城市中心區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)模型:基于50個(gè)樣本的定量分析

楊俊宴 史北祥 楊 揚(yáng)

(1東南大學(xué)建筑學(xué)院，南京 210096)

(2蘇州規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司，蘇州 215006)

土地集約利用問(wèn)題一直是城市規(guī)劃的核心議題之一，在勒柯布西耶“集中城市”的影響下，城市一度采用高層建筑形式構(gòu)筑中心區(qū)，極大程度上提高了中心區(qū)集約程度.20世紀(jì)50年代 Nairn［1］反對(duì)城市擴(kuò)張現(xiàn)象，呼吁城市應(yīng)采取集中發(fā)展措施.20世紀(jì)60年代Jacobs［2］主張?zhí)岣叱鞘忻芏龋⑶艺J(rèn)為高密度造就了城市的多樣性，也正是這種多樣性創(chuàng)造了像紐約多姿多彩的城市生活.

我國(guó)國(guó)土資源部于1999年開(kāi)展了新一輪國(guó)土資源大調(diào)查中“土地資源監(jiān)測(cè)調(diào)查工程”的項(xiàng)目“城市土地價(jià)格調(diào)查與集約利用潛力評(píng)價(jià)”，這標(biāo)志著我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)土地集約利用評(píng)價(jià)研究的開(kāi)始.近年來(lái)，我國(guó)的城市土地集約利用研究已成為當(dāng)前城市研究的熱點(diǎn)，主要集中在以下幾點(diǎn):①對(duì)城市土地集約利用的概念、意義、問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)途徑等方面展開(kāi)的研究;②對(duì)城市土地集約利用相關(guān)原理、規(guī)律的研究;③對(duì)城市土地集約利用評(píng)價(jià)體系的研究;④以土地集約利用潛力作為對(duì)象的研究;⑤對(duì)土地集約利用的新技術(shù)路線和新方法的探索;⑥ 對(duì)城市土地利用模式的研究;⑦ 對(duì)城市土地集約利用驅(qū)動(dòng)機(jī)制的研究;⑧ 對(duì)土地集約利用對(duì)策的探討;⑨多學(xué)科、多視角的滲透研究.

無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，對(duì)城市土地集約利用的研究還多處于整體層面，包括土地集約利用措施、模式、潛力評(píng)價(jià)等方面［3-8］，缺乏對(duì)城市具體范圍如城市中心區(qū)的獨(dú)立研究和剖析，缺乏城市規(guī)劃學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)等多學(xué)科的交叉研究.尤其在當(dāng)今，城市中心區(qū)土地的發(fā)展已經(jīng)突破土地資源管理和城市規(guī)劃的學(xué)科范疇，涉及到城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、產(chǎn)業(yè)、交通等多種學(xué)科［9］，對(duì)城市中心區(qū)土地集約利用的研究不能僅停留在單一城市的封閉框架內(nèi)，而應(yīng)從更寬廣的視野入手進(jìn)行綜合系統(tǒng)的理論思考.

本文針對(duì)城市土地集約利用矛盾最突出的功能區(qū)——城市中心區(qū)展開(kāi)研究，從土地利用集約度影響因子入手建構(gòu)評(píng)價(jià)模型，在中微觀的層面剖析土地集約利用的深層次原因，對(duì)研究土地集約發(fā)展戰(zhàn)略核心功能區(qū)作出嘗試性探索.

1 中心區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)模型

城市中心區(qū)作為城市發(fā)展的核心地區(qū)，其緊湊的空間形態(tài)成為整個(gè)地區(qū)土地集約利用的標(biāo)志.空間形態(tài)在很大程度上反映了土地集約利用的狀態(tài)，因此從空間入手對(duì)中心區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系展開(kāi)研究，歸納與中心區(qū)土地建設(shè)相關(guān)的影響因素，同時(shí)從影響因素的相互關(guān)系出發(fā)，建構(gòu)城市中心區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系.

1.1 中心區(qū)土地集約利用的影響因子

城市中心區(qū)土地集約利用以空間為研究對(duì)象，將空間緊湊的評(píng)價(jià)指標(biāo)分解為以下3個(gè)部分.

1)中心區(qū)建筑規(guī)模集約.公共職能建筑空間是居于城市中心區(qū)內(nèi)部的各項(xiàng)承接城市產(chǎn)業(yè)功能的空間，它承擔(dān)了城市公共空間形態(tài)的發(fā)展需要，同時(shí)也是服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體.城市中心區(qū)的集約發(fā)展在一定程度上依賴于公共職能建筑空間的高度聚集.與此同時(shí)，在城市土地利用模式的選擇上，職能空間本身也因其不同的內(nèi)在屬性而表現(xiàn)出不同的發(fā)展趨向，具體表現(xiàn)為城市中心區(qū)內(nèi)各類不同形態(tài)的建筑實(shí)體空間.

2)中心區(qū)用地建設(shè)集約.城市用地是中心區(qū)土地集約利用的基礎(chǔ)，是各種物質(zhì)空間形態(tài)集聚的本源.而進(jìn)一步又可以將其劃分為建設(shè)用地和非建設(shè)用地，兩者都對(duì)土地節(jié)約利用產(chǎn)生影響.非建設(shè)用地分布反映了綠地、水面等非開(kāi)發(fā)用地與中心區(qū)整體空間形態(tài)的關(guān)系，建設(shè)用地則對(duì)公共職能空間的形態(tài)和利用效率產(chǎn)生了根本影響.

3)中心區(qū)交通支撐集約.中心區(qū)的空間集約運(yùn)行離不開(kāi)高效率的道路交通結(jié)構(gòu)，道路交通作為空間支撐骨架，對(duì)中心區(qū)土地拓展具有引導(dǎo)意義［10］，良好的通達(dá)性使得中心區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展更為順利，并能夠促進(jìn)空間形態(tài)的集約;同時(shí)作為中心區(qū)的非建設(shè)空間，道路交通又是土地集約利用的消極因素.

1.2 中心區(qū)土地集約利用的指標(biāo)體系構(gòu)建

將中心區(qū)土地集約利用的建筑、用地和交通3個(gè)要素進(jìn)一步展開(kāi)，同時(shí)考慮具體的建筑職能空間、經(jīng)營(yíng)類用地劃分和中心區(qū)硬核聚集等相關(guān)影響因素，可以得到9項(xiàng)相互關(guān)系的指標(biāo)［11］，以共同構(gòu)建城市中心區(qū)土地集約利用指標(biāo)體系(見(jiàn)圖1).

1)建筑空間形體集約-建筑平均層數(shù)

圖1 城市中心區(qū)土地集約利用指標(biāo)體系構(gòu)

建筑平均層數(shù)是在評(píng)價(jià)范圍內(nèi)所有建筑的建筑面積與建筑基地面積的比值，它反映了評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的整體建筑高度情況.用統(tǒng)一的建筑層數(shù)來(lái)比較不同中心區(qū)的建筑空間形態(tài)首先能從整體上把握城市中心區(qū)的高度形態(tài)，改變中心區(qū)范圍內(nèi)的局部建筑高層對(duì)評(píng)價(jià)者的影響;其次能修正視覺(jué)誤差，避免一些形態(tài)特殊的建筑在評(píng)價(jià)上的模糊性;最后以量化數(shù)據(jù)形成建筑層面的評(píng)價(jià)共識(shí)，評(píng)價(jià)可以脫離公共外部空間而全面地對(duì)建筑本身評(píng)價(jià).

2)建筑結(jié)構(gòu)要素集約-硬核規(guī)模比重

城市中心區(qū)硬核是中心區(qū)內(nèi)公共職能設(shè)施的高度聚集區(qū)，同時(shí)也是中心區(qū)內(nèi)商業(yè)和商務(wù)等活動(dòng)的最高頻率發(fā)生點(diǎn)，集中反映了中心區(qū)功能、景觀等方面的特征，也是中心區(qū)發(fā)展的獨(dú)有結(jié)構(gòu)要素特征(即劃定范圍內(nèi)中心區(qū)服務(wù)功能空間建筑面積與范圍內(nèi)建筑總面積之比大于90%).硬核規(guī)模比重蘊(yùn)含2方面含義:①硬核區(qū)占地規(guī)模比重，反映了硬核在中心區(qū)土地利用模式下的聚集程度;②硬核區(qū)建筑面積占中心區(qū)建筑面積的比重，這反映了硬核在建筑上聚集規(guī)模的總體特征，同時(shí)也是城市中心區(qū)核心地區(qū)比較的準(zhǔn)繩.因此本研究統(tǒng)一采用硬核區(qū)建筑面積與中心區(qū)建筑面積之比來(lái)進(jìn)行分析計(jì)算.

3)建筑服務(wù)功能集約-建筑占地比重

建筑服務(wù)功能集約是指在對(duì)外服務(wù)中的建筑基底空間利用效率，它對(duì)中心區(qū)土地集約利用包含兩層面含義:①?gòu)挠玫貋?lái)看，建筑占地是中心區(qū)用地中支撐建筑實(shí)體空間的主要用地，基底用地更是產(chǎn)生對(duì)外服務(wù)的主要用地，因此建筑占地需要其他類型的用地如道路用地、綠化用地和配套設(shè)施用地等對(duì)其形成支撐.②從中心區(qū)來(lái)看，高密度和高強(qiáng)度的建筑聚集是城市中心區(qū)的主要特征之一，只有建筑占地比重達(dá)到一定的程度才能達(dá)到中心區(qū)的聚集規(guī)模效應(yīng).所以建筑占地比重是反映中心區(qū)用地形態(tài)的重要指標(biāo).

4)用地空間形態(tài)集約-建設(shè)容積率

這里的建設(shè)容積率是指整個(gè)中心區(qū)的總?cè)莘e率，是中心區(qū)建設(shè)用地作用于空間形態(tài)的衡量要素，反映了可用于街區(qū)建設(shè)的用地空間利用形態(tài).建設(shè)用地容積率體現(xiàn)了對(duì)建設(shè)用地的空間集約利用的狀況.由于存在中心區(qū)景觀用地模式和建筑利用模式的差異，同一容積率往往可以形成2個(gè)迥異城市中心區(qū)面貌的反映，因而建設(shè)用地容積率僅反映了城市中心區(qū)的用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度.

5)用地結(jié)構(gòu)要素集約-高效街區(qū)比重

用地結(jié)構(gòu)要素集約是指在中心區(qū)用地結(jié)構(gòu)中具有代表意義和空間優(yōu)勢(shì)的街區(qū)所占比重，在空間上主要體現(xiàn)在小街區(qū)的比重.在集約度高的地區(qū)如北美紐約曼哈頓中心區(qū)、歐洲倫敦的道克蘭中心區(qū)和亞洲的東京都心等中心區(qū)，此類方格形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的小型面積街區(qū)成為典型用地尺度劃分模式，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義.在用地環(huán)節(jié)上，此類小型街區(qū)也具有用地結(jié)構(gòu)要素中的代表性，因此可作為用地結(jié)構(gòu)要素集約的評(píng)價(jià)指標(biāo).小型街區(qū)多指面積在1.5 hm2以下、比例適宜的小型街區(qū)，與其余街區(qū)相比，其在建筑密度、臨街面比重和通達(dá)度等方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯，能使中心區(qū)更加高效地運(yùn)作，可稱其為高效街區(qū).因此，可將高效街區(qū)占總街區(qū)的面積比重作為用地結(jié)構(gòu)要素集約的衡量指標(biāo).

6)用地服務(wù)功能集約-經(jīng)營(yíng)類用地率

用地服務(wù)功能集約是地塊在服務(wù)功能上的利用效率.城市中心區(qū)用地多種多樣，但在城市中心區(qū)發(fā)揮中心服務(wù)職能并產(chǎn)生主體經(jīng)濟(jì)效益的主要為經(jīng)營(yíng)類土地.因此將零售商業(yè)、金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢、旅館酒店、文化娛樂(lè)等土地利用經(jīng)營(yíng)類用地面積合計(jì)測(cè)算，占城市中心區(qū)總建設(shè)用地面積的比重作為經(jīng)營(yíng)類用地率.由此可知，經(jīng)營(yíng)類用地率反映土地服務(wù)功能的集約程度.

7)交通空間形態(tài)集約-道路網(wǎng)密度

交通空間形態(tài)集約反映在整個(gè)中心區(qū)范圍內(nèi)的道路網(wǎng)空間形態(tài)及長(zhǎng)度.道路網(wǎng)密度指標(biāo)是中心區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)的空間長(zhǎng)度與中心區(qū)面積的比值.體現(xiàn)了道路的整體空間形態(tài)，即道路網(wǎng)的分布密度.較高的道路網(wǎng)密度高意味著在兩點(diǎn)之間能夠有更多的出行選擇和節(jié)約時(shí)間成本［12］，但是單純地提高道路網(wǎng)密度將增加較多的道路交叉口;在交叉口管制的條件下必將影響兩點(diǎn)間的時(shí)間成本.因而在許多城市中心區(qū)內(nèi)實(shí)施了單向交通無(wú)管制的交通模式，該模式實(shí)施的優(yōu)勢(shì)是高密度的道路網(wǎng)和較長(zhǎng)的直行路段.由此可知，高密度路網(wǎng)結(jié)構(gòu)體現(xiàn)交通空間形態(tài)集約，道路網(wǎng)密度可作為交通空間形態(tài)集約的評(píng)價(jià)指標(biāo).

8)交通結(jié)構(gòu)要素-道路通達(dá)度

道路通達(dá)度是中心區(qū)道路交通可達(dá)性程度的具體反映，包含了道路面積和直行路段數(shù)量?jī)煞矫婧x.直行路段數(shù)量具體反映了交通流在平面運(yùn)行上的通暢效率，相同面積的用地范圍下，直行路段數(shù)量越多則機(jī)動(dòng)車交通的順暢程度越高［13］，體現(xiàn)了道路交通中的結(jié)構(gòu)要素關(guān)系.道路面積則體現(xiàn)了整體路網(wǎng)運(yùn)營(yíng)在中心區(qū)范圍內(nèi)所需的面積，相同情況下道路面積越大則整個(gè)中心區(qū)土地利用倚重的道路面積越大，道路運(yùn)載能力也越低.兩者比值反映在高效率的路網(wǎng)面積比重上，更多的直行路段數(shù)量體現(xiàn)了整體路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的高效性.

9)交通服務(wù)功能節(jié)約-臨街面比重

臨街面比重是體現(xiàn)城市中心區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo).在城市中心區(qū)內(nèi)，越多沿路網(wǎng)展開(kāi)街區(qū)界面意味著越多的服務(wù)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì).因此在一些傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)沿道路兩側(cè)產(chǎn)生公共商業(yè)服務(wù)空間而街區(qū)內(nèi)部則為私密居住空間.在城市中心區(qū)內(nèi)部，更多的臨街面不僅滿足了機(jī)動(dòng)車對(duì)出入功能服務(wù)空間，的要求，更代表了對(duì)中心區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)效益.

值得說(shuō)明的是，建筑平均層數(shù)及建筑占地率屬于建筑層面的集約利用指標(biāo)，重點(diǎn)考慮的是建筑的高度形態(tài)及密度形態(tài)，而建設(shè)容積率屬于用地層面的集約利用指標(biāo)，重點(diǎn)考察的是街區(qū)內(nèi)對(duì)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，三者雖然有一定的相關(guān)性，但計(jì)算的方法及考察的方面均不相同，綜合評(píng)價(jià)時(shí)將會(huì)根據(jù)其影響因素賦予不同的權(quán)重值.

1.3 中心區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)模型建構(gòu)

在上述基礎(chǔ)上構(gòu)建城市中心區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)總體框架，由建筑集約度、用地集約度、交通集約度3項(xiàng)狀態(tài)層組成，進(jìn)一步分解為要素層，并賦予權(quán)重.這樣將整個(gè)土地集約利用指標(biāo)體系細(xì)分為9項(xiàng)具體指標(biāo)(見(jiàn)圖2).具體指標(biāo)的量化可采用熵技術(shù)支持下的AHP評(píng)價(jià)模型和專家群民主評(píng)價(jià)支持下的定性指標(biāo)定量化2種方法，指標(biāo)的“分級(jí)區(qū)間”量化可以采用模糊隸屬度函數(shù)法求取(鑒于相關(guān)研究方法已較為成熟，模型與方法的具體表述與運(yùn)算在此省略.該指標(biāo)體系評(píng)價(jià)目標(biāo)較多，可以根據(jù)評(píng)價(jià)目標(biāo)對(duì)指標(biāo)權(quán)重體系進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)對(duì)指標(biāo)重要性的調(diào)整，滿足其他評(píng)價(jià)目的的需要).

圖2 城市中心區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)總體框架

通過(guò)建筑集約度、用地集約度和交通集約度3個(gè)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)算和分析，逐步完善城市中心區(qū)土地集約利用指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)過(guò)程，并具體以9項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)計(jì)算綜合得出城市中心區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)結(jié)果.

2 中心區(qū)土地集約利用的總體評(píng)價(jià)

中心區(qū)土地集約利用量化研究選取國(guó)內(nèi)外22個(gè)典型城市(見(jiàn)圖3)，涵蓋了我國(guó)東部地區(qū)和亞洲地區(qū)的典型高密度特大城市.樣本中心區(qū)共計(jì)50個(gè)，其中29個(gè)為城市主中心，其余為城市副中心，它們共同形成量化分析的研究基礎(chǔ).經(jīng)過(guò)中心區(qū)范圍定量界定、土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分項(xiàng)計(jì)算和數(shù)據(jù)標(biāo)注化并賦予權(quán)重計(jì)算后，最終得出城市中心區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果如表1所示.由表可以看出，香港尖沙咀中心區(qū)和港島中心區(qū)在土地集約利用中評(píng)價(jià)較高，與大阪御堂筋中心區(qū)共同處于土地集約利用評(píng)價(jià)的頂端，與其他城市中心區(qū)梯度差異明顯，呈現(xiàn)高度土地集約利用;而香港觀塘中心區(qū)雖與評(píng)價(jià)前3位中心區(qū)差距較大，但其集約評(píng)價(jià)卻明顯高于其余中心區(qū)，土地集約利用程度較高;大連西安路、廣州上下九等中心區(qū)集約評(píng)價(jià)差異較小，與南京湖南路、福州五一路、廈門中山路等21個(gè)中心區(qū)呈現(xiàn)土地適度集約利用;而合肥長(zhǎng)江中路、上海徐家匯、吉隆坡莫瑞那、曼谷暹羅等14個(gè)中心區(qū)在各項(xiàng)集約利用評(píng)價(jià)中較低，呈現(xiàn)土地低度集約利用;武漢建設(shè)大道、北京朝陽(yáng)、南京河西等11個(gè)城市中心區(qū)處于土地集約利用評(píng)價(jià)尾端，呈現(xiàn)非集約利用.國(guó)外中心區(qū)中，除大阪御堂筋中心區(qū)外，東南亞的新加坡海灣、泰國(guó)的曼谷仕龍、曼谷暹羅、吉隆坡莫瑞納中心區(qū)與國(guó)內(nèi)城市中心區(qū)土地集約利用差異較小.而比較國(guó)內(nèi)城市中心區(qū)，南方沿海城市中心區(qū)土地利用普遍更為集約，中心區(qū)土地集約化出現(xiàn)由南向北，由沿海向內(nèi)陸區(qū)域遞進(jìn)現(xiàn)象.從中心區(qū)等級(jí)來(lái)看，同一城市的次中心土地集約利用評(píng)價(jià)往往優(yōu)于主中心，如大連西安路次中心與大連中山路主中心，廣州上下九次中心與廣州珠江新城主中心等，與中心區(qū)規(guī)模等級(jí)相反，城市次中心在土地集約利用上更具優(yōu)勢(shì).一些傳統(tǒng)商業(yè)次中心如大連西安路、廣州上下九、無(wú)錫崇安寺、南京夫子廟等低層中心區(qū)在土地集約利用中綜合評(píng)價(jià)較高.

圖3 案例城市的區(qū)位分布

3 城市中心區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)

進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，各個(gè)城市中心區(qū)土地利用都具有一定的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，通過(guò)數(shù)據(jù)分析大致可以分為以下幾個(gè)土地集約類型.

3.1 中心區(qū)的全面多項(xiàng)集約利用方式(梯形)

全面多項(xiàng)集約利用方式是指在土地集約利用評(píng)價(jià)中多層面集約.該方式由全面集約和多項(xiàng)集約2類方式組成，在集約分項(xiàng)圖中大體呈現(xiàn)飽滿的梯形(見(jiàn)圖4).①全面集約利用模式，典型代表是香港港島中心區(qū)和香港油尖旺中心區(qū).全面集約利用方式的特征是在建筑集約、用地集約、交通集約3項(xiàng)構(gòu)成土地集約利用基礎(chǔ)環(huán)節(jié)中的某2項(xiàng)表現(xiàn)出集約利用，另一項(xiàng)處于適度的集約利用.如香港港島中心區(qū)在建筑集約和用地集約上評(píng)價(jià)較好，而在交通集約度上居中.香港油尖旺中心區(qū)在交通集約度和用地集約度上評(píng)價(jià)較好，而在建筑集約度上居中.由于這些中心區(qū)特色鮮明，全面集約，因而此類利用方式在具體中心區(qū)土地集約利用中評(píng)價(jià)極高，顯著優(yōu)于其他城市中心區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià).②多項(xiàng)集約利用方式，是指在建筑集約、用地集約、交通集約3項(xiàng)存在少量的適度集約評(píng)價(jià)單項(xiàng)，但是在評(píng)價(jià)中存在突出的集約指標(biāo).如大阪御堂筋中心區(qū)，雖有較高的交通集約評(píng)價(jià)，但在建筑和用地層面存在節(jié)約利用指標(biāo)短板，在集約分項(xiàng)圖中呈現(xiàn)凹陷的梯形狀.由于低評(píng)價(jià)的集約單項(xiàng)指標(biāo)不多，此類中心區(qū)土地集約利用方式評(píng)價(jià)較高.

3.2 中心區(qū)的單項(xiàng)集約利用方式(梭形)

單項(xiàng)集約利用方式是指城市中心區(qū)的某項(xiàng)具體指標(biāo)十分優(yōu)秀，而除此之外其余指標(biāo)在土地集約利用評(píng)價(jià)中均低度集約.典型代表是上海陸家嘴中心區(qū)和南京河西中心區(qū)(見(jiàn)圖5)，評(píng)價(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)梭形.相比于其他城市中心區(qū)整體發(fā)展模式，此類城市中心區(qū)以突出某一專項(xiàng)發(fā)展，土地集約利用中短板過(guò)多，不利于其整體集約的發(fā)展.中心區(qū)雖以金融辦公類高層建筑為主，在硬核規(guī)模比重上評(píng)價(jià)較高，而其余集約利用指標(biāo)卻多處于尾端，建筑、用地和交通的集約度較低.這些問(wèn)題折射出我國(guó)目前大量新城中心區(qū)土地利用中的集約短板.

表1 中心區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果

圖4 梯形土地集約利用模式

圖5 梭形土地集約利用模式

3.3 中心區(qū)的均衡集約利用方式(多邊形)

均衡集約利用方式是指土地利用方式呈現(xiàn)均衡性的集約發(fā)展，同時(shí)又各有側(cè)重.此類方式既沒(méi)有突出的單項(xiàng)指標(biāo)，亦沒(méi)有過(guò)多的短板指標(biāo)，典型中心區(qū)如深圳福田中心區(qū)、上海人民廣場(chǎng)中心區(qū)等(見(jiàn)圖6).均衡集約利用方式中各個(gè)指標(biāo)項(xiàng)相對(duì)平均，指標(biāo)圖呈現(xiàn)出多邊形結(jié)構(gòu)，如上海人民廣場(chǎng)，集約指標(biāo)最高在60左右，最低不低于30，呈現(xiàn)多邊形形態(tài).

圖6 多邊形土地集約利用模式

3.4 中心區(qū)的局部集約利用方式(折線形)

局部土地集約利用方式是指城市中心區(qū)在土地集約利用指標(biāo)評(píng)價(jià)大多處于低度集約，少數(shù)項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)為適度集約，因此評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)構(gòu)圖形成折線形(見(jiàn)圖7).典型中心區(qū)有武漢洪山廣場(chǎng)中心區(qū)、廣州三元里中心區(qū)等.局部集約利用方式特征為“強(qiáng)項(xiàng)不強(qiáng)，弱項(xiàng)極弱”.如廣州三元里中心區(qū)，最高指標(biāo)項(xiàng)接近40，而評(píng)價(jià)指標(biāo)低于10的有6項(xiàng)，在實(shí)際中三元里中心區(qū)以批發(fā)貿(mào)易和會(huì)展為主要特征，在尺度規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)中更趨近于生活型服務(wù)中心.局部土地集約利用模式多為城市次中心，并存在交通、環(huán)境和景觀等一系列問(wèn)題.因此，折線形土地集約利用方式屬于低度集約利用方式.

圖7 折線形土地集約利用模式

4 結(jié)語(yǔ)

土地集約利用是我國(guó)城市發(fā)展的重大戰(zhàn)略，而對(duì)城市中心區(qū)的獨(dú)立研究和剖析，能夠?qū)⑼恋丶s戰(zhàn)略在城市具體建設(shè)層面得以貫徹，從中微觀的層面剖析土地集約利用的具體模式，為新城中心區(qū)建設(shè)和舊城中心區(qū)更新的規(guī)劃決策提供依據(jù)，進(jìn)而也為城市集約發(fā)展戰(zhàn)略提供具體支點(diǎn).從評(píng)價(jià)模型中也可以看出，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市中心區(qū)或多或少存在著土地利用不集約的問(wèn)題，如何從建筑、用地和交通等不同層面，加強(qiáng)我國(guó)城市中心區(qū)土地集約利用的調(diào)控，是事關(guān)城市科學(xué)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題.

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