“新國(guó)五條”釋放了哪些政策信號(hào)

尚春香

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，3月1日公布。此次房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為“新國(guó)五條”。其內(nèi)容大多是2011年1月政策的延續(xù)，但新增了征繳房屋買賣差價(jià)20%的稅收和進(jìn)一步上調(diào)二套房貸款首付比重的措施，以及統(tǒng)一全國(guó)各地的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等。那么，“新國(guó)五條”究竟向市場(chǎng)發(fā)出了哪些政策的信號(hào)？

重申“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”

我國(guó)差別化住房信貸政策的歷次調(diào)整均對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響：2010年1月的“國(guó)十一條”；2010年4月17日發(fā)布的“國(guó)十條”要求，二套房貸款首付款比例不低于50%，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；2010年9月29日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例調(diào)至30%以上；2011年1月26日發(fā)布的“新國(guó)八條”要求，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，貸款購(gòu)買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而這次出臺(tái)的“國(guó)五條”及其細(xì)則已是第五次調(diào)控升級(jí)。

2013年3月1日“新國(guó)五條”的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控毫無(wú)懸念的再次成為全國(guó)“兩會(huì)”熱門話題。原因既在于調(diào)控?cái)?shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然是牽涉百姓切身利益的焦點(diǎn)所在，更在于“兩會(huì)”召開(kāi)前夕，“新國(guó)五條”細(xì)則的公布，引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。尤其是明確提出了“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”等細(xì)化措施引起社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注，引得次日滬深股市大幅下挫，多只上市房地產(chǎn)股股價(jià)跌停。

連續(xù)七八個(gè)月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)一直上漲，個(gè)別城市還很高。現(xiàn)在政府出臺(tái)了“新國(guó)五條”，政府工作報(bào)告也建議今年的政府工作要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求。這樣的舉措指向非常明確，即打擊炒房，讓住房回歸到居住的功能，而不是投資和金融工具。這是國(guó)家主動(dòng)釋放信號(hào)，體現(xiàn)出其加強(qiáng)調(diào)控的決心。

對(duì)于樓市的調(diào)控，中央也一直強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”。3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中再次明確指出，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

加快保障房建設(shè) 完善分配機(jī)制

保障房是“十二五”規(guī)劃中重要的惠民工程，根據(jù)規(guī)劃，我國(guó)將在2011年至2015年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。作為五年完成3600萬(wàn)套保障房建設(shè)目標(biāo)的第三年，數(shù)量龐大的開(kāi)工、在建保障房與同樣數(shù)量龐大的已建成保障房，將令2013年保障房建設(shè)工作同時(shí)面臨繼續(xù)加快建設(shè)和進(jìn)一步完善分配機(jī)制的雙重壓力。

今年政府工作報(bào)告將2013年保障房建設(shè)目標(biāo)設(shè)定在“新開(kāi)工630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套”與去年“新開(kāi)工700萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套”的任務(wù)相比，今年的目標(biāo)雖有所降低，但任務(wù)或?qū)⒏臃敝?。另?yè)?jù)公開(kāi)資料顯示，2012年我國(guó)建成保障房601萬(wàn)套，這一數(shù)字的出現(xiàn)，意味著2013年保障房建設(shè)規(guī)模將突破1800萬(wàn)套。有消息稱，2011、2012年新開(kāi)工累計(jì)至今的在建項(xiàng)目過(guò)多，因此“加快建設(shè)”既是保障房建設(shè)工作的一貫要求，也是客觀現(xiàn)實(shí)使然。

不過(guò)，我們也應(yīng)看到，資金保障是保障房建設(shè)順利進(jìn)行的必要條件，而資金缺口尚存也是目前難以回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在2011、2012年保障房建設(shè)數(shù)量呈現(xiàn)高增長(zhǎng)的背后，是資金投入的屢創(chuàng)新高，且預(yù)計(jì)今年保障房的資金需求將超過(guò)去年，而去年住建部公布的資金需求預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)為2萬(wàn)億元。由此可見(jiàn)，各級(jí)政府未來(lái)面臨巨大的籌措資金挑戰(zhàn)。

另外，保障房建設(shè)規(guī)模的不斷加大，也促使其相關(guān)制度的進(jìn)一步完善。近年來(lái)，在各地保障性住房大量竣工入市之際，屢屢出現(xiàn)違規(guī)配售配租的現(xiàn)象。這在引發(fā)公眾不滿情緒的同時(shí)，也在提醒相關(guān)的監(jiān)管部門，應(yīng)在保障房分配問(wèn)題上予以高度重視。監(jiān)管環(huán)節(jié)存在漏洞、分配機(jī)制存在缺陷，才會(huì)給部分群體留下可乘之機(jī)。所以應(yīng)進(jìn)一步完善保障房的分配機(jī)制，堵住分配漏洞，保障其供應(yīng)的有效性。

同時(shí)我們也應(yīng)看到，保障房之所以成為部分人尋租的對(duì)象，還在于其存在尋租空間——違規(guī)取得者將其出售或出租獲利巨大，因此保障房退出機(jī)制也需要進(jìn)一步完善。壓縮尋租空間，從根源上避免保障房成為部分群體的獲利工具，降低保障房對(duì)不符合申請(qǐng)資格群體的吸引力。相對(duì)于數(shù)量來(lái)說(shuō)，群眾滿意才是保障房建設(shè)的最終目標(biāo)，滿意標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)調(diào)將對(duì)承擔(dān)保障房建設(shè)工作的主要責(zé)任者政府提出更高要求。

擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn) 完善樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

“新國(guó)五條”提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。未來(lái)可在試點(diǎn)城市適當(dāng)增加房產(chǎn)稅征收的范圍和力度，同時(shí)擴(kuò)大試點(diǎn)地區(qū)的范圍，爭(zhēng)取盡快推出房產(chǎn)稅，有效遏制過(guò)度投機(jī)行為。

雖然這輪連續(xù)的調(diào)控時(shí)間持續(xù)了兩年半，已經(jīng)取得了成效，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有調(diào)整到位，與剛性需求的支付能力還有很大差距。而且，從去年來(lái)看，不少城市房?jī)r(jià)重新出現(xiàn)了反彈，意味著調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)不僅是樓市調(diào)控的重要內(nèi)容，而且也有望成為地方政府未來(lái)的有效財(cái)政來(lái)源，從而緩解不少地方的財(cái)政支出壓力，減緩對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控創(chuàng)造出更加有利的條件。房產(chǎn)稅收入開(kāi)始可能不明顯，但是成長(zhǎng)性可以預(yù)期，長(zhǎng)遠(yuǎn)將為地方財(cái)政提供可以預(yù)期的、穩(wěn)定的收入來(lái)源。而作為市場(chǎng)化手段儲(chǔ)備，房產(chǎn)稅在調(diào)控覆蓋面以及效果持久力上，要優(yōu)于行政色彩濃厚的限購(gòu)、限貸，同時(shí)能夠大大降低調(diào)控的行政成本。而且，平衡地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)，是未來(lái)財(cái)稅體制改革的重要內(nèi)容。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整使得土地財(cái)政難以為繼，另一方面社保、“三農(nóng)”等大量的財(cái)政支出已成為地方政府的剛性支出。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅是構(gòu)成基層政府財(cái)力的主要稅種。要破解地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等的矛盾，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革擴(kuò)圍已是大勢(shì)所趨。

差別化房貸 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求

“堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求”、“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作機(jī)制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在政府工作報(bào)告中著重這樣強(qiáng)調(diào)?！靶聡?guó)五條”進(jìn)一步細(xì)化的內(nèi)容還包括：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可進(jìn)一步提高二套房貸款的首付款比例和貸款利率。差別化住房信貸政策對(duì)促進(jìn)民生改善、抑制投資投機(jī)購(gòu)房需求、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)等方面將發(fā)揮重要作用。

在供給層面上，銀行的信貸對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響不僅表現(xiàn)為借助于信貸投向和投量影響住房供給總量和供給結(jié)構(gòu)，更重要的是直接影響開(kāi)發(fā)商的成本墊支能力，在現(xiàn)行市場(chǎng)格局下直接作用于房?jī)r(jià)；在需求層面上，信貸活動(dòng)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)生產(chǎn)要素和建筑材料的需求量和需求結(jié)構(gòu)，從而影響要素價(jià)格和建材價(jià)格，進(jìn)而影響住房的供給成本，并通過(guò)房?jī)r(jià)變化轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。同時(shí)，信貸也影響居民的住房需求量和需求結(jié)構(gòu)，從而在供求關(guān)系影響下直接作用于房?jī)r(jià)。這是因?yàn)殂y行信貸支持下的住房需求有兩類，一是以自住為目的的正常需求，二是以投資或投機(jī)為目的非正常需求。兩種需求共同作用于房?jī)r(jià)，但是非正常需求的旺盛將會(huì)破壞正常的市場(chǎng)和價(jià)格，因此要通過(guò)差別化的信貸政策來(lái)遏制非正常需求，以形成真實(shí)合理的住房需求總量和需求結(jié)構(gòu)，達(dá)到改善民生的目的。

差別化住房信貸政策的更加嚴(yán)格意味著信貸的進(jìn)一步收緊，規(guī)范銀行信貸的投向和投量，使得信貸的投放更加健康，同時(shí)也降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)， 差別化住房信貸政策有助于促進(jìn)商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和風(fēng)險(xiǎn)防范，提高貨幣信貸政策傳導(dǎo)效果。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量減少，促使商業(yè)銀行信貸投放向小企業(yè)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款轉(zhuǎn)移。差別化信貸政策引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸投放向民生領(lǐng)域傾斜，重點(diǎn)支持首次置業(yè)和適度改善的住房需求。再者，首付款比例的差別化是抑制投資、投機(jī)購(gòu)房需求和防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，首付款比例提高幅度符合商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

限購(gòu)政策“擴(kuò)容” 調(diào)控措施更加有效

除稅收政策外，限購(gòu)擴(kuò)容也是“新國(guó)五條”中最受關(guān)注的內(nèi)容之一?！靶聡?guó)五條”細(xì)則提出：“已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房?！?/p>

從應(yīng)覆蓋“全部”到應(yīng)包括“所有”的表述不難看出，國(guó)家對(duì)限購(gòu)范圍的界定更為明確，限購(gòu)力度也得以進(jìn)一步加強(qiáng)。國(guó)家通過(guò)對(duì)限購(gòu)區(qū)域和限購(gòu)住房類型的劃定，達(dá)到限購(gòu)擴(kuò)容的客觀結(jié)果，不過(guò)這并不意味著限購(gòu)政策的再加碼，而只是限購(gòu)政策的進(jìn)一步完善。毫無(wú)疑問(wèn)的是，得到完善的限購(gòu)政策在發(fā)揮調(diào)控作用時(shí)將更加有效。

不過(guò)限購(gòu)政策實(shí)施至今有兩年多時(shí)間，最先撐不住的卻是部分地方政府。佛山、蕪湖、成都、上海……越來(lái)越多的城市或明或暗地做著放松限購(gòu)的“小動(dòng)作”。

而地方政府存在放松限購(gòu)的動(dòng)力，則來(lái)自于樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用以及可觀的土地財(cái)政；地方政府能夠放松限購(gòu)的突破口則來(lái)自于國(guó)家對(duì)限購(gòu)細(xì)則要求的不明確。作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的有效手段，并被認(rèn)為是“微調(diào)底線”的限購(gòu)政策的進(jìn)一步完善，將有助于限制投機(jī)和投資性需求，有助于市場(chǎng)形成穩(wěn)定的預(yù)期，也有助于民眾理性消費(fèi)，鞏固國(guó)家樓市調(diào)控成果。國(guó)家對(duì)限購(gòu)政策的再次強(qiáng)調(diào)，體現(xiàn)了國(guó)家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底、毫不動(dòng)搖的決心。從短期來(lái)看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，長(zhǎng)期目標(biāo)則是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在調(diào)控尚未到位，調(diào)控目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)的情況下，堅(jiān)持限購(gòu)政策，完善限購(gòu)機(jī)制是十分必要的。

（作者單位：江蘇華榮建設(shè)有限公司）