基于擴(kuò)展NK模型的房地產(chǎn)開發(fā)效率研究

李 蒙，林燕茹，梁 驍

(1.華僑大學(xué)土木工程學(xué)院，福建 廈門 361021;2.加州大學(xué)洛杉磯分校，美國 加州 90095)

房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)效率的高低會直接影響到開發(fā)效果，因此房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)注重提高其開發(fā)效率。國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)開發(fā)效率進(jìn)行了研究。陳必安[1]基于隨機(jī)前沿方法分析了我國房地產(chǎn)公司X－效率，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)整體效率偏低;金曉敏[2]用DEA和Malmquist指導(dǎo)思想分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全要素生產(chǎn)率的提高，提出開發(fā)效率的提高主要源于增長效應(yīng);齊錫晶[3]通過分析房地產(chǎn)市場周期提出了提高房地產(chǎn)運(yùn)行效率的策略;陳準(zhǔn)[4]提出政府和企業(yè)分工，共同協(xié)商可讓房地產(chǎn)開發(fā)效率更高。雖然這些研究從定性及定量的角度對房地產(chǎn)開發(fā)效率作了分析并得出一些有意義的結(jié)論，但僅僅從房地產(chǎn)企業(yè)的角度進(jìn)行了論證，未整合房地產(chǎn)開發(fā)的各個主體。隨著系統(tǒng)科學(xué)的發(fā)展，復(fù)雜理論為整合多主體的房地產(chǎn)開發(fā)效率研究提供了新的思路。其中，KAUFFMAN的NK模型被廣泛應(yīng)用于多個研究領(lǐng)域，侯赟慧等[5]基于NK模型構(gòu)建模型對企業(yè)網(wǎng)絡(luò)的適應(yīng)性進(jìn)行模擬分析;張鋼等[6]引入NK模型進(jìn)行管理組織動態(tài)能力在適應(yīng)度地形圖上的程序仿真模擬。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與主體可視為物種中的個體，主體間的相互關(guān)系視為個體之間的聯(lián)系，此外，創(chuàng)新性地引入表示主體間交流溝通頻率的關(guān)系強(qiáng)度F。因此，嘗試將擴(kuò)展NK模型應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)效率研究中，通過仿真探討發(fā)現(xiàn)提高房地產(chǎn)開發(fā)效率的途徑。

1 NK模型描述

在KAUFFMAN的NK模型中，基因型被用來描述一個生物體，一個基因組由N個基因構(gòu)成，而每個基因的適應(yīng)度受到另外K+1個基因的影響，則復(fù)雜度可以影響經(jīng)典自然選擇理論解釋進(jìn)化過程。可以分別用3個基本參數(shù)描述NK模型:構(gòu)成系統(tǒng)個體的行為屬性(A)、構(gòu)成系統(tǒng)的個體數(shù)目(N)、構(gòu)成系統(tǒng)的個體之間平均交互關(guān)系的數(shù)目(K)。因此，NK模型通常被描述為一種用N和K表示系統(tǒng)中元素之間交互程度的模型，該模型可用于構(gòu)造一個復(fù)雜度隨著N和K的增加而增加的復(fù)雜系統(tǒng)。當(dāng)元素間沒有任何關(guān)系，即K=0時(shí)，系統(tǒng)的復(fù)雜度最低;當(dāng)所有的元素間都有關(guān)系，即K=N－1時(shí)，系統(tǒng)的復(fù)雜度最高(K∈[0，N－1])。假設(shè)用于描述系統(tǒng)進(jìn)化的適應(yīng)度景觀中應(yīng)該包含系統(tǒng)存在的所有狀態(tài)，則景觀中存在的可能狀態(tài)的數(shù)目可以用AN來表示。

適應(yīng)是一個以提高適應(yīng)度為目的來完成系統(tǒng)向最優(yōu)點(diǎn)方向進(jìn)化的過程，它是通過一些小的改變在“可能性”的集合中進(jìn)行局部搜索。若某個空間中的每一個基因組都擁有一個適應(yīng)度，則適應(yīng)度在整個空間的分布就構(gòu)造了一個適應(yīng)度空間。這個空間將適應(yīng)度的分布可視化并用于研究進(jìn)化問題，稱為適應(yīng)度景觀(fitness landscape)。當(dāng)描述一個個體從較低的適應(yīng)度向較高的適應(yīng)度進(jìn)化時(shí)，無論是進(jìn)化論還是協(xié)同進(jìn)化論中的進(jìn)化進(jìn)程都可以用在景觀上的移動來形象地表示。進(jìn)化的群體可以被認(rèn)為或松散或緊湊地隨機(jī)分布在這些景觀上。然而，適應(yīng)度景觀會產(chǎn)生3種可能的情況，即景觀存在唯一一個全局最優(yōu)、存在有限多個局部最優(yōu)以及存在無限多個最優(yōu)點(diǎn)，分別如圖1～圖3所示。

圖1 景觀存在全局最優(yōu)

圖2 景觀存在有限多個局部最優(yōu)

圖3 景觀存在無限最優(yōu)

KAUFFMAN通過大量的實(shí)驗(yàn)仿真發(fā)現(xiàn)NK模型具有一些重要特性:首先，適應(yīng)度主要取決于參數(shù)N和K，而對其他參數(shù)不敏感;其次，隨著K的數(shù)值不斷增加，系統(tǒng)的復(fù)雜度會逐漸增加，而系統(tǒng)內(nèi)如果提高某個元素的適應(yīng)度但不降低其他元素適應(yīng)度很難實(shí)現(xiàn);最后，系統(tǒng)的復(fù)雜度造成局部最優(yōu)點(diǎn)隨機(jī)性增強(qiáng)[7－8]。

2 基于擴(kuò)展NK模型的房地產(chǎn)開發(fā)過程

房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及投資咨詢公司、融資機(jī)構(gòu)、政府及相關(guān)部門、項(xiàng)目策劃公司、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、建筑商、市場營銷公司、物業(yè)公司和顧客等多個相關(guān)主體。參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個主體之間存在相互溝通、相互依賴的關(guān)系，并且它們是以房地產(chǎn)商為主導(dǎo)的交互。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)中的行為個體

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的個體是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的每個成員，其屬性包括3個方面:

(1)成員等位屬性。每個個體擁有A個等位屬性;

(2)成員之間的相互作用關(guān)系。記錄了當(dāng)前某一個體與開發(fā)項(xiàng)目中其他個體之間構(gòu)建的相互依賴關(guān)系，每個個體根據(jù)自己的分工不同可能擁有不等數(shù)目的關(guān)系;

(3)成員的數(shù)量。根據(jù)對多家房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)調(diào)研[9]發(fā)現(xiàn)，政府及相關(guān)部門、銀行等融資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商、物業(yè)公司、市場營銷公司、設(shè)計(jì)院、建材供應(yīng)商及顧客是參與房地產(chǎn)開發(fā)的重要主體，因此，筆者將主體個數(shù)假定為確定值，即N=8。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)中各行為主體之間的相互作用

房地產(chǎn)開發(fā)的效率是由內(nèi)部成員自身以及其所依賴的其他成員網(wǎng)絡(luò)共同決定的，代表開發(fā)項(xiàng)目的適應(yīng)能力。用1代表成員個體適應(yīng)性的最高值，用0代表成員個體適應(yīng)性的最低值，因此，適應(yīng)性可以表示為一個0～1之間的浮點(diǎn)數(shù)。越接近1時(shí)，適應(yīng)性越高，開發(fā)項(xiàng)目可創(chuàng)造的效益越大，效率越高;反之，越接近0時(shí)，適應(yīng)性越低，開發(fā)項(xiàng)目可創(chuàng)造的效益越小，開發(fā)效率也越低。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)中個體間的關(guān)系強(qiáng)度

KAUFFMAN的NK模型以及其追隨者使用的NK模型中構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部個體與個體之間的關(guān)系是沒有強(qiáng)度差別的，即默認(rèn)個體與個體之間的關(guān)系強(qiáng)度一樣，每一個關(guān)系對網(wǎng)絡(luò)復(fù)雜程度的貢獻(xiàn)是一樣的。但是根據(jù) GRANNOVETTOR[10]對弱關(guān)系的定義可以得出結(jié)論，弱關(guān)系與強(qiáng)關(guān)系相比，在固定時(shí)間內(nèi)聯(lián)系的頻率較低，在某一些時(shí)間段弱關(guān)系甚至不存在，因此對網(wǎng)絡(luò)復(fù)雜程度貢獻(xiàn)較小甚至可以忽略不計(jì)。由此可見，弱關(guān)系與強(qiáng)關(guān)系在一個網(wǎng)絡(luò)中對網(wǎng)絡(luò)的作用是不能等同的。

房地產(chǎn)開發(fā)各成員主體雖然存在相互作用關(guān)系，卻不能夠保證每個關(guān)系在每一個時(shí)間段內(nèi)都同時(shí)發(fā)生，且這種關(guān)系的發(fā)生多數(shù)集中在與房地產(chǎn)開發(fā)商的交互中。實(shí)際上，某個個體與其他個體的K個關(guān)系中有部分發(fā)生在當(dāng)前時(shí)間段而有的則可能發(fā)生在其他時(shí)間段。根據(jù) GRANNOVETTOR的理論，關(guān)系的強(qiáng)度可以按其在一個星期、一個月以及一年之內(nèi)發(fā)生的次數(shù)來進(jìn)行分類。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目研究中，基于關(guān)系在指定的時(shí)間段內(nèi)發(fā)生的次數(shù)，將成員相互作用關(guān)系分為4類，即弱關(guān)系、次弱關(guān)系、次強(qiáng)關(guān)系以及強(qiáng)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)效率的擴(kuò)展NK模型中，定義每一步(tick)為現(xiàn)實(shí)生活中的一天，因此平均一天中發(fā)生關(guān)系的數(shù)目影響著模型成員之間的耦合程度，而一天中關(guān)系發(fā)生的數(shù)目則由關(guān)系強(qiáng)度F來控制。在KAUFFMAN的NK模型中沒有提及任何可用于控制關(guān)系強(qiáng)度的參數(shù)，因此，筆者提出在NK模型中加入一個新參數(shù)F，表示在房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期中，網(wǎng)絡(luò)中的成員可以有F次機(jī)會與其他個體發(fā)生關(guān)系。

3 仿真及結(jié)果分析

使用Java語言實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)展NK模型，為方便模型的實(shí)現(xiàn)，使用了Repast(多主體仿真軟件包)。同時(shí)，為增加仿真實(shí)驗(yàn)的可信程度，擬給出一個KAUFFMAN的NK模型的仿真結(jié)果作為基準(zhǔn)。

3.1 KAUFFMAN的NK模型的復(fù)驗(yàn)

重復(fù)KAUFFMAN實(shí)驗(yàn)中的N和K 20組參數(shù)設(shè)置共1 000次，并記錄各種組合中網(wǎng)絡(luò)所能達(dá)到的平均動態(tài)能力如圖4所示。實(shí)驗(yàn)結(jié)果與KAUFFMAN的NK模型的差距最高為0.02，最低為0.00，可知實(shí)驗(yàn)結(jié)果完全擬合了KAUFFMAN的NK系統(tǒng)實(shí)驗(yàn)結(jié)果。

圖4 KAUFFMAN的NK模型復(fù)驗(yàn)比較圖

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)的效率仿真實(shí)驗(yàn)

引入關(guān)系強(qiáng)度F以后的擴(kuò)展NK模型可以幫助觀察開發(fā)項(xiàng)目中各成員之間保持不同程度的關(guān)系強(qiáng)度對于房地產(chǎn)開發(fā)效率進(jìn)化過程的影響。筆者將觀察開發(fā)過程中從弱關(guān)系到強(qiáng)關(guān)系4種不同關(guān)系強(qiáng)度1 000次實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。按照關(guān)系強(qiáng)度的不斷減小，仿真結(jié)果如圖5～圖8所示。

圖5 F為強(qiáng)關(guān)系的仿真結(jié)果

圖6 F為次強(qiáng)關(guān)系的仿真結(jié)果

圖7 F為次弱關(guān)系的仿真結(jié)果

圖8 F為弱關(guān)系的仿真結(jié)果

令其他參數(shù)保持不變時(shí)，通過變動單個K發(fā)現(xiàn)開發(fā)效率變化很大，尤其是在F為強(qiáng)關(guān)系，當(dāng)K＜3時(shí)，開發(fā)效率不斷增長，而當(dāng)K＞3時(shí)，開發(fā)效率隨著F的增加呈現(xiàn)下降的趨勢，如圖5所示。而在F為次強(qiáng)關(guān)系、次弱關(guān)系時(shí)，開發(fā)效率隨著K的增長而增長，當(dāng)K＜3時(shí)開發(fā)效率增長得較緩慢，當(dāng)K＞3時(shí)開發(fā)效率增長得較快，如圖6、圖7所示。在F為弱關(guān)系時(shí)，開發(fā)效率平緩增長，如圖8所示。

引入關(guān)系強(qiáng)度F以后，可以發(fā)現(xiàn)隨著關(guān)系強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效率經(jīng)歷了一段先增后減的過程。當(dāng)關(guān)系強(qiáng)度為非強(qiáng)關(guān)系時(shí)，開發(fā)效率會隨著K的增加而不斷增加，而當(dāng)關(guān)系強(qiáng)度為強(qiáng)關(guān)系時(shí)，效率會隨著K增加到一定數(shù)值后減少。從中可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)關(guān)系強(qiáng)度F為強(qiáng)關(guān)系時(shí)，在相互關(guān)系值0＜K≤3的條件下，才能達(dá)到效率最高值。其中在次強(qiáng)關(guān)系下，則能保證效率值穩(wěn)定增長，維持較高的效率水平。

4 結(jié)論

筆者根據(jù)KAUFFMAN的NK模型構(gòu)建了擴(kuò)展NK房地產(chǎn)開發(fā)效率仿真模型。與經(jīng)典模型不同的是，在房地產(chǎn)開發(fā)的相互作用關(guān)系中引入關(guān)系強(qiáng)度，使得模型可以更好地研究房地產(chǎn)開發(fā)各主體間的適應(yīng)性。研究發(fā)現(xiàn)，開發(fā)項(xiàng)目成員的數(shù)量N、成員之間的相互作用關(guān)系K以及成員之間的關(guān)系強(qiáng)度F是影響開發(fā)效率的主要因素，并具有下列規(guī)律性:

(1)在開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模一定的情況下，成員間的相互作用關(guān)系增加會導(dǎo)致開發(fā)效率有一個先增加后減少的過程;

(2)當(dāng)成員間的相互作用關(guān)系K一定時(shí)，隨著成員間關(guān)系強(qiáng)度的增加，其開發(fā)效率呈先增加后減少的變化趨勢;

(3)當(dāng)K＜3時(shí)，隨著關(guān)系強(qiáng)度F的增加，房地產(chǎn)開發(fā)效率有提高的趨勢，而當(dāng)K＞3時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)效率反而下降;

(4)在關(guān)系強(qiáng)度F減弱的情況下，只有當(dāng)K值增加時(shí)才能提高開發(fā)效率，隨著K的增加而增長;

(5)當(dāng)F為次弱關(guān)系和次強(qiáng)關(guān)系時(shí)，可以保證開發(fā)效率較高的可能性較大。

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