電力企業(yè)物業(yè)管理中存在的突出問題及其改進(jìn)對策研究

方曉蓉

（寧夏天凈天能物業(yè)服務(wù)有限公司，寧夏 吳忠751100）

0 引言

電力物業(yè)公司是近年來電力企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，是在電力行業(yè)推行三項制度改革，實行減員增效的過程中逐步發(fā)展起來的。 它對于創(chuàng)造就業(yè)機會，吸納主業(yè)富余人員，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，創(chuàng)造社會財富，促進(jìn)社會穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。

1 電力企業(yè)物業(yè)管理中存在的突出問題

1.1 舊的管理模式和經(jīng)營機制的束縛

物業(yè)公司改革的發(fā)展過程是主辦單位高度重視一手創(chuàng)辦的過程，是在主業(yè)扶持下發(fā)展起來的，受傳統(tǒng)的管理模式影響較深。 目前的物業(yè)公司一直靠主業(yè)拐杖行走，依賴性強，缺乏自我開拓進(jìn)取勇于改革，打破舊模式舊條條框框的精神，樂于在主業(yè)的保護傘下“筑窩”，不愿越雷池半步，十分留意主業(yè)的工作管理方式習(xí)慣。 正是物業(yè)公司不愿“斷奶”的意識，主業(yè)就一把攬過來，不管以什么方式總是盡力給予解決，這樣造成了物業(yè)公司沒有自負(fù)盈虧的壓力，同時主業(yè)與物業(yè)公司之間產(chǎn)權(quán)管理不清，導(dǎo)致主業(yè)自覺或不自覺地以資產(chǎn)所有者的身份過多干預(yù)物業(yè)公司的經(jīng)營活動，使物業(yè)公司缺乏應(yīng)有的自主權(quán)。

1.2 觀念滯后

人的思想觀念的轉(zhuǎn)變是物業(yè)公司發(fā)展能否順利的重要因素之一，由于長期實行的是福利后勤，因此在人們的頭腦中形成了對單位后勤的依賴性，吃喝拉撒，生老病死，單位全部包下來，認(rèn)為這是社會主義優(yōu)越性，誰改了這些，誰就違背了社會主義原則，誰搞了有償服務(wù)，誰就是罪人，物業(yè)公司改革的每一步都感到極大的阻力。 你提出有償服務(wù)，搞服務(wù)費用結(jié)算，就有人想不通，說你既然獨立出去了，怎么還要靠主業(yè)養(yǎng)活你，你提出按市場經(jīng)濟原則辦，有人說你討價還價，你要多爭取一些工程項目，就有人認(rèn)為你為的是撈取好處，在這樣認(rèn)識條件下，要想進(jìn)行物業(yè)公司再改革再發(fā)展真是舉步維艱。

1.3 經(jīng)營方式簡單

目前物業(yè)公司的經(jīng)濟來源除正常的房屋租賃管理、 用水承包管理、維修衛(wèi)生費用包干使用外，工程項目的施工與管理是物業(yè)公司能生存至今的重要因素之一。 在物業(yè)公司與主業(yè)剝離的初期，因經(jīng)營范圍和人員因素的原因，工程承包只是靠提取承建單位一定的管理費用來彌補物業(yè)公司費用的不足，這種落后的方式一直持續(xù)到現(xiàn)在，其主要原因是：一是，主業(yè)在工程發(fā)展上仍用舊有的習(xí)慣，工程項目交給你只是委托你代表業(yè)主管理，而未認(rèn)識到業(yè)主與物業(yè)公司在工程項目上的關(guān)系，應(yīng)純粹是甲乙雙方關(guān)系；二是，物業(yè)公司本身，因事事纏身，沒有過多的精力去改變這一方式，同時也認(rèn)為這種方式直截了當(dāng)，假如真的施工，未必能取得這樣的效益。正是這樣潛在意識的存在，因此工程項目的管理仍停留在原始的作坊式的狀況。未認(rèn)識到這樣的管理方式已違背了現(xiàn)行的建筑市場管理條例，同時或多或少給主業(yè)造成了你不具備獨立承包工程的印象。

1.4 知識面窄、素質(zhì)差

物業(yè)公司是原后勤行政科的翻版，人員構(gòu)成:年齡偏大，文化層度較低，新鮮血液匱乏。從大專院校直接分來的微乎其微，整體素質(zhì)與主業(yè)人員無法相比。實際能干活的少，“搗蛋”的多；為公司的前途分擔(dān)的少，只想拿錢的多。作為公司的管理人員，也是整天忙于解決矛盾的熱點，忽視職工素質(zhì)培訓(xùn)，忽視自身知識面的提高，看不懂財務(wù)報表，不搞經(jīng)濟活動分析等等。

2 解決電力企業(yè)物業(yè)問題的對策

2.1 改革管理體制、運行機制和發(fā)展模式

電力企業(yè)后勤管理體制一直是在計劃經(jīng)濟條件下形成的，沒有完全適應(yīng)市場經(jīng)濟體制下的市場競爭。 為此，電力企業(yè)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該徹底脫離電力企業(yè)的實體體制，按照市場化的要求建立公司制服務(wù)公司，建立起自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)營機制，完全實行自負(fù)盈虧。 積極和市場相融合，破除企業(yè)、部門和行業(yè)界限，以聯(lián)營、合作、兼并等形式，重組生產(chǎn)要素，形成規(guī)模經(jīng)濟，逐步與社會化服務(wù)體系接軌，最終實現(xiàn)社會化服務(wù)。

2.2 建立專業(yè)化的發(fā)展與服務(wù)模式

市場化的物業(yè)管理需要良好的競爭機制以適應(yīng)物業(yè)市場的“優(yōu)勝劣汰”。具體來說，就是要求物業(yè)服務(wù)公司充分合理地利用自身優(yōu)勢資源，根據(jù)市場需求開展多樣化經(jīng)營模式和服務(wù)方式，引進(jìn)世界先進(jìn)物業(yè)服務(wù)方法，加強企業(yè)內(nèi)部管理創(chuàng)新，堅持練好內(nèi)功，強化內(nèi)部建設(shè)。通過加大內(nèi)部改革，調(diào)整管理機構(gòu)，培養(yǎng)管理人才，實施科學(xué)管理，提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)。徹底拋棄那種“誰開發(fā)、誰管理的計劃經(jīng)濟體制下本位主義管理和服務(wù)模式，徹底剪斷電力企業(yè)和其旗下物業(yè)管理公司父子兵式的管理。 通過公開、公平、公正招標(biāo)讓專業(yè)化程度高、管理規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量好、信譽度高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)走進(jìn)電力企業(yè)開發(fā)的小區(qū)中去，讓專業(yè)化、社會化和規(guī)范化服務(wù)公司為廣大業(yè)主服務(wù)。只有這樣，才能形成良好和諧的小區(qū)氛圍。

2.3 監(jiān)督管理部門加強對物業(yè)服務(wù)公司的監(jiān)督和管理

物業(yè)監(jiān)督管理部門應(yīng)該加強對電力企業(yè)物業(yè)管理公司的監(jiān)督和管理，結(jié)合物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，對物業(yè)服務(wù)公司是否對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，是否通過公開、公平、公正方式選擇物業(yè)服務(wù)公司， 是否按照物業(yè)管理條例成立業(yè)主委員會，并從業(yè)人員相關(guān)資質(zhì)監(jiān)督和審查，物業(yè)收費是否合理合法，財務(wù)是否公開和按照相關(guān)程序進(jìn)行審計等進(jìn)行公開的不定期監(jiān)督和檢查，并加強物業(yè)服務(wù)公司的自律監(jiān)督。對物業(yè)服務(wù)公司采用可以量化的考核指標(biāo)體系，建立網(wǎng)絡(luò)投訴、電話投訴、新聞媒體投訴、手機短息投訴、設(shè)立信訪部門等方式，加強對電力企業(yè)管業(yè)服務(wù)公司的監(jiān)督和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時查處和解決，對于屢次違規(guī)的服務(wù)單位要從法律上加以嚴(yán)格處理并以以高額處罰金。只有這樣，才能建立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、收費合理、穩(wěn)定的物業(yè)管理服務(wù)，不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

2.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確定位，不斷加強服務(wù)行為規(guī)范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確定位，強化服務(wù)意識，不斷加強服務(wù)行為規(guī)范，提高服務(wù)質(zhì)量。 電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)該堅決擯棄傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的管理模式，明確自己和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，二者之間不存在上下級式的管理與被管理關(guān)系，雙方權(quán)利和義務(wù)是平等的。所以，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該主動更新自己的觀念，牢固樹立為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的觀念；根據(jù)業(yè)主不同需求，不斷強化服務(wù)意識，最大限度地滿足業(yè)主的需求；通過熱情、周到、耐心細(xì)致、應(yīng)對快捷的服務(wù)，提高自身服務(wù)質(zhì)量，提高自身良好的聲譽，贏得業(yè)主的行為認(rèn)可、理解和支持。電力企業(yè)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該視企業(yè)聲譽和服務(wù)質(zhì)量為自己生存發(fā)展的底線，建立科學(xué)、合理、規(guī)范的服務(wù)制度，對各項收費和支出完全公開透明，對企業(yè)財務(wù)實行合理審計，讓業(yè)主委員會和業(yè)主代表隨時監(jiān)督各項服務(wù)性收支情況，以便業(yè)主了解盈虧，接受監(jiān)督。

3 結(jié)束語

電力走向市場已大勢所趨， 電力物業(yè)公司改革也勢在必行，在這關(guān)系到電力物業(yè)公司生存與發(fā)展的關(guān)鍵時刻，只有用戰(zhàn)略發(fā)展的眼光正視問題、解決問題，以實事求是的態(tài)度，加快改革步伐，電力物業(yè)公司才有生存的機遇。 否則，墨守陳規(guī)終將被社會淘汰。

［1］楊莉.電力企業(yè)物業(yè)管理之我見[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011，(22).

［2］孔俊.淺議電力企業(yè)后勤管理市場化[J].科技資訊，2006，(07).

［3］梁柱.中國物業(yè)管理理論探索與實踐[M].北京:中國經(jīng)濟出版社,2003.