當前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與管理對策探討

何艾霏

(廣西壯族自治區(qū)百色市平果縣黎明鄉(xiāng)國土資源管理所廣西百色531403)

0 引言

就我國的現(xiàn)行法律而言，農(nóng)民可以對土地的使用權(quán)依照法律的規(guī)定進行相應地轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民也可以對其住房進行出租甚至出賣，而關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓上則必須及時的辦理變更登記。這也就是說，對于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問題，法律并沒有明確的禁止，但也沒有一定的指導方案。這就使得當前農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問題層出，從而阻礙了農(nóng)村宅基地發(fā)展。

1 當前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在的問題

宅基地主要是指農(nóng)戶抑或個人用于住房的土地，也包括其附屬用房的土地，除此之外，還包括其房前屋后以及庭院等的土地，這些土地都是通過占用或利用其集體經(jīng)濟組織的所有土地獲得的。農(nóng)村的宅基地還包括已經(jīng)建成或曾今建過甚至即將用來改建房屋的土地。然而就當前情形來說，農(nóng)民對于宅基地的認識并不是很清晰，在當前農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)上更是問題層出。這主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是參與流轉(zhuǎn)的宅基地，另一方面是未參與流轉(zhuǎn)的宅基地。

1.1 對于參與流轉(zhuǎn)的宅基地，農(nóng)民多是私下進行交易：一種是將住房用來出租，一種是將住房用來進行非農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，還有一種則是進行完全的私下買賣。不管哪種形式的宅基地流轉(zhuǎn)，其交易形式多是雙方通過私下協(xié)商進行，而由于沒有法律的保護，有時就會因為協(xié)商不成而出現(xiàn)一系列的紛爭。有調(diào)查顯示，約有30%的人因房屋建設問題出現(xiàn)過紛爭，而有21%的人的紛爭甚至至今未得到解決。2.參與流轉(zhuǎn)的宅基地，其管理上也存在著一系列的問題。有關(guān)調(diào)查顯示，在對宅基地進行流轉(zhuǎn)時，通常只通過雙方當事人協(xié)商，未經(jīng)過本村民小組、村委會和當?shù)厝嗣裾畬徟?，帶有極強的個人色彩以及專權(quán)主義。另外在法律上也存在一些問題。比如通過對廣西壯族自治區(qū)百色市平果縣黎明鄉(xiāng)I類區(qū)中對農(nóng)民宅基地的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有10%的農(nóng)民宅基地都是通過私人來進行交易的，購買土地的人大多數(shù)都是偏遠地區(qū)的農(nóng)民，在土地登記薄上的戶主名字還沒有改變的時候，已經(jīng)開始使用土地。然而在法律上，對于這一類的土地流轉(zhuǎn)的管理并沒有相應的規(guī)定。而在宅基地的合理流轉(zhuǎn)以及整理上，相關(guān)部門又缺乏相應科學的規(guī)劃，在處理農(nóng)村中宅基地的置換以及轉(zhuǎn)讓上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位一般是“心有余而力不足”。由于其技術(shù)力量相對薄弱，因此在實際處理中并不能將規(guī)劃落實到實處，即使有些規(guī)劃已經(jīng)得到了相應的落實，其效果也并不理想。

1.2 對于那些沒有參與流轉(zhuǎn)的宅基地，則因為種種原因而被嚴重的浪費掉，其中包括農(nóng)村改建過程時由于缺乏相應的規(guī)劃而出現(xiàn)的亂建亂占現(xiàn)象。受金錢的誘惑，部分農(nóng)民選擇在原宅基地上搭建臨時廠房，特別是那些臨近城市的村莊，這種現(xiàn)象更為嚴重，有時甚至出現(xiàn)搶占集體土地進行私人建房的現(xiàn)象。這種做法不僅阻礙了農(nóng)村的改進與發(fā)展，還使得大量集體土地的流失與浪費，最終導致集體利益的流失，給管理造成一定的困難。

1.3 《土地管理法》中明確規(guī)定：在房屋占用上應是“一戶一宅”，且面積必須在規(guī)定范圍內(nèi)，也就是說每戶農(nóng)民的宅基地是有明確面積限制的。而就當前農(nóng)村的狀況看，經(jīng)常出現(xiàn)新房林立而舊房同樣錯落有致的現(xiàn)象。由于對于宅基地的使用上，在農(nóng)村通常是無償也是無期限的，因此就會導致家家大庭院，家家宅基地面積嚴重超標問題的發(fā)生。

1.4 經(jīng)濟的發(fā)展以及人們生活水平的提升，使得一些逐漸富裕起來的農(nóng)民開始紛紛入城買房，而城市制度的改革，也使得這部分農(nóng)民開始擁有了城市戶口。這給農(nóng)民帶來方便的同時，也使得農(nóng)村出現(xiàn)了“空心村”的現(xiàn)象。盡管這部分農(nóng)民已經(jīng)擁有了城市住房，但其農(nóng)村宅基地依然存在。雖然他們是通過合法的形式獲得宅基地的，但法律卻不允許對這些宅基地實施公開合法的轉(zhuǎn)讓，這就使得村集體及組織不能對其進行回收處置，從而導致“空心村”的出現(xiàn)。比如說通過對廣西壯族自治區(qū)百色市平果縣黎明鄉(xiāng)I類區(qū)的房屋調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有5%的村民小組已經(jīng)向交通比較便利的地區(qū)搬遷，但是并沒有進行上報，都是自行決定的。這樣一來，就將原來所有農(nóng)民宅基地變成了荒地或者是林地。在《土地管理法》中有“一戶一宅”的要求，因此，在其搬遷的新建宅基地上，沒有辦法進行土地的登記，這樣一來，就使其成為了違法用地，阻礙了人們生活質(zhì)量的提高。

2 當前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題的管理對策

2.1 賦予農(nóng)民宅基地的永久性使用權(quán)益

就當前現(xiàn)行法律政策來看。在當前農(nóng)村，閑置的宅基地不管其是否可以參與到宅基地的流轉(zhuǎn)行列，對于將來經(jīng)濟的發(fā)展都是有所阻礙的。而這一問題已經(jīng)超出了農(nóng)民的能力，不得不通過國家的參與來解決。因此，筆者認為應該通過法律程序，賦予農(nóng)民宅基地永久性的使用權(quán)益。首先，這是確保資源可以得到優(yōu)化配置的必由之路。任何法律的存在都是為了使人們的權(quán)益得到更好的保障，而宅基地的使用權(quán)在充當一種用益物權(quán)的基礎上，如若只是明確其歸屬，就會喪失其原有的價值。因此，在法律上同意農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，而其價格則由市場進行控制，從而使資源朝向有利的主體流動，進而保證餓了閑置宅基地的和利用以及安置，也就從根本上提高了土地資源的利用率，確保了其價值的正真實現(xiàn)。其次，這是市場經(jīng)濟體制變革的必然要求。只有農(nóng)民真正富裕了，經(jīng)濟發(fā)展的腳步才能提升上去。而一但限制宅基地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民創(chuàng)造財富的機會就會大大降低，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入也就無從談起。因此，應該在法律上同意對宅基地進行流轉(zhuǎn)，從而增加農(nóng)民手中的資金，使市場價值得到充分的顯現(xiàn)。最后，這也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。大量的農(nóng)民涌進城市，使得農(nóng)村出現(xiàn)了很多的閑置地。因此，法律應該允許宅基地的流轉(zhuǎn)，只有這樣，才能使閑置的宅基地得到更好的利用。

2.2 對當前農(nóng)村農(nóng)民進行現(xiàn)代職業(yè)性的培訓，加強管理

一旦宅基地在法律上得到明確的規(guī)定，對于宅基地的管理中遇到的問題就會迎刃而解。在農(nóng)村，對土地進行相應規(guī)模的經(jīng)營的關(guān)鍵就是最大能力的提高農(nóng)業(yè)的水平，不管是在科技應用水平上，還是在農(nóng)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變上，都應該將農(nóng)業(yè)的發(fā)展作為農(nóng)村改革日程中的重要任務。而這一任務的實現(xiàn)，不僅需要先進的技術(shù)，還需要先進的農(nóng)民。也就是說，需要對農(nóng)民進行職業(yè)化的培訓，使其整體素質(zhì)有所提升，從而推進農(nóng)村宅基地的有效管理，促進土地的規(guī)?；?jīng)營。

2.3 健全當前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機制

對于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機制的建立可以從三方面進行：一是進行有條件的流轉(zhuǎn)；二是進行有規(guī)范的流轉(zhuǎn)；三是進行有步驟的流轉(zhuǎn)。有條件的流轉(zhuǎn)即從法律上對其進行一定的規(guī)定，使農(nóng)村宅基地享受流轉(zhuǎn)的權(quán)利；有規(guī)范的流轉(zhuǎn)則是指在宅基地的流轉(zhuǎn)過程中，首先應該建立相對規(guī)范的交易價格制度，其次是對交易的審批制度進行相應的完善，第三則是對于宅基地的流轉(zhuǎn)主體的范疇進行一定的擴大，第四是健全農(nóng)村宅基地的權(quán)利歸屬登記制度，最后一點是對農(nóng)村宅基地的使用期限進行相應的規(guī)定，如將其規(guī)定為70年；而有步驟的流轉(zhuǎn)則是指根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況，實行不同的宅基地流轉(zhuǎn)策略。如在經(jīng)濟相對發(fā)達的地區(qū)以及大城市的城郊地區(qū)進行農(nóng)村宅基地的試點建設等，等這一制度成熟后再將其向全國進行推廣。在農(nóng)村，對宅基地的流轉(zhuǎn)進行相應機制的構(gòu)建，不僅有助于完善社會主義的市場經(jīng)濟體系，而且是農(nóng)民財產(chǎn)保障制度構(gòu)建的必然要求；與此同時，堅強農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機制的構(gòu)建，不僅有助于協(xié)調(diào)城市土地資源緊缺同農(nóng)村土地資源閑置浪費之間的矛盾，還是有效縮小城鄉(xiāng)差距，更好實現(xiàn)社會公平正義的有效途徑。

3 結(jié)語

隨著國家相應政策的出臺，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題已經(jīng)得到了一定的解決，農(nóng)民的生活水平得到了進一步的提高，在對宅基地流轉(zhuǎn)的認識上也有了改觀。但就目前而言，在對當前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及其管理對策的探討上，本文仍存在諸多的不足之處，還有待進一步的改進。

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