房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還缺什么？

●孫興全

新聞綜述：

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的國(guó)五條地方版細(xì)則紛紛落地，受此影響，往年清明節(jié)假期二手房交易活躍情景不再，與此同時(shí)，一些地方有剛性需求的購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向新房，房地產(chǎn)新盤并沒有明顯降溫。據(jù)報(bào)道，受到各地國(guó)五條細(xì)則落地的影響，二手房市場(chǎng)在清明小長(zhǎng)假一蹶不振。北京樓市調(diào)控執(zhí)行細(xì)則正式落地一周的時(shí)間里，北京二手房市場(chǎng)也迅速轉(zhuǎn)冷，這一周二手房成交量下跌了近七成。然而，與冷清的二手房市場(chǎng)相比，新房市場(chǎng)卻是熱度不減。3月份廣州一手住宅量?jī)r(jià)漲幅卻達(dá)到空前水平：網(wǎng)簽均價(jià)同比暴漲35%、網(wǎng)簽面積暴增68.5%。南京的新房市場(chǎng)也間接受益，甚至有開發(fā)商明確表態(tài)后期還要漲價(jià)。

評(píng)論員觀點(diǎn)：

中國(guó)樓市總令人擔(dān)心，一輪一輪的調(diào)控收效不盡人意，還給人以越調(diào)控房?jī)r(jià)越高的印象。不僅如此，它還帶來一些負(fù)面影響，如：行政手段限購(gòu)，購(gòu)房者寧可離婚取得購(gòu)房資格；新國(guó)五條增加二手房交易價(jià)格，抑制了二手房交易卻增加了房產(chǎn)閑置，似乎還起到了助推新房?jī)r(jià)格的反面作用。這就需要搞清楚為什么房?jī)r(jià)不合理，并按照“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的原則選擇合理的調(diào)控政策。

目前房?jī)r(jià)的形成，不能否認(rèn)有正常市場(chǎng)規(guī)律的作用。我們?cè)囅?，能不能用市?chǎng)調(diào)節(jié)的辦法去調(diào)節(jié)，政府把保障性住房做好，剩下的東西，更多的是用銀行利率、首付款比例這些辦法來調(diào)整。歷史上長(zhǎng)期被壓抑的住房需求，在市場(chǎng)化過程中被快速釋放，因此，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)住房需求、房?jī)r(jià)上漲有一定的必然性；人口增長(zhǎng)、人口城市化進(jìn)程加速、人口流動(dòng)、家庭小型化產(chǎn)生了巨額需求；在實(shí)際收入、預(yù)期收入增長(zhǎng)背景下住房需求也會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)。由這些原因所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)適當(dāng)上升，沒有什么可怕的。

當(dāng)我們覺得房?jī)r(jià)還不合理，背后肯定有其他原因。第一，收入差距過大是公認(rèn)的事實(shí)。收入差距的擴(kuò)大意味著財(cái)富向少數(shù)高收入者集中，形成“倒金字塔”的社會(huì)結(jié)構(gòu)，這種情況比較契合住房昂貴性、大宗消費(fèi)性的特性，相當(dāng)部分高收入者能較快地集聚購(gòu)房資金，形成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，這是現(xiàn)階段城鎮(zhèn)城市住房需求相當(dāng)旺盛的一個(gè)重要原因。當(dāng)然反過來看，收入和財(cái)富向少數(shù)人集中，在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，也意味著更多的人將喪失在市場(chǎng)中獲得住房的能力。這樣，住房持有出現(xiàn)更加嚴(yán)重的不均，“房妹”、“房叔” 等擁有數(shù)十套、上百套房產(chǎn)，更多的買房者只能望房興嘆。

第二，近些年來，我國(guó)住房?jī)r(jià)格持續(xù)以較高速度上升，特別是一些熱點(diǎn)地區(qū)表現(xiàn)得更為突出，而其他投資機(jī)會(huì)仍較狹窄。這樣市場(chǎng)就傳遞出投資和投機(jī)套利的信號(hào)，使得以追逐超額利潤(rùn)為目的的投資、投機(jī)需求過快增長(zhǎng)，與居住需求的增長(zhǎng)一起拉高了房?jī)r(jià)、地價(jià)。一旦住房市場(chǎng)有了機(jī)會(huì)，也會(huì)使市場(chǎng)形成買漲不買跌、追漲殺跌的局面，當(dāng)住房銷售價(jià)格持續(xù)快速上漲，住宅及其最重要的生產(chǎn)要素土地的投資需求屬性得到充分認(rèn)識(shí)，住宅商品和城鎮(zhèn)土地具有的可觀財(cái)富增值效應(yīng)使住宅和土地價(jià)格不斷自我上漲。

第三，在居住需求方面，除了基本居住需求以及與經(jīng)濟(jì)能力相匹配的改善性需求以外，還存在一種貪大求奢、帶有炫耀色彩、體現(xiàn)自身成功和社會(huì)身份的購(gòu)房需求存在，并且這種需求在一些群體中成為一種風(fēng)尚。奢侈性、身份標(biāo)識(shí)性需求（甚至超越自身經(jīng)濟(jì)能力）同樣也是推動(dòng)近年房?jī)r(jià)過快上升的需求因素之一。

第四，一方面，我國(guó)長(zhǎng)期以來居住保障政策不夠完善，政策性住房供應(yīng)難以滿足住房困難戶的需求；另一方面，我國(guó)居住保障政策歷來帶有負(fù)福利特征。政策性住房供應(yīng)短缺意味著將廣大低收入者和相當(dāng)部分住房困難戶推進(jìn)了住房市場(chǎng)，而保障性住房相當(dāng)部分被本地社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體壟斷，也加大了住房存量在各階層之間的不合理分布，這部分保障性住房并非能減少市場(chǎng)剛性需求。

這也向我們的政策制定者們提出了挑戰(zhàn)，在收入差距擴(kuò)大的新市場(chǎng)環(huán)境中，政府應(yīng)如何引導(dǎo)市場(chǎng)，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，提高多數(shù)群體的住房支付能力，并保障少數(shù)低收入群體的基本住房需求。現(xiàn)在的一些調(diào)控政策成效不明顯，還導(dǎo)致一些消極后果，說明它還有不少缺陷。

政府要做的事主要是，一方面利用經(jīng)濟(jì)手段限制非基本住房的需求，另一方面切實(shí)將居住保障做好。目前區(qū)別性的房貸和利率政策當(dāng)然可行，但稅收政策用反了。最新出臺(tái)的可轉(zhuǎn)嫁的交易環(huán)節(jié)“依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的稅種，實(shí)則增加了購(gòu)買二手房的中低收入者的負(fù)擔(dān)，事實(shí)也證明它還導(dǎo)致囤房，從而減少二手房供給導(dǎo)致浪費(fèi)資源的惡果，還讓新房得到熱捧。真正有效的稅收是在持有環(huán)節(jié)征收不可轉(zhuǎn)嫁、能逼出供給的物業(yè)稅。而有了完善健全的居住保障政策，就能一定程度避免本不具有購(gòu)房能力的人去商品房市場(chǎng)追逐房產(chǎn)，減少了市場(chǎng)的剛性需求，有利于抑制房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)調(diào)控有的還應(yīng)“功夫在詩外”，解決收入差距過大的問題，就能很大程度上改變現(xiàn)在“為富人建房子”的畸形市場(chǎng)結(jié)構(gòu)?！?/p>