2012年江蘇省房地產(chǎn)運(yùn)行情況分析

許美華

（江蘇省統(tǒng)計局，江蘇 南京 210013）

2012年，江蘇省認(rèn)真貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控各項政策，不斷完善和細(xì)化有關(guān)政策措施，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，并且出現(xiàn)了一些積極的變化：商品房銷售市場在上年持續(xù)低迷的情況下出現(xiàn)向好跡象，銷售面積增速逐月回升，企業(yè)資金緊張趨勢有所緩解。同時也出現(xiàn)了一些新的情況和問題，如新開工面積負(fù)增長，房價反彈壓力有增無減等等，應(yīng)引起關(guān)注。

一、2012年江蘇省房地產(chǎn)市場總體情況及特點(diǎn)

（一）開發(fā)指標(biāo)增速明顯低于上年，規(guī)模繼續(xù)保持全國首位

1.開發(fā)投資增速遠(yuǎn)低于上年，總體呈回落之勢。2012年江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6206.10億元，同比增長11.5%，比2011年增速低17.7個百分點(diǎn)。從全年走勢看，也是全年各月的最低點(diǎn)，比一季度（19.3%）、上半年（16.2%）和前三季度（14.0%）分別回落7.8個、4.7個和2.5個百分點(diǎn)，呈逐步走低之勢。其中住宅完成投資4354.63億元，同比增長6.4%，增速回落趨勢與整體商品房基本一致。

圖12012 年江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動情況

2.在建規(guī)模增速下行，其中新增規(guī)模萎縮。2012年，江蘇省房地產(chǎn)施工面積為4.5億平方米，其中住宅面積3.34億平方米。從增速看，各月累計施工面積增速大致在15%左右，年內(nèi)基本呈下行之勢，各月累計增速均低于2011年，全年增長11.4%，比年初回落4.6個百分點(diǎn)。其中住宅增長10.4%，比年初回落5.2個百分點(diǎn)。

2012年，江蘇省商品房新增規(guī)模13908.44萬平方米，同比下降5.5%，比上年增速低12.6個百分點(diǎn)。其中住宅下降7.3%，比上年增速低12.7個百分點(diǎn)。

圖22012 年江蘇省房地產(chǎn)施工面積增速變動趨勢圖

江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)連續(xù)多年穩(wěn)居全國首位。據(jù)國家反饋資料顯示：2012年，全國商品房開發(fā)投資71803.79億元，同比增長16.2%，施工面積573417.52萬平方米，同比增長13.2%，新開工面積177333.62萬平方米，同比下降7.3%。在全國31個省市自治區(qū)中，江蘇省主要開發(fā)指標(biāo)仍排在首位，而增速位次明顯靠后。

表12012 年江浙滬魯粵房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)及在全國位次單位：億元、萬平方米、%

（二）商品房銷售市場回暖，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)改善

1.商品房成交量有所震蕩，總體呈上升之勢。2011年，江蘇省商品房銷量逐步走低，全年增速為-15.8%。與上年形勢相反，2012年江蘇省商品房成交量雖然有所震蕩，但總體呈上升之勢，特別是四季度以來，受政策預(yù)期漸趨明朗、市場信心逐漸恢復(fù)影響，江蘇省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)銷售“翹尾”態(tài)勢。2月份是傳統(tǒng)的淡季，加上調(diào)控的因素，江蘇省商品房銷售面積771.61萬平方米，同比下降29.0%，之后各月下降幅度逐月收窄，8月份淡季不淡，商品房銷售面積增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，到了年底，又有所攀升，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積9019.18萬平方米，同比增長13.2%，增速比1-11月份又提高3.1個百分點(diǎn)，達(dá)到全年最高點(diǎn)。其中12月份當(dāng)月銷售1538.03萬平方米，再創(chuàng)新高，同比增長高達(dá)29.6%。

圖32012 年江蘇省房地產(chǎn)銷售面積增速變動趨勢圖

分地區(qū)看，蘇南、蘇中、蘇北商品房銷量分別為4520.44萬平方米、1638.54萬平方米和2860.21萬平方米，同比分別增長24.7%、下降3.5%和增長8.0%。其中蘇南銷量占江蘇省總量的50.1%，比去年提升4.6個百分點(diǎn)；南京、無錫、蘇州和徐州四個限購城市的銷售面積增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅迅速提高，是江蘇省商品房成交量增幅不斷攀升的主要支撐力量。2012年四市全年銷量合計4041.77萬平方米，占江蘇省總量的44.8%，同比增長23.5%，比一季度（-15.7%）、上半年（5.5%）和前三季度（18.1%）增速分別提高39.2個百分點(diǎn)、18個百分點(diǎn)和5.4個百分點(diǎn)。

2.二手房市場開始活躍，漲勢明顯。據(jù)省住建廳資料顯示：2012年江蘇省13個省轄市市區(qū)二手房累計交易面積為1783.60萬平方米，同比增長18.7%；其中二手住宅交易量1428.52萬平方米，同比增長27.5%，13個城市均較去年同期有所增長，且多數(shù)城市增幅比較大，蘇州漲幅最大，為45.94%。

12月當(dāng)月，江蘇省13個省轄市市區(qū)二手房、二手住宅交易面積分別為214.47萬平方米、153.53萬平方米，同比分別增長了79.3%、122.2%。從二手住宅交易量看，13個城市中南京二手住宅成交量最多，為47.67萬平方米，其次是蘇州，為27.55萬平方米，無錫和常州為14萬平方米左右；與去年同期相比，13個城市同比均上升，其中鎮(zhèn)江漲幅最大，為227.9%。

3.消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)改善，以剛性需求為主。一是銀行首套房貸款占主體，人民銀行南京分行數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年發(fā)放的個人按揭貸款總筆數(shù)中，首套房占比81%；二是中小戶型住宅銷售增速大大快于大戶型住宅，2012年江蘇省90平方米及以下住宅銷售面積1578.85萬平方米，占全部住宅銷量的19.9%，比上期上升0.4個百分點(diǎn)，同比增長19.5%；144平方米及以上住宅銷售面積1267.87萬平方米，占比16.0%，比去年低4.2個百分點(diǎn)，同比下降7.1%。

（三）開發(fā)企業(yè)到位資金增速加快，緊張狀況得到緩解

隨著銷售市場的回暖，開發(fā)企業(yè)的到位資金增速明顯加快。2012年，江蘇省開發(fā)企業(yè)到位資金總量為12288.42億元，與本年完成投資的比值為2∶1（去年該比值為1.9∶1），同比增長14.6%，比同期開發(fā)投資增速快3.1個百分點(diǎn)，比去年高9.9個百分點(diǎn)。

在本年到位資金中，國內(nèi)貸款1890.71億元，同比增長16.0%；自籌資金3087.53億元，同比增長17.2%；來自客戶的定金及預(yù)收款和個人按揭貸款之和為4410.15億元，占本年到位資金小計的44.7%，同比提高0.8個百分點(diǎn)；增速高達(dá)20.9%。來自客戶的資金增加，對開發(fā)企業(yè)到位資金的增長提供了很大的支撐。

表22012 年江蘇省開發(fā)企業(yè)到位資金及增幅單位：億元、%

（四）商品房價格略有增長，總體基本保持穩(wěn)定

據(jù)省住建廳交易備案信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2012年，江蘇省13個省轄市市區(qū)商品房成交均價8033元/平方米，同比增長4.1%，漲幅與上半年（增長3.9%）相比略有上升；其中住宅成交均價7600元/平方米，同比增長5.8%，漲幅略高于上半年（增長4.1%）。從各月累計成交均價看，江蘇省商品房漲幅基本在4%以內(nèi)，住宅漲幅不超過6%，無論是商品房還是住宅均呈小幅增長態(tài)勢，總體基本保持穩(wěn)定狀態(tài)。

商品住宅成交均價的變動主要受市場銷售的結(jié)構(gòu)性影響。一方面房價相對較高的蘇南地區(qū)商品住宅銷售占比提高，統(tǒng)計資料表明， 2012年蘇南地區(qū)商品住宅銷售面積占比由2011年的44.5%上升到50.2%，提高了5.7個百分點(diǎn)，這一權(quán)重變化無疑會帶動江蘇省住宅均價的增長；另一方面，從成交的戶型結(jié)構(gòu)看，省住建廳資料顯示，2012年江蘇省90平方米以下戶型的商品住宅成交均價同比增長10.5%，90～120平方米戶型的成交均價同比增長14.2%，而120～144平方米戶型的成交均價同比僅增長1.3%，144平方米以上戶型的成交均價同比更是下降了0.7%，中小戶型的房價增幅相對較高。

（五）保障體系建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，保障性住房建設(shè)目標(biāo)全面完成

目前，大多數(shù)市、縣（75%以上）已經(jīng)建立了公共租賃住房制度。各項支持政策得到有效落實(shí)：2012年江蘇省新增保障性住房建設(shè)用地計劃1.3萬畝；累計籌集財政性資金超過120億元；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與保障性安居工程建設(shè)單位對接機(jī)制初步建立；住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍擴(kuò)大。多主體建設(shè)運(yùn)營機(jī)制初步形成，保障對象準(zhǔn)入退出更加規(guī)范。

保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)全面超額完成。2012年，江蘇省新開工保障性住房32.8萬套、竣工15.3萬套（戶）、發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼5.6萬戶，分別完成年度目標(biāo)的104.1%、117.7%和124.4%。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中需要關(guān)注的問題

（一）新開工面積持續(xù)負(fù)增長

2011江蘇省房地產(chǎn)新開工面積各月累計增速基本保持兩位數(shù)，呈逐月回落之勢，全年增速為7.1%。受市場觀望氣氛等因素影響，今年以來，江蘇省新開工面積基本處于下降狀態(tài)，形勢不容樂觀，下半年后新開工面積降幅雖然有所收窄，但仍未擺脫負(fù)增長狀態(tài)。特別是蘇南地區(qū)，全年新開工規(guī)模為6786.85萬平方米，占江蘇省比重由2011年的55.6%下降到48.8%，同比下降17.1%，除了蘇州同比增長0.5%之外，其余四市均為兩位數(shù)的降幅；其中住宅新開工規(guī)模為4652.83萬平方米，占江蘇省比重45.2%，比上年下降10.4個百分點(diǎn)，同比下降22.1%。新開工面積下降，預(yù)示著下一階段的供應(yīng)量縮減，可能導(dǎo)致新一輪的供求關(guān)系不平衡。

（二）房價上漲壓力更為明顯

2012年，在宏觀調(diào)控的作用下，江蘇省房價總體上比較穩(wěn)定，其間雖有小幅上漲，但漲幅不高。特別是開發(fā)商持續(xù)的打折促銷策略，讓房價始終處在相對平穩(wěn)的軌道。但在新開工面積持續(xù)負(fù)增長、開發(fā)企業(yè)資金狀況好轉(zhuǎn)、商品房銷量持續(xù)攀升的情況下，房價面臨上漲的壓力。根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，土地市場是房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”，預(yù)示著市場的未來走勢。2012年下半年以來土地市場逐步恢復(fù)活躍，土地成交的“量價齊升”現(xiàn)象表明了開發(fā)企業(yè)對未來市場持有信心。

（三）區(qū)域發(fā)展不平衡仍然突出

從房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)看，三大地區(qū)發(fā)展不平衡的現(xiàn)象仍然比較突出，蘇南地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工規(guī)模和新開工面積增速均低于蘇中和蘇北，地區(qū)差異明顯。2012年，江蘇省13個省轄市中，投資增長最快的是增長45.2%，下降的有兩個市，淮安和連云港分別下降2.1%和1.5%；施工規(guī)模增速最快的鹽城市達(dá)36.9%，最慢的連云港則是同比下降2.5%；新開工面積增速最快與最慢的市相差85個百分點(diǎn)。

從商品房銷售面積看，蘇南地區(qū)的銷售增幅明顯快于蘇中和蘇北。13個省轄市中，銷售最好的無錫市同比增長41.7%，泰州市同比下降30.8%，此外，連云港、鹽城也出現(xiàn)不同程度的下降。

在房地產(chǎn)市場存量供應(yīng)方面，13個省轄市的可售房源量分布不均。據(jù)省住建廳資料，按照2012年的月均銷售速度計算，去化期最短的為南京市，僅為7.6個月，最長的揚(yáng)州市為27.4個月，庫存壓力較大城市集中于蘇中、蘇北地區(qū)。

三、對下一階段房地產(chǎn)走勢的預(yù)判

2012年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”，“要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造”。因此，2013年國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向不會發(fā)生改變，但調(diào)控政策將實(shí)施微調(diào)完善。根據(jù)近年來江蘇省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策實(shí)施的力度和貫徹落實(shí)的效果來看，我們對江蘇省房地產(chǎn)市場下一階段的走勢作如下初步預(yù)測：

（一）市場銷售將穩(wěn)中有增

由于人口規(guī)模大、婚育人數(shù)多，加上城鎮(zhèn)化步伐加快，人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求是巨大的，潛在的購買人群并不缺乏。在收入水平一定的前提下，信貸政策對居民的購房能力起了關(guān)鍵作用。2012年上半年江蘇省銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放的個人住房貸款情況顯示，執(zhí)行下浮利率的貸款各月占比分別為1.9%、0.9%、8.1%、35.2%、59.8%和70.1%，呈快速上升趨勢，對首套房的信貸支持力度逐月加大。近日有消息表明，2013年1月份開始銀行貸款開始松動。南京8家銀行執(zhí)行首套房利率85折優(yōu)惠政策，另有6家最低9折，僅兩家銀行維持基準(zhǔn)利率。這一政策的執(zhí)行無疑將加快剛性需求的釋放。

2012年12月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部姜偉新部長在全國住房建設(shè)工作會議上表示“繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求”，其中改善性需求首次被列為購房支持對象。在這一基調(diào)下，改善性需求將會隨著支持力度提高而加快釋放。由于改善性需求的消費(fèi)面積明顯高于首次購房的剛性需求，對市場銷售的帶動將更為明顯。預(yù)計2013年江蘇省商品房銷售規(guī)模將穩(wěn)中有增。

（二）開發(fā)規(guī)模將平穩(wěn)上升

隨著樓市的回暖，特別是2012年底，江蘇省樓市呈翹尾之勢。緊接著，元旦小長假期間，多地城市迎來樓市“開門紅”，這無疑會對開發(fā)商和購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響。市場觀望情緒減弱，入市節(jié)奏加快，開發(fā)商的投資意愿會增強(qiáng)，并且銷售的增加也加速了企業(yè)資金的回籠，使得開發(fā)商加快建設(shè)節(jié)奏成為可能。江蘇省統(tǒng)計局社情民意調(diào)查中心資料顯示：2012年四季度房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)為92，比三季度提高1.7。從土地市場看，下半年以來尤其是第四季度，土地存量開始消化。土地市場的逐步活躍表明房企的開發(fā)熱情回升，加上2012年開發(fā)規(guī)模的基數(shù)影響，以及保障性安居工程建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，預(yù)計2013年江蘇省房地產(chǎn)市場開發(fā)指標(biāo)增速將高于2012年。

（三）房價將會緩慢上漲

調(diào)控政策的微調(diào)確實(shí)會促進(jìn)銷量的增加，樓市回暖必將助推漲價預(yù)期。首先，當(dāng)前的政策和樓市行情讓很多人認(rèn)為現(xiàn)在是剛性需求和改善性需求入市的好時機(jī)；其次，由于物價的上漲、可供人們選擇的投資渠道相對單一，富裕階層依舊看好樓市，把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)增值保值的主要渠道。因此，下一階段房價可能上漲。但是，在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖的環(huán)境下，江蘇省房價大幅上漲的可能性不大。當(dāng)前，以低總價、中小戶型項目為主的開發(fā)企業(yè)，受產(chǎn)品熱銷影響，漲價意向較強(qiáng)；而以高總價、大戶型項目為主的開發(fā)企業(yè)，仍面臨銷售冷淡帶來的資金壓力，以去庫存為主要選擇，不會輕易漲價，甚至?xí)祪r促銷。因此，我們預(yù)計2013年江蘇省房價將緩慢上漲。