房地產(chǎn)“寡頭壟斷”現(xiàn)象剖析

孫華良

筆者讀大學(xué)時初識“寡頭壟斷”四個字時，聞到的是一股“大魚吃小魚”的血腥味，產(chǎn)生的是一種恐慌和窒息感。也許，我們對金融寡頭壟斷并不陌生。而如今，當(dāng)房地產(chǎn)“寡頭壟斷”悄悄走進中國經(jīng)濟領(lǐng)域時，你是否也會有一種頭皮發(fā)麻的感覺。今年7月初，中國房產(chǎn)信息集團和中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)表了“2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售50強排行榜”。榜單并無疑義，發(fā)榜之時，不僅上榜房企沾沾自喜，整個房地產(chǎn)行業(yè)似乎也洋洋得意。盡管筆者從業(yè)多年，但讀到這真實的數(shù)據(jù)時，仿佛讀到了房地產(chǎn)“寡頭壟斷”制造出的血肉模糊的情節(jié)。這充滿血腥味的“寡頭壟斷”，強烈刺激著筆者的大腦神經(jīng)，不由地觸景生情地對房地產(chǎn)“寡頭壟斷”現(xiàn)象作出幾點尖刻的剖析。

其一：房地產(chǎn)企業(yè)正在形成利益壟斷之團伙。中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售50強排行榜發(fā)布的數(shù)據(jù)中表明：50強房企2013年1-6月的銷售總金額為9482億。這些上榜企業(yè)絕大多數(shù)是國企和上市公司，它們一般拿到的都是低利率的銀行貸款，或者是股市募集的低成本資金。這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)不僅倍受銀行的青睞，享受低成本的資本運作福利，同時，也不斷地受到地方政府的關(guān)懷，以絕對的優(yōu)勢獲取房地產(chǎn)開發(fā)的利益之源——土地。因此，這些房企基本都能保證有30%左右的利潤。以排行榜榜首——萬科地產(chǎn)總銷金額830億為例，利潤是近250億。半年就可以謀取250億的利潤，絕對是“王中之王”。如果以50強房企9482億總銷金額的30%利潤計算是2845.5億。這種可以賺取巨額利潤的行業(yè)，戲稱為“萬惡”為過嗎？而分享這筆巨額利潤的也僅僅是50家房地產(chǎn)企業(yè)，稱呼它們?yōu)榉康禺a(chǎn)利益壟斷之團伙，其實是一種真實的市場寫照。

其二：房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成市場壟斷之團體。也許，我們單以50強2013年1-6月取得總銷金額9842億的業(yè)績而論，是抽象而蒼白的。如果我們知道2013年上半年中國房地產(chǎn)市場總銷售金額僅為33376億元時，我們才會倒吸一口涼氣。因為50強房企已占據(jù)了我國房地產(chǎn)市場總銷金額中的28%多，而前十強房企的市場占有率達到近15%，這算不算是一種市場“寡頭壟斷”呢？讀過市場經(jīng)濟學(xué)的人都懂得。筆者親自詢問了榜單的創(chuàng)辦者丁祖昱先生，他認(rèn)為：這是一種趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一定是強者恒強。筆者無語，而后沉思，沉思之一：房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌是強者恒強的表現(xiàn)，同時也是大魚吃小魚的結(jié)果。據(jù)悉，目前銷售業(yè)績強勁且手中現(xiàn)金充裕的大型房企紛紛把中小型房企手中的一些土地和開發(fā)項目收入囊中。今年上半年，國內(nèi)房企并購交易規(guī)模達到155億美元，較上年同期的84億美元增長近一倍。房產(chǎn)調(diào)控是否催化房地產(chǎn)業(yè)市場壟斷格局的形成，值得這業(yè)內(nèi)外人士的反思。沉思之二：土地拍賣市場門檻的不斷提高，也使中小房企繳械投降式地被擠出房地產(chǎn)行業(yè)，或從一、二線城市被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)至三、四線城市艱難發(fā)展，更加快了市場壟斷的形成。筆者行筆至此，忽然想到上海原有一位頗有名氣的房地產(chǎn)女企業(yè)家，在上海也開發(fā)過幾個小有名氣的樓盤。而如今，已被徹底擠出上海房地產(chǎn)圈，落荒到四線城市去發(fā)展。而小城市的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，又隨時會終結(jié)這些小房企的行業(yè)生命，這不得不引起人們對中小房企生存風(fēng)險的思考。沉思之三：50強房企不僅壟斷一、二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目和資源，在三、四線城市，它們同樣掌握著雄厚的土地資源儲備，這種市場壟斷短時期內(nèi)根本無法改變。以上海為例，2013年上半年度房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售面積前20強中，上海本土房地產(chǎn)企業(yè)僅存綠地、大華、農(nóng)工商、金豐投資、復(fù)地、中華企業(yè)、上實控股、恒盛地產(chǎn)8家企業(yè)，大半壁江山落于外來房企。這種強勢格局的形成，將使房地產(chǎn)的發(fā)展更趨于市場的“寡頭壟斷”，也讓人們對房企生存環(huán)境的公平性產(chǎn)生疑惑。

其三：房地產(chǎn)企業(yè)的話語權(quán)壟斷將決定行業(yè)的發(fā)展方向。50強房企市場份額“寡頭壟斷”，將使它們不僅擁有土地資源和資金流量，更使它們掌握著市場的“話語權(quán)”。這種“話語權(quán)”不僅體現(xiàn)在土地價格的高低上，更表現(xiàn)在房價的漲幅尺度上。同時，也對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢擁有行業(yè)“意見領(lǐng)袖”的霸王地位。50強房企擁有9842億元銷售總金額中，前十強以4874億元的總銷售金額占據(jù)超過50%的份額。前二十強以6917億元的銷售金額，占據(jù)超過70%的份額。也就是說中國房地產(chǎn)銷售排名前二十家房地產(chǎn)企業(yè)，占據(jù)前50強銷售總金額的70%以上，它們是真正決定中國土地價格和商品房價格的“房地產(chǎn)寡頭”。中國的土地價格和房價漲幅的“話語權(quán)”掌握在它們手中，可能中國的土地價格和房價真不是總理說了算，而是這些“寡頭壟斷”的總經(jīng)理說了算。中國房地產(chǎn)“寡頭王”萬科在今年7月的十五天里，連續(xù)在重慶、上海、廣州創(chuàng)下“地王”。萬科在行業(yè)內(nèi)一直堅稱“不拿地王”，但其反常的行為對房地產(chǎn)行業(yè)肯定有刺激和推動的作用，或許這正是房價展開新一輪上漲的前兆。同時，萬科總裁郁亮更是以“房地產(chǎn)沒有春天”來忽悠唱空市場，而自己卻神不知鬼不覺地屢創(chuàng)“地王”，其“司馬昭之心，路人皆知”，那就是為了鞏固萬科在行業(yè)中“寡頭壟斷”的霸主地位。其結(jié)果是中小房企被嚇退，大型房企與其爭奪土地資源，并共同發(fā)力抬高中國的房價。這不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到生死作用，同時，也對中國房價的上漲起到了引領(lǐng)者的風(fēng)向作用。

我們不能否定，中國房地產(chǎn)的“寡頭壟斷”不但已經(jīng)形成，且不斷地得到鞏固。要想打破這種“寡頭壟斷”的格局，政府只有采取限市場房價和限房企利潤，這才不失為明智之舉。否則，行業(yè)越壟斷，政府就越難調(diào)控。