差別化破解房市調(diào)控難題

文/汪聞生

差別化破解房市調(diào)控難題

文/汪聞生

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，逾九成城市房價(jià)持續(xù)上漲，有的漲幅超過了10%。消息既出，各方關(guān)注。孰知今年2月，國家出臺(tái)新一輪房市調(diào)控新政“國五條”，雖不說立竿見影，但房價(jià)不降反升，多少有些讓人意外。輿論不禁擔(dān)心：層層加碼的樓市調(diào)控，難道真的無法縛住房價(jià)高企這條蒼龍？

其實(shí)，房價(jià)飆升，并非一蹴而就。1998年，我國城鎮(zhèn)住房制度經(jīng)過多年改革，停止了住房實(shí)物分配，實(shí)現(xiàn)了住房消費(fèi)的貨幣化和市場化，有力推動(dòng)了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展。此后，房價(jià)呈逐步上升趨勢。2008年，國際金融危機(jī)爆發(fā)，刺激國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，房價(jià)隨之迅速攀升，2009年甚至出現(xiàn)暴漲行情，引發(fā)市場和民生諸多問題。為抑制房價(jià)過快上漲，2010年1月、4月、9月和2011年1月，國家相繼推出了以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，但效果似乎不盡如人意。有房產(chǎn)大佬繼而不斷放話，房價(jià)必漲，什么時(shí)候買房，都會(huì)穩(wěn)賺不賠，理由是市場剛需、城市化提速、購買力旺盛。言外之意，房市調(diào)控還是作壁上觀為好。

市場及其某些意見的張狂，對(duì)房市調(diào)控?zé)o疑是一劑清醒劑。退而思之，住房作為商品進(jìn)入市場，自然要接受市場規(guī)律的調(diào)節(jié)。換言之，房市調(diào)控應(yīng)當(dāng)自覺遵循市場供求規(guī)律，增加調(diào)控的科學(xué)性和有效性。三年來，房價(jià)屢調(diào)屢漲，某種程度上正是對(duì)市場機(jī)制的尊重和印證。但是另一方面，房地產(chǎn)市場與其他消費(fèi)品市場相比，又有其特殊性。我國的國情決定了城鎮(zhèn)住房不僅是一種商品，同時(shí)還是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品；房地產(chǎn)市場不僅是市場經(jīng)濟(jì)體系的一部分，而且是保障和改善民生的重要領(lǐng)域。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語說，我國的房地產(chǎn)市場不是一個(gè)完全競爭的市場。

住房和房地產(chǎn)市場的二重性，看似簡單，實(shí)際上隱藏了房市調(diào)控的全部秘密。它告訴人們，房市調(diào)控決不是要不要的問題，而是要找準(zhǔn)癥結(jié)，分類治理，讓房價(jià)逐步回歸與居民收入水平相匹配的合理水平。

首先必須立足住房的商品和市場屬性，遵循而不能違背市場規(guī)律。在屬于市場調(diào)節(jié)的部分，應(yīng)當(dāng)基本由市場確定住房商品的供求關(guān)系與價(jià)格漲跌，政府主要扮演維護(hù)市場公平、制定交易規(guī)則等“守夜人”的角色。具體地說，對(duì)高端享受性商品住房，完全放開，實(shí)行市場化調(diào)節(jié)，政府只負(fù)責(zé)供地控制、稅收征繳、防止價(jià)格欺詐等工作；對(duì)中端改善性商品住房，政府選擇性介入，通過規(guī)定最高銷售價(jià)格、禁止開發(fā)商獲取社會(huì)平均利潤之上的超額利潤、鼓勵(lì)中低收入人群在跨入中等收入檔次后購買商品房等措施，與各方一起共同維護(hù)市場均衡。

其次必須認(rèn)清住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性即社會(huì)民生屬性，通過優(yōu)先供地、強(qiáng)制規(guī)定新建住房構(gòu)成比例、房價(jià)和租金限制、籌集保障房源、提供政府補(bǔ)貼等措施，彌補(bǔ)、校正市場調(diào)節(jié)的缺陷與不足。其中，一項(xiàng)重要內(nèi)容就是針對(duì)中低收入人群，持續(xù)可預(yù)期地提供面積不等的經(jīng)適房、廉租房等保障性住房，并通過立法規(guī)范“兩房”的建造、使用、轉(zhuǎn)讓和管理，以保障和改善中低收入人群的住房民生。在一定意義上說，保障房是政府掌控的非商品性或半商品性住房，不進(jìn)入市場調(diào)節(jié)的范圍。近年來房價(jià)的非理性上漲，與商品性住房占比過大及住房的過度商品化、市場化密切相關(guān)。

第三，完善與房產(chǎn)有關(guān)的金融、財(cái)稅政策，通過改進(jìn)限購限貸和計(jì)征房產(chǎn)稅等措施，真正使投資投機(jī)性購房無利可圖。同時(shí)，減少政府對(duì)土地財(cái)政和房產(chǎn)GDP的依賴，從源頭上降低住房建設(shè)成本，并開辟新的投資、消費(fèi)渠道，充分吸納從房市撤退的社會(huì)富余資金。最近，媒體不斷曝光的“房爺”、“房叔”、“房嬸”案例，從一個(gè)側(cè)面暴露了逐利性、腐敗性擁房對(duì)房市調(diào)控有多大的危害。

如此看來，面對(duì)久治難愈的房地產(chǎn)市場，既要臨淵捕魚，更要退而結(jié)網(wǎng)；根治房價(jià)高企這個(gè)頑疾，既要善用經(jīng)濟(jì)學(xué)，也要講點(diǎn)政治學(xué)和社會(huì)學(xué)。這樣，假以時(shí)日，一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，將會(huì)在全面建成小康社會(huì)進(jìn)程中發(fā)揮更大的正能量。