    4 關(guān)于費用指標超支的幾種例外情況處理原則

    1)因設(shè)計方案后定的原因,造成實際競標價嚴重超過合同費用原定指標時,一般應滿足業(yè)主要求的設(shè)計標準,按照科學合理的原則,重新調(diào)整合同價報業(yè)主批準。

    2)因設(shè)計上各專業(yè)協(xié)調(diào)不充分,專業(yè)交叉部分重復設(shè)計或漏設(shè)計,造成施工過程中非施工單位的原因而增加費用時,管理公司必須組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位共同參加的專題會,說明具體原因,作為考核設(shè)計單位的具體指標。

    3)因政府的政策變化(包括行業(yè)標準、不可預見的政府臨時指令等),引起業(yè)主的項目費用增加,管理公司應該特別關(guān)注,發(fā)生時要組織項目參與各方共同研究,在政策允許的范圍內(nèi)調(diào)整費用指標,報業(yè)主批準。

    4)無論何種原因引起的承包單位對業(yè)主的索賠、簽證申請,管理公司必須組織有關(guān)參與單位及時研究解決,分清楚費用增加的責任方,增加費用的具體額度,采取必要措施化解各方分歧,不要影響工程的進展。

    5 工作職能的劃分

    項目建設(shè)各階段涉及工程造價業(yè)務時項目管理公司與造價咨詢公司工作職能劃分。

    因為本項目規(guī)模較大,費用控制中的具體業(yè)務繁多,項目管理公司就必須抓住管理過程中的主線,將大量專業(yè)的具體工作交給造價咨詢單位,充分發(fā)揮造價咨詢單位在費用控制過程中的主觀能動性,有必要將項目管理公司與造價咨詢單位的工作職能明確劃分,才能圓滿完成項目管理公司與業(yè)主簽訂的管理合同?,F(xiàn)把二者的職能劃分原則初步列于表2,具體方案在造價公司與業(yè)主簽訂咨詢合同時雙方再商定。

    6 造價公司選擇及管理

    6.1 造價公司選擇

    根據(jù)本工程的特點,建議選擇2家各自獨立的造價咨詢公司,將項目以3號辦公樓和3號公寓為界劃分為南北兩部分,各家負責一半(也可視施工總承包單位數(shù)量及切塊劃分改變造價咨詢公司的引進數(shù)量及任務劃分)。

    北區(qū)樓座有:

    超五星級酒店:66 882 m2,高度128 m,30層。

    酒店配套公寓:62 152 m2,高度128 m,30層。

    9號公寓:21 919 m2,高度 100 m,24層。

    1號商業(yè):22 836 m2,高度33 m,5層。

    1 號,2號辦公:53 594 m2,高度128 m,28層。

    1 號,2號公寓:21 042 m2,高度100 m,29層。

    表2 工作職能劃分表

    南區(qū)樓座有:

    6 號辦公:102 195 m2,高度128 m,28層。

    2 號商業(yè):61 764 m2,高度33 m,5層。

    5 號,4號,3號辦公各:53 594 m2,高度128 m,28 層。

    3 號,4號,5號公寓各:21 042 m2,高度100 m,29 層。

    6 號,7號,8號公寓各:19 225 m2,高度100 m,27 層。

    6.2 造價公司管理

    造價公司在業(yè)務上服從項目管理公司的管理,資質(zhì)上要有相應的要求,人員業(yè)務素質(zhì)能承擔本工程的造價咨詢能力,且有職業(yè)資格。本工程的估算、施工圖預算、清單編制等大型工作可以在造價公司本部完成,但是要求在現(xiàn)場必須派駐相應數(shù)量的人員,滿足進度結(jié)算審核、臨時造價咨詢等日常業(yè)務。派駐現(xiàn)場人員必須固定,數(shù)量滿足現(xiàn)場要求,且要到業(yè)主方和管理公司備案,接受現(xiàn)場考勤制度。

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