中小城市建設(shè)CBD 的建議—— 以綿陽市為例

余 鵬，李 毅，葉云劍

(四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，四川成都 610081)

CBD為“Central Business District”的英文縮寫，通常譯為中央商務(wù)區(qū)或者中心商務(wù)區(qū)。改革開放30 來年，我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)急速發(fā)展，具有商務(wù)職能的第三產(chǎn)業(yè)在城市中聚集，在一些發(fā)達(dá)城市，CBD 已經(jīng)初具規(guī)模，甚至已經(jīng)在向世界級(jí)CBD 發(fā)展。由于CBD 是商務(wù)產(chǎn)業(yè)高度聚集、生產(chǎn)力巨大的區(qū)域，同時(shí)CBD 也能反映一個(gè)城市的形象和城市的活力，所以各大城市都競(jìng)相開展了當(dāng)?shù)氐腃BD 建設(shè)。

綿陽作為四川的第二大城市，全市GDP 占四川省的6.4%。如今綿陽也提出了在躍進(jìn)路建設(shè)CBD 的想法，本文通過從理論出發(fā)結(jié)合國(guó)內(nèi)外CBD 建設(shè)的實(shí)例進(jìn)行分析，為綿陽的CBD 建設(shè)提供合理的建議。

1 CBD 的基礎(chǔ)理論概述

研究CBD 的相關(guān)理論很多，角度和內(nèi)容呈現(xiàn)多樣化。各個(gè)學(xué)者都分別從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)角度、城市地理角度、城市管理角度、城市規(guī)劃角度、城市空間發(fā)展角度、城市設(shè)計(jì)角度、城市交通角度進(jìn)行了CBD 建設(shè)的研究。

1.1 CBD 的概念

我們綜合各學(xué)者對(duì)于CBD 的定義，將其總結(jié)為:“CBD是一個(gè)城市的活力區(qū)，是圍繞PLVI(地價(jià)高峰十字路口)的第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的聚集地，是以商務(wù)活動(dòng)為主體的城市核心功能區(qū)?！?/p>

1.2 CBD 的職能結(jié)構(gòu)和等級(jí)

CBD 作為一個(gè)城市各種商務(wù)活動(dòng)最便捷的空間場(chǎng)所，根據(jù)其名稱我們就可以看出其是商務(wù)功能為主，但并不意味著就是只有商務(wù)職能。同時(shí)這個(gè)商務(wù)職能也并不代表第三產(chǎn)業(yè)都是商務(wù)產(chǎn)業(yè)。

一般認(rèn)為CBD 的職能分為主導(dǎo)職能和非主導(dǎo)職能。主導(dǎo)職能即商務(wù)辦公、金融證券、專業(yè)化商務(wù)服務(wù)。非主導(dǎo)職能即購(gòu)物娛樂、居住、其他服務(wù)(圖1)。

其主導(dǎo)職能的等級(jí)決定著CBD 的等級(jí)，一般CBD 分為:

(1)全球級(jí)CBD——以紐約、東京、倫敦等為代表。

(2)國(guó)際區(qū)域級(jí)CBD——香港、悉尼、新加坡。

(3)地區(qū)級(jí)CBD——北京、上海。

現(xiàn)在一些地方城市提出的CBD 建設(shè)，根本就排不上等級(jí)，他們所謂的CBD 只是一個(gè)有部分商務(wù)功能的中心區(qū)罷了。

圖1 各類土地付租能力距離遞減曲線

2 國(guó)內(nèi)CBD 建設(shè)情況

我國(guó)大陸地區(qū)的一些省會(huì)城市和直轄市、計(jì)劃單列市都有提出了自己的CBD 建設(shè)規(guī)劃。一些發(fā)展得早的城市CBD已經(jīng)有一定的規(guī)模，這些城市都是首位度較高的城市。而與綿陽類似的一些各省的二級(jí)城市也提出了自己的CBD 建設(shè)規(guī)劃。

根據(jù)相關(guān)人員的研究總結(jié)，目前我國(guó)大陸地區(qū)建設(shè)CBD出現(xiàn)了種種問題。

(1)概念存在偏差，認(rèn)為CBD 就是商業(yè)中心，或者說就是城市中心。

(2)沒有考慮地方實(shí)際，為了CBD 而建設(shè)CBD。

(3)以開發(fā)CBD為口號(hào)，忽悠賣地。

(4)決策者對(duì)CBD 的未來沒有具體的想法，或者只是換地方繼續(xù)忽悠賣地。

這里胡亂的現(xiàn)象歸根結(jié)底都是為了形象工程，盲目攀比造成的。CBD 這種高端的建筑形象，讓CBD 成為各個(gè)城市的向往。但在CBD 的建筑中因結(jié)合城市自身的條件，進(jìn)行正確的規(guī)劃建設(shè)。

3 綿陽CBD 的適建性評(píng)價(jià)

一個(gè)城市該什么時(shí)候發(fā)展CBD，一個(gè)城市該發(fā)展什么樣的CBD，建設(shè)多大規(guī)模的CBD，都得進(jìn)行判斷。一個(gè)城市與城市之間有競(jìng)爭(zhēng)也有協(xié)作，一個(gè)城市要想建立CBD 必須在周圍城市中有核心的競(jìng)爭(zhēng)力(圖2、圖3)。

圖2 綿陽在四川省的位置以及與成渝經(jīng)濟(jì)圈的關(guān)系

圖3 綿陽一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈

3.1 綿陽的空間關(guān)系

綿陽是北向進(jìn)四川省的極核城市，城市總體規(guī)劃對(duì)城市空間戰(zhàn)略提出:綿(陽)、江(油)、安(縣)一體化發(fā)展，綿陽中心城居住與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向北發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向西發(fā)展，基礎(chǔ)工業(yè)向南發(fā)展。綿陽著力于構(gòu)建四川省副中心城市。

3.2 綿陽現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)情況概述

綿陽雖是四川省的第二大城市，但是經(jīng)濟(jì)規(guī)模與四川的第一大城市相差甚遠(yuǎn)，成都2008年GDP為3901 億元，而2010年成都的GDP 更是達(dá)到5508 億元，綿陽為928 億元，兩個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)首位度在逐步增大，越來越接近于6(表1)。

表1 綿陽城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)的總量及GDP 總量(2008年)

綿陽的在崗行業(yè)職工中，制造業(yè)占主導(dǎo)地位，另外科研技術(shù)人員等也占有較大的比重，而信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)，金融保險(xiǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)則相對(duì)較少，特別是商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，就涪城區(qū)的統(tǒng)計(jì)情況來看僅2.81 萬人。

從投入要素的分析來看，綿陽的行業(yè)職工結(jié)構(gòu)、投入資金要素等都處于較為劣勢(shì)的地位，投資驅(qū)動(dòng)對(duì)于綿陽城市的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)作用較小，從創(chuàng)新潛力方面，綿陽城市具有一定的優(yōu)勢(shì)，在四川省范圍內(nèi)處于相對(duì)領(lǐng)先的地位。但具體分區(qū)來看，其科技人員主要集中在游仙區(qū)，這說明這大部分的科技人員主要集中在游仙區(qū)的科學(xué)城。

綿陽在四川省內(nèi)，其外商直接投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落后于成都，而與德陽等城市也存在不小的差距，另外其固定資產(chǎn)投資也處于落后水平。

綿陽城區(qū)在綿陽的區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平較高。但其第三產(chǎn)業(yè)的比重還小，現(xiàn)還以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

歸納起來，綿陽目前尚處于初級(jí)要素驅(qū)動(dòng)的城市發(fā)展階段，投資驅(qū)動(dòng)非常有限，但正是由于有限，故同時(shí)具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3.3 綿陽CBD 的適建性評(píng)價(jià)

對(duì)綿陽CBD 的適建性評(píng)價(jià)是必須建立一個(gè)對(duì)城市的評(píng)價(jià)體系。本文在基于楊俊宴，吳明偉對(duì)CBD 建立的評(píng)價(jià)體系上適當(dāng)?shù)男薷牧瞬糠种笜?biāo)的權(quán)重。我們認(rèn)為對(duì)于CBD 應(yīng)分別對(duì)應(yīng)不同的CBD 等級(jí)來進(jìn)行判斷。首先它必須成為一個(gè)地區(qū)級(jí)CBD 才能進(jìn)一步的提升為國(guó)際級(jí)乃至全球級(jí)。所以對(duì)于地區(qū)級(jí)CBD 其國(guó)際貿(mào)易，國(guó)際金融占的權(quán)重應(yīng)降低。

本文在基于CBD 量化研究的基礎(chǔ)上，綜合各個(gè)學(xué)者對(duì)于CBD 的研究，提出判斷中小城市CBD 適建性的初步指標(biāo)。評(píng)價(jià)方法采取的是綜合評(píng)分法，是基于綜合評(píng)分法簡(jiǎn)單易行，雖然更傾向于主觀一些，但是對(duì)于中小城市建設(shè)CBD 提供決策參考仍然具有實(shí)際意義。

我們選取了幾個(gè)主要的指標(biāo)，并按權(quán)重排序，供大家討論參考。

表2 CBD 的適建性評(píng)價(jià)

對(duì)于CBD 的一個(gè)基礎(chǔ)理論就是由于聚集效益產(chǎn)業(yè)的，所以其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集強(qiáng)度和首位度尤為重要。我們之所以將城市GDP 和城市資本存量、規(guī)模放到靠后位置，是因?yàn)镚DP 等在中國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這些靠泡沫發(fā)展起來的經(jīng)濟(jì)總量沒有真實(shí)的反應(yīng)一個(gè)城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平。同時(shí)我們也沒有考慮城市化人口水平，因?yàn)殡S著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，以城鄉(xiāng)人口來區(qū)分城市化水平已經(jīng)沒有意義。另外行政干預(yù)和政策扶持是中國(guó)的國(guó)情所決定的，本文對(duì)此不進(jìn)行考慮。

通過這個(gè)評(píng)價(jià)體系我們認(rèn)為綿陽不適合建設(shè)CBD，應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行城市中心區(qū)的建設(shè)，并因地制宜的進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，縮小與成都的差別。其實(shí)在四川省內(nèi)其他城市也沒有建設(shè)CBD 的可能，因?yàn)槌啥嫉氖孜欢忍?，四川省?nèi)的發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重的不均衡。從中國(guó)國(guó)情來看，我們認(rèn)為全國(guó)的中小城市近段時(shí)間內(nèi)都不可能建設(shè)CBD。因?yàn)樗粌H受大城市的首位度太高的影響，同時(shí)由于聚集作用高端產(chǎn)業(yè)資源和商務(wù)人士會(huì)逐步向大城市匯集，而這種匯集程度會(huì)大于中小城市的匯集程度。(注:這里不考慮行政干預(yù)和國(guó)家政策。)

4 對(duì)未來綿陽“CBD”建設(shè)的建議

我們?cè)谶@里只是考慮到未來綿陽的發(fā)展，也許有一天會(huì)出現(xiàn)建設(shè)CBD 的可能。(這里的CBD 指出現(xiàn)集中的商務(wù)辦公區(qū)，但規(guī)模以及商務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集程度還不及地區(qū)級(jí)CBD。)這里提出一些思路，期望能對(duì)決策者提供一些建設(shè)的思路。首先我們還必須認(rèn)識(shí)到規(guī)劃建設(shè)CBD 是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，以深圳為例，從準(zhǔn)備開始建設(shè)到最后歷時(shí)近20年，大小規(guī)劃20多次，是政府和開發(fā)商一同持續(xù)20年投資的開發(fā)過程。

4.1 目前擬建設(shè)CBD 的地段評(píng)價(jià)

目前在新版總體規(guī)劃中，規(guī)劃市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心布置在南河路至臨園路一帶，以傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主;在躍進(jìn)路以東、劍南路以北地區(qū)拆遷原有工業(yè)，規(guī)劃城市商務(wù)中心，承擔(dān)區(qū)域性商務(wù)、金融、高端服務(wù)業(yè)等功能，將原有工業(yè)用地全部改造拆遷為商業(yè)金融用地。

現(xiàn)準(zhǔn)備建設(shè)CBD 的躍進(jìn)路片區(qū)是綿陽歷史文化街區(qū)，主要的地塊由幾大廠區(qū)組成，這些地塊的建設(shè)由原廠區(qū)進(jìn)行主導(dǎo)。通過多現(xiàn)場(chǎng)的走訪和調(diào)查，躍進(jìn)路片區(qū)還是以商住的形式為主。而我們?cè)谏衔囊呀?jīng)提到綿陽目前還不適合建設(shè)CBD，所以城市就算強(qiáng)行上馬進(jìn)行CBD 建設(shè)，也會(huì)造成巨大的辦公樓空置率。同時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)是由市場(chǎng)決定的，在目前綿陽的市場(chǎng)還是以住宅為主要的開發(fā)模式。所以未來綿陽發(fā)展到可以建設(shè)CBD 的程度后，將躍進(jìn)路再作為CBD 進(jìn)行建設(shè)是不合適的，應(yīng)進(jìn)行另外選址(圖4～圖6)。

4.2 未來綿陽CBD 建設(shè)的選址建議

通過對(duì)綿陽可利用地以及舊地塊的可改造程度，結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施水平等，我們選定了幾個(gè)未來有條件建設(shè)為CBD 的地段供決策者參考。

CBD 是商務(wù)聚集區(qū)，而隨著城市的發(fā)展，城市的商務(wù)區(qū)會(huì)發(fā)生跳躍和位移。一般是延續(xù)原有的中心區(qū)往更適合聚集的方向發(fā)展。以紐約為例，在歷史上就經(jīng)歷過三次大的跳躍才發(fā)展成現(xiàn)有的CBD 形態(tài)。以最近的成都CBD 來看，成都的CBD 已經(jīng)逐步東、南移，這主要依賴于基礎(chǔ)設(shè)施和政府引導(dǎo)。

圖4 目前總規(guī)中確定的CBD 位置

圖5 擬選定的CBD 位置

圖6 北京CBD 功能構(gòu)成(2004)

結(jié)合國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，未來綿陽有條件建設(shè)CBD的位置如上圖5 所示。我們沒有在一個(gè)全新的區(qū)域選址是因?yàn)橹行〕鞘械某鞘匈Y本存量不適合打造一個(gè)全新的區(qū)域。特別是中國(guó)這個(gè)吹泡泡發(fā)票票靠賣地獲取財(cái)政收入泡沫經(jīng)濟(jì)讓投資被無限放大。(注:根據(jù)卡爾多經(jīng)濟(jì)周期模型，在收入既定的條件下，資本存量越大，所需要的投資就越小;反之，資本存量越小，所需投資越大。)

我們提供了三個(gè)方案供決策者參考，以推薦的優(yōu)先排序。

(1)A 方案:位于現(xiàn)中心區(qū)的北部(科學(xué)城大橋以北)，由于有大量的城中村，所以在近段時(shí)間內(nèi)都沒有大規(guī)模改造的可能性，這反而為未來的CBD 發(fā)展提供了條件。同時(shí)這里交通區(qū)位便捷，內(nèi)外交通聯(lián)系直接，與高速路、高鐵站、機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系都有便捷的交通，與規(guī)劃的政府辦公區(qū)聯(lián)系方便，從交通條件來說是相對(duì)較好的一個(gè)區(qū)域。而對(duì)于大規(guī)模的密集城中村改造，只有CBD 這樣的開發(fā)強(qiáng)度才能夠承受。由此利用舊城更新的改造契機(jī)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和商務(wù)配套，讓此區(qū)域逐漸形成未來綿陽的CBD 地區(qū)。

(2)B 方案:位于現(xiàn)中心區(qū)的南部，與現(xiàn)中心區(qū)隔河而望，在規(guī)劃中將商業(yè)地塊沿長(zhǎng)虹大道往南延伸，為將來商務(wù)集聚提供條件。在B 地塊大部分建筑的建筑年代在20 世紀(jì)80年代左右，有少量城中村，也面臨著城市更新。此地段的交通區(qū)位條件也較好，內(nèi)外交通聯(lián)系也較為方便，與A 地段相比，與高速路的聯(lián)系稍微弱了一點(diǎn)。但隨著綿陽交通的改善，其也會(huì)隨之好轉(zhuǎn)。由于緊鄰機(jī)場(chǎng)將來建筑高度會(huì)受到一定的限制。

(3)C 方案:位于現(xiàn)中心區(qū)的西部，園藝山上，相對(duì)于舊城來看，這是一個(gè)較新的區(qū)域。該地段的基礎(chǔ)設(shè)施條件遠(yuǎn)不及舊城，但由于是新區(qū)，可開發(fā)的預(yù)期較大。由于政府的搬遷會(huì)對(duì)該區(qū)域帶來一定的聚集效益，如果再進(jìn)行一定的引導(dǎo)會(huì)在將來形成商務(wù)規(guī)模。在交通條件上與A、B 相比稍微要弱一點(diǎn)。選址在這里還考慮到先期進(jìn)行控制能夠讓未來的投資較少。

圖7 成都CBD 功能構(gòu)成(2004)

4.3 綿陽CBD 的功能設(shè)置建議

CBD 的主導(dǎo)職能是商務(wù)辦公、金融證券、專業(yè)化商務(wù)服務(wù)。非主導(dǎo)職是即購(gòu)物娛樂、居住、其他服務(wù)。根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)“CBD 空間構(gòu)成與所在城市的商務(wù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成存在明顯的對(duì)應(yīng)關(guān)系，兩者比重大小也基本同步。(楊俊宴、吳明偉，2008)”。在城市規(guī)劃層面其CBD 的主要功能是C 類，其核心構(gòu)成為C22，C23，C24。雖然這個(gè)功能與城市的產(chǎn)業(yè)呈對(duì)應(yīng)，但這個(gè)還要由市場(chǎng)行為來決定，在此我們根據(jù)綿陽的經(jīng)濟(jì)狀況和未來的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿头较?，結(jié)合一些城市的經(jīng)驗(yàn)，確定一些推薦值供決策者參考。

由于CBD 的構(gòu)成與城市的商務(wù)產(chǎn)業(yè)正相關(guān)，所以我們看到北京的C 類用地比成都多。CBD 中金融貿(mào)易的量代表著這個(gè)CBD 的等級(jí)，如北京是國(guó)際級(jí)，成都是地區(qū)級(jí)(表3)。

表3 CBD 用地推薦值

4.4 綿陽CBD 的交通解決方案建議

CBD 這種高度聚集的商務(wù)區(qū)對(duì)內(nèi)外交通聯(lián)系比較頻繁，對(duì)交通條件要求很高，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上選擇一種合理的交通解決方案尤為重要。在路網(wǎng)規(guī)劃上，綜合國(guó)內(nèi)外CBD 建設(shè)的實(shí)例和運(yùn)行狀況，其方格網(wǎng)式的高密度均質(zhì)路網(wǎng)由于提供最大的交通效率和最多的臨界界面成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的CBD 的最佳選擇。

這些都是被公認(rèn)為經(jīng)典的成功范例，在CBD 的規(guī)劃中我們建議道路的線密度應(yīng)該在20%左右。同時(shí)采用大量的公共交通，提供便捷的換乘，完善公共交通網(wǎng)絡(luò)，讓CBD 地區(qū)成為最高效的地區(qū)。除此之外在CBD 內(nèi)部，快速有效的步行交通也非常重要。一個(gè)成規(guī)模的連續(xù)步行交通能讓CBD 充滿活力，并考慮人車分流，讓高效的交通條件成為CBD 的一個(gè)重要支持。在規(guī)劃上交通應(yīng)進(jìn)行專門的交通規(guī)劃研究(圖8、圖9)。

圖8 巴塞羅那的路網(wǎng)

圖9 曼哈頓的路網(wǎng)

4.5 綿陽CBD 的規(guī)劃建議

CBD 的成功從各個(gè)方面都必須進(jìn)行支撐，而CBD 規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心是高效，而不是漂亮。在城市規(guī)劃層面上，首先是進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)，并由此伴隨城市設(shè)計(jì)(空間形態(tài))，最后對(duì)兩者相互修正，以使法定圖則部分更適合CBD的建設(shè)。

以其它城市的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，首先給予了更大的用地兼容性。以香港為例，它的商業(yè)用地兼容性可以包含C 類中的大部分，以及停車場(chǎng)、市政設(shè)施等。而北京更是創(chuàng)造性的增加一個(gè)不存在的用地分類，就叫混合用地。在現(xiàn)階段的規(guī)劃中綿陽的一些用地性質(zhì)是采取的R/C 這種用地兼容性。如果開發(fā)商將未來的商業(yè)地塊開發(fā)成居住，那么會(huì)造成未來成形的CBD 缺乏辦公空間而無法成規(guī)模，進(jìn)而影響CBD 的形成。所以我們建議在用地上，給予一定寬泛的用地兼容性，但是不能兼容居住。

在開發(fā)強(qiáng)度和地塊劃分上，為了更適合CBD 的建設(shè)，國(guó)內(nèi)外都采取了高強(qiáng)度，小地塊的方式。由于建設(shè)CBD 主要的開發(fā)方式還是由開發(fā)商為主，政府只是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行投入。一方面高容積率才能夠承受高地價(jià)，才會(huì)有開發(fā)商來進(jìn)行開發(fā);另一方面小地塊是為了創(chuàng)造更多的臨街界面，也有由于提高的路網(wǎng)密度形成的，這樣能讓開發(fā)迅速的全面展開。

結(jié)合綿陽現(xiàn)核心商業(yè)區(qū)的容積率(5.0～7.0)，我們建議未來在CBD 核心容積率可以在8.0～12.0 之間。以深圳為例，在容積率控制上，深圳采取的是浮動(dòng)的容積率控制，及容積率不是一個(gè)固定值，而是在一個(gè)區(qū)間浮動(dòng)。因?yàn)橐?guī)劃師不可能完全確定多大的開發(fā)規(guī)模合適這個(gè)地塊，給予一定的浮動(dòng)空間，讓市場(chǎng)自己決定其合理的數(shù)值(表4)。

表4 深圳CBD 指標(biāo)局部表格

在地塊大小上，巴塞羅那甚至是采用的130 m×130 m 的標(biāo)準(zhǔn)方格，深圳也采用的是1 ha 左右的地塊，曼哈頓也是采取的1、2 ha 不等的小地塊。這種開發(fā)模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是非?？尚械模d陽這樣的中小城市，地塊采取小地塊的開發(fā)方式也是非常合理的。一方面是開發(fā)的資金有限，另一方面是CBD 的規(guī)模也不會(huì)很大，由此我們建議其地塊應(yīng)為1 ha 左右。

在空間形態(tài)上，通過城市設(shè)計(jì)可以對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的指標(biāo)進(jìn)行修正。在城市設(shè)計(jì)層面應(yīng)注重對(duì)公共空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓這些公共空間富有魅力，促進(jìn)CBD 的活力。

其他管線工程、公共配套等專項(xiàng)，我們建議應(yīng)編制專項(xiàng)的規(guī)劃，以符合CBD 地區(qū)的整體需要，為CBD 的建設(shè)提供足夠的支撐。

4.6 綿陽CBD 的開發(fā)策略建議

由于現(xiàn)階段的綿陽尚不存在建設(shè)CBD 的條件，所以我們對(duì)于開發(fā)策略的建議僅為一個(gè)方向性的。社會(huì)是復(fù)雜而變化無常的，未來有很多不可測(cè)的因素。如當(dāng)年的深圳特區(qū)和上海的浦東特區(qū)。開發(fā)策略并不是唯一的，是多變的，對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有不同的開發(fā)模式。

當(dāng)綿陽出現(xiàn)辦公樓的大量需求，并伴隨有金融貿(mào)易需求的時(shí)候，可以著手研究CBD 的規(guī)劃設(shè)計(jì)。以深圳為例，深圳從90年代初期開設(shè)著手研究CBD 的規(guī)劃設(shè)計(jì)，到97年規(guī)劃方案確定后，開發(fā)商仍然是以住宅為主，直到2000年才有開發(fā)商逐步開發(fā)辦公樓。

由于中小城市的資本存量小，對(duì)于未來可能形成的CBD，其建設(shè)不可能采取政府大量投入的方式，況且綿陽從2000年以后財(cái)政一直都成負(fù)數(shù)。結(jié)合國(guó)家的實(shí)際情況和其他CBD 的建設(shè)情況，我們建議綿陽采取與央企合作的方式，進(jìn)行土地開發(fā)整理。通過土地的整理開發(fā)獲取的收益再投入到標(biāo)志性的啟動(dòng)項(xiàng)目，帶動(dòng)CBD 的招商引資。由此通過逐步賣地獲取的收入再繼續(xù)投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上來，逐步完善CBD 的建設(shè)。這種“傍大款”逐步開發(fā)的模式我們認(rèn)為對(duì)于綿陽這類的中小城市是合適的。

由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，大城市的首位度過高，所以現(xiàn)階段我國(guó)中小城市建設(shè)CBD 的構(gòu)想都是不結(jié)合實(shí)際的。是否適合建設(shè)CBD，這個(gè)是要根據(jù)未來城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來定。我們衷心的希望通過以上探討，各個(gè)城市在CBD 建設(shè)問題上回歸理性，從而找到適合自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市建設(shè)道路。

［1］綿陽統(tǒng)計(jì)年鑒(2006，2007，2008)［M］.中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2006，2007，2008

［2］四川省統(tǒng)計(jì)局.四川統(tǒng)計(jì)年鑒(2006，2007)［M］.中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2006，2007

［3］劉明.解讀CBD［M］.北京:中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2006

［4］陳一新.中央商務(wù)區(qū)(CBD)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)踐［M］.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006

［5］楊俊宴，吳明偉.中國(guó)城市CBD 量化研究——形態(tài)·功能·產(chǎn)業(yè)［M］.南京:東南大學(xué)出版社，2008

［6］莊凌，經(jīng)一平.E－CBD［M］.上海人民出版社，2002