購房人能修改商品房預(yù)售合同嗎

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務(wù)，本刊聯(lián)合北京大成律師事務(wù)所上海分所開設(shè)“法律服務(wù)”欄目。大成律師事務(wù)所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務(wù)所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規(guī)模50強第一名”。本刊聯(lián)手大成律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”專欄，除定期向讀者介紹相關(guān)法律專業(yè)知識外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務(wù)。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關(guān)情況發(fā)至郵箱：icexue0321@163.com，我們將請大成律師事務(wù)所的相關(guān)專業(yè)律師來作解答。

Q1：王律師，您好！

我今年準備結(jié)婚，近期我和女朋友看中了一個新樓盤，我們對于該樓盤的位置、環(huán)境、價格都比較滿意。在該樓盤里選中了一套期房，現(xiàn)準備與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，但簽約前，我們從售樓小姐處得知，我們所要簽訂的這份《商品房預(yù)售合同》的文本是政府的標準示范文本，其內(nèi)容對于像我這樣的購房人都是一樣的，對于上述合同條款不能更改和補充。我想問問王律師，對于開發(fā)商提供的所謂《商品房預(yù)售合同》的示范文本，如果我們作為購房人對于房屋買賣中有些事情需要特別約定，并想對該《商品房預(yù)售合同》的條款進行修改和補充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關(guān)事宜需要和開發(fā)商做特別約定或?qū)τ凇渡唐贩款A(yù)售合同》的相關(guān)條款進行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權(quán)與開發(fā)商進行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內(nèi)容，在《商品房預(yù)售合同》的補充條款中予以明確。

根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。”我們說示范文本一般是由權(quán)威性的政府機關(guān)或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點。此外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐觥⑹震B(yǎng)、監(jiān)護等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。且合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。

由此可見，合同的簽訂應(yīng)為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結(jié)果，只要合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對方進行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預(yù)售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強制使用，限制當(dāng)事人自主決定合同的內(nèi)容和條款，所以《商品房預(yù)售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權(quán)對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結(jié)果，一方不得將自己的意志強加給另一方。

若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應(yīng)當(dāng)謹慎審核購房合同及其相關(guān)文件的內(nèi)容，在可能的情況下可以請專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關(guān)文件的內(nèi)容進行審核。

就本律師以往的經(jīng)驗，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護自身利益，會在購房合同及相關(guān)文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應(yīng)當(dāng)謹慎對待，對于內(nèi)容可能產(chǎn)生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對于一些可能產(chǎn)生對自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強勢，若一些開發(fā)商堅決不同意修改購房合同的條款，購房人應(yīng)認真考慮，慎重地做出決定。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點問題進行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預(yù)售合同》，本人按照預(yù)售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有到房產(chǎn)交易中心進行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有生效，你有權(quán)向開發(fā)商告知終止上述《商品房預(yù)售合同》的履行。同時，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請您幫我解答一下，非常感謝。

求助人：小劉

A：小劉，你好。

我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應(yīng)該具體問題具體分析。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

此外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：

1.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。

2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進行合同公證或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對你已經(jīng)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)生效條款進行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。

此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關(guān)的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實，你履行了購房合同的主要義務(wù)，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。

那么對于你目前的實際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關(guān)化驗報告與開發(fā)商進行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗，如果你的病情非常嚴重，可能失去經(jīng)濟來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預(yù)售合同》。

如果你的病情并非嚴重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進行處理。

法律小常識

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同基礎(chǔ)動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人當(dāng)初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當(dāng)事人在合同履行中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，情勢變更原則所追求的價值目標是公平和公正。

情勢變更原則的適用條件：

1.有客觀情勢發(fā)生異常變化的事實。

2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。

3.其發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人（由不可抗力、意外事故等引起）。

4.當(dāng)事人不可預(yù)見、不能克服。

5.其發(fā)生使合同的履行失去意義。

編輯：薛華 icexue0321@163.com