海南樓市岌岌可危開發(fā)商血本無歸大量清盤

文|吳雪君

做了十幾年房地產(chǎn)生意的溫競松，從未像現(xiàn)在這樣焦慮過。本想靠著2012年冬天——海南房地產(chǎn)業(yè)一年中最重要的銷售季節(jié)起死回生，可事與愿違，眼下他開發(fā)的樓盤還積壓著近1000套房源。

據(jù)最新統(tǒng)計顯示，1月25日，海南樓市整體成交325套，總簽約面積29563萬平方米，同比2011年未實施限購政策之前的成交量下降明顯。

“做了這么多年房地產(chǎn)，從來沒這么冷過?！?2月18日下午4點半，坐在?？诤Ｐ阒新返囊患也桊^里，47歲的溫競松一邊抽著煙，一邊用飛快的語速談論著他的生意。現(xiàn)在最讓他頭疼的是，如何吸引客戶來購買自己公司開發(fā)的樓房，不要讓公司岌岌可危的資金鏈出現(xiàn)斷裂，“如果2013年行情還像現(xiàn)在這樣，一些房產(chǎn)商就沒戲了?！睖馗偹善酂燁^，有點發(fā)狠地說。

血本無歸

三十年河東，三十年河西。溫競松沒想到僅僅才兩年時間，海南的樓市已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，讓曾經(jīng)賺得盆滿缽滿的他開始血本無歸。

2010年1月，國際旅游島政策出臺刺激海南在短期內(nèi)急劇膨脹，購房者和開發(fā)商都蜂擁而至，催生了自上世紀90年代后海南樓市的第二波熱潮。

正是奔著這股熱潮，溫競松在2010年初從廣東轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，以每畝20幾萬的價格收購了位于?？诟且粋€老工業(yè)區(qū)內(nèi)的200畝地塊。這是一塊工業(yè)用地，他收購后以每畝30多萬元的價格補交了地價差，將這幅地塊變更為住宅用地。

很快，溫競松在這塊土地開發(fā)了一個住宅小區(qū)，隨之以每平方米8500元的價格對外出售，整個項目下來獲利1個多億。

“沒有什么比房地產(chǎn)來錢更快了?！薄Ｌ崞鸷Ｄ辖ㄔO國際旅游島后的第一桶金，溫競松至今仍像做夢一樣。隨后他又通過入股、直接收購等方式，在?？凇偤?、陵水收購了4塊地皮，面積從幾十畝到500多畝不等，摩拳擦掌準備大干一番。

據(jù)官方統(tǒng)計，僅僅在2010年，海南全年房地產(chǎn)開發(fā)就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機構(gòu)統(tǒng)計，開發(fā)商2010年在海南房地產(chǎn)的總投資不低于1000億元，房地產(chǎn)項目可謂遍地開花。

而就在這時候，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)打壓，熱火朝天的海南樓市隨之在2011年開始急轉(zhuǎn)直下，一度陷入冰凍。

“一方面是政府對樓市調(diào)控力度加大，限購限貸導致許多投資客信心大失；一方面由于價格飆升太多，當時對于海南樓市泡沫重現(xiàn)的質(zhì)疑四起，讓2011年海南樓市‘有價無市’。” 這一切都讓溫競松措手不及。

“眼下，大部分開發(fā)商都像被架在爐火上炙烤一般煎熬難受?！睖馗偹商寡?，目前自己公司的資金鏈已經(jīng)難以支撐，頭兩年賺的利潤全部砸了進去。

降價銷售

2月17日，記者在溫競松?？谛阌⑽髀烽_發(fā)的房地產(chǎn)項目看到，整座小區(qū)已封頂，裝修工程進入施工圖設計階段，不久便能交付使用?！翱杀M管如此，但整座小區(qū)的銷售并不樂觀，開盤近一年多了，還剩近半的房源?！痹撔^(qū)的銷售人員說。

據(jù)溫競松介紹，當時這個項目樓面地價約每平方米1500元，建設成本3000元，加上稅費和銷售成本等，預期銷售價格為8500元。但目前，該小區(qū)僅以每平方米6980元的價格對外出售，這意味他開發(fā)的這個項目正在無利可圖地對外清盤。

“再不降價快速清盤，公司資金鏈撐不了多久了?！睖馗偹芍毖?，隨著資金的日益吃緊，目前許多再“扛”不下去的開發(fā)商也紛紛加入低價銷售的大軍中。

“位于?？谖骱０兜臑I海新天地正式開盤，開盤當天是6.8折，算下來每平方米不足9000元?！睖馗偹烧f。

據(jù)了解，西海岸是海口市著名的濱海景觀地帶，是海口房價最高的地段之一，目前數(shù)十個樓盤正在這里建設或者銷售，每平方米均價在1.5萬元左右。

不僅如此，同樣位于?？谖骱０兜奈骱Ｈ饒@2011年的價格還在1.3萬元每平方米以上，短短兩年不到，降幅超3成，現(xiàn)在價格為9000元每平方米?！笆聦嵣希?012年初，這個樓盤就開始降價，是當時西海岸同類型樓盤中第一家單價跌破萬元的?！睖馗偹赏嘎丁?/p>

采訪中，一位開發(fā)商也透露說，在三亞、?？凇偤?、陵水、文昌等地，有大量樓盤從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤在兩年多期間價格一度繼續(xù)上漲，但2012年大多數(shù)已經(jīng)回落到起點，甚至跌破起始售價。

“2012年，在文昌一個樓盤甚至以‘跳水’價開盤，精裝房每平方米跌破6000元，一度讓周邊樓盤滯銷?！痹撻_發(fā)商說。

一份相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，相比2011年，2012年海南整體成交量下滑了20%，成交價格下調(diào)基本在20%左右。

洗牌在即

“現(xiàn)在就想著趕緊把目前這關(guān)過了，資金壓力緩解后，多搜集一些信息，看看能不能轉(zhuǎn)行做點別的。”眼下，越來越感到吃力的溫競松想到了轉(zhuǎn)行?？墒寝D(zhuǎn)行做什么呢？在和朋友聚會聊天時，他總是坦誠地請朋友提建議。

溫競松說，現(xiàn)在相當一批從事房地產(chǎn)的公司都處于停業(yè)、歇業(yè)的狀態(tài)。兩天前一個房地產(chǎn)的朋友已決定轉(zhuǎn)行，并在同行間發(fā)布消息，將以低于業(yè)內(nèi)三分之一的價格轉(zhuǎn)讓公司正在開發(fā)的項目及手頭兩塊地理位置不錯的地皮。這家成立于1995年的房地產(chǎn)公司就這樣打算退出了。

不過，交談中，溫競松也坦言：讓他轉(zhuǎn)行，還真有點舍不得?！艾F(xiàn)在申請調(diào)整規(guī)劃和改變土地性質(zhì)越來越難，如果轉(zhuǎn)行的話，用了十幾年的時間在房地產(chǎn)上建立的關(guān)系都將作廢。”如此一想，讓手頭還有幾塊地皮的他又心有不甘。

“可現(xiàn)實很殘酷，哪有那么多想不想?！睖馗偹蔁o奈地表示，如果購房者觀望情緒還這么濃烈，在這次“拉鋸戰(zhàn)役”的背后，一場房地產(chǎn)行業(yè)洗牌正在來臨。

溫競松告訴記者，現(xiàn)在像他們這種中小開發(fā)商資金吃緊，無措之下以價換量，以回籠資金?？梢舱绱?，一場行業(yè)重新洗牌正在悄悄醞釀，“大魚吃小魚，中小開發(fā)商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”溫競松苦笑，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發(fā)商優(yōu)勢更大——一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業(yè)，而像他這種中小開發(fā)商越來越難分得一杯羹。