關(guān)于建立房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理保證體系的探討

高 凌 翔

(1.太原理工大學(xué)研究生學(xué)院，山西太原 030024;2.大同煤礦集團(tuán)宏遠(yuǎn)工程建設(shè)有限責(zé)任公司，山西大同 037006)

0 引言

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)通過對策劃單位、規(guī)劃設(shè)計單位、建造單位、物業(yè)管理在相互關(guān)聯(lián)又彼此不同的各個環(huán)節(jié)里，如調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建造階段、服務(wù)等進(jìn)行有效匯總，完成企業(yè)的核心競爭力的準(zhǔn)備，并據(jù)此開發(fā)出高質(zhì)量的項目來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性運作和品牌影響力。在這期間，所涉及的各環(huán)節(jié)和各資源是相對獨立但又緊密聯(lián)系的，如何協(xié)調(diào)運作好各方面的資源，關(guān)系到房地產(chǎn)項目成敗與否，而建立相對完善的房地產(chǎn)項目開發(fā)中的質(zhì)量保證體系是解決其成敗的首要問題。

1 房地產(chǎn)項目質(zhì)量的含義和內(nèi)容

通常大多數(shù)人提及房地產(chǎn)項目質(zhì)量，很容易地就想到墻面裂縫、墻皮脫落、屋面漏雨、衛(wèi)生間漏水等諸多具體的現(xiàn)象，如果籠統(tǒng)的認(rèn)為這就是房地產(chǎn)項目的質(zhì)量就太簡單了，這些只是房地產(chǎn)項目質(zhì)量的組成部分，實際上單單指的是具體的施工質(zhì)量。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)已步入高速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)行業(yè)完全由基本的市場居住發(fā)展需求快速的轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣缘囊司?、?jīng)濟(jì)、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的全面性發(fā)展需求，我們應(yīng)該明確并建立起嶄新、全面的房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量觀。

國際標(biāo)準(zhǔn)化組織在ISO840質(zhì)量—術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)中對質(zhì)量的定義是:“反映產(chǎn)品或服務(wù)滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征和特性的總和?！蹦敲捶康禺a(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量是否可以定義為:反映房地產(chǎn)項目滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征和特性的總和，如果這么簡單的認(rèn)為就太片面了，它的含義還應(yīng)該延伸下去，以一個整體的大局觀考慮，它還應(yīng)該包含其他方面作為依托才能更完整的體現(xiàn)出來。

1)檢驗房地產(chǎn)項目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)不僅應(yīng)該滿足業(yè)主的實際需要和潛在需要，還應(yīng)該兼顧市場經(jīng)濟(jì)下的社會性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下的社會性問題，將隨著我國房地產(chǎn)業(yè)向深層次的發(fā)展需求下進(jìn)一步突顯，也就是說房地產(chǎn)項目能在滿足業(yè)主的需要下，帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量發(fā)展和社會進(jìn)步，將成為衡量房地產(chǎn)項目質(zhì)量和市場價值的客觀標(biāo)準(zhǔn)，這也是市場經(jīng)濟(jì)社會性反映在房地產(chǎn)項目質(zhì)量范疇里的根本所在。

以社會的發(fā)展和進(jìn)步來體現(xiàn)出房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，以房地產(chǎn)項目的質(zhì)量來帶動社會的發(fā)展以及進(jìn)步，二者是兼顧統(tǒng)一的，不能是孤立的。畢竟房地產(chǎn)項目的質(zhì)量只有在社會需要發(fā)展的前提下、放在滿足社會進(jìn)步發(fā)展的前提下，才能比較正確完整的符合國際標(biāo)準(zhǔn)化組織定義的質(zhì)量概念，即來滿足規(guī)定或是潛在的需要的能力。

2)房地產(chǎn)項目質(zhì)量不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和，還應(yīng)該包括房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品特征和特性的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的特征和特性指其應(yīng)該具有的滿足業(yè)主客觀要求屬性的總稱，即房地產(chǎn)項目必須滿足業(yè)主需要的各種屬性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可維修性、經(jīng)濟(jì)性各方面，可是這些方面并不全面，它僅僅是產(chǎn)品的特征和特性，而忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的特征和特性，雖然產(chǎn)品是房地產(chǎn)行業(yè)的核心，但要全面理解和把握房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵的要求，必須從產(chǎn)品和行業(yè)兩個方面相互考量。國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦公室的《商品房性能認(rèn)定暫行管理規(guī)定》中，將房地產(chǎn)性能按安全性、居住性、耐久性、持續(xù)性、發(fā)展性及經(jīng)濟(jì)性等五個方面進(jìn)行劃分，一定程度反映了對房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵的要求，但是房地產(chǎn)項目質(zhì)量更應(yīng)該能體現(xiàn)為業(yè)主的使用質(zhì)量，使用質(zhì)量它包括安全性、方便性、舒適性，但這些特性是建立在行業(yè)的基礎(chǔ)上，不單單是產(chǎn)品本身。這些行業(yè)基礎(chǔ)還應(yīng)該包括地域、設(shè)計、工程、環(huán)境、配套、服務(wù)等內(nèi)容，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)有機(jī)的組成部分。如此才能更好的理解房地產(chǎn)項目質(zhì)量的含義。

2 房地產(chǎn)項目質(zhì)量保證體系的含義和內(nèi)容

1)質(zhì)量保證體系(Quality Assurance System/QAS)是指企業(yè)以提高和保證產(chǎn)品質(zhì)量為目標(biāo)，運用系統(tǒng)方法，依靠必要的組織結(jié)構(gòu)，把組織內(nèi)各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理活動嚴(yán)密組織起來，將產(chǎn)品研制、設(shè)計制造、銷售服務(wù)和情報反饋的整個過程中影響產(chǎn)品質(zhì)量的一切因素統(tǒng)統(tǒng)控制起來，形成一個有明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的質(zhì)量管理的有機(jī)整體。質(zhì)量保證體系相應(yīng)分為內(nèi)部質(zhì)量保證體系和外部質(zhì)量保證體系。

2)質(zhì)量保證體系是企業(yè)內(nèi)部的一種系統(tǒng)的技術(shù)以及管理手段，是指企業(yè)為了生產(chǎn)出符合合同要求的產(chǎn)品，滿足質(zhì)量監(jiān)督和認(rèn)證工作的要求，建立的必需的、全部的、有計劃的、系統(tǒng)的企業(yè)活動。

3 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在問題的現(xiàn)狀分析

1)在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，普遍存在對開發(fā)項目前期各階段工作質(zhì)量管理重視程度不夠的問題，尤其是在可行性研究、策劃、設(shè)計等階段中全部委托依靠或是在專業(yè)水平不夠的情況下擅自決斷，而不能做到科學(xué)有效運作和監(jiān)管，將主要精力倚重在施工階段的病態(tài)管理。一旦開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，就已經(jīng)形成定局的相關(guān)各方面(主要包括項目策劃、市場定位、目標(biāo)業(yè)主、項目基礎(chǔ)設(shè)施、相關(guān)配套等)。而在這之前的規(guī)劃、設(shè)計方案，具體的施工圖紙在這種情況下也都審查通過。假設(shè)在規(guī)劃、設(shè)計、技術(shù)先進(jìn)性、施工圖紙不是最完善的情況下，其房地產(chǎn)項目的大局卻是早已而定，則顯而易見的是很難保證工程項目的整體投資效益和工程質(zhì)量。

2)舉例而言，可行性研究報告直接拿來當(dāng)作可批性報告屢見不鮮，使得其支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)大大低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，顯而易見這樣做會讓可行性研究報告編制的咨詢單位難以進(jìn)行深入的市場調(diào)研，也就不可能對調(diào)研結(jié)果深入分析，不可能對規(guī)劃設(shè)計、戶型、配套、景觀方案等進(jìn)行多方案優(yōu)選。而設(shè)計階段就更不必多說，由于市場競爭關(guān)系，使得開發(fā)商可以隨意壓低設(shè)計費用，甚至隨意干擾設(shè)計工作，在不懂設(shè)計規(guī)范的要求下進(jìn)行更改，從而嚴(yán)重影響優(yōu)良作品的產(chǎn)生，打壓了設(shè)計人員的積極性，而這一問題會逐漸的擴(kuò)散成嚴(yán)重影響開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量的根源。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理保證體系的建立及各組成部分

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過建立質(zhì)量保證體系從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的全過程有效控制，把每一個過程做到高質(zhì)量的運作，達(dá)到提高工作質(zhì)量和降低不可預(yù)計風(fēng)險的作用，以此來滿足市場經(jīng)濟(jì)下的社會需求，完成有效及時、完整過渡的工作需求。最重要的是要滿足房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量中的技術(shù)、管理及人的干擾因素位于可控狀態(tài)，并且所涉及到的控制應(yīng)著重面對減少和消除不合格，尤其是防控不合格從而完成開發(fā)項目質(zhì)量的提升。

4.1 準(zhǔn)備階段的質(zhì)量保證

4.1.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制

開發(fā)項目質(zhì)量應(yīng)該以企業(yè)分管質(zhì)量負(fù)責(zé)人為核心，質(zhì)量工作應(yīng)該親手抓。其職責(zé)主要有:以企業(yè)開發(fā)理念、項目的市場劃分組織編制開發(fā)項目的質(zhì)量策劃報告和配套文件，并組織實施;按質(zhì)量策劃報告的要求，追蹤、監(jiān)督、查驗項目質(zhì)量策劃執(zhí)行狀況和執(zhí)行力度，尤其是重大質(zhì)量監(jiān)控點的查證、檢驗和審核活動;對出現(xiàn)嚴(yán)重的管理方法和技術(shù)實施方面的質(zhì)量問題要研究解決，負(fù)責(zé)各項信息度的暢通;組織編審項目質(zhì)量報告，報企業(yè)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)實施。

4.1.2 形成開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評判和審核制度

建立評判和審核制度是確保提升開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的必要解決方法。應(yīng)用德爾非法進(jìn)行評審，汲取行業(yè)里優(yōu)秀專家的經(jīng)驗和智慧，及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)選比對前期工作成果。委托的項目咨詢公司在做完項目咨詢工作后，由開發(fā)企業(yè)主管部門負(fù)責(zé)安排本開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)專業(yè)人員對項目咨詢成果進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審結(jié)束后，委托方才能取得咨詢成果。開發(fā)企業(yè)必要時還可以邀請行業(yè)專家對咨詢成果再進(jìn)一步實施評判和改進(jìn)，二次提高并形成最終工作成果，這樣不僅方案最優(yōu)而且增加了預(yù)期的投資收益。當(dāng)然，這些都是建立在咨詢單位嚴(yán)格把關(guān)的基礎(chǔ)上。

4.2 設(shè)計階段的質(zhì)量保證

4.2.1 方案設(shè)計階段

開發(fā)企業(yè)在找尋規(guī)劃、設(shè)計單位時，要對規(guī)劃、設(shè)計單位業(yè)績進(jìn)行綜合考評，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的策劃目標(biāo)，選擇若干家具有符合資質(zhì)要求的規(guī)劃、設(shè)計單位進(jìn)行方案規(guī)劃和設(shè)計，并請本項目委托的咨詢公司各專業(yè)人員對規(guī)劃、設(shè)計單位的項目可行性研究、產(chǎn)品市場劃分進(jìn)行詳細(xì)分析和對比并提出建議報告，然后設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上完成規(guī)劃和設(shè)計。在設(shè)計的過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不要對設(shè)計人員進(jìn)行干擾和隨意指揮，讓設(shè)計人員能按功能要求和專業(yè)素養(yǎng)進(jìn)行。在不同的設(shè)計單位拿出各自方案后，由開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)專家討論會，評選出最好的初步規(guī)劃和設(shè)計方案。開發(fā)企業(yè)再與最佳方案的設(shè)計單位達(dá)成合作關(guān)系，然后再深入設(shè)計，進(jìn)一步探討，形成最終的方案。

4.2.2 設(shè)計階段質(zhì)量保證方法

為了有效地保證設(shè)計工作的質(zhì)量，應(yīng)該對設(shè)計工作的質(zhì)量進(jìn)行追蹤控制，按照不同的階段對設(shè)計成果來進(jìn)行審核和調(diào)研。在重大節(jié)點、重要階段的設(shè)計過程中，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)項目設(shè)計監(jiān)管部門的人員按照設(shè)計招標(biāo)文件、設(shè)計計劃文件、地勘報告、設(shè)計委托合同、相關(guān)政府批文、各項國家和行業(yè)的技術(shù)規(guī)范、本地區(qū)氣象等等各種基礎(chǔ)資料作為依據(jù)，對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核并提出工作報告。在這個重要的過程中，應(yīng)密切關(guān)注過度設(shè)計與不足設(shè)計這兩種極端分化情況。過度設(shè)計，會使經(jīng)濟(jì)性效益比處于過低水平。保守設(shè)計，會直接導(dǎo)致安全隱患以及功能的嚴(yán)重不足。

4.3 施工階段的質(zhì)量保證

項目施工過程中的質(zhì)量保證，其實就是程序保證和過程偏差保證。在房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，程序保證就是對施工單位的施工過程和重要節(jié)點工作拿來與原合同中約定的工作質(zhì)量進(jìn)行分析對比，確定出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，來保證工程的工作過程質(zhì)量。只有保證了過程質(zhì)量，才能保證工作的完成質(zhì)量。

在過程偏差保證期間需要的工具、技術(shù)非常多，主要有繪制動態(tài)過程控制圖、編制施工作業(yè)流程圖。項目施工中，通過招標(biāo)選擇良好的監(jiān)理單位來對所屬的施工單位質(zhì)量管理保證體系的實施狀況進(jìn)行有效監(jiān)控、監(jiān)督，確定各分部分項工作能在施工過程中的各項指標(biāo)(施工人員、施工方法、工藝或操作)始終處于良好和可控狀態(tài)，能夠保證各分部分項工作達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求，能夠保證盡可能少的減少各種工程變更，能夠保證盡心盡力做好施工過程中和施工結(jié)束后的檢查驗收工作，而且在出現(xiàn)工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故時能夠合理完成對施工單位補救工作的監(jiān)控。如果原材料在進(jìn)場時有不合格品存在，必須要求施工單位進(jìn)行退場和整改，并要追蹤檢查避免二次發(fā)生，從根本上杜絕施工單位的僥幸心理。如果施工現(xiàn)場出現(xiàn)施工單位違背程序、不按國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工的情況，比如沒有及時采取有效措施，或隱蔽作業(yè)沒有報驗就擅自進(jìn)行下道工序，或沒有經(jīng)過設(shè)計單位同意就更改設(shè)計圖紙，或違規(guī)使用非合格原材料、構(gòu)配件時，必須下達(dá)停工指令，責(zé)令其糾正整改。要對施工材料、各種試塊、鋼筋等嚴(yán)格執(zhí)行取樣送檢制度，對從事取樣計量人員的從業(yè)和技術(shù)水平進(jìn)行定期審核，評價和確認(rèn)其對計量工作的認(rèn)真履行程度。

5 結(jié)語

對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量的確定是每個項目都必須面臨的一個關(guān)鍵問題，為了更好的解決這一問題，我們應(yīng)該有一個全面的認(rèn)識，即對房地產(chǎn)項目質(zhì)量的各個要素應(yīng)有一個較為深入的全面研究，為之建立起一個運行可靠的保證體系;其次根據(jù)各個項目的具體因素，細(xì)分市場，充分研究目標(biāo)市場的特征，確定其可以接受的價格，選擇與之相適應(yīng)的質(zhì)量組合。如此，以期成功的完成房地產(chǎn)項目開發(fā)，使投資者獲得利潤最大化，使業(yè)主獲得產(chǎn)品質(zhì)量的最優(yōu)化。