城市中心區(qū)土地集約利用的評價(jià)模型:基于50個(gè)樣本的定量分析

楊俊宴 史北祥 楊 揚(yáng)

(1東南大學(xué)建筑學(xué)院,南京 210096)(2蘇州規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司，蘇州 215006)

土地集約利用問題一直是城市規(guī)劃的核心議題之一,在勒柯布西耶 “集中城市”的影響下,城市一度采用高層建筑形式構(gòu)筑中心區(qū),極大程度上提高了中心區(qū)集約程度．20世紀(jì)50年代Nairn[1]反對城市擴(kuò)張現(xiàn)象,呼吁城市應(yīng)采取集中發(fā)展措施．20世紀(jì)60年代Jacobs[2]主張?zhí)岣叱鞘忻芏?并且認(rèn)為高密度造就了城市的多樣性,也正是這種多樣性創(chuàng)造了像紐約多姿多彩的城市生活．

我國國土資源部于1999年開展了新一輪國土資源大調(diào)查中“土地資源監(jiān)測調(diào)查工程”的項(xiàng)目“城市土地價(jià)格調(diào)查與集約利用潛力評價(jià)”,這標(biāo)志著我國對城鎮(zhèn)土地集約利用評價(jià)研究的開始．近年來,我國的城市土地集約利用研究已成為當(dāng)前城市研究的熱點(diǎn),主要集中在以下幾點(diǎn):① 對城市土地集約利用的概念、意義、問題、實(shí)現(xiàn)途徑等方面展開的研究;② 對城市土地集約利用相關(guān)原理、規(guī)律的研究;③ 對城市土地集約利用評價(jià)體系的研究;④ 以土地集約利用潛力作為對象的研究;⑤ 對土地集約利用的新技術(shù)路線和新方法的探索;⑥ 對城市土地利用模式的研究;⑦ 對城市土地集約利用驅(qū)動(dòng)機(jī)制的研究;⑧ 對土地集約利用對策的探討;⑨ 多學(xué)科、多視角的滲透研究．

無論國內(nèi)還是國外,對城市土地集約利用的研究還多處于整體層面,包括土地集約利用措施、模式、潛力評價(jià)等方面[3-8],缺乏對城市具體范圍如城市中心區(qū)的獨(dú)立研究和剖析,缺乏城市規(guī)劃學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)等多學(xué)科的交叉研究.尤其在當(dāng)今,城市中心區(qū)土地的發(fā)展已經(jīng)突破土地資源管理和城市規(guī)劃的學(xué)科范疇,涉及到城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、產(chǎn)業(yè)、交通等多種學(xué)科[9],對城市中心區(qū)土地集約利用的研究不能僅停留在單一城市的封閉框架內(nèi),而應(yīng)從更寬廣的視野入手進(jìn)行綜合系統(tǒng)的理論思考．

本文針對城市土地集約利用矛盾最突出的功能區(qū)——城市中心區(qū)展開研究,從土地利用集約度影響因子入手建構(gòu)評價(jià)模型,在中微觀的層面剖析土地集約利用的深層次原因,對研究土地集約發(fā)展戰(zhàn)略核心功能區(qū)作出嘗試性探索．

1 中心區(qū)土地集約利用評價(jià)模型

城市中心區(qū)作為城市發(fā)展的核心地區(qū),其緊湊的空間形態(tài)成為整個(gè)地區(qū)土地集約利用的標(biāo)志．空間形態(tài)在很大程度上反映了土地集約利用的狀態(tài),因此從空間入手對中心區(qū)土地集約利用的評價(jià)指標(biāo)體系展開研究,歸納與中心區(qū)土地建設(shè)相關(guān)的影響因素,同時(shí)從影響因素的相互關(guān)系出發(fā),建構(gòu)城市中心區(qū)土地集約利用的評價(jià)指標(biāo)體系．

1.1 中心區(qū)土地集約利用的影響因子

城市中心區(qū)土地集約利用以空間為研究對象,將空間緊湊的評價(jià)指標(biāo)分解為以下3個(gè)部分.

1) 中心區(qū)建筑規(guī)模集約．公共職能建筑空間是居于城市中心區(qū)內(nèi)部的各項(xiàng)承接城市產(chǎn)業(yè)功能的空間,它承擔(dān)了城市公共空間形態(tài)的發(fā)展需要,同時(shí)也是服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體．城市中心區(qū)的集約發(fā)展在一定程度上依賴于公共職能建筑空間的高度聚集．與此同時(shí),在城市土地利用模式的選擇上,職能空間本身也因其不同的內(nèi)在屬性而表現(xiàn)出不同的發(fā)展趨向,具體表現(xiàn)為城市中心區(qū)內(nèi)各類不同形態(tài)的建筑實(shí)體空間．

2) 中心區(qū)用地建設(shè)集約．城市用地是中心區(qū)土地集約利用的基礎(chǔ),是各種物質(zhì)空間形態(tài)集聚的本源．而進(jìn)一步又可以將其劃分為建設(shè)用地和非建設(shè)用地,兩者都對土地節(jié)約利用產(chǎn)生影響．非建設(shè)用地分布反映了綠地、水面等非開發(fā)用地與中心區(qū)整體空間形態(tài)的關(guān)系,建設(shè)用地則對公共職能空間的形態(tài)和利用效率產(chǎn)生了根本影響．

3) 中心區(qū)交通支撐集約．中心區(qū)的空間集約運(yùn)行離不開高效率的道路交通結(jié)構(gòu),道路交通作為空間支撐骨架,對中心區(qū)土地拓展具有引導(dǎo)意義[10]，良好的通達(dá)性使得中心區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展更為順利,并能夠促進(jìn)空間形態(tài)的集約;同時(shí)作為中心區(qū)的非建設(shè)空間,道路交通又是土地集約利用的消極因素．

1.2 中心區(qū)土地集約利用的指標(biāo)體系構(gòu)建

將中心區(qū)土地集約利用的建筑、用地和交通3個(gè)要素進(jìn)一步展開,同時(shí)考慮具體的建筑職能空間、經(jīng)營類用地劃分和中心區(qū)硬核聚集等相關(guān)影響因素,可以得到9項(xiàng)相互關(guān)系的指標(biāo)[11],以共同構(gòu)建城市中心區(qū)土地集約利用指標(biāo)體系(見圖1)．

1) 建筑空間形體集約-建筑平均層數(shù)

建筑平均層數(shù)是在評價(jià)范圍內(nèi)所有建筑的建筑面積與建筑基地面積的比值,它反映了評價(jià)范圍內(nèi)的整體建筑高度情況．用統(tǒng)一的建筑層數(shù)來比較不同中心區(qū)的建筑空間形態(tài)首先能從整體上把握城市中心區(qū)的高度形態(tài),改變中心區(qū)范圍內(nèi)的局部建筑高層對評價(jià)者的影響;其次能修正視覺誤差,避免一些形態(tài)特殊的建筑在評價(jià)上的模糊性;最后以量化數(shù)據(jù)形成建筑層面的評價(jià)共識,評價(jià)可以脫離公共外部空間而全面地對建筑本身評價(jià)．

圖1 城市中心區(qū)土地集約利用指標(biāo)體系構(gòu)

2) 建筑結(jié)構(gòu)要素集約-硬核規(guī)模比重

城市中心區(qū)硬核是中心區(qū)內(nèi)公共職能設(shè)施的高度聚集區(qū),同時(shí)也是中心區(qū)內(nèi)商業(yè)和商務(wù)等活動(dòng)的最高頻率發(fā)生點(diǎn),集中反映了中心區(qū)功能、景觀等方面的特征,也是中心區(qū)發(fā)展的獨(dú)有結(jié)構(gòu)要素特征(即劃定范圍內(nèi)中心區(qū)服務(wù)功能空間建筑面積與范圍內(nèi)建筑總面積之比大于90%)．硬核規(guī)模比重蘊(yùn)含2方面含義：① 硬核區(qū)占地規(guī)模比重,反映了硬核在中心區(qū)土地利用模式下的聚集程度；② 硬核區(qū)建筑面積占中心區(qū)建筑面積的比重,這反映了硬核在建筑上聚集規(guī)模的總體特征,同時(shí)也是城市中心區(qū)核心地區(qū)比較的準(zhǔn)繩．因此本研究統(tǒng)一采用硬核區(qū)建筑面積與中心區(qū)建筑面積之比來進(jìn)行分析計(jì)算．

3) 建筑服務(wù)功能集約-建筑占地比重

建筑服務(wù)功能集約是指在對外服務(wù)中的建筑基底空間利用效率,它對中心區(qū)土地集約利用包含兩層面含義：① 從用地來看,建筑占地是中心區(qū)用地中支撐建筑實(shí)體空間的主要用地,基底用地更是產(chǎn)生對外服務(wù)的主要用地,因此建筑占地需要其他類型的用地如道路用地、綠化用地和配套設(shè)施用地等對其形成支撐．② 從中心區(qū)來看,高密度和高強(qiáng)度的建筑聚集是城市中心區(qū)的主要特征之一,只有建筑占地比重達(dá)到一定的程度才能達(dá)到中心區(qū)的聚集規(guī)模效應(yīng)．所以建筑占地比重是反映中心區(qū)用地形態(tài)的重要指標(biāo)．

4) 用地空間形態(tài)集約-建設(shè)容積率

這里的建設(shè)容積率是指整個(gè)中心區(qū)的總?cè)莘e率,是中心區(qū)建設(shè)用地作用于空間形態(tài)的衡量要素,反映了可用于街區(qū)建設(shè)的用地空間利用形態(tài)．建設(shè)用地容積率體現(xiàn)了對建設(shè)用地的空間集約利用的狀況．由于存在中心區(qū)景觀用地模式和建筑利用模式的差異,同一容積率往往可以形成2個(gè)迥異城市中心區(qū)面貌的反映,因而建設(shè)用地容積率僅反映了城市中心區(qū)的用地開發(fā)強(qiáng)度．

5) 用地結(jié)構(gòu)要素集約-高效街區(qū)比重

用地結(jié)構(gòu)要素集約是指在中心區(qū)用地結(jié)構(gòu)中具有代表意義和空間優(yōu)勢的街區(qū)所占比重,在空間上主要體現(xiàn)在小街區(qū)的比重．在集約度高的地區(qū)如北美紐約曼哈頓中心區(qū)、歐洲倫敦的道克蘭中心區(qū)和亞洲的東京都心等中心區(qū),此類方格形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的小型面積街區(qū)成為典型用地尺度劃分模式,具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義．在用地環(huán)節(jié)上,此類小型街區(qū)也具有用地結(jié)構(gòu)要素中的代表性,因此可作為用地結(jié)構(gòu)要素集約的評價(jià)指標(biāo)．小型街區(qū)多指面積在1.5 hm2以下、比例適宜的小型街區(qū),與其余街區(qū)相比,其在建筑密度、臨街面比重和通達(dá)度等方面的優(yōu)勢較為明顯,能使中心區(qū)更加高效地運(yùn)作,可稱其為高效街區(qū)．因此,可將高效街區(qū)占總街區(qū)的面積比重作為用地結(jié)構(gòu)要素集約的衡量指標(biāo)．

6) 用地服務(wù)功能集約-經(jīng)營類用地率

用地服務(wù)功能集約是地塊在服務(wù)功能上的利用效率．城市中心區(qū)用地多種多樣,但在城市中心區(qū)發(fā)揮中心服務(wù)職能并產(chǎn)生主體經(jīng)濟(jì)效益的主要為經(jīng)營類土地．因此將零售商業(yè)、金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢、旅館酒店、文化娛樂等土地利用經(jīng)營類用地面積合計(jì)測算,占城市中心區(qū)總建設(shè)用地面積的比重作為經(jīng)營類用地率.由此可知，經(jīng)營類用地率反映土地服務(wù)功能的集約程度．

7) 交通空間形態(tài)集約-道路網(wǎng)密度

交通空間形態(tài)集約反映在整個(gè)中心區(qū)范圍內(nèi)的道路網(wǎng)空間形態(tài)及長度．道路網(wǎng)密度指標(biāo)是中心區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)的空間長度與中心區(qū)面積的比值．體現(xiàn)了道路的整體空間形態(tài),即道路網(wǎng)的分布密度．較高的道路網(wǎng)密度高意味著在兩點(diǎn)之間能夠有更多的出行選擇和節(jié)約時(shí)間成本[12],但是單純地提高道路網(wǎng)密度將增加較多的道路交叉口；在交叉口管制的條件下必將影響兩點(diǎn)間的時(shí)間成本.因而在許多城市中心區(qū)內(nèi)實(shí)施了單向交通無管制的交通模式，該模式實(shí)施的優(yōu)勢是高密度的道路網(wǎng)和較長的直行路段.由此可知，高密度路網(wǎng)結(jié)構(gòu)體現(xiàn)交通空間形態(tài)集約,道路網(wǎng)密度可作為交通空間形態(tài)集約的評價(jià)指標(biāo)．

8) 交通結(jié)構(gòu)要素-道路通達(dá)度

道路通達(dá)度是中心區(qū)道路交通可達(dá)性程度的具體反映,包含了道路面積和直行路段數(shù)量兩方面含義．直行路段數(shù)量具體反映了交通流在平面運(yùn)行上的通暢效率,相同面積的用地范圍下,直行路段數(shù)量越多則機(jī)動(dòng)車交通的順暢程度越高[13],體現(xiàn)了道路交通中的結(jié)構(gòu)要素關(guān)系．道路面積則體現(xiàn)了整體路網(wǎng)運(yùn)營在中心區(qū)范圍內(nèi)所需的面積,相同情況下道路面積越大則整個(gè)中心區(qū)土地利用倚重的道路面積越大,道路運(yùn)載能力也越低．兩者比值反映在高效率的路網(wǎng)面積比重上,更多的直行路段數(shù)量體現(xiàn)了整體路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的高效性．

9) 交通服務(wù)功能節(jié)約-臨街面比重

臨街面比重是體現(xiàn)城市中心區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)．在城市中心區(qū)內(nèi),越多沿路網(wǎng)展開街區(qū)界面意味著越多的服務(wù)經(jīng)營機(jī)會(huì)．因此在一些傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)沿道路兩側(cè)產(chǎn)生公共商業(yè)服務(wù)空間而街區(qū)內(nèi)部則為私密居住空間.在城市中心區(qū)內(nèi)部,更多的臨街面不僅滿足了機(jī)動(dòng)車對出入功能服務(wù)空間，的要求,更代表了對中心區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)效益．

值得說明的是,建筑平均層數(shù)及建筑占地率屬于建筑層面的集約利用指標(biāo),重點(diǎn)考慮的是建筑的高度形態(tài)及密度形態(tài),而建設(shè)容積率屬于用地層面的集約利用指標(biāo),重點(diǎn)考察的是街區(qū)內(nèi)對用地的開發(fā)強(qiáng)度,三者雖然有一定的相關(guān)性,但計(jì)算的方法及考察的方面均不相同,綜合評價(jià)時(shí)將會(huì)根據(jù)其影響因素賦予不同的權(quán)重值．

1.3 中心區(qū)土地集約利用的評價(jià)模型建構(gòu)

在上述基礎(chǔ)上構(gòu)建城市中心區(qū)土地集約利用評價(jià)指標(biāo)總體框架,由建筑集約度、用地集約度、交通集約度3項(xiàng)狀態(tài)層組成,進(jìn)一步分解為要素層,并賦予權(quán)重．這樣將整個(gè)土地集約利用指標(biāo)體系細(xì)分為9項(xiàng)具體指標(biāo)(見圖2)．具體指標(biāo)的量化可采用熵技術(shù)支持下的AHP評價(jià)模型和專家群民主評價(jià)支持下的定性指標(biāo)定量化2種方法,指標(biāo)的“分級區(qū)間”量化可以采用模糊隸屬度函數(shù)法求取(鑒于相關(guān)研究方法已較為成熟,模型與方法的具體表述與運(yùn)算在此省略.該指標(biāo)體系評價(jià)目標(biāo)較多,可以根據(jù)評價(jià)目標(biāo)對指標(biāo)權(quán)重體系進(jìn)行調(diào)整,通過對指標(biāo)重要性的調(diào)整,滿足其他評價(jià)目的的需要)．

圖2 城市中心區(qū)土地集約利用評價(jià)指標(biāo)總體框架

通過建筑集約度、用地集約度和交通集約度3個(gè)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)算和分析,逐步完善城市中心區(qū)土地集約利用指標(biāo)體系的評價(jià)過程,并具體以9項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)計(jì)算綜合得出城市中心區(qū)土地集約利用的評價(jià)結(jié)果．

2 中心區(qū)土地集約利用的總體評價(jià)

中心區(qū)土地集約利用量化研究選取國內(nèi)外22個(gè)典型城市(見圖3),涵蓋了我國東部地區(qū)和亞洲地區(qū)的典型高密度特大城市．樣本中心區(qū)共計(jì)50個(gè),其中29個(gè)為城市主中心,其余為城市副中心,它們共同形成量化分析的研究基礎(chǔ)．經(jīng)過中心區(qū)范圍定量界定、土地集約利用評價(jià)指標(biāo)體系分項(xiàng)計(jì)算和數(shù)據(jù)標(biāo)注化并賦予權(quán)重計(jì)算后,最終得出城市中心區(qū)土地集約利用評價(jià)結(jié)果如表1所示．由表可以看出,香港尖沙咀中心區(qū)和港島中心區(qū)在土地集約利用中評價(jià)較高,與大阪御堂筋中心區(qū)共同處于土地集約利用評價(jià)的頂端,與其他城市中心區(qū)梯度差異明顯,呈現(xiàn)高度土地集約利用;而香港觀塘中心區(qū)雖與評價(jià)前3位中心區(qū)差距較大,但其集約評價(jià)卻明顯高于其余中心區(qū),土地集約利用程度較高;大連西安路、廣州上下九等中心區(qū)集約評價(jià)差異較小,與南京湖南路、福州五一路、廈門中山路等21個(gè)中心區(qū)呈現(xiàn)土地適度集約利用;而合肥長江中路、上海徐家匯、吉隆坡莫瑞那、曼谷暹羅等14個(gè)中心區(qū)在各項(xiàng)集約利用評價(jià)中較低,呈現(xiàn)土地低度集約利用;武漢建設(shè)大道、北京朝陽、南京河西等11個(gè)城市中心區(qū)處于土地集約利用評價(jià)尾端,呈現(xiàn)非集約利用．國外中心區(qū)中,除大阪御堂筋中心區(qū)外,東南亞的新加坡海灣、泰國的曼谷仕龍、曼谷暹羅、吉隆坡莫瑞納中心區(qū)與國內(nèi)城市中心區(qū)土地集約利用差異較?。容^國內(nèi)城市中心區(qū),南方沿海城市中心區(qū)土地利用普遍更為集約,中心區(qū)土地集約化出現(xiàn)由南向北,由沿海向內(nèi)陸區(qū)域遞進(jìn)現(xiàn)象．從中心區(qū)等級來看,同一城市的次中心土地集約利用評價(jià)往往優(yōu)于主中心,如大連西安路次中心與大連中山路主中心,廣州上下九次中心與廣州珠江新城主中心等,與中心區(qū)規(guī)模等級相反,城市次中心在土地集約利用上更具優(yōu)勢．一些傳統(tǒng)商業(yè)次中心如大連西安路、廣州上下九、無錫崇安寺、南京夫子廟等低層中心區(qū)在土地集約利用中綜合評價(jià)較高．

圖3 案例城市的區(qū)位分布

3 城市中心區(qū)土地集約利用的評價(jià)

進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn),各個(gè)城市中心區(qū)土地利用都具有一定的開發(fā)特點(diǎn),通過數(shù)據(jù)分析大致可以分為以下幾個(gè)土地集約類型．

3.1 中心區(qū)的全面多項(xiàng)集約利用方式(梯形)

全面多項(xiàng)集約利用方式是指在土地集約利用評價(jià)中多層面集約．該方式由全面集約和多項(xiàng)集約2類方式組成,在集約分項(xiàng)圖中大體呈現(xiàn)飽滿的梯形(見圖4)．① 全面集約利用模式,典型代表是香港港島中心區(qū)和香港油尖旺中心區(qū)．全面集約利用方式的特征是在建筑集約、用地集約、交通集約3項(xiàng)構(gòu)成土地集約利用基礎(chǔ)環(huán)節(jié)中的某2項(xiàng)表現(xiàn)出集約利用,另一項(xiàng)處于適度的集約利用．如香港港島中心區(qū)在建筑集約和用地集約上評價(jià)較好,而在交通集約度上居中．香港油尖旺中心區(qū)在交通集約度和用地集約度上評價(jià)較好,而在建筑集約度上居中．由于這些中心區(qū)特色鮮明,全面集約,因而此類利用方式在具體中心區(qū)土地集約利用中評價(jià)極高,顯著優(yōu)于其他城市中心區(qū)土地集約利用評價(jià)．② 多項(xiàng)集約利用方式,是指在建筑集約、用地集約、交通集約3項(xiàng)存在少量的適度集約評價(jià)單項(xiàng),但是在評價(jià)中存在突出的集約指標(biāo)．如大阪御堂筋中心區(qū),雖有較高的交通集約評價(jià),但在建筑和用地層面存在節(jié)約利用指標(biāo)短板,在集約分項(xiàng)圖中呈現(xiàn)凹陷的梯形狀．由于低評價(jià)的集約單項(xiàng)指標(biāo)不多,此類中心區(qū)土地集約利用方式評價(jià)較高．

3.2 中心區(qū)的單項(xiàng)集約利用方式(梭形)

單項(xiàng)集約利用方式是指城市中心區(qū)的某項(xiàng)具體指標(biāo)十分優(yōu)秀,而除此之外其余指標(biāo)在土地集約利用評價(jià)中均低度集約．典型代表是上海陸家嘴中心區(qū)和南京河西中心區(qū)(見圖5),評價(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)梭形．相比于其他城市中心區(qū)整體發(fā)展模式,此類城市中心區(qū)以突出某一專項(xiàng)發(fā)展,土地集約利用中短板過多,不利于其整體集約的發(fā)展．中心區(qū)雖以金融辦公類高層建筑為主,在硬核規(guī)模比重上評價(jià)較高,而其余集約利用指標(biāo)卻多處于尾端,建筑、用地和交通的集約度較低．這些問題折射出我國目前大量新城中心區(qū)土地利用中的集約短板．

表1 中心區(qū)土地集約利用評價(jià)結(jié)果

圖4 梯形土地集約利用模式

圖5 梭形土地集約利用模式

3.3 中心區(qū)的均衡集約利用方式(多邊形)

均衡集約利用方式是指土地利用方式呈現(xiàn)均衡性的集約發(fā)展,同時(shí)又各有側(cè)重．此類方式既沒有突出的單項(xiàng)指標(biāo),亦沒有過多的短板指標(biāo),典型中心區(qū)如深圳福田中心區(qū)、上海人民廣場中心區(qū)等(見圖6)．均衡集約利用方式中各個(gè)指標(biāo)項(xiàng)相對平均,指標(biāo)圖呈現(xiàn)出多邊形結(jié)構(gòu),如上海人民廣場，集約指標(biāo)最高在60左右,最低不低于30,呈現(xiàn)多邊形形態(tài)．

圖6 多邊形土地集約利用模式

3.4 中心區(qū)的局部集約利用方式(折線形)

局部土地集約利用方式是指城市中心區(qū)在土地集約利用指標(biāo)評價(jià)大多處于低度集約,少數(shù)項(xiàng)指標(biāo)評價(jià)為適度集約,因此評價(jià)指標(biāo)結(jié)構(gòu)圖形成折線形(見圖7)．典型中心區(qū)有武漢洪山廣場中心區(qū)、廣州三元里中心區(qū)等．局部集約利用方式特征為“強(qiáng)項(xiàng)不強(qiáng),弱項(xiàng)極弱”．如廣州三元里中心區(qū),最高指標(biāo)項(xiàng)接近40,而評價(jià)指標(biāo)低于10的有6項(xiàng),在實(shí)際中三元里中心區(qū)以批發(fā)貿(mào)易和會(huì)展為主要特征,在尺度規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)中更趨近于生活型服務(wù)中心．局部土地集約利用模式多為城市次中心,并存在交通、環(huán)境和景觀等一系列問題．因此,折線形土地集約利用方式屬于低度集約利用方式．

圖7 折線形土地集約利用模式

4 結(jié)語

土地集約利用是我國城市發(fā)展的重大戰(zhàn)略,而對城市中心區(qū)的獨(dú)立研究和剖析,能夠?qū)⑼恋丶s戰(zhàn)略在城市具體建設(shè)層面得以貫徹,從中微觀的層面剖析土地集約利用的具體模式,為新城中心區(qū)建設(shè)和舊城中心區(qū)更新的規(guī)劃決策提供依據(jù),進(jìn)而也為城市集約發(fā)展戰(zhàn)略提供具體支點(diǎn)．從評價(jià)模型中也可以看出,國內(nèi)大多數(shù)城市中心區(qū)或多或少存在著土地利用不集約的問題,如何從建筑、用地和交通等不同層面,加強(qiáng)我國城市中心區(qū)土地集約利用的調(diào)控,是事關(guān)城市科學(xué)發(fā)展的關(guān)鍵問題．

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