猛藥“國(guó)五條”

李威

3月1日晚，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），猶如平地驚雷，在樓市中掀起軒然大波。

早在2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議便明確出臺(tái)五項(xiàng)樓市調(diào)控政策，俗稱“國(guó)五條”，基本延續(xù)過去兩年多來的基調(diào)—“限購(gòu)”、“房?jī)r(jià)掛鉤官員考核”，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍認(rèn)為只是中央政府的老調(diào)重彈，甚至有學(xué)者譏笑其已經(jīng)黔驢技窮。

然而不到10天，就出了殺手锏。

再調(diào)控

“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)之快，政策之嚴(yán)厲，將房地產(chǎn)調(diào)控推到一個(gè)新的高度，被業(yè)界稱為史上最強(qiáng)組合拳。

《通知》主要要求“房?jī)r(jià)上漲過快城市提高二套房貸首付及利率”、“城市限購(gòu)應(yīng)覆蓋全部行政區(qū)域”、“出售房屋個(gè)人所得稅按照轉(zhuǎn)讓價(jià)減去原先購(gòu)房?jī)r(jià)差額的20%計(jì)征”等，各地政府被要求在3月底前根據(jù)《通知》相應(yīng)制定本地調(diào)控配套細(xì)則，銀監(jiān)會(huì)高層也表態(tài)將研究調(diào)整信貸政策。

在諸多細(xì)則中，按20%征收個(gè)人所得稅殺傷力最大，也最受爭(zhēng)議。此前，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅按規(guī)定是按交易總額的1%～2%征收或差額的20%征收，但因購(gòu)房合同不好核實(shí)，絕大多數(shù)都按交易總額的1%～2%征收。

新《通知》一出，全國(guó)二手房市場(chǎng)“亂套了”，從北京到上海再到杭州、廣州，各地二手房過戶中心數(shù)日來天天人滿為患，在北京某交易大廳一個(gè)過戶號(hào)炒到3000元，記者看到一個(gè)男士抱病掛著點(diǎn)滴來辦理過戶，都是為了和新政落地?fù)寱r(shí)間差。

“舊稅新征”制遭到了包括購(gòu)房者在內(nèi)的多方嘲弄和抨擊，在北京這類供求失衡的城市，之前賣房者所繳納的個(gè)人所得稅都是加在購(gòu)房總成本中，由買方負(fù)擔(dān)。新政后，不少人擔(dān)心，賣房者仍然會(huì)將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買方身上，而最終的結(jié)果是買方多向國(guó)家繳納了一筆數(shù)目不菲的資金。

“監(jiān)管部門的本意肯定不是要把剪刀伸向購(gòu)房者，現(xiàn)在的樓市非常嘈雜，很多媒體也沒仔細(xì)研究新政，售房個(gè)人所得稅按價(jià)差計(jì)征是以前就有的規(guī)定，只不過沒有執(zhí)行，另外滿5年以上唯一住房轉(zhuǎn)售免稅是已有的規(guī)定，也基本被媒體忽略掉了。我更傾向于政策制定導(dǎo)向是為了給突然飆升的房?jī)r(jià)降溫，只不過想得簡(jiǎn)單了，就像住建部高官所言可能有誤傷。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開彥對(duì)《南風(fēng)窗》記者表示。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國(guó)房?jī)r(jià)又出現(xiàn)快速上漲的勢(shì)頭，開彥認(rèn)為這正是此次政策組合拳出臺(tái)的根本原因：“無論有多少副作用，這盆涼水還是潑下去了，政策給市場(chǎng)釋放的信號(hào)非常明顯，即使是‘兩會(huì)后，中央政府還會(huì)下決心調(diào)控樓市，而且不惜猛藥，力度更大?！?/p>

政策對(duì)買賣雙方的心理預(yù)期將會(huì)產(chǎn)生影響，市場(chǎng)一冷，交易量下降，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制將會(huì)起作用，特別是投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步萎縮，從長(zhǎng)期效果來看，調(diào)控方向是正確的。

爭(zhēng)議限購(gòu)

在2010年限購(gòu)還未出生時(shí)，關(guān)于其存在的價(jià)值就有兩種截然不同的觀點(diǎn)，時(shí)至今日，以北京師范大學(xué)教授董藩、地產(chǎn)名人任志強(qiáng)等為代表的業(yè)內(nèi)人士依然強(qiáng)烈反對(duì)，稱其違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

限購(gòu)帶有鮮明的行政色彩，他們真正反對(duì)的是以限購(gòu)為代表的行政手段直接干涉房地產(chǎn)市場(chǎng)，這次表面上是稅收調(diào)控，實(shí)質(zhì)上仍是行政手段的個(gè)人所得稅政策也同樣遭到了他們激烈的批判。

然而政府依然走在自己的路上，回首兩年多的調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大跌，而房?jī)r(jià)小幅穩(wěn)步上漲，其實(shí)效果并不顯著，但限購(gòu)的確遏制了之前房?jī)r(jià)輪番暴漲之態(tài)，抑制了投機(jī)泡沫。

2012年初，由于限購(gòu)等政策繼續(xù)嚴(yán)格推行，有媒體預(yù)測(cè)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)不溫不火，但年中，風(fēng)向卻變了。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示這并不是像一些人說的那樣，限購(gòu)最終導(dǎo)致了房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，而是調(diào)控政策選擇性執(zhí)行的結(jié)果。

易憲容認(rèn)為，當(dāng)時(shí)調(diào)控正是在“快要見實(shí)質(zhì)成效時(shí)夭折了”，經(jīng)過兩年的調(diào)控，開發(fā)商、多套房投機(jī)客等都在苦撐，市場(chǎng)心理已經(jīng)發(fā)生了很大變化，但因?yàn)?012年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，國(guó)務(wù)院在年中出臺(tái)了穩(wěn)增長(zhǎng)政策，央行兩度下調(diào)存貸利率等，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期又有逆轉(zhuǎn)。

另一位地產(chǎn)學(xué)者則表示前幾年的調(diào)控就像動(dòng)了些皮毛，驢走歪道了，就抽一鞭子，走走停停，松松垮垮，比如現(xiàn)金流是開發(fā)商的命根子，像在2008年下半年金融危機(jī)后，開發(fā)商缺錢紛紛降價(jià)促銷，全國(guó)房?jī)r(jià)大跌，就是這個(gè)道理，而調(diào)控政策禁止銀行放貸給開發(fā)商，卻允許銀行資金通過信托等渠道變相流入開發(fā)商，除了徒增房?jī)r(jià)成本，對(duì)調(diào)控可謂百害無益。

2010年推出的“國(guó)十條”第一條就開宗明義，將房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闉榇蠖鄶?shù)人改善住房福利條件的行業(yè)，然而直到現(xiàn)在易憲容認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投機(jī)主導(dǎo)而非居民自住消費(fèi)，比如2012年央行利率只是非常微弱的下調(diào)，房?jī)r(jià)卻立馬有強(qiáng)烈的反彈，比如面積120平方米以上主要用來炒作的大套房仍占相當(dāng)比例。比如國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)者夏斌所形容︰樓市就像股市，參與者都是在看預(yù)期，看政策，玩套利。

此次《通知》重申抑制投機(jī)思路，新一屆政府也顯露了更大的魄力和圖謀，上述學(xué)者表示現(xiàn)在看國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策部署，總體與以前沒有太大的差別，但高層執(zhí)行者不一樣，對(duì)政策的理解不一樣，推出的實(shí)質(zhì)性政策也不一樣。

“現(xiàn)在房產(chǎn)稅被炒得很熱，只要真正愿意做，其實(shí)圍繞著信貸、稅收等多個(gè)層面都能出臺(tái)具體政策，可以說政策儲(chǔ)備炮彈用之不竭?！彼f。

復(fù)雜的出路

適逢“國(guó)五條”及相關(guān)細(xì)則出臺(tái)，“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)姜偉新一露面就遭媒體記者圍追堵截，最后不得不拱手求饒，“我現(xiàn)在頭發(fā)都白了，一半因?yàn)榉績(jī)r(jià)，一半因?yàn)橛浾摺薄?/p>

中國(guó)房?jī)r(jià)已是徹底的民生問題，而且夾雜著諸多利益糾葛。在利益的分配上，據(jù)某知名開發(fā)商向記者提供的揚(yáng)州樓盤最近房?jī)r(jià)成本圖，土地出讓金以及各種稅費(fèi)等，占據(jù)房?jī)r(jià)成本一半以上，該開發(fā)商利潤(rùn)在30%左右，調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵其實(shí)一目了然。

華高萊斯地產(chǎn)副總經(jīng)理公衍奎表示，目前國(guó)家重拳出擊是在交易市場(chǎng)，無論是限購(gòu)還是征稅都是如此，而國(guó)內(nèi)地方政府一直非常缺錢，城鎮(zhèn)化等又需要其大力推動(dòng)，一旦強(qiáng)硬掐斷地方政府賴以生存的土地財(cái)政，就必須有相應(yīng)的配套政策予以填補(bǔ)，比如改革全國(guó)財(cái)稅體制，但這種變革需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

公衍奎認(rèn)為最終的出路還是要理順供求矛盾關(guān)系，從根本上看，由于房地產(chǎn)火爆，賣房賣地都賺大了，各地方政府都將土地供應(yīng)壟斷在自己手里，造成供應(yīng)上的極度短缺，一再抬高地價(jià)，房?jī)r(jià)也不可避免地不斷飆升。

就住宅供求市場(chǎng)而言，公衍奎認(rèn)為不同的城市應(yīng)該有不同的思路，比如北京這類一線城市，沒人會(huì)相信房?jī)r(jià)能降下去，因?yàn)槿丝谝恢敝辉霾粶p，必然會(huì)類似于東京大城市群一樣，集聚人口占全國(guó)近1/4。

為了避免炒高房?jī)r(jià)，要從城市空間規(guī)劃上做文章，向北京周邊縣區(qū)比如順義、門頭溝等擴(kuò)展。目前像北京市做得并不好，人群向縣區(qū)轉(zhuǎn)移的前提是相應(yīng)的生活配套設(shè)施，而北京市的醫(yī)療、教育等資源并沒有相應(yīng)地往這些地方轉(zhuǎn)移，就必然無法疏解市區(qū)人口壓力。

而中小城市的情況恰恰相反，“許多小城市經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，購(gòu)買力弱，而在泡沫之下，地方政府卻熱衷于賣地建樓，炒高房?jī)r(jià)，最后只能落得鄂爾多斯一樣的‘鬼城下場(chǎng)，這些地方更應(yīng)該從實(shí)際出發(fā)。”公衍奎說。

從更細(xì)化的政策設(shè)計(jì)角度看，開彥表示目前住宅整體供給也存在很多問題，目前國(guó)家重點(diǎn)推動(dòng)保障房建設(shè)，以增加供給，由于價(jià)格低，利潤(rùn)低，各地方政府建保障房的積極性很弱，即使開建往往偷工減料，房子質(zhì)量偏差。

此外，保障房頂層設(shè)計(jì)缺失，目前其種類繁多，體系混亂，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等等都屬于保障房，且不說保障房分配存在大量的腐敗和不公，其制定的收入門檻等，主要就是為公務(wù)員群體服務(wù)。所謂的白領(lǐng)既買不起商品房，又申請(qǐng)不了保障房，中產(chǎn)階層成為夾心層。

要實(shí)現(xiàn)居有其所，路還漫漫，房地產(chǎn)的調(diào)控只要有決心，藥方總是有的。