探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法

武漢銀湖金泉科技開發(fā)有限公司 胡璇

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為了財(cái)務(wù)管理中一個(gè)必然的環(huán)節(jié)。目前以企業(yè)的發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)共存為主要形式，依據(jù)時(shí)代背景提出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略來(lái)有效地緩解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面認(rèn)識(shí)和了解，認(rèn)識(shí)到其內(nèi)部存在的種種問(wèn)題，由于社會(huì)環(huán)境的不斷變化也無(wú)形中影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，人們思想觀念的變化以及各種企業(yè)自身活動(dòng)的多變都是風(fēng)險(xiǎn)存在的主要原因。根據(jù)實(shí)際情況充分地分析采訪財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理中存在的問(wèn)題，并提出切實(shí)有效的解決措施。筆者以自己的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)此做相應(yīng)的分析和研究。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體內(nèi)涵

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在資金的投資活動(dòng)中主要有幾種不同的形式，一種是以籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)為主要特征的風(fēng)險(xiǎn)存在形式，按照相關(guān)的理論含義對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述為受到環(huán)境等一些復(fù)雜變化因素影響而造成財(cái)務(wù)預(yù)期收益和實(shí)際存在偏差，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)中的任何步驟都會(huì)引起這些偏差，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。另外一種則是由于房地產(chǎn)在償還一些債務(wù)的不確定而造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這種形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又被稱作融資風(fēng)險(xiǎn)，具有非常普遍的存在特征。

地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的，由于在不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境中存在很多的偶然因素對(duì)房地產(chǎn)造成很大的影響，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能在一定程度上避免房地產(chǎn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和其他形式的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在企業(yè)投資等活動(dòng)中起著非常大的制約和調(diào)節(jié)作用，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的各種活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)和分配。針對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)環(huán)境，地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一直存在于企業(yè)之中的。

2 地產(chǎn)產(chǎn)物風(fēng)險(xiǎn)及原因分析

2.1 現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)

目前的市場(chǎng)行情決定了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然存在長(zhǎng)期的資金周期，而這樣的特點(diǎn)使得資金周轉(zhuǎn)存在缺陷，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)能力嚴(yán)重下降，基于這樣的情況必須在房地產(chǎn)現(xiàn)金流動(dòng)環(huán)節(jié)做好相應(yīng)的管理工作。根據(jù)我國(guó)地產(chǎn)存在的實(shí)際情況可以看出大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)都是民營(yíng)企業(yè)，對(duì)于現(xiàn)金管理模式的理念認(rèn)識(shí)不足從而形成企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大落在加大資金投入的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)上。這樣的資金管理方式阻礙了房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，清楚地認(rèn)識(shí)資金管理決定者是企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，應(yīng)該受到高度的重視。

債務(wù)形式的發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的共同問(wèn)題，許多企業(yè)為了擴(kuò)大自己的發(fā)展采用大量資金投入來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)，然而這種盲目的投資運(yùn)作行為使自己陷入到一種非常艱難的地步。沒有充分地認(rèn)識(shí)到自身企業(yè)中一些發(fā)展的潛在因素，而出現(xiàn)盲目舉債的錯(cuò)誤行為。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以后需要對(duì)整體資金的流向和使用作一個(gè)全面的計(jì)劃，將各種投資運(yùn)用的環(huán)節(jié)清楚地注明。保證資金流動(dòng)的透明和規(guī)范。

2.2 預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)管理中因?yàn)橐磺械漠a(chǎn)品都是按照原定計(jì)劃來(lái)實(shí)施的，同時(shí)建筑項(xiàng)目中一些工程項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，而不能很好地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出相應(yīng)的預(yù)算導(dǎo)致不確定因素增多，進(jìn)而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際情況存在差異，在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的條件時(shí)應(yīng)該采取不同的策略。對(duì)于沒有土地作為自己企業(yè)成本的，在財(cái)務(wù)預(yù)算工作中就要對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)率做細(xì)致的研究和分析。根據(jù)資金需要的順序來(lái)安排財(cái)務(wù)計(jì)劃管理，尤其注意在銀行貸款上的資金流動(dòng)是非常大的。

2.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況，尤其是各部門之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一合作關(guān)系存在很大的問(wèn)題。物資流、資金流、信息流是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相互溝通和交流的主要形式。因?yàn)橐恍┨厥獾脑蛟斐蛇@三種方式不能很好地運(yùn)用在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中造成企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)增高。尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中任何一個(gè)部門環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)引起整個(gè)企業(yè)的收益出現(xiàn)下滑。除此之外，費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)中存在的主要原因，沒有認(rèn)清工程的質(zhì)量要求和財(cái)務(wù)部門的管理作用會(huì)使財(cái)務(wù)管理失去其應(yīng)有的作用和價(jià)值。在財(cái)務(wù)的成本核算上表現(xiàn)的敷衍使整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)陷入一種機(jī)械化的操作模式，進(jìn)而缺乏對(duì)實(shí)際重要材料的收集和整理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)和成本核算之間存在重大偏差，進(jìn)一步影響企業(yè)的收益。

3 控制房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

3.1 提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

因?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展離不開人員的科學(xué)化管理，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的個(gè)人素質(zhì)來(lái)作為防范風(fēng)險(xiǎn)工作的基礎(chǔ)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在盲目追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程中忽視了管理人員的重要性，必須切實(shí)加強(qiáng)決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)，為更好地實(shí)現(xiàn)科學(xué)性技術(shù)發(fā)展而不斷努力。同時(shí)有效地改變傳統(tǒng)的管理模式和方法，盡可能地降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并做好基礎(chǔ)的建設(shè)工作，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷壯大的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)以人為本的發(fā)展理念，重視財(cái)務(wù)專業(yè)人員的培養(yǎng)方針，組織有效的企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)來(lái)切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制力度。

3.2 采用先進(jìn)和風(fēng)險(xiǎn)管理模式

房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，需要針對(duì)財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)內(nèi)容來(lái)進(jìn)行有針對(duì)性的指導(dǎo)和決策。對(duì)地產(chǎn)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做詳細(xì)的研究和分析以便準(zhǔn)確地掌握其中存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，在采用科學(xué)的管理措施的過(guò)程中主要分三步來(lái)完成。

3.2.1 正確地識(shí)別和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

這一步的工作是整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的基礎(chǔ)，必須全面地了解和掌握與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的內(nèi)容，然后對(duì)其采取切實(shí)有效的辦法來(lái)合理地應(yīng)對(duì)。除此之外還需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所面臨的環(huán)境進(jìn)行有效的分析和探討以便掌握其中存在的一些不利因素。將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況按照程度劃分出可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2 預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)前面的評(píng)估階段對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和了解，針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)策略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的辦法進(jìn)行系統(tǒng)化的制定來(lái)掌控財(cái)務(wù)信息。

3.2.3 風(fēng)險(xiǎn)的損失處理

在面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中需要對(duì)這一情況的發(fā)生做出可行性的處理方案，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后需要迅速做出合理的措施來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，使財(cái)務(wù)管理隨時(shí)保持一個(gè)健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

3.3 提高資金利用率，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理科學(xué)運(yùn)行

房地產(chǎn)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為了能使這些活動(dòng)處于一個(gè)正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)必須采取有效的措施來(lái)積極地應(yīng)對(duì)和解決資金的管理問(wèn)題，尤其在資金的籌備階段需要作為財(cái)務(wù)管理工作中的重點(diǎn)任務(wù)來(lái)抓，將現(xiàn)金管理作為管理的主要環(huán)節(jié)，提高資金的利用率。同時(shí)在材料的采購(gòu)等工作環(huán)節(jié)也要做好相應(yīng)的管理措施，將收賬管理運(yùn)用在實(shí)際的管理中來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。對(duì)于房地產(chǎn)這樣施工周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目工程建設(shè)必須保證充足的流動(dòng)資金儲(chǔ)存，這樣才能面對(duì)現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和危機(jī)，為資金的高效利用做好準(zhǔn)備。使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況保持一個(gè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展局面。

4 結(jié)語(yǔ)

本文根據(jù)實(shí)際的工作總結(jié)和分析探究，將有關(guān)房地產(chǎn)中存在的風(fēng)險(xiǎn)做了全面的分析，并結(jié)合實(shí)際的情況提出了控制風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，詳細(xì)地討論了房地產(chǎn)內(nèi)部存在的問(wèn)題和看法。對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和控制有了更加全面的了解和認(rèn)識(shí)。

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