溫州在病中

任蕙蘭

有個溫州人說，他在外地讀本科時，別人一聽說他是溫州人，第一反應(yīng)是有錢；讀碩士時，大家覺得他能干；現(xiàn)在讀博士了，別人總是警惕地打量他這個溫州人，怕他開口找自己借錢。

2011年底溫州企業(yè)家“跑路潮”動搖了人們對溫州經(jīng)濟(jì)的信心，而今溫州樓市領(lǐng)跌全國，又一次給這個以“有錢、能干”著稱的城市打上問號。具有世界知名度的溫州炒房大軍在家門口折戟沉沙，這里到底發(fā)生了什么？

房價腰斬

小戴的中介門店在溫州鹿城區(qū)人民路上，這里是溫州最繁華的地段。人民路由東到西，北至五馬街，南至馬鞍池街，是溫州傳統(tǒng)意義上的市中心，商業(yè)街百貨公司匯聚。溫州樓市從2011年底開始不斷下行，從最高峰跌了四五成，市中心的房子也不抗跌。

這間門店只有四五平方米，房源信息貼在門口玻璃上，因?yàn)閮r格調(diào)整太快，他來不及更改玻璃上的數(shù)字，索性拉下卷簾門擋住玻璃，自己站在門口攬客。他指著對面的高樓說，亦美大廈單價從5.6萬跌到3萬，有些房東急售，如果顧客一次性付款，價格還可以談。這里掛牌的多是十多年房齡的電梯房，高峰時單價賣到五六萬，同等價格可以在上海徐家匯買到不錯的酒店式公寓。

小戴嘆苦經(jīng)，溫州房價接近腰斬，成交量也在銳減，2012年他只成交了3套住宅，平時靠一些租賃交易支撐。原本公司有四五家連鎖店，七八十人，現(xiàn)在銳減到四五十，2012年底被另一家規(guī)模稍大的地產(chǎn)公司兼并。這樣的洗牌在一年多的下行行情中不斷發(fā)生著。

價量齊跌不止發(fā)生在市中心。在錦繡路一帶，大部分樓盤也跌了四成左右，比如球山花園單價從2.6萬跌到1.8萬?！澳甑足y行收貸，房價還會再跌一輪，有些房東急著還錢，價格還能往下壓?！薄熬墎磉m家”中介小陳進(jìn)入這個行當(dāng)才一年，不住感嘆：“運(yùn)氣不好，最差的形勢下進(jìn)來?！蓖赂嬖V她，在行情好的時候，能干的中介一年可以給自己賺到一套房子的首付。但現(xiàn)在整個門店一個月只能成交一兩套房子，多是自住剛需。

“能活下來就不容易?！痹趶奈从羞^的蕭條行情中，中介的品牌、規(guī)模、業(yè)務(wù)能力都無法確保業(yè)績。行業(yè)龍頭中原地產(chǎn)2011年下半年入駐溫州，僅僅6個月就退出市場。21世紀(jì)不動產(chǎn)在溫州原有70多家直營店，也已經(jīng)撤了三分之一。

底層的“草根”中介日子更不好過。溫州街頭有一些夫妻老婆店模式的“紅牌子”中介，他們對區(qū)域內(nèi)的房源了如指掌，善于做熟客生意，過去一年這些店關(guān)了不少。街頭隨處可見，新開張的按摩房門口還殘留著房源電話，上一家中介撤離時墻上的廣告牌還來不及撕走。

老王夫婦的中介門店開在學(xué)院路靠近飛霞南路的一排違章房中，老夫妻倆經(jīng)營了10年。在兩三平方米的店面中，三面墻上寫著房源信息，但價格跌得太快，墻上的信息來不及更新，老王時不時會拿出本子來查一下某樓盤最新價格。他告訴記者，飛霞大廈從2012年初均價3.5萬跌到2.6萬，是入手的好時機(jī)。雖然老王聲稱溫州房價“不會再跌了”，但這個月沒帶客人看過房子。

在蕭瑟形勢下，二手房房東即便還有心觀望，新開盤的住宅卻早已一跌到底。萬科龍灣花園二期12月開盤單價跌到1.3萬元，2012年3月一期開盤時還在2.6萬元。2012年溫州有10多個新盤上市，包括置信原墅、綠城玫瑰園、鳳凰城、中瑞公園大地等，無論是定位高端市場還是剛需，都不得不壯士斷腕。

國家統(tǒng)計局公布的“2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，溫州住宅價格繼續(xù)在70個城市中領(lǐng)跌。與2011年11月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有41個，其中溫州以下降13.2%位列第一。而如果以2010年價格為基準(zhǔn)，溫州的新建商品住宅價格下降達(dá)到17.7%。與此同時，與2011年11月相比，70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有49個，其中溫州以下降9.9%位列下跌城市首位。

無論是倒閉中介的廣告牌還是統(tǒng)計局的數(shù)字，都在訴說一個事實(shí)，溫州的樓市泡沫破了。

擠出“風(fēng)險溢價”

過去哪個城市的房地產(chǎn)瘋漲，憤怒的剛需總會把溫州炒房團(tuán)拎出來批斗，而根據(jù)投資的“就近原則”，溫州炒房團(tuán)沒有理由放過自家門口的房子，即使那只是座三線城市。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006年到2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當(dāng)中足足漲了4.2倍。

溫州中承房產(chǎn)策劃營銷公司總裁黃健達(dá)記得，2007年溫州信河街上的住宅均價賣七八千元，2008年金融危機(jī)時跌到五六千元，但隨著2009年銀根松動房地產(chǎn)很快反彈，漲到1.5萬元，之后一個勁兒往上躥，2010年初漲到2萬元。

“反彈那一波行情，單價一天能漲200元，一周時間一套房子就漲了幾十萬，所以房東經(jīng)常毀約，客戶定金都要給10萬。民間借貸一天就算賺幾分利，也趕不上炒房的收益。”黃健達(dá)做皮鞋貿(mào)易起家，2007年以后感覺實(shí)業(yè)越來越難做，轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，和他一樣在那段時間從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)的企業(yè)家有很多。

“2010年行情好的時候，投資客買房子根本不需要看產(chǎn)權(quán)證?！毙⌒斓闹薪殚T店在甌江邊上，那里是溫州豪宅最集中的地方。他告訴記者，溫州一些因產(chǎn)權(quán)問題限制交易的住宅也會被拿到市面上炒，在買賣時不提供產(chǎn)權(quán)證，上下家會通過簽署一些協(xié)議來規(guī)避法律風(fēng)險。炒房最熱之際，投資客“不看產(chǎn)證，不看房子，看中哪套直接簽字打錢，立馬再加50萬掛牌出去?！彼稳菽嵌螘r間自己“睡覺閉著眼睛都在笑”。

在熱錢泛濫的幾年中，民間資本在溫州樓市上漲中扮演了重要角色，溫州中小企業(yè)促進(jìn)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，在2008-2010年期間，溫州民間借貸約六成進(jìn)入樓市，嚴(yán)重放大了炒房風(fēng)險。

當(dāng)然，很多人都看到了溫州房價中的泡沫。銀行業(yè)有個共識，在對抵押的溫州房地產(chǎn)估值時，會折去較大比例的“風(fēng)險溢價”。一位銀行業(yè)人士透露，對北京上海等大城市的抵押住宅估值時，征信員可以實(shí)地考察或通過很多途徑了解實(shí)際價格，但對二三線城市房子估值，會通過征信系統(tǒng)提供參考數(shù)值，一般系統(tǒng)的估值是在該城市均價的70%，但對溫州房地產(chǎn)的估值是在當(dāng)?shù)鼐鶅r的50%，因?yàn)闇刂輼鞘酗L(fēng)險溢價太高。

2011年，在限購、限貸和房產(chǎn)稅等政策的重拳下，加上后來的民間借貸風(fēng)波，溫州房價迅速下跌，成交量急劇萎縮。首當(dāng)其沖“擠泡沫”的便是濱江大房型豪宅，甌江沿岸鹿城廣場、曼哈頓、外灘國際等樓盤高峰時均價七八萬元，同等價格可以購得上海黃浦江畔的豪宅，而現(xiàn)在跌到4萬多元，進(jìn)入法院拍賣流程的住宅則更便宜。例如曼哈頓市場價為4.9萬元/平方米，近期一套290平方米的法拍房以4.1萬元/平方米成交。

濱江樓盤周邊交通不便，配套設(shè)施還不成熟，對于在外面開了眼界的溫州商人來說這里未必宜居。周五晚上10點(diǎn)，記者走訪了濱江幾處豪宅，亮燈率均不足50%?！百I豪宅的大部分是投資客。40%買家是做實(shí)業(yè)的，他們還有自住投資兩便的考慮，60%是炒錢客，他們是純投資?！秉S健達(dá)表示。

“溫州房子泡沫是全中國最厲害的，房子的真實(shí)價值不值那么多?，F(xiàn)在‘老高（借高利貸者）跑路，投資需求沒有了，交易量大幅下跌?！睖刂葜行∑髽I(yè)聯(lián)合會會長周德文表示。房地產(chǎn)商為了回籠資金而降價，一手市場大幅下跌，波及二手市場。而房價暴跌進(jìn)一步摧毀投資信心，2012年溫州大量土地流拍。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，直到9月，溫州市區(qū)土地市場才迎來了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區(qū)政府幾經(jīng)談判才收獲的成果。

溫州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個月，分別都有超過15宗地塊推出。根據(jù)年初溫州市國土資源局的消息，2012年，溫州市區(qū)擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝，而前11個月，溫州市區(qū)共出讓商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝，只完成了全年土地出讓計劃的兩成。

這是一次意料之中的暴跌，擠泡沫只是一個時間問題。

“老高”變“老拋”

樓市低迷，整個城市也在一片蕭條之中。

在溫州商業(yè)區(qū)，三五十米就有一家KTV或夜總會，這些娛樂場所為溫州人談生意提供了輕松氛圍。望江路某家夜總會門口，夜晚停在門口的車輛寥寥無幾，更難覓勞斯萊斯等豪車身影?！斑^去別說門口，附近兩條路都停滿車?！币晃划?dāng)?shù)厝私榻B。

“房價跌了一半，夜總會小姐的行情也跌了一半?！币晃粶刂萜髽I(yè)主開玩笑說，過去要五六百，現(xiàn)在最便宜只要兩三百。

一個夜班出租車司機(jī)說，行情好的時候，他從晚上5點(diǎn)開到早上3點(diǎn)，一天拋去油費(fèi)份子錢等開支，凈賺160-170元，現(xiàn)在只能賺六七十元。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣，去夜店玩的人少了，出租車生意也不好做。

朔門街是溫州的“田子坊”，很多咖啡館和酒吧貼著“店面轉(zhuǎn)讓”的信息，晚上9點(diǎn)人氣低落，一些酒吧開始搞團(tuán)購促銷。市中心的銀泰百貨也賣力在節(jié)日打折，但人氣不及以往。人民路上很多商場最好的位置空著。

樓市低迷阻礙了溫州人的消費(fèi)熱情，但更重要的原因是，作為主力消費(fèi)群的“老高”跑路了。本輪溫州房價下跌是從2011年底跑路潮開始，樓市崩盤是民間借貸崩盤的連鎖反應(yīng)。

在民間借貸泡沫破裂后，溫州本地報紙上充斥著法院拍賣房屋的信息。2012年僅鹿城區(qū)人民法院就委托了100多場房產(chǎn)拍賣，9月份以后，大量房產(chǎn)涌入拍賣行。據(jù)溫州行業(yè)拍賣協(xié)會不完全統(tǒng)計，9月份開始的40天，溫州地區(qū)80多場房地產(chǎn)拍賣，日均兩場。

“現(xiàn)在銀行向法院申請執(zhí)行債務(wù)人房產(chǎn)，要托關(guān)系走門路，因?yàn)槲械陌缸犹嗔?，排隊要排半年，而銀行不早點(diǎn)收回錢，不良貸款率便上去了?，F(xiàn)在幾百萬的案子法院都沒工夫?qū)徚恕！币晃粶刂萑耸勘硎尽?/p>

根據(jù)媒體在2011年下半年披露的數(shù)據(jù)，溫州七成家庭參與民間借貸。普通家庭將房子抵押給銀行，將資金拿出去放貸，用月息來還房貸。而當(dāng)“老高”跑路，這些人還不出貸款，抵押的房子被銀行收回，便落得財房兩空。周德文表示，不少年輕人在炒錢高峰時向身邊親朋好友集資，貸給財務(wù)公司，“老高”跑路后，年邁的父母不得不賣掉住宅幫子女還債。

黃健達(dá)告訴記者，有個企業(yè)主朋友前幾年在鹿城廣場買了一套豪宅，最高峰漲到8萬元/平方米，后來因?yàn)槌村X資金鏈斷裂，為了還債以4萬元/平方米的價格賣了房子?！扒皟赡晔忻嫔腺Y金充裕，他母親掛名公司董事長，什么也不用干，整天坐在靠椅上喝茶，一個電話打進(jìn)來，幾百萬進(jìn)來了，再一個電話貸出去，就能賺幾分。民間借貸危機(jī)最嚴(yán)重時，這個人把濱海園區(qū)20畝廠房賣了四五千萬，也不夠還債，老丈人也把房子賣了幫他抵債。他害怕別人暴力討債，躲到福建一個開礦的朋友那里，天天躲在礦洞里吃方便面，正月初十才回溫州?！边@樣的故事幾乎每個企業(yè)家身邊都發(fā)生過。

2009年溫州人開始炒寫字樓，在新城的寫字樓很少有像樣的外資企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，最好的位置都被財務(wù)公司占據(jù)，當(dāng)炒錢崩盤財務(wù)公司撤退，這些寫字樓都成了鬼城?！拔?guī)Э蛻羧ヘ敻恢行目捶孔樱贿B六七家公司倒了，東西都被搬空了?！?/p>

黃健達(dá)曾將寫字樓租給一家財務(wù)公司，五六個股東都參與放貸，民間借貸危機(jī)時，平均每人虧了七八百萬，欠了十幾萬租金跑路?！拔译娫挻蜻^去催錢，他們今天拖明天，最后發(fā)律師函，對方說沒錢，東西都給你，把舊空調(diào)拆下來賣了兩三萬抵房租?！?/p>

黃健達(dá)記得，炒錢行情好的時候，他去對方辦公室辦事，看見抽屜里有張欠條，1000元，再仔細(xì)一看是1000萬。這張欠條用圓珠筆潦草地寫在一張紙上，和一堆沒用的發(fā)票廢紙夾在一起。錢淹腳背的時候，借錢只需要憑這么一張借條，甚至只要一個電話。

“利息三五分的時候，一些人覺得有問題，開始收手，收得快的人現(xiàn)在可以熬過去?！辟Y金退潮后，新城的寫字樓租金跌了一半，財富中心月租從每平方米兩三百元跌到七八十元，售價從6萬多元/平方米跌到3萬多元/平方米。溫州最高的摩天大樓世貿(mào)中心2009年下半年開盤均價在四五萬元，現(xiàn)在只要3萬多。

泛濫的熱錢曾為溫州樓市注入一劑強(qiáng)心針，隨著資金退潮，溫州樓市被打回了原型。2009年灑下的4萬億投資流入樓市，吹出了很多三線城市的樓市泡沫，這些城市經(jīng)歷了幾年跑馬圈地，在銀根緊縮后紛紛登上房價下跌榜前幾位。資本左右著樓市漲跌，溫州只是最典型的一個，但不是唯一一個。人們不禁揣測，如果政府再啟動一次印鈔機(jī)，樓市是不是還會經(jīng)歷另一輪瘋長？

溫州的信心

溫州70%實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)都涉足房地產(chǎn)，當(dāng)樓市蕭瑟，背后實(shí)體經(jīng)濟(jì)的麻煩也進(jìn)一步浮現(xiàn)。

周德文說，“2009年，企業(yè)借款很容易，企業(yè)用實(shí)體經(jīng)濟(jì)作抵押向銀行貸款，就去投資房地產(chǎn)。2010年宏觀調(diào)控，企業(yè)付了項(xiàng)目的土地款，但建設(shè)款銀行貸不出來，只能去民間借貸，原以為國家很快放松調(diào)控，沒想到這輪調(diào)控會持續(xù)這么久，一些中小開發(fā)商撐不住，所以2012年很多房地產(chǎn)商跑路，留下爛尾樓?！贝罅勘镜刂行￠_發(fā)商清盤或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，只有本地大開發(fā)商，以及萬科、綠城等在溫州發(fā)展的全國性大房地產(chǎn)商還在堅守。

一些主業(yè)發(fā)展良好的知名企業(yè)被房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖垮。西裝品牌莊吉倒下在溫州受到很多關(guān)注，它的服裝業(yè)務(wù)一年保持六七千萬元利潤，但在房地產(chǎn)和造船業(yè)務(wù)的投資拖死了這家老牌企業(yè)。坊間傳言，溫州知名品牌月兔空調(diào)也在尋求將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)?！斑@樣的形勢下，小開發(fā)商沒人敢接盤，真正有實(shí)力的大開發(fā)商也看不上，企業(yè)進(jìn)退維谷?！?/p>

周德文坦言，今年溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)比去年跑路潮時期更嚴(yán)重，實(shí)業(yè)不景氣，大量企業(yè)處于零利潤狀態(tài)。隨著借貸危機(jī)的蔓延，企業(yè)資金鏈比去年更緊。官方數(shù)據(jù)稱，銀行不良貸款率在3.7%，業(yè)內(nèi)估算很多銀行達(dá)8%-10%，所以銀行壓縮貸款規(guī)模。而信用體系崩潰，今年即便高息在民間也難借錢，企業(yè)只好拋售房地產(chǎn)項(xiàng)目救急。

周德文稱，溫州仍然有個別企業(yè)主跑路現(xiàn)象發(fā)生。溫州金融改革政策緩解了跑路潮，但外部環(huán)境依然低迷，根源上的問題沒有解決?！按汗?jié)前企業(yè)日子會很難過，今年出現(xiàn)危機(jī)的都是有規(guī)模的企業(yè)。”

目前，溫州濱海工業(yè)園的很多企業(yè)都已停產(chǎn)，地價也從2012年100多萬元/畝跌到40萬元/畝，2009年下半年曾觸及230萬元/畝，當(dāng)時入駐的企業(yè)還有門檻限制。2012年7月浙江省人大會議公布數(shù)據(jù)，溫州規(guī)模以上企業(yè)60%-70%停產(chǎn)停工，這些被視為紅旗的企業(yè)出問題，令地方稅收雪上加霜。

“最重要的是信心，現(xiàn)在最壞的影響是打擊了溫州人的投資信心?！币晃粶刂萜髽I(yè)家強(qiáng)調(diào)。

前幾年江浙等地的高端樓盤開盤，開發(fā)商瞅準(zhǔn)溫州人的財力，會在溫州設(shè)一個分銷點(diǎn)，承包給當(dāng)?shù)卮砉?，黃健達(dá)曾帶著一批又一批的溫州炒房團(tuán)去外地看房子，代理公司光靠這類業(yè)務(wù)就可以過活。但現(xiàn)在外地樓盤分銷在溫州幾乎推不動，因?yàn)闇刂萑藢Ψ康禺a(chǎn)投資的信心已經(jīng)大不如前。

“溫州總體上民間資本雄厚，銀行存款有7600多億，但資本和實(shí)業(yè)需求之間缺乏橋梁?！敝艿挛谋硎?。

“金融改革”成為跑路潮以后溫州的一大關(guān)鍵詞。各個區(qū)縣的金融廣場拔地而起，原本的設(shè)定應(yīng)該是打造成北京金融街或上海陸家嘴之類的金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，但實(shí)踐中落戶的多是中小型創(chuàng)投企業(yè)，這些尚在建設(shè)中的金融園區(qū)已經(jīng)迎來很多參觀考察的官員學(xué)者。與此同時，溫州政府號召向全國招聘金融人才，并牽頭了一批金改研究的課題。

但在金改300多天工作中，實(shí)質(zhì)性的成果寥寥。2012年10月底，溫州政府的一項(xiàng)金改議案《關(guān)于加快推進(jìn)金融綜合改革促進(jìn)中小企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展議案》遭到人大否決，議案旨在解決企業(yè)融資難問題，但很多委員抱怨，這項(xiàng)措施沒有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

而外界關(guān)心的引導(dǎo)閑置的民間資本成立小銀行，門當(dāng)戶對為小企業(yè)服務(wù)；推進(jìn)利率市場化；推進(jìn)民間借貸合法化；小貸公司備案制取代掛牌制等設(shè)想，并沒有成為現(xiàn)實(shí)，亟待更高層面的推動。

民間借貸危機(jī)讓溫州信用體系受到重創(chuàng)，政府致力于搭建更規(guī)范而安全的平臺。一些官方牽頭的協(xié)會組織悄然興起，比如有留學(xué)經(jīng)歷的年輕人紛紛加入留學(xué)創(chuàng)業(yè)協(xié)會，這些“海歸”多是被企業(yè)家父親送到國外見世面后回來襄助家族實(shí)業(yè)的。他們通過圣誕聚餐和看話劇等活動建立人脈，協(xié)會也組織過一些論壇會議，但是會員們表示“沒什么好的投資項(xiàng)目”。

年輕人從目前的蕭條之中看到一些正面意義?！皹鞘谢貧w理性可以讓溫州吸引更多人才，也讓本地年輕人的買房壓力小一些?！边@對一座城市的可持續(xù)發(fā)展尤為重要。溫州人情社會衍生的商業(yè)文化在信用體系崩盤后受到挑戰(zhàn)，但從積極方面看，一些固守的框架也在被打破，比如老百姓開始熱衷于議論年底各部門官員的電視述職，臧否各人的表現(xiàn)，這是溫州市委書記陳德榮上任后帶來的改變。隨著街頭增設(shè)免費(fèi)使用的公共自行車，道路上的黑三輪銷聲匿跡，出租車運(yùn)營也更加規(guī)范。泡沫破滅后，這座城市正在尋求一種新的發(fā)展模式。