“陰”差“陽(yáng)”錯(cuò)

文/林海

“陰”差“陽(yáng)”錯(cuò)

文/林海

中秋前夕，新上海城市廣場(chǎng)辦公大廈15樓，《幫女郎》法律后援團(tuán)觀庭觀盛律師事務(wù)所依舊燈火通明，接待著眾多慕名而來的求助者。在丈夫王先生的陪同下，周女士來到《幫女郎》法律后援團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)——余庭律師的辦公室。他們反映的法律問題，引起了余律師的深切關(guān)注。

只要100萬元房款

王先生：余律師您好！半年前，我們跟開發(fā)商簽了合同，在上海買了套一手房，建筑面積為200平方米，總房?jī)r(jià)款為人民幣400萬元。開發(fā)商的法定代表人張經(jīng)理在收取我們10萬元定金后，向我們提出了一個(gè)離奇的要求：“我們開發(fā)商只要你100萬元，剩下的錢打到陳先生的賬戶上?！?/p>

“這是為什么？”

“他是我們公司的董事長(zhǎng)，支付給他就相當(dāng)于支付給我們公司！”

“這可不一樣，我只能支付給你們公司的賬戶！”

“那你們就別想在新房里住！”

沒有辦法，我們只能向開發(fā)商的賬戶打了100萬元，但剩余300萬元我們至今未支付，也未入住，我們?cè)撛趺崔k？

余律師：你們手上有合同嗎？能否給我看一下？上面有關(guān)付款的條款是怎樣的？

周女士：我們手上有《商品房出售合同》，該合同已明確約定，我們應(yīng)按該合同約定的付款方式和付款期限，將房?jī)r(jià)款打入開發(fā)商的賬戶（賬戶名即開發(fā)商企業(yè)名稱）?，F(xiàn)在開發(fā)商又提出分開付款的要求，我們?cè)摪逊績(jī)r(jià)款付給誰？

余律師：無論從以下哪個(gè)角度來說，你們堅(jiān)持只向開發(fā)商付款的做法都是完全正確的：

1.從合同約定的角度

既然合同已明確約定你們應(yīng)將房?jī)r(jià)款打入開發(fā)商的賬戶，你們就應(yīng)堅(jiān)持將全部房?jī)r(jià)款支付到開發(fā)商的賬上，如果你們向陳先生的賬戶付款，就違反了《商品房出售合同》的約定，未履行支付房?jī)r(jià)款的合同義務(wù)，開發(fā)商可憑此拒絕向你們交房。

2.從法律規(guī)定的角度

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，合同具有相對(duì)性，即只有合同當(dāng)事人才應(yīng)履行合同義務(wù)，同時(shí)享有合同權(quán)利。在《商品房出售合同》中，只有你們和開發(fā)商才是該合同的當(dāng)事人，開發(fā)商的董事長(zhǎng)陳先生不是合同當(dāng)事人，不應(yīng)享有收取房?jī)r(jià)款的合同權(quán)利。因此，你們沒有向陳先生付款的義務(wù)。

陰陽(yáng)合同現(xiàn)身

余律師：開發(fā)商只要1/4即100萬元房款的要求有違常理，背后很可能隱藏著不可告人的目的。我們應(yīng)逐步分析，弄清開發(fā)商提出這個(gè)要求的原因。我看了《商品房出售合同》條款，注意到合同第三條約定，建筑面積為200平方米，面積單價(jià)為5000元/平方米，總房?jī)r(jià)款為100萬元。你們說過全部房?jī)r(jià)款為400萬元，為何合同約定的情況不一致？你們之間只有一份合同嗎？

周女士：實(shí)際上，我們和開發(fā)商先后簽了兩份合同。

第一份合同，是在房產(chǎn)中介主持下簽訂的《買賣居間合同》，上面約定建筑面積為200平方米，面積單價(jià)為2萬元/平方米，總房?jī)r(jià)款為400萬元，這份合同才是我們的真實(shí)意思表示。我還按照該合同的約定，支付了10萬元的定金。這份合同我們手上沒有，里面的條款也記不清了。

第二份合同，就是剛才給您看的《商品房出售合同》，這份合同是報(bào)送房地產(chǎn)管理部門備案的，《商品房出售合同》上的房?jī)r(jià)款，就是房屋備案價(jià)。簽訂該合同時(shí)，開發(fā)商的法定代表人張經(jīng)理跟我們說，房屋備案價(jià)只能寫100萬元。

我們當(dāng)即提出異議，而他威脅說：“你們不同意也可以，但定金10萬元不能退還，而且由于你們沒有付清房?jī)r(jià)款，我們也不會(huì)在《家庭成員住房情況申報(bào)表》上蓋章，你們辦不了房產(chǎn)證?！蔽覀儫o可奈何，只好在《商品房出售合同》上簽了字。

余律師：這是典型的陰陽(yáng)合同做法，《買賣居間合同》屬于“陰”合同，反映真實(shí)的交易價(jià)格；《商品房出售合同》屬于“陽(yáng)”合同，提交房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)商強(qiáng)迫你們簽訂比實(shí)際房?jī)r(jià)款低300萬元的“陽(yáng)”合同，你們應(yīng)堅(jiān)決地予以拒絕，因?yàn)檫@樣做不僅違法違規(guī)，而且?guī)砭薮蟮娘L(fēng)險(xiǎn)：

1.合同效力方面的風(fēng)險(xiǎn)

如果開發(fā)商要求履行《買賣居間合同》，卻憑《商品房出售合同》將房?jī)r(jià)款100萬元作為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅等稅收，那么《商品房出售合同》就成為開發(fā)商逃稅的工具。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家利益的合同無效。如果你們的糾紛訴至法院，法院將認(rèn)為《商品房出售合同》是開發(fā)商和你們?yōu)榱颂佣?、惡意串通訂立，從而判決《商品房出售合同》無效，那么雙方應(yīng)履行《買賣居間合同》，你們?nèi)粢严蜿愊壬犊畈⒉坏扔谝崖男泻贤x務(wù)，你們還應(yīng)向開發(fā)商支付300萬元，這將給你們帶來巨大的損失。所以你們堅(jiān)持不打款給陳先生是正確的。

2.稅收負(fù)擔(dān)方面的風(fēng)險(xiǎn)

你們作為購(gòu)房人，根據(jù)現(xiàn)行的國(guó)家房地產(chǎn)稅收政策，應(yīng)按房屋交易價(jià)格繳納契稅。房屋交易價(jià)格的確定標(biāo)準(zhǔn)，可能是房屋備案價(jià)，也可能是房屋評(píng)估價(jià)格。商品房出售合同的價(jià)格為100萬元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)，房地產(chǎn)交易中心在審稅時(shí)，如果按房屋評(píng)估價(jià)格（接近市場(chǎng)價(jià)）認(rèn)定應(yīng)繳納的契稅金額，對(duì)你們將十分不利。

只開100萬元發(fā)票

周女士：氣人的是，即使簽了陰陽(yáng)合同，開發(fā)商還繼續(xù)為難我們。我向開發(fā)商提出，同意向陳先生的賬戶補(bǔ)充支付300萬元，但開發(fā)商必須向我開具400萬元的發(fā)票。他們居然只同意開具100萬元的發(fā)票，實(shí)在讓我無法接受！

余律師：談到這里，開發(fā)商只要1/4房款的目的已經(jīng)很明顯了——通過少開發(fā)票逃避繳納稅款。你們得不到發(fā)票，權(quán)益將受到嚴(yán)重的侵害：

1.喪失了維權(quán)憑據(jù)

發(fā)票既是你們已經(jīng)支付房?jī)r(jià)款、已履行完合同義務(wù)的直接證明，也是你們向開發(fā)商主張權(quán)益、追究開發(fā)商違約責(zé)任的重要證據(jù)。如果沒有發(fā)票，你們維權(quán)將困難重重。

2.稅負(fù)大大增加

你們將來出售該房屋，如果應(yīng)按買進(jìn)與出售房屋的差額，就個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓繳納營(yíng)業(yè)稅及所得稅，那么，情況是這樣的：如果你們將來以450萬元出售該房屋，買進(jìn)與出售房屋的差額本應(yīng)是50萬元；如果你們只有100萬元的發(fā)票，房地產(chǎn)交易中心以100萬元核定房屋購(gòu)買價(jià)，買進(jìn)與出售房屋的差額將是350萬元，你們應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅的金額將比正常情況大大增加。

王先生：那我們有什么辦法要求開發(fā)商開具400萬元的發(fā)票？

余律師：你們可以多管齊下，同時(shí)追究開發(fā)商的民事、行政和刑事責(zé)任，向開發(fā)商施加壓力：

1.民事責(zé)任

要求開發(fā)商開具發(fā)票是你們享有的法定權(quán)利。在房屋買賣合同關(guān)系中，開具發(fā)票是賣方的合同義務(wù)。即使《買賣居間合同》沒有明確約定開具發(fā)票事宜，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，開具發(fā)票也是開發(fā)商依誠(chéng)信原則應(yīng)承擔(dān)的附隨義務(wù)。開發(fā)商拒絕開具發(fā)票，未盡到合同附隨義務(wù)，應(yīng)對(duì)你們承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任。

2.行政責(zé)任

根據(jù)《發(fā)票管理辦法》相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可處以罰款，并沒收違法所得。你們可以將開發(fā)商未開發(fā)票的情況向稅務(wù)部門舉報(bào)，由稅務(wù)部門依法對(duì)開發(fā)商實(shí)施行政處罰。

3.刑事責(zé)任

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)的，以收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。開發(fā)商想以100萬元的購(gòu)房發(fā)票替代400萬元的購(gòu)房發(fā)票，以達(dá)到逃避繳納營(yíng)業(yè)稅的目的，且逃稅數(shù)額高達(dá)15萬元，根據(jù)《刑法》及《關(guān)于審理偷稅抗稅刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，逃避繳納稅款數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上且逃避繳納稅款數(shù)額在1萬元以上的，應(yīng)當(dāng)以逃稅罪定罪處罰，你們可以向公安部門報(bào)案，追究開發(fā)商及其負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

下一步如何維權(quán)

王先生：我們還想繼續(xù)履行合同，該怎么做？

余律師：陰陽(yáng)合同是導(dǎo)致你們困境的根源。事前拒簽陰陽(yáng)合同、防患于未然當(dāng)然最好，但目前也并非沒有事后救濟(jì)的辦法：

1.10萬元定金如何要回？

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金的宗旨在于保護(hù)守約方的利益。開發(fā)商故意壓低房?jī)r(jià)款，制造陰陽(yáng)合同，構(gòu)成違約。你們不僅有權(quán)要求開發(fā)商全額退還定金，還有權(quán)要求其雙倍返還定金。

2.剩余房?jī)r(jià)款該打給誰？

買賣居間合同約定房?jī)r(jià)款為400萬元，你們還有300萬元余款未付，余款應(yīng)向開發(fā)商而非陳先生的賬戶支付。但是否你們現(xiàn)在應(yīng)支付，就要看《買賣居間合同》怎么約定了。為了明確該合同約定的內(nèi)容，你們應(yīng)向開發(fā)商索要該合同原件。有原件在手，才能證明權(quán)利，同時(shí)明確義務(wù)，得到原件也是合同當(dāng)事人的權(quán)利。

如果該合同明確約定“如果開發(fā)商不提供發(fā)票，購(gòu)買方有權(quán)不支付余款”，那么你們可以基于合同的約定行使履行抗辯。否則，一般來說，你們作為購(gòu)房者，無法以開發(fā)商未開具發(fā)票為由主張履行抗辯。你們應(yīng)向開發(fā)商賬戶支付余款，以免承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

在你們履行買賣居間合同的義務(wù)后，可要求開發(fā)商交房，開發(fā)商拒不交房的，將承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com