樓市調(diào)控新思維

周政華

當(dāng)下也許是樓市調(diào)控最艱難的時刻之一。

北京等一線城市房價不斷沖高、地王頻出，而在鄂爾多斯、營口等眾多城市的新城區(qū)里大批新建住宅滯銷、幾成鬼城。過去實(shí)施多年的“一刀切”調(diào)控政策，以限購和限貸為核心的行政式的管理手段，在應(yīng)對全國房地產(chǎn)市場冷熱不均的新形勢，已難堪維穩(wěn)重任。

作為中國事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)之一，樓市能否健康發(fā)展，也關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局。與三線城市房價的急起急落相比，一線城市房地產(chǎn)穩(wěn)定上漲，幾乎成為了投資的避風(fēng)港。

行政干預(yù)做減法

行政式干預(yù)是過去中國樓市調(diào)控的一大特色。

從房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的幾乎每一個環(huán)節(jié)，都有行政這只手在背后“調(diào)控”，其干預(yù)的方式也可謂五花八門：陜西省住建廳和物價局在2012年10月聯(lián)合發(fā)文，要求開發(fā)商測算成本，把利潤率控制在10%以內(nèi)；在房價連破紀(jì)錄的北京，從今年5月開始，項目預(yù)售證，需由分管副市長審批劃鉤后，建委才能最終確定能否給批。

銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東對《中國新聞周刊》記者表示，一直以來，決策當(dāng)局對房地產(chǎn)的調(diào)控更多地集中于房價的本身，依賴金融工具和行政手段去抑制需求和變相控制供給，而不是從根本上去理順房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其結(jié)果就是房地產(chǎn)市場的發(fā)展越來越畸形。

一系列的行政調(diào)控，不僅沒有讓房價實(shí)現(xiàn)“合理回歸”，反而造成一些一二線城市市場供應(yīng)短缺，房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈。

中原地產(chǎn)對歷次樓市調(diào)控后市場成交量的監(jiān)測顯示，“新國五條”對市場的影響最不明顯。2010年5月及2011年2月，新房市場成交量均在政策出臺后出現(xiàn)了35%以上的明顯下跌；而本輪“新國五條”出臺后，新建住宅成交量環(huán)比僅下滑18%。

市場的普遍預(yù)期是，一二線城市的調(diào)控加碼并不能改變房價上漲趨勢，三四線城市放松調(diào)控則會加大房價上漲預(yù)期，從而出現(xiàn)全國性房價上漲的可能。事實(shí)上的情況是，雖然國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市房價已經(jīng)連續(xù)十多個月上漲，但并未招致調(diào)控加碼。

新一屆政府履新以來，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、減少對行政性措施依賴的信號不時顯現(xiàn)。

在最近幾年的國務(wù)院常務(wù)會議上，房地產(chǎn)調(diào)控成為熱門詞匯，出現(xiàn)頻率較高。但是這一慣例，近期卻被打破。據(jù)不完全統(tǒng)計，從3月18日至今共召開了19次國務(wù)院常務(wù)會議中，3月27日和6月26日的會議中，提到了“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼，其余與房地產(chǎn)有關(guān)的表態(tài)甚少，且多涉及保障房或棚戶區(qū)改造，較少提及商品房市場。

7月30日，中央政治局召開會議，分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作時，曾經(jīng)提到“積極釋放有效需求，推動居民消費(fèi)升級，保持合 理投資增長，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這里面，只提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而不談房地產(chǎn)調(diào)控。就在2012年底的政治局會議上，對房地產(chǎn)的提法為“要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”。半年間，政策口徑已有很大不同，背后的涵義耐人尋味。當(dāng)日滬深兩地地產(chǎn)股大漲，顯示出市場對這一表態(tài)的正面解讀。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌對《中國新聞周刊》記者表示，由于不同城市的市場供需形勢有所不同，并非所有城市都會調(diào)整限購等行政性調(diào)控手段，但去行政化應(yīng)該是樓市調(diào)控政策的大方向。

博弈長效機(jī)制

一種長效機(jī)制有望取代行政調(diào)控。

國務(wù)院總理李克強(qiáng)在3月27日在國務(wù)院常務(wù)會議上表示，要加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。住建部相關(guān)人士向《中國新聞周刊》記者透露，這一長效機(jī)制包括了土地、金融、稅收等多方面內(nèi)容，與此前的調(diào)控措施相比，更具有改革色彩。

今年“兩會”之后，中央政府已在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，具體由發(fā)改委牽頭，住建部、國土部等相關(guān)部委參與制定，目前，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障房建設(shè)、公積金貸款等多個議題上在完成草稿起草后，已經(jīng)進(jìn)入征求意見階段。

在方案制定過程中，圍繞房產(chǎn)稅試點(diǎn)的爭議最為激烈。據(jù)悉，今年4月，杭州版房產(chǎn)稅方案已經(jīng)成型，主要參考上海模式，存量免征、家庭第二套起征，當(dāng)時預(yù)計在5月頒布實(shí)施，但此后并無下文。由于中央早在2012年初即確定擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，相關(guān)方案早已經(jīng)制訂，只待擇機(jī)推出。因此，此番杭州試點(diǎn)難產(chǎn)，亦被解讀為中央相關(guān)政策已經(jīng)調(diào)整。

在全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員賀鏗看來，房產(chǎn)稅問題矛盾交織、利益博弈，重慶和上海的試點(diǎn)也不成功，并沒有見到效果。他認(rèn)為，首先要有頂層設(shè)計，把基本的思想統(tǒng)一，然后再去實(shí)驗(yàn)，做得不好就修改，最終達(dá)到全面實(shí)施。

土地改革則更為棘手，觸及的利益方更多。

目前，現(xiàn)階段土地出讓大多數(shù)仍為價高者得，土地出讓金一次性付清。過去的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)多在房價。因此，一些地方政府在實(shí)際操作中，摸索出“限房價、競地價”的模式，既保證了土地出讓金的快速增長，同時又能穩(wěn)定名義房價的增速。

今年8月，北京市國土局采用“限房價、競地價”方式，推出了朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項目B、C地塊，最終為恒大地產(chǎn)以近51億元的價格拿下，比起拍價高出一半多，而該地塊上的商品住房銷售則被限價在22000元/平方米以內(nèi)，單套總價不得超過200萬元。

但是，這種“限房價、競地價”，在實(shí)際操作過程中極易被架空，開發(fā)商可以通過與購房者簽訂多個合同，來規(guī)避限價，而競地價的做法，無疑將進(jìn)一步推高地價，為未來房價暴漲埋下伏筆。

《中國新聞周刊》記者獲悉，在發(fā)改委牽頭制定的土地長效機(jī)制中，土地類別與作用劃分將更加細(xì)化，供地可選年租形式收取土地價款。而當(dāng)下，地方政府出讓國有土地大都是一次性出讓70年或40年的方式，屬于批租式。而采取年租制，沒有了土地出讓金的一次大額資金支付的門檻，開發(fā)商的融資壓力減小，金融風(fēng)險降低，在一定程度上減輕了投資人建設(shè)和用地方面的雙重資金壓力。

農(nóng)地入市等問題目前未見新進(jìn)展。當(dāng)前，在國內(nèi)土地二元結(jié)構(gòu)下，農(nóng)村的集體土地必須通過政府收購轉(zhuǎn)化為國有土地，才可以上市招拍掛。一位參與征求意見的專家向《中國新聞周刊》記者表示，他曾提議可在集體土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，有序組織少數(shù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市的試點(diǎn)。

目前，有關(guān)建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制的兩項基礎(chǔ)性工作：個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，仍在推進(jìn)。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田對《中國新聞周刊》表示，目前國家統(tǒng)計局重點(diǎn)監(jiān)控的70個大中城市，已經(jīng)具備聯(lián)網(wǎng)條件。

棚戶區(qū)改造懸念

作為增加供給的嘗試，新一輪棚戶區(qū)改造如何推進(jìn)，也成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。

今年7月初，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，明確了今起5年內(nèi)全國棚戶區(qū)改造目標(biāo)：改造城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)等各類棚戶區(qū)1000萬戶。目前，全國范圍內(nèi)棚戶區(qū)的改造總費(fèi)用仍然匡算中。

國務(wù)院在今年7月底召開的全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議上要求，各地要在10月底前編制完成2013-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，明確分年度、分類別改造任務(wù)，并落實(shí)到市縣。根據(jù)國土部的測算，總改造面積約為涉及土地21.37萬公頃，相當(dāng)于2011年全國住房用地計劃。

住建部副部長齊驥近期表示，目前尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)，大多遠(yuǎn)離城市、縣城，即使在城市中心區(qū)的棚戶區(qū)，建筑密度都很大，加之各地一般遵循先易后難原則，待改造的難度更大。在齊驥看來，資金缺口大是這一輪棚戶區(qū)改造的最大問題。

國家開發(fā)銀行已從中國人民銀行獲得約1000億元規(guī)模的軟性貸款，用于城市棚戶區(qū)改造的配套信貸投入。9月初，江蘇南通市獲得由國開行發(fā)放的第一筆棚戶區(qū)改造專項貸款，貸款總額為100億元。

但這也只是杯水車薪。據(jù)北京市規(guī)劃委員會測算，按照現(xiàn)行政策和貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)粗略計算，北京每疏散舊城區(qū)1000名人口，所需資金至少為15億元人民幣。僅北京一地，確立的未來五年棚戶區(qū)改造計劃共需要資金余約5000億元。

住建部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年五年內(nèi)，全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，約占同期保障性住房開工總面積的4成，但真正建成投入使用的目前還不到60%，相當(dāng)一部分成為了單位變相的福利分房。

因此，如何引導(dǎo)民間資金參與棚戶區(qū)改造，成為新一輪棚戶區(qū)改造能真正落實(shí)的關(guān)鍵因素。發(fā)改委副主任穆虹在今年7月曾表示，將深入研究創(chuàng)新融資機(jī)制，消除民間資本參與棚改的政策障礙，具體可以通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。

過往經(jīng)驗(yàn)表明，開發(fā)商普遍對市中心棚戶區(qū)地塊興趣濃厚，但是，由于此輪改造的地塊大都地處偏遠(yuǎn)、零星分散，拆遷、規(guī)劃以及安置等方面的成本比普通的地塊要高，擠占了很多利潤空間，如何吸引開發(fā)商成為各地政府繞不開的坎兒。