集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系框架構(gòu)建

■ 楊建波/李永明/梁 輝/王 莉

(1.河南省科學(xué)院地理研究所，鄭州 450052；2.安陽(yáng)市金土地價(jià)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司，河南 安陽(yáng) 455000；3.鄭州測(cè)繪學(xué)校，河南 鄭州 450065）

0 引言

集體建設(shè)用地是建設(shè)用地潛力很大的供應(yīng)來(lái)源[1]。隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化的推進(jìn)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，城市建設(shè)用地?cái)?shù)量日益減少，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨頻繁。但由于城市土地市場(chǎng)與農(nóng)村土地市場(chǎng)被人為分割，農(nóng)村集體土地一直處于隱形交易，使得交易雙方權(quán)益難以保障，限制了價(jià)格機(jī)制在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中發(fā)揮作用。規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)已成為必然[2-5]。在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，土地價(jià)格是關(guān)鍵。價(jià)格過(guò)高會(huì)導(dǎo)致土地需求者望而卻步，價(jià)格過(guò)低又會(huì)使集體經(jīng)濟(jì)組織的收益得不到保障。目前，我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，沒(méi)有形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格體系。鑒于此，本文在國(guó)有建設(shè)用地評(píng)估的基礎(chǔ)上，針對(duì)集體建設(shè)用地的特點(diǎn)、價(jià)格內(nèi)涵，構(gòu)建一個(gè)與集體建設(shè)用地有償使用相配套的集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估框架，以期為集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)提供可參考的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

1 概念認(rèn)知

地價(jià)是土地資產(chǎn)屬性的直觀反映[6]。評(píng)估集體建設(shè)用地價(jià)格，是在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提下對(duì)區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)測(cè)的行為。這與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估有極大相似之處，但由于其對(duì)象屬集體范疇，在特征上與國(guó)有建設(shè)用地不同，在用途上主要表現(xiàn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)用地、鄉(xiāng)村鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地等[7]，在權(quán)利上具有一定的局限性，因此，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估具有自身特有的評(píng)估目的、評(píng)估意義和評(píng)估方法。

1.1 地價(jià)評(píng)估目的和意義

探索科學(xué)量化集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的方法，建立科學(xué)合理、可操作性和實(shí)用性強(qiáng)的集體建設(shè)用地的價(jià)格體系，為規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保護(hù)農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)益、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供價(jià)格依據(jù)。同時(shí)，集體建設(shè)用地評(píng)估也使保障農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益不受損害和建立對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地市場(chǎng)的監(jiān)管體系成為可能[8]。

1.2 集體建設(shè)用地的特點(diǎn)

從集體建設(shè)用地內(nèi)在特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它的權(quán)利基礎(chǔ)是集體所有，不屬于農(nóng)用地范疇，其土地的使用方向?yàn)榉寝r(nóng)性質(zhì)；集體建設(shè)用地僅限于在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民內(nèi)部自用；同國(guó)有建設(shè)用地相一致，對(duì)集體建設(shè)用地的使用也要服從國(guó)家規(guī)劃管制和審批，需要符合土地利用總體規(guī)劃，并需依法批準(zhǔn)；集體建設(shè)用地一直游離于土地市場(chǎng)之外，即使進(jìn)入市場(chǎng)，也受到諸如使用主體、使用范圍等種種限制。

從集體建設(shè)用地外在特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它主要集中于集鎮(zhèn)和交通干線沿線附近，總量大，布局分散；集體建設(shè)用地因在規(guī)劃上、用途上、功能上、模式上的四不統(tǒng)一，導(dǎo)制開(kāi)發(fā)隨意性大，且因產(chǎn)權(quán)主體受制約、交易平臺(tái)不完善、市場(chǎng)接受能力差等原因，使其在使用上具有風(fēng)險(xiǎn)性，變現(xiàn)能力較差。

1.3 對(duì)集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估的認(rèn)知

對(duì)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估可以參照城鎮(zhèn)地價(jià)的評(píng)估方法，但又不能完全等同于城鎮(zhèn)評(píng)估。首先，評(píng)估過(guò)程要注意只評(píng)地，不評(píng)地上建筑物（構(gòu)筑物），評(píng)估結(jié)果為純“地價(jià)”。其次，集體建設(shè)用地評(píng)估要以城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估為基準(zhǔn)，制訂符合自身特點(diǎn)的評(píng)估路線，設(shè)定評(píng)估方法。第三，在評(píng)估中，要注重與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、征地區(qū)片綜合地價(jià)、工業(yè)用地出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地地價(jià)、劃撥用地地價(jià)等成果的銜接協(xié)調(diào)。第四，根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的現(xiàn)狀，依據(jù)“同地同價(jià)”原理，但在具體的評(píng)估中又要體現(xiàn)出二者的差別。

2 內(nèi)涵識(shí)別

2.1 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是在正常市場(chǎng)條件下，經(jīng)依法取得的，適用于有償使用目的的集體建設(shè)用地，在一定的土地開(kāi)發(fā)程度、一定的土地容積率、一定的使用年期、某一估價(jià)基準(zhǔn)日，土地質(zhì)量相近、條件相似的各級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)，同一土地利用類型完整的集體建設(shè)用地使用權(quán)的平均價(jià)格。

2.2 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格構(gòu)成

農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)時(shí)，其權(quán)利主體并不發(fā)生改變，轉(zhuǎn)移的只是其使用權(quán)。根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的位置、土地開(kāi)發(fā)程度、土地利用狀態(tài)、農(nóng)民生活水平、供求關(guān)系等因素，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格可體現(xiàn)為價(jià)值構(gòu)成和成本構(gòu)成。

在其價(jià)值構(gòu)成上，首先，包含了集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值。它是集體土地使用權(quán)在農(nóng)業(yè)用途時(shí)的未來(lái)收益價(jià)值體現(xiàn)，是農(nóng)業(yè)級(jí)差地租和絕對(duì)地租之和，體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民的生存保障和對(duì)農(nóng)用地收益的補(bǔ)償；其次，包含了農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，即增值收益。它是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，因用途改變而發(fā)生的增值體現(xiàn)，且無(wú)論這種改變轉(zhuǎn)為國(guó)家所有還是仍保持集體所有，增值都是存在的，即體現(xiàn)為對(duì)區(qū)域環(huán)境狀況改善的補(bǔ)償和因投資而引致的土地增值[9-11]。其價(jià)值構(gòu)成上體現(xiàn)為：對(duì)農(nóng)民生存的保障、對(duì)農(nóng)用地收益的補(bǔ)償、對(duì)區(qū)域環(huán)境狀況改善費(fèi)用的補(bǔ)償、對(duì)因用途改變所發(fā)生的用途增值和對(duì)土地本身投資發(fā)生改變的增值。

從成本構(gòu)成角度看，首先，應(yīng)包含土地取得成本，即將農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)等土地取得費(fèi)，如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)等。其次，應(yīng)包含土地開(kāi)發(fā)成本，即國(guó)家（政府）或集體組織在農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)對(duì)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)所投入的成本費(fèi)用，如投入資金進(jìn)行場(chǎng)地平整、通水、通電、通訊、通路基礎(chǔ)設(shè)施配套，形成熟地等改善土地利用條件的合理費(fèi)用。第三，當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并在其基本開(kāi)發(fā)完成后，土地使用者才能與其他生產(chǎn)要素結(jié)合，才能從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)而獲取利潤(rùn)；同時(shí)，使用者取得土地后對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購(gòu)買土地的費(fèi)用，必然要考慮其資金利息以及投資購(gòu)買土地產(chǎn)生的利潤(rùn)、利息等。所以，集體建設(shè)用地在發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí)，其成本構(gòu)成應(yīng)該包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)等。

3 評(píng)估方法

3.1 評(píng)估原則

3.1.1 挖掘本質(zhì)，強(qiáng)調(diào)純地價(jià)的評(píng)估

基準(zhǔn)地價(jià)反映的是一個(gè)區(qū)域的地價(jià)水平，故評(píng)估中應(yīng)只評(píng)地，不評(píng)地上建筑物，即評(píng)估的結(jié)果是地價(jià)，而非房（地上建筑物）地綜合價(jià)格。特別在用成本法評(píng)估地價(jià)的過(guò)程中，在計(jì)算土地取得費(fèi)時(shí)，只計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不考慮青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)用。評(píng)估結(jié)果應(yīng)為純“地價(jià)”，不包括地上附著物的價(jià)格，同時(shí)也不應(yīng)包括拆遷的費(fèi)用。

3.1.2 尊重現(xiàn)實(shí)，明晰與國(guó)有建設(shè)用地的差異

從成本構(gòu)成來(lái)看，一般情況下，集體建設(shè)用地的取得成本低于國(guó)有建設(shè)用地取得成本。在目前相關(guān)法律法規(guī)尚未健全的情況下，應(yīng)充分考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在產(chǎn)權(quán)上的特殊性（不允許入市，正常交易量稀少）；價(jià)格關(guān)系上，目前集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)低于同區(qū)域同類型國(guó)有建設(shè)用地。

3.1.3 體現(xiàn)差異，實(shí)現(xiàn)政府可調(diào)可控

集體建設(shè)用地價(jià)格確定，既要考慮經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)公平問(wèn)題，還要實(shí)現(xiàn)政府能平穩(wěn)調(diào)控的目的。要使政府通過(guò)地價(jià)調(diào)控，減少農(nóng)民群體之間的兩極分化，使政府能夠通過(guò)合理的土地價(jià)格水平有效調(diào)整城市與農(nóng)村及不同農(nóng)民群體之間的利益格局，從而實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格的平穩(wěn)過(guò)渡和合理接軌。

3.1.4 以人為本，充分保障農(nóng)民的權(quán)益

通過(guò)制訂科學(xué)合理的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格，搭建集體和國(guó)有兩種所有制土地平等產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，使集體建設(shè)用地合理、有序、公開(kāi)、公平地進(jìn)入土地市場(chǎng)，讓農(nóng)民或農(nóng)民集體組織分享城市化發(fā)展帶來(lái)的土地增值收益，從根本上保障維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。

3.2 技術(shù)路線

對(duì)集體建設(shè)用地價(jià)格，可以采用三種技術(shù)路線進(jìn)行評(píng)估。

樣點(diǎn)地價(jià)法。在統(tǒng)一進(jìn)行土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)收集的市場(chǎng)交易樣點(diǎn)和租賃、經(jīng)營(yíng)收益、成本等資料，確定相應(yīng)的集體建設(shè)用地評(píng)估參數(shù), 根據(jù)測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

城鎮(zhèn)國(guó)有基準(zhǔn)地價(jià)修正法。由于權(quán)利的差異，造成集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格不盡相同。因此，在對(duì)已有城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，根據(jù)原有城鎮(zhèn)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)水平，利用級(jí)別地價(jià)與面積加權(quán)求和，求取集體建設(shè)用地各級(jí)別對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)土地價(jià)格。通過(guò)分析集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在權(quán)利上的差異，對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)修正，從而確定不同級(jí)別的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

成本法。以集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格。

3.3 評(píng)估方法

3.3.1 修正法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

在設(shè)定集體建設(shè)用地地價(jià)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，求取集體建設(shè)用地級(jí)別對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)。依據(jù)集體建設(shè)用地自身的一些缺陷，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行權(quán)利對(duì)等性、政策配套度、交易完善度等相關(guān)修正，從而得到集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。評(píng)估步驟如下：

(1)獲取相應(yīng)位置城鎮(zhèn)級(jí)別地價(jià)。將集體建設(shè)用地土地級(jí)別與位置相同的原有城鎮(zhèn)建設(shè)用地級(jí)別進(jìn)行空間疊加，采用面積加權(quán)求和得到相應(yīng)集體建設(shè)用地的級(jí)別城鎮(zhèn)國(guó)有土地地價(jià)。

(2)評(píng)估期日修正。對(duì)原有城鎮(zhèn)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易期日修正。

(3)級(jí)別地價(jià)內(nèi)涵。修正因原城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵和本次評(píng)估的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不同，所以，需要根據(jù)本次設(shè)定的集體建設(shè)用地地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)別地價(jià)分用途進(jìn)行使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施水平等相關(guān)修正。

(4)求取級(jí)別地價(jià)現(xiàn)實(shí)差異性修正系數(shù)。根據(jù)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地差異性，主要考慮二者在權(quán)利完整度、政策支持度、交易完善度等方面的差異，求取集體建設(shè)用地不同用地類型的現(xiàn)實(shí)差異性修正系數(shù)。

(5)計(jì)算城鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地級(jí)別地價(jià)。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，即有城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域內(nèi)，利用原城鎮(zhèn)土地級(jí)別地價(jià)與級(jí)別面積進(jìn)行加權(quán)求和，求取集體建設(shè)用地各級(jí)別對(duì)應(yīng)的經(jīng)期日修正、內(nèi)涵修正的城鎮(zhèn)土地價(jià)格水平；再根據(jù)不同用途建設(shè)用地的現(xiàn)實(shí)差異修正系數(shù)，求取城鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地級(jí)別地價(jià)。

(6)計(jì)算城鎮(zhèn)外圍土地級(jí)別地價(jià)。利用城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的級(jí)別地價(jià)和級(jí)別平均分值間關(guān)系，建立關(guān)系模型，求取城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外圍土地級(jí)別的地價(jià)水平。

3.3.2 樣點(diǎn)法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

根據(jù)收集的市場(chǎng)交易樣點(diǎn)和租賃、經(jīng)營(yíng)收益、成本等樣點(diǎn)資料，通過(guò)收益還原法、市場(chǎng)比較法等直接求取集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)。對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行各項(xiàng)修正后，經(jīng)過(guò)總體統(tǒng)一性檢驗(yàn)和均值方差檢驗(yàn)剔除異常樣本，把經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)合格的有效樣點(diǎn)地價(jià)，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值作為該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。評(píng)估步驟如下：

(1)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算。依據(jù)市場(chǎng)比較法、收益還原法等，計(jì)算各用地類型各樣點(diǎn)的初步地價(jià)水平；

(2)樣點(diǎn)地價(jià)修正。對(duì)初步樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行出讓年期、交易時(shí)間、容積率、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施配套等相關(guān)修正，得到修正后的樣點(diǎn)地價(jià)；

(3)樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)。用頻率直方圖法、X2—適度檢驗(yàn)法等來(lái)檢驗(yàn)所有樣點(diǎn)地價(jià)總體分布形態(tài)；然后對(duì)同一級(jí)別的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差檢驗(yàn)，對(duì)異常值進(jìn)行剔除，得到檢驗(yàn)后的樣點(diǎn)地價(jià)。

(4)級(jí)別地價(jià)求取。根據(jù)分用途土地級(jí)別情況，對(duì)修正后的樣點(diǎn)地價(jià)依級(jí)別采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值，求取級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

(5)無(wú)樣點(diǎn)區(qū)域的級(jí)別地價(jià)求取。根據(jù)樣點(diǎn)區(qū)域測(cè)算的級(jí)別地價(jià)與定級(jí)分值建立回歸關(guān)系，來(lái)計(jì)算無(wú)樣點(diǎn)區(qū)域級(jí)別的地價(jià)水平。將樣點(diǎn)級(jí)別地價(jià)與樣點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的定級(jí)總分值建立關(guān)系模型，用模型求取各土地級(jí)別的地價(jià)水平。

3.3.3 成本法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

在農(nóng)用地變?yōu)榧w建設(shè)用地的過(guò)程中，要支付農(nóng)用地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等，還要支付投入資金的利息，企業(yè)也應(yīng)得到合理的利潤(rùn)，這些都可看成是開(kāi)發(fā)土地所投入的成本，據(jù)此可計(jì)算出新增集體建設(shè)用地的成本地價(jià)。此外，農(nóng)地開(kāi)發(fā)為集體建設(shè)用地后，由于用途改變，土地發(fā)生增值，所以成本地價(jià)加上增值即為新增集體建設(shè)用地的土地價(jià)格。評(píng)估步驟如下：

(1)分析成本價(jià)格的構(gòu)成。集體建設(shè)用地的成本價(jià)格由農(nóng)用地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、貸款利息以及企業(yè)合理利潤(rùn)組成。

(2)計(jì)算樣點(diǎn)的成本地價(jià)。根據(jù)成本構(gòu)成和集體建設(shè)用地土地增值收益水平，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。

(3)樣點(diǎn)地價(jià)修正。對(duì)初步樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行出讓年期、交易時(shí)間、容積率、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施配套等相關(guān)修正，得到修正后的樣點(diǎn)地價(jià)；

(4)樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)。用頻率直方圖法、X2—適度檢驗(yàn)法等來(lái)檢驗(yàn)所有樣點(diǎn)地價(jià)總體分布形態(tài)；然后對(duì)同一級(jí)別的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差檢驗(yàn)，對(duì)異常值進(jìn)行剔除，得到檢驗(yàn)后的樣點(diǎn)地價(jià)。

(5)求取級(jí)別地價(jià)。用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值求取樣點(diǎn)所在區(qū)域的級(jí)別地價(jià)；用模型法求取無(wú)樣點(diǎn)區(qū)域的級(jí)別地價(jià)。

4 結(jié)語(yǔ)

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)起到了橋梁的作用[12]。建立一套行之有效的集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估體系，一方面可以為集體建設(shè)用地市場(chǎng)的建立和發(fā)展提供地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和宏觀引導(dǎo)；另一方面也是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公平交易、合理征收土地稅費(fèi)的基礎(chǔ)，同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地地價(jià)的監(jiān)測(cè)和調(diào)控提供技術(shù)支撐。本文根據(jù)集體建設(shè)用地的特征，對(duì)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、價(jià)格構(gòu)成、評(píng)估原則、評(píng)估方法等作了初步探討，作為一項(xiàng)具有試點(diǎn)性質(zhì)的開(kāi)拓性工作，這只是一個(gè)構(gòu)架性的設(shè)想，在真正的評(píng)估中，還需要認(rèn)真深入研究以下幾方面問(wèn)題：

(1)在土地質(zhì)量評(píng)定方面：由于集體建設(shè)用地分布范圍大、空間不連續(xù)，已建成的城鎮(zhèn)建成區(qū)、居民點(diǎn)用地區(qū)與未建成區(qū)（包括農(nóng)用地區(qū)）之間由于土地利用條件和土地質(zhì)量的差異較大，價(jià)格水平差異也較大，因此，實(shí)際評(píng)估中構(gòu)建的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系既要能反映區(qū)域土地級(jí)別的宏觀趨勢(shì)，又要能體現(xiàn)城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)部存在的微觀差異。

(2)集體建設(shè)用地成本構(gòu)成方面：由于集體土地的使用管理相對(duì)較為薄弱，在辦理用地手續(xù)或作價(jià)到合資、合作和聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)不一，如果純粹從集體建設(shè)用地原始取得費(fèi)用項(xiàng)目來(lái)確定補(bǔ)償價(jià)格的話，可能造成同一區(qū)域內(nèi)相同土地的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，造成流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的混亂；同時(shí)，集體建設(shè)用地與國(guó)有出讓土地從土地的所有制、權(quán)能的完全度等來(lái)看都存在很大的出入，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)格與國(guó)有出讓土地的價(jià)格構(gòu)成是有區(qū)別的。

(3)集體建設(shè)用地增值收益率：增值收益應(yīng)該包括農(nóng)地轉(zhuǎn)用引起的價(jià)值增值、土地開(kāi)發(fā)程度差異引起的價(jià)值增值和建設(shè)用地不同用途轉(zhuǎn)換引起的價(jià)值增值三個(gè)部分；集體建設(shè)用地增值收益類似于國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格中出讓金部分，但考慮集建設(shè)用地估價(jià)樣點(diǎn)的稀缺性、真實(shí)性、可靠度，通過(guò)估價(jià)樣點(diǎn)獲取增值收益率有相當(dāng)難度。

(4)修正法評(píng)估地價(jià)時(shí)修正指標(biāo)的選擇、修正系數(shù)的量化方法：集體建設(shè)用地和城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地具有同等的使用價(jià)值，但由于其自身特點(diǎn)，二者的價(jià)值在目前的情況下還不能真正對(duì)等，因此要對(duì)集體建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行一些必要的修正；采用修正法評(píng)估集體建設(shè)用地地價(jià)水平，在修正因素、因子的選擇上、在修正指標(biāo)的量化、修正系數(shù)的計(jì)算等方面都是值得深入研究的。

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