重慶公租房調(diào)查

石破

今年7月初，馬拉松式的《基本住房保障條例》起草工作，終于由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部草擬完成。草稿在上報國務(wù)院法制辦并征求意見后，有望于2013年年內(nèi)進(jìn)入正式立法程序。

在全國性住房保障立法的蹉跎過程中，地方政府層面早已經(jīng)開展了構(gòu)建住房保障體系的地方探索。其中，重慶市的公租房保障體系廣受關(guān)注。從2010年2月，中國最年輕的直轄市重慶就全面啟動了公租房建設(shè)。如今，這個近800萬人口的特大城市里，已有30萬人陸續(xù)住進(jìn)了公租房，最終將有70萬戶中低收入者享有政府提供的這項(xiàng)公共保障。

可持續(xù)運(yùn)營的系統(tǒng)

今年7月中旬的一天，太陽快下山了，氣溫仍然很高。陳小姐正吃力地拎著剛從超市買來的兩大兜冰鎮(zhèn)啤酒和飲料往家里走。陳小姐的家位于重慶康莊美地公租房小區(qū)，是一個33平方米的單間配套房，這是她男友申請到的房子，今年陳小姐也搬了過來。房子月租300多元，加上水、電、氣和物管費(fèi)，每月開支400多元。陳小姐在觀音橋上班，來回搭輕軌，交通費(fèi)每月100元左右。陳小姐說，她的月收入有2000多元，男友收入大概在5000元左右。陳小姐現(xiàn)在想換個大一點(diǎn)的戶型，她說：兩個人住單間沒問題，以后結(jié)了婚，再有老人過來，就住不下了。

2010年初，重慶市提出“未來10年，由政府投資和提供相關(guān)優(yōu)惠及配套政策，建設(shè)4000萬平方米公租房”的計劃。這個計劃令人驚喜，也引起了疑問和擔(dān)憂：錢從哪里來？如何進(jìn)行管理？

首先，土地不成問題。從2002年開始，重慶大規(guī)模實(shí)施土地儲備，到2010年，政府手中儲有30萬畝的儲備地，拿出兩三萬畝出來建公租房，綽綽有余。

這些公租房建設(shè)用地，以劃撥方式供應(yīng)，建設(shè)涉及的配套費(fèi)、人防費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，全額安排用于公租房建設(shè)。建設(shè)、租賃和出售過程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)，亦全額安排用于公租房的建設(shè)和管理。重慶大型國有性質(zhì)的地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)、城投公司等負(fù)責(zé)公租房建設(shè)，承擔(dān)公益性工作，不考慮利潤問題，這些保證了公租房建設(shè)成本在一個可控范圍內(nèi)。

錢的問題呢？重慶市公租房管理局局長郭唐勇告訴《南風(fēng)窗》：“我們測算過，重慶公租房建設(shè)需約1300億資金，其中30%由政府財政投入，70%通過社會融資解決。目前已籌集到位1018億。其中，中央和地方財政籌集443億，銀行貸款302億、公積金貸款30億、社?；?5億，還有發(fā)行債券、信托資金籌集的。后續(xù)建設(shè)資金，我們還將通過定向票據(jù)融資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款等多種方式繼續(xù)籌措，總的來說，建設(shè)資金籌措順利，保障工程建設(shè)沒問題。”

中央和地方財政投入的443億將成為一筆沉淀性資金，將來也不會抽出來。但市場化運(yùn)行的800億資金又將如何還本付息？據(jù)介紹，重慶公租房住宅租金平均為每平方米10元/月，加上按照10%左右配置的商業(yè)設(shè)施租金，建成后每月收入大概有五六億，800億融資平均成本6%左右，每月的利息支出只有4億多。這樣租金收入不僅能覆蓋利息，還能將維護(hù)管理的成本也覆蓋進(jìn)去，能保證公租房項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)行。

有關(guān)調(diào)查顯示，重慶公租房建設(shè)的社會融資的還本期限在5年以上，按照該市現(xiàn)有制度設(shè)計，租戶住滿5年后，符合條件的還可以購買。重慶市有關(guān)方面做過一個調(diào)查：只需出售公租房的1/3就可回籠資金四五百億，但高達(dá)60%～65%的公租房住戶愿意購買；同時，公租房的商業(yè)配套經(jīng)過5年培育也逐步成熟，即使按照每平方米1萬～1.5萬元出售，即可回籠資金四五百億元。融資的本金償還當(dāng)沒有問題。

新的疑問是：相較于國內(nèi)很多城市對公租房的保障短缺，重慶市會不會走到另一個極端：公租房蓋多了，供過于求？

低門檻、不限戶籍、打破城鄉(xiāng)限制等成為重慶公租房特點(diǎn)之一。大量進(jìn)入城市的新市民，新就業(yè)的大中專畢業(yè)生和外地來渝發(fā)展的人才，重慶發(fā)展需要他們的貢獻(xiàn)，政府要以比較優(yōu)惠的租金給他們解決住房。

重慶市國土房管局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年2月12日～28日，重慶首批公租房開始接受申請的17天里，有22317人申請并審核合格。保障范圍包括了主城區(qū)住房困難家庭、外地來渝或進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)的大中專和職校畢業(yè)生三類人群，“有工作、無住房”即可申請公租房。低門檻、不限戶籍、打破城鄉(xiāng)限制等成為重慶公租房特點(diǎn)之一。

今年7月25日，重慶公租房再次搖號配租，4.7萬多戶申請者將“競爭”2.37余萬套公租房。

重慶市市長黃奇帆曾表示，重慶絕對不會把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子；重慶公租房只有30平方米、50平方米，最多到70平方米、80平方米，然后人們真正富裕了，就不想在這個房子里，就離開公租房。雖然居住滿5年后，租房者可以買下來，買下以后也可以賣掉它，但只能賣給公租房管理局，不能在市場上流通。無利可圖，就堵住了政府通過建設(shè)保障房進(jìn)行商業(yè)利益輸送的“黑洞”。

此前，媒體多次曝光某些地方保障房“曬太陽”的情況，重慶是否存在同樣的情況？郭唐勇說：“重慶公租房各小區(qū)申請有不平衡的情況，但沒有出現(xiàn)大片的公租房建好以后沒有人來住，需求不旺的情況?！彼治觯@里面有城市化、產(chǎn)業(yè)化，以及周邊配套和人口聚集的過程。重慶市政府會根據(jù)這個過程，合理安排公租房的建設(shè)和投用時序。前幾次申請人數(shù)稍低，甚至個別戶型可以100%配租的康居西城小區(qū)，在最近的這次搖號配租時已有7900多戶申請，高于可配租的房源。沒有一種戶型可以撿“耙和”（重慶方言，意為撿便宜）。

管理得失一二三

7月9日上午，民心佳園小區(qū)的健身廣場上，一些小孩子跑來跑去地玩，四五個懷抱嬰兒的年輕母親在聊天。她們是民心佳園公租房的租戶。一年多前，她們歡天喜地地搬進(jìn)來，新的生活就此開始。隨著新鮮感的淡去，她們又有了不滿足和不滿意：有人高空拋物，她們反映了，物業(yè)卻管不?。恍^(qū)的菜市場、醫(yī)院還不行，有些東西貴得多；剛住進(jìn)來時，他們是進(jìn)城打工的小兩口，申請的一室一廳，現(xiàn)在他們有了孩子，加上帶孩子的老人，三四口人擠一起，顯得房子太小啦。

“民心佳園是我們建的第一個公租房小區(qū)，老百姓有非常強(qiáng)烈的入住愿望，我們也尊重他們的想法，但是作為一個新社區(qū)，剛?cè)胱r有些配套以及管理服務(wù)都還不夠到位，我們壓力很大，市區(qū)都很重視，馬上研究辦理，小區(qū)的社會管理和公共服務(wù)工作、商業(yè)服務(wù)等很快弄起來了。到現(xiàn)在有8條公交線路從小區(qū)首發(fā)或經(jīng)過，軌道交通也在去年開通，居民出行很方便?！惫朴戮珠L說，“現(xiàn)在，我們特別強(qiáng)調(diào)要讓房屋建成、配套完善、管理到位后，才讓老百姓住進(jìn)去，讓他們住得安心、舒適?！?p>

對政府來說，公租房要解決的是人（誰來入住？如何管理？）和錢（錢從哪來？如何還款？）的問題；對于居住者來說，同樣是人和錢的問題。這些龐大的公租房小區(qū)里，住著幾萬城市貧困人群、剛參加工作的大中專畢業(yè)生、拖家?guī)Э诘耐鈦韯?wù)工人員等。政府提供公租房，保證了他們“住有所居”，但改變不了他們?nèi)詫伲ɑ虼蟛糠秩詫伲┏鞘兄械褪杖腚A層的屬性。如果公租房只是為他們提供了相對低廉的居住成本，而交通費(fèi)及其他生活成本卻隨之而增高了，那就不是一個成功的政策。正因?yàn)榇?，重慶主城區(qū)的公租房小區(qū)皆建于輕軌線路旁，政府專門為這些小區(qū)增加公交線路，每個小區(qū)都規(guī)劃有醫(yī)院、郵局、菜市場及其他商業(yè)設(shè)施等。

今年2月，重慶市市長黃奇帆在一次會上，專門強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)公租房的建設(shè)管理工作，要求統(tǒng)籌推進(jìn)公租房的開工率、竣工率、配租率、配套率和管理服務(wù)機(jī)構(gòu)到位率，“五率并舉”，同時推進(jìn)。

40多歲的鄒女士，在民心佳園的E區(qū)門口擺了個小小的百貨攤，她的顧客就是左鄰右舍們。鄒女士是四川人，丈夫是木匠，跟人搞裝修，幾個月前傷了腰桿，不能做工了。她的兒子小時候得了一種不知名的病，只會在地上爬，現(xiàn)在能拄雙拐走一會兒。他們租的是三室一廳的房子，每月房租加上水、電、氣、物管費(fèi)等將近1000元。鄒女士現(xiàn)在面臨著改善居住條件和租住成本壓力的矛盾，她說：“我做這個生意，只能賺個生活費(fèi)，將來把它傳給兒子，也算給他一份生活保障……我們在外面租房，房東會攆人，但這里是國家的房子，他不能攆你走?！?/p>

“重慶公租房小區(qū)規(guī)模相對較大，都是上百萬平方米、能住四五萬人的小區(qū)，租戶是以中低收入群眾為主體，這部分群眾對于社會管理和公共服務(wù)的需求，相對于其他小區(qū)更為突出和迫切?！惫朴抡f，“他們由熟人社會進(jìn)入陌生人社會，要再變成熟人社會，不然容易產(chǎn)生社會割裂。要有序地組織他們自愿互助，鄰里之間就會非常和諧?！?/p>

據(jù)了解，重慶公租房小區(qū)的租房戶，大約有52%左右是外來務(wù)工人員；有36%～37%的本地原住戶，其中有5%多的低保人口；有8.6%的大中專畢業(yè)生，以及少量其他人員。他們在這里居住，但戶口并不在此；不同人群的條件、要求、生活習(xí)性各異，管理難度很大。郭唐勇說：“2012年市政府出臺了進(jìn)一步加強(qiáng)公租房管理的意見，市委、市政府進(jìn)一步明確了‘條塊結(jié)合加強(qiáng)公共服務(wù)和社會管理等重要內(nèi)容。轄區(qū)將重點(diǎn)加強(qiáng)社會事務(wù)的管理，完善和豐富小區(qū)的公共服務(wù)，包括志愿者組織、各種社會組織的有序進(jìn)入?！?h3>政府的責(zé)任

截至目前，重慶市建設(shè)4000萬平方米公租房的建設(shè)計劃全部落實(shí)。全市已分配公租房24萬套，惠及63萬人。根據(jù)交房情況，已有30來萬主城區(qū)原有的住房困難戶、大學(xué)畢業(yè)生以及進(jìn)城務(wù)工人員和外來務(wù)工人員住進(jìn)了11.2萬套新居。

建設(shè)進(jìn)入收尾階段后，運(yùn)營和管理的任務(wù)更加凸顯。今年7月10日，分管社會管理工作的重慶市副市長劉強(qiáng)召開專題會議，研究公租房小區(qū)的社會管理、社區(qū)建設(shè)等工作。郭唐勇局長對《南風(fēng)窗》表示：“當(dāng)前政府職能正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，就是把該管的事管好。什么是政府該管的事？最大的就是民生問題、社會保障問題。在這個問題上，公租房占了很重的分量，市領(lǐng)導(dǎo)高度重視?！?/p>

郭唐勇還表示：“重慶現(xiàn)階段需要建一批公租房，這是和重慶正處在工業(yè)化、城市化進(jìn)程的中期相適應(yīng)的。大量進(jìn)入城市的新市民，新就業(yè)的大中專畢業(yè)生和外地來渝發(fā)展的人才，居住是一個重要問題，他們要么是有過渡性需求，要么是買不起房子，但重慶發(fā)展需要他們的貢獻(xiàn)，來了之后他們就是這個城市的建設(shè)者，政府要以比較優(yōu)惠的租金給他們解決住房?！?/p>

預(yù)計到2020年，重慶市主城區(qū)的人口將達(dá)到1200萬，“新市民”們也必定會產(chǎn)生大量的住房需求，因此重慶可謂既有城市化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)一步發(fā)展的壓力，也有非常重的民生保障壓力。郭唐勇說，在重慶對公租房有相對大的需求，由政府建設(shè)是應(yīng)該的，“而且用這種方式解決得最快、效果最好”。