深圳市近五年土地年度供應(yīng)的剖析與反思

◎ 黃吉喬 丘書(shū)俊

深圳市近五年土地年度供應(yīng)的剖析與反思

◎ 黃吉喬 丘書(shū)俊

通過(guò)對(duì)深圳市近五年來(lái)土地年度實(shí)施計(jì)劃的分析，從年度建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模與供應(yīng)結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面剖析深圳各類(lèi)建設(shè)用地規(guī)模與結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)近五年來(lái)年度供應(yīng)中新增用地與更新改造用地的規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析，反思目前深圳市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中存在的不足，并提出有針對(duì)性的對(duì)策建議。

土地年度供應(yīng) 規(guī)模與結(jié)構(gòu) 深圳

城市既定的行政區(qū)域大小，決定一個(gè)城市發(fā)展的空間范圍。而城市建設(shè)用地規(guī)模與結(jié)構(gòu)比例適當(dāng)與否，往往決定了一個(gè)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。如何在既定空間內(nèi)保持未來(lái)的可持續(xù)性建設(shè)，是任何一個(gè)城市都需要考慮的問(wèn)題。本文以深圳為例，通過(guò)分析深圳市近五年年度供應(yīng)計(jì)劃的分析，剖析與反思深圳市建設(shè)用地規(guī)模與結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)對(duì)策建設(shè)。

一、深圳近五年土地年度供應(yīng)中土地結(jié)構(gòu)的規(guī)模與比例分析

由深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃各年度實(shí)施計(jì)劃可知，建設(shè)用地供應(yīng)由新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地兩部分構(gòu)成，其中存量建設(shè)用地主要體現(xiàn)為城市更新改造。

（一）年度建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模

圖1 深圳2008-2012年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模及增長(zhǎng)率

表1 深圳2008-20 2年各類(lèi)建設(shè)用地供應(yīng)比例（%）

深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)?？傮w發(fā)展趨勢(shì)是先上升后下降，且下降幅度越來(lái)越大。2009年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模最大，為3030公頃，比2008年大幅增長(zhǎng)了62.47%。2010年以來(lái)建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模逐年下降，且下降幅度越來(lái)越大，2012年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模為1868公頃，比2011年下降18.5%，與2008年用規(guī)?；境制?。

（二）年度建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1.工業(yè)用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年工業(yè)用地比例為20.11%；2009年工業(yè)用地比例大幅下降至9.9%；2012年工業(yè)用地比例雖上升至13.87%，但相對(duì)于2008年仍明顯下降。因此，深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模中工業(yè)用地所占比例總體趨勢(shì)是下降。

2.物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例為3.38%；2009年物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例下降至1.65%； 2012年物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例僅為0.8%，相對(duì)于2008年明顯下降。因此，深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模中物流倉(cāng)儲(chǔ)用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

3.居住用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年居住用地比例最高，為22.36%，2009年居住用地比例大幅下降至9.57%，2010年居住用地比例雖有所上升，但2011、2012年居住用地比例又逐年下降，2012年居住用地比例僅占10.22%。因此，深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模中居住用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

4.商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但2012年上升勢(shì)頭放緩

2008年商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例為2.68%，2009年商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例小幅下降，2010、2011年商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例明顯上升，2012年商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例下降至3.10%。因此，深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是上升，但2012年上升勢(shì)頭放緩。

5.公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例為15.01%，2009年公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例下降至9.24%，2012年公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例為14.29%，相對(duì)于2008年仍小幅下降。因此，深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模中公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

6.交通設(shè)施用地比例最高，總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)

近五年各用地類(lèi)型中交通設(shè)施用地比例最高。2008年交通設(shè)施用地比例為24.13%，2009年交通設(shè)施用地比例大幅上升至60.73%，2012年交通設(shè)施用地比例為46.84%，相對(duì)于2008年明顯上升。因此，深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模中交通設(shè)施用地所占比例總體大幅上升。

7.公用設(shè)施用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年公用設(shè)施用地比例為9.65%，2009年公用設(shè)施用地比例下降至5.94%，2012年公用設(shè)施用地比例為2.84%，相對(duì)于2008年明顯下降。因此，深圳近五年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模中公用設(shè)施用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

深圳2008年建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（%）

深圳2010年建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（%）

深圳2009年建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（%）

深圳2011年建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（%）

深圳2012年建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（%）

8.綠地比例下降，近三年無(wú)綠地供應(yīng)計(jì)劃

2008年綠地比例為2.68%，2009年綠地比例下降至1.32%，2010-2012年無(wú)綠地供應(yīng)計(jì)劃。

二、深圳近五年土地年度供應(yīng)中新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)的規(guī)模與比例分析

新增建設(shè)用地是建設(shè)用地供應(yīng)中的增量擴(kuò)展部分。分析深圳近五年新增建設(shè)用地規(guī)模與比例，可以考察建設(shè)用地供應(yīng)中增量擴(kuò)展的趨勢(shì)特點(diǎn)，估算目前建設(shè)用地規(guī)模及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，從而為未來(lái)的建設(shè)用地供應(yīng)提供參考依據(jù)。

（一）新增建設(shè)用地規(guī)模

1.深圳近五年新增建設(shè)用地規(guī)?？傮w發(fā)展趨勢(shì)是先上升后下降，2012年下降幅度較大

圖2 深圳2008-2012年新增建設(shè)用地規(guī)模及增長(zhǎng)率

2009年新增建設(shè)用地規(guī)模最大，為2700公頃，比2008年大幅增長(zhǎng)了75.23%。2010年以來(lái)新增用地規(guī)模逐年下降，2012年新增用地規(guī)模為800公頃，比2011年大幅下降59.02%。

2.2008-2011年新增建設(shè)用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重較高，2012年比重大幅下降

從近五年新增建設(shè)用地規(guī)模占建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的比重看，2008-2011年新增建設(shè)用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重較高，是建設(shè)用地供應(yīng)的主要渠道，其中2009年新增建設(shè)用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重高達(dá)89.11%。2012年新增建設(shè)用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重下降到42.83%。

圖3 深圳2008-2012年新增建設(shè)用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重

（二）新增建設(shè)用地結(jié)構(gòu)

1.新增工業(yè)用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年新增工業(yè)用地比例19.48%；2010年新增工業(yè)用地比例下降至9.66%；2011年新增工業(yè)用地比例小幅上升至10.25%，但相對(duì)于2008年仍明顯下降。因此，深圳近五年新增用地規(guī)模中工業(yè)用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

表2 深圳2008-2011年各類(lèi)型新增建設(shè)用地供應(yīng)比例（%）

2.新增物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年新增物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例3.25%；2010年新增物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例下降至1.93%；2011年新增物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例繼續(xù)下降至1.02%。因此，深圳近五年新增用地規(guī)模中物流倉(cāng)儲(chǔ)用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

3.新增居住用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年新增居住用地比例最高，為11.69%，2009年新增居住用地比例大幅下降至4.07%，2010、2011年新增居住用地比例小幅上升，但2011年新增居住用地比例僅為5.64%，相對(duì)于2008年仍明顯下降。因此，深圳近五年新增用地規(guī)模中居住用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

4.新增商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年新增商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例為3.25%，2009年新增商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例下降至1.85%，2010、2011年新增商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例與2009年相比變化不大，相對(duì)于2008年明顯下降。因此，深圳近五年新增用地規(guī)模中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

5.新增公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2008年新增公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例為18.18%，2009年新增公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例下降至10.37%，2010、2011年新增公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地比例雖有所上升，但相對(duì)于2008年仍明顯下降。因此，深圳近五年新增用地規(guī)模中公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

6.新增交通設(shè)施用地比例最高，總體上呈明顯上升趨勢(shì)

近五年新增用地類(lèi)型中交通設(shè)施用地比例最高。2008年新增交通設(shè)施用地比例為29.22%，2009年新增交通設(shè)施用地比例大幅上升至68.15%，2010、2011年新增交通設(shè)施用地比例小幅下降，相對(duì)于2008年仍明顯上升。因此，深圳近五年新增用地規(guī)模中交通設(shè)施用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)明顯上升。

7.新增公用設(shè)施用地比例逐年下降

2008年新增公用設(shè)施用地比例為11.69%，2009年新增公用設(shè)施用地比例大幅下降至6.67%，2010、2011年新增公用設(shè)施用地比例繼續(xù)下降，2011年新增公用設(shè)施用地比例為4.97%。因此，深圳近五年新增用地規(guī)模中公用設(shè)施用地所占比例逐年下降。

8.新增綠地比例下降，近兩年無(wú)新增綠地計(jì)劃

2008年新增綠地比例為3.25%，2009年新增綠地比例下降至1.48%,2010、2011年無(wú)綠地新增用地計(jì)劃。

深圳2008年新增建設(shè)用地結(jié)構(gòu)（%）

深圳2009年新增建設(shè)用地結(jié)構(gòu)（%）

（三）基于增量擴(kuò)展的建設(shè)用地規(guī)模及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀估算與分析

1.建設(shè)用地規(guī)?，F(xiàn)狀估算

在近五年新增用地規(guī)模的基礎(chǔ)上，假定不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化因素，可以估算深圳目前建設(shè)用地的規(guī)模。估算方法為：將《深圳市城市總體規(guī)劃》（2010-2020）城市建設(shè)用地平衡表中建設(shè)用地總規(guī)模、各類(lèi)型建設(shè)用地規(guī)模與近五年新增用地規(guī)模、各類(lèi)型新增用地規(guī)模對(duì)應(yīng)加總，即可估算目前建設(shè)用地總規(guī)模及各類(lèi)型建設(shè)用地規(guī)模。

估算結(jié)果顯示：2011年深圳建設(shè)用地規(guī)模為83292公頃,比2007年的75030公頃增長(zhǎng)11.0%，各類(lèi)型建設(shè)用地規(guī)模如表3。

深圳2010年新增建設(shè)用地結(jié)構(gòu)（%）

深圳2011年新增建設(shè)用地結(jié)構(gòu)（%）

表3 深圳2011年建設(shè)用地規(guī)模估算（公頃）

2.建設(shè)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀估算與比較分析

計(jì)算目前各類(lèi)型新增用地規(guī)模占建設(shè)用地總規(guī)模的比例即可估算建設(shè)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。將估算的深圳目前建設(shè)用地結(jié)構(gòu)與2007年建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)新版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，可以明確判定深圳目前用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀特征。

（1）工業(yè)用地比例仍然明顯偏高

深圳2011年工業(yè)用地比例為33.34%，雖然比2007年下降了2.51個(gè)百分點(diǎn)，但仍然高于新版國(guó)標(biāo)范圍的上限。

（2）物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例略有上升

深圳2011年物流倉(cāng)儲(chǔ)用地比例為1.62%，比2007年小幅上升了0.01個(gè)百分點(diǎn)。

（3）居住用地比例偏低

深圳2011年居住用地比例為24.24%，比2007年下降了2個(gè)百分點(diǎn)，低于新版國(guó)標(biāo)范圍的下限。

（4）商業(yè)服務(wù)業(yè)用地比例略有下降

深圳2011年商業(yè)服務(wù)業(yè)用地比例為4.50%，比2007年小幅下降了0.29個(gè)百分點(diǎn)。

（5）公共管理與公共服務(wù)用地比例上升，處于適宜范圍之內(nèi)

深圳2011年公共管理與公共服務(wù)用地比例為6.11%，比2007年上升了0.83個(gè)百分點(diǎn)，處于新版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的適宜范圍之內(nèi)。

（6）交通設(shè)施用地比例提高幅度最大，處于適宜范圍之內(nèi)

深圳2011年交通設(shè)施用地比例為20.49%，比2007年上升了4.14個(gè)百分點(diǎn)，是提高幅度最大的用地類(lèi)型，處于新版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的適宜范圍之內(nèi)。

（7）公用設(shè)施用地比例略有上升

深圳2011年公用設(shè)施用地比例為3.17%，比2007年小幅上升了0.42個(gè)百分點(diǎn)。

（8）綠地比例略有下降

深圳2011年綠地比例為5.94%，比=2007年小幅下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)。

三、深圳近五年土地年度供應(yīng)中更新改造結(jié)構(gòu)的規(guī)模與比例分析

以上在只考慮新增建設(shè)用地而不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化因素的假定條件下估算了深圳目前建設(shè)用地的規(guī)模與結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，除新增建設(shè)用地外，存量建設(shè)用地也是建設(shè)用地供應(yīng)的重要方式。存量建設(shè)用地即為建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化，主要體現(xiàn)為城市更新改造。因此，分析深圳近五年更新改造用地規(guī)模與比例，可以考察建設(shè)用地供應(yīng)中更新改造的趨勢(shì)特點(diǎn)，為未來(lái)的建設(shè)用地供應(yīng)提供參考依據(jù)。

（一）更新改造用地規(guī)模

1.深圳近五年更新改造用地規(guī)?？傮w發(fā)展趨勢(shì)是先上升后下降，近兩年下降幅度較大

2008-2010年，更新改造用地規(guī)模逐年增加，2010年更新改造面積最大，為600公頃，比2009年大幅增長(zhǎng)了81.82%。2010年以來(lái)更新改造用地規(guī)模逐年下降，2012年更新改造面積為180公頃，比2011年大幅下降47.06%，表明更新改造力度大幅減弱。

圖4 深圳2008-2012年更新改造用地規(guī)模及增長(zhǎng)率

表4 深圳2011年建設(shè)用地結(jié)構(gòu)估算與比較

2.近五年更新改造用地占建設(shè)用地的平均比例為 5%,2010年最高達(dá)到22.47%,，2012年最低9.64%

2010年更新改造用地占建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的比重最高，為22.47%，2011、2012年更新改造用地占建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的比重明顯下降，2012年比重僅為9.64%，遠(yuǎn)低于五年的平均15%。

（二）更新改造用地結(jié)構(gòu)

1.更新改造產(chǎn)業(yè)用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

圖5 深圳2008-2012年更新改造用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重

2008年更新改造產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)）用地比例27.08%；2009年更新改造產(chǎn)業(yè)用地比例上升至45.45%；2010-2011年更新改造產(chǎn)業(yè)用地比例明顯下降，2012年更新改造產(chǎn)業(yè)用地比例上升至20%，但相對(duì)于2008年仍明顯下降。因此，深圳近五年更新改造用地中產(chǎn)業(yè)用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

2.更新改造居住用地比例最高，總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

近五年更新改造用地類(lèi)型中居住用地比例最高。2008年更新改造居住用地比例高達(dá)72.92%，2009-2011年更新改造居住用地比例逐年下降，2012年更新改造居住用地比例上升至45.00%，相對(duì)于2008年仍明顯下降。因此，深圳近五年更新改造用地規(guī)模中居住用地所占比例總體發(fā)展趨勢(shì)是下降。

3.更新改造商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例較低

2010年更新改造商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例為13.33%，在更新改造各用地類(lèi)型中所占比例最低；2011年更新改造商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例上升至20%，僅高于更新改造產(chǎn)業(yè)用地比例；2012年更新改造商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例下降至10%，在更新改造各用地類(lèi)型中所占比例最低。因此，深圳近五年更新改造用地規(guī)模中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地所占比例較低。

表5 深圳2008-2012年各類(lèi)型更新改造用地比例（%）

4.更新改造交通設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施用地比例總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)

2010年更新改造交通設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施用地比例為16.67 %，2011、2012年更新改造交通設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施用地比例上升至25%。因此，深圳近五年更新改造用地規(guī)模中交通設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施用地比例總體發(fā)展趨勢(shì)是上升。

四、深圳近五年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的反思

（一）工業(yè)用地調(diào)整的力度不夠，目前仍然明顯偏高

雖然近幾年新增工業(yè)用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但新增工業(yè)用地比例仍保持相對(duì)較高的水平（新增工業(yè)用地比例在每年各類(lèi)型新增用地比例中位居第二、三位），可見(jiàn)，工業(yè)用地調(diào)整的力度不夠。由于2007年工業(yè)用地比例過(guò)高，在不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化的情況下，目前工業(yè)用地比例仍然明顯偏高，為33.34%，高于新版國(guó)標(biāo)范圍的上限。

（二）目前居住用地比例偏低，須強(qiáng)化更新改造力度

深圳2008年更新改造用地結(jié)構(gòu)（%）

深圳2009年更新改造用地結(jié)構(gòu)（%）

深圳2010年更新改造用地結(jié)構(gòu)（%）

深圳2011年更新改造用地結(jié)構(gòu)（%）

深圳2012年更新改造用地結(jié)構(gòu)（%）

近幾年新增居住用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，在不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化的情況下，目前居住用地比例偏低，為24.24%，比2007年下降了2個(gè)百分點(diǎn)，低于新版國(guó)標(biāo)范圍的下限。雖然近幾年更新改造居住用地比例最高，但總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。在深圳新增建設(shè)用地資源愈發(fā)有限的情況下，為了滿足不斷增長(zhǎng)的人口對(duì)居住用地的需求，須強(qiáng)化更新改造力度。

（三）交通設(shè)施用地調(diào)整一直持續(xù)偏重，須與資源和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)同考慮

近幾年新增交通設(shè)施用地比例最高且總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，交通設(shè)施用地調(diào)整一直持續(xù)偏重。在不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化的情況下，2011年交通設(shè)施用地比例比2007年大幅上升了4.14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到20.49%。雖然調(diào)整后的交通設(shè)施用地比例仍處于新版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的適宜范圍之內(nèi)，但須與資源和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)同考慮，以避免調(diào)整幅度過(guò)大背離了資源和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

（四）商業(yè)服務(wù)業(yè)新增用地比例下降，應(yīng)加強(qiáng)更新改造力度

近幾年新增商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，在不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化的情況下，目前商業(yè)服務(wù)業(yè)用地比例與2007年相比略有下降。從存量?jī)?yōu)化與調(diào)整看，每年更新改造商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地比例也比較低。商業(yè)服務(wù)業(yè)尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是深圳未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)方向，因此，在深圳新增建設(shè)用地資源愈發(fā)緊張的情況下，為了滿足日趨重要的商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)用地的需求，應(yīng)加強(qiáng)更新改造力度。

（五）綠地近三年沒(méi)有調(diào)整，應(yīng)加強(qiáng)保護(hù)與建設(shè)

2008-2009年新增綠地比例下降，近兩年無(wú)新增綠地供應(yīng)計(jì)劃，在不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化的情況下，目前綠地比例與2007年相比略有下降。從存量?jī)?yōu)化與調(diào)整看，近三年也沒(méi)有綠地的更新改造計(jì)劃。綠地比例的高低往往代表著一個(gè)城市人居環(huán)境的優(yōu)劣程度，因此，在深圳新增建設(shè)用地資源愈發(fā)緊張的情況下，為了給居民提供更為優(yōu)美舒適的休閑、放松環(huán)境，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)公園、風(fēng)景名勝區(qū)等生態(tài)空間資源的保護(hù)力度，并劃定合適的管理線，推進(jìn)綠地的建設(shè)，同時(shí)可以根據(jù)每年的實(shí)際用地情況，結(jié)合更新改造安排綠地用地。

（六）更新改造占建設(shè)用地供應(yīng)面積的比例偏低，整體力度不夠

近兩年更新改造用地規(guī)模下降幅度較大，更新改造用地占建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的比重明顯下降，2012年更新改造用地占建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的比重僅為9.64%，更新改造整理力度不夠。由于深圳新增建設(shè)用地資源愈發(fā)緊張，在這種情況下，應(yīng)重視對(duì)建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，不斷強(qiáng)化更新改造力度，以滿足每年經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的供應(yīng)需求。

（七）各類(lèi)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整未能顯現(xiàn)

以上在不考慮建設(shè)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化的情況下，根據(jù)近五年各類(lèi)新增用地規(guī)模估算了目前各類(lèi)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)。從目前各類(lèi)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)與2007年各類(lèi)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的對(duì)比中可以看出，除了交通設(shè)施用地比例提高幅度較大外，近幾年其他用地調(diào)整幅度不大。因此，從整體上看，各類(lèi)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整未能得到明顯的體現(xiàn)。

[1]深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)．深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）[R]．2010

[2]深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)．深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2008年度實(shí)施計(jì)劃[R]．2008

[3]深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)．深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2009年度實(shí)施計(jì)劃[R]．2009

[4]深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)．深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃[R]．2010

[5]深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)．深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2011年度實(shí)施計(jì)劃[R]．2011

[6]深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)．深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃[R]．2012

[7]中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部．中華人民共和國(guó)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批稿[R]．2011

Annual Land Supply Analysis in Shenzhen during the Past Five Years

Huang Jiqiao, Qiu Shujun

Based on the Annual Land Supply Plan in Shenzhen during the past five years, the paper analyzes the current scale and structure of construction land in Shenzhen.Through the analysis of newly-acquired and renewable lands, the paper reviews the weak points in the city’s land use structure and offers pertinent countermeasures.

annual land supply; scale and structure; Shenzhen

F30

0.3969/j.issn. 674-7 78.20 3.02.0 0

黃吉喬，深圳市城市發(fā)展研究中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，長(zhǎng)期從事城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究。丘書(shū)俊，數(shù)量統(tǒng)計(jì)碩士。

（責(zé)任編輯：盧小文）