樓市大分化時(shí)代到來(lái)

周政華

人們上一次注意到隴南，這個(gè)位于甘陜川三省交界的地級(jí)市，還是在2008年，當(dāng)時(shí)這里是汶川特大地震除四川主震區(qū)之外受災(zāi)最嚴(yán)重的地區(qū)，境內(nèi)樓房損毀過(guò)半。此后數(shù)年，隴南開(kāi)展了大規(guī)模的城市建設(shè)，位于白龍江兩岸的主城區(qū)，震后的一地瓦礫很快被一棟棟拔地而起的高樓大廈所取代。

“兩山夾一江”的地形，讓這里的房屋更容易遭遇滑坡、泥石流的襲擊，今年7月的一場(chǎng)暴雨，全市就出現(xiàn)了近700多處滑坡。到了晚上，大片的臨江住宅樓里，只有稀稀落落的幾扇窗戶里透露出暗淡燈光，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站上每天都會(huì)掛出樓房出售的帖子，房?jī)r(jià)會(huì)跌到幾千，成為百度隴南貼吧里的最熱門的話題之一。

當(dāng)?shù)厝瞬⒉辉敢獍褨|江新城稱之為鬼城，直到今年7月，他們這才發(fā)現(xiàn)，在克爾瑞（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱克爾瑞）研究中心發(fā)布的中國(guó)城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，隴南排名第一，成為中國(guó)房產(chǎn)投資最危險(xiǎn)的城市。

隴南所在的甘肅省，此次共有6個(gè)城市進(jìn)入排行榜的前十名，形成了西部風(fēng)險(xiǎn)集中圈。同期，中國(guó)社科院發(fā)布的《西部藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)西部發(fā)展報(bào)告（2013）》也發(fā)出警示，2012年西部部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度投資現(xiàn)象，這已成為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的突出問(wèn)題。

與三線城市房?jī)r(jià)的急起急落相比，一線城市房地產(chǎn)穩(wěn)定上漲，幾乎成為了投資的避風(fēng)港。從去年底開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商紛紛重返北上廣深，掀起一股搶地潮。房?jī)r(jià)不分地域節(jié)節(jié)攀升已成歷史，樓市分化時(shí)代已經(jīng)啟幕。

鬼城多在中西部

鄂爾多斯樓市崩盤，最早把西部城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露于眾。

2013年夏末，康巴什新區(qū)的一些街道上，零零星星新開(kāi)了幾家飯館，新建小區(qū)的停車場(chǎng)上也不再空空蕩蕩。不過(guò)，與東勝老城區(qū)比，這里仍然顯得很冷清：驅(qū)車在新區(qū)主干道上開(kāi)上一個(gè)來(lái)回，難得碰上幾輛車，路上偶爾見(jiàn)到的行人，多為建筑工人。

據(jù)鄂爾多斯官方統(tǒng)計(jì)，康巴什新區(qū)現(xiàn)有常住人口約為10萬(wàn)人，而存量住宅面積則超過(guò)1000萬(wàn)平米，空置率在9成以上。一位鄂爾多斯的開(kāi)發(fā)商告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，康巴什新區(qū)路上行人稀少，與當(dāng)?shù)厮郊臆嚻占坝嘘P(guān)。不過(guò)，要想聚集東勝區(qū)那樣的人氣，形成一個(gè)真正的城市，保守估計(jì)也要十年以上。

克爾瑞研究中心對(duì)中國(guó)280多個(gè)城市的綜合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中西部三線城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)的劇烈程度，遠(yuǎn)大于一線和二線城市。

鄂爾多斯表現(xiàn)得最為典型。2009年最高峰時(shí)，康巴什新區(qū)和東勝區(qū)的住宅均價(jià)都是在萬(wàn)元以上，個(gè)別中心繁華地帶的商住兩用樓甚至還一度接近3萬(wàn)元。但是隨著2011年民間借貸崩盤，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也在一夜之間幻滅，房?jī)r(jià)跌去了十分之八九。到了今年夏天，房?jī)r(jià)終于跌到了谷底，從8月開(kāi)始，當(dāng)?shù)刈≌鶅r(jià)穩(wěn)定在了3000到4000元之間。

溫州則仍然坐在房?jī)r(jià)滑滑梯上一路下挫。截至今年8月，溫州的房?jī)r(jià)已連續(xù)24個(gè)月下降，當(dāng)?shù)卮蟛糠址績(jī)r(jià)已經(jīng)比高峰期下跌了一半。為激活當(dāng)?shù)胤课菔袌?chǎng)交易，在8月6日，溫州成為全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中率先松綁“限購(gòu)令”的城市，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購(gòu)買第二套住房。

負(fù)責(zé)中國(guó)城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)排行榜的克爾瑞研究中心總經(jīng)理孟音對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示，入圍風(fēng)險(xiǎn)最高前十名的城市除張家界外，全部位于西北地區(qū)，主要有兩類，一類是由于過(guò)度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南、慶陽(yáng)、固原等自然條件惡劣的地區(qū)。

在孟音看來(lái)，同處西北地區(qū)的隴南、武威、酒泉，也很有可能步鄂爾多斯后塵，房?jī)r(jià)大跌、銷售停滯的風(fēng)險(xiǎn)非常大。此外，那些被冠以“鬼城”的城市新區(qū)也蘊(yùn)藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

除康巴什新區(qū)外，先后被冠以“鬼城”“睡城”“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彥淖爾新區(qū)、二連浩特新區(qū)、鄭東新區(qū)、河南鶴壁新區(qū)、遼寧營(yíng)口新區(qū)、云南呈貢新區(qū)、江蘇鎮(zhèn)江丹徒、湖北十堰新區(qū)、河南信陽(yáng)新區(qū)，大都位于中西部地區(qū)，其共同特點(diǎn)是要么空置率居高不下，要么銷售不暢，要么入住率極低。

眾多鬼城只是中國(guó)三線城市的一個(gè)縮影。

經(jīng)過(guò)近十年的快速發(fā)展，中國(guó)的樓市已然出現(xiàn)分化。前述中國(guó)城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，排名前50的風(fēng)險(xiǎn)最高城市，幾乎全部都是三線城市。這份排行榜顯示，整體上東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小，中部部分人口外流城市和西部地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)偏大，形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。

供求關(guān)系持續(xù)失衡

大批新城變鬼城的背后，是地方政府在土地財(cái)政的驅(qū)使下，供地規(guī)模越來(lái)越大，節(jié)奏越來(lái)越快，百萬(wàn)平米大盤、千萬(wàn)平米的超級(jí)大盤，一個(gè)接一個(gè)上市。

目前，貴陽(yáng)千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)項(xiàng)目有4個(gè)，其中規(guī)模最大的中鐵某項(xiàng)目的建筑體量為2000萬(wàn)平方米，僅這一個(gè)項(xiàng)目，就相當(dāng)于北京兩年的住宅成交量總和。這四個(gè)千萬(wàn)項(xiàng)目所在的新區(qū)觀山湖區(qū)，目前規(guī)模的住宅總量足夠裝下當(dāng)下貴陽(yáng)所有的城鎮(zhèn)家庭，相當(dāng)于再造一個(gè)貴陽(yáng)。

可以預(yù)見(jiàn)到的是，只要不發(fā)生類似鄂爾多斯那樣的崩盤，地方政府就不會(huì)輕易放慢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐。

2010年，適逢甘肅房地產(chǎn)投資高峰時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最高的十個(gè)上榜城市中，臨夏同比增速超過(guò)了200%，定西超過(guò)了90%，而白銀、張掖的增速也都超過(guò)了七成。這種超高速的投資一直持續(xù)到當(dāng)下。

據(jù)甘肅省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年該省完成房地產(chǎn)投資比上一年增長(zhǎng)了一半以上。今年上半年，房地產(chǎn)投資仍在快速增長(zhǎng)，增速超過(guò)30%。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商的銷售情況并不樂(lè)觀。同期，省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)增加值146.3億元，增長(zhǎng)6.5%，不到同期全省工業(yè)增加值增速的一半。

今年3月，為了鼓勵(lì)購(gòu)房，隴南市住房公積金中心把個(gè)人貸款最高額從20萬(wàn)元提高到25萬(wàn)元，同時(shí)，全市住房公積金貸款期限從最長(zhǎng)10年提高到15年，貸款期限可延長(zhǎng)至借款人及擔(dān)保人法定退休年齡之后5年內(nèi)。

地方政府的刺激措施能否奏效，還取決于當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系?！吨袊?guó)新聞周刊》記者在榆林、神木、鄂爾多斯、秦皇島了解到，本地居民自有住房比例較高，新增購(gòu)買力有限。

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)中國(guó)存量住宅的研究表明，2010年底，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅約有2.4億套，比十年前增長(zhǎng)了一半，城鎮(zhèn)家庭基本上戶均有一套房，中國(guó)整體上告別了住房短缺。國(guó)內(nèi)各省市中，城鎮(zhèn)人均住宅面積超過(guò)35平方米，也就是官方規(guī)定的“小康標(biāo)準(zhǔn)”的，僅有三個(gè)省份，其中就有兩個(gè)地處中部，分別是湖北和湖南。

中國(guó)社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)稱，從2008年開(kāi)始，我國(guó)城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已超過(guò)新增家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已達(dá)到或超過(guò)一套。由于經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三線城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜。因此大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高。

中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田告訴《中國(guó)新聞周刊》記者表示，三線城市的房地產(chǎn)擴(kuò)張速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)厝司杖牒腿丝诘脑鏊?。相?duì)封閉的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的落后，使得三線城市人均收入大多接近或落后于全國(guó)水平，大多數(shù)城市購(gòu)房群體也往往局限于政府部門和企事業(yè)單位，購(gòu)買能力亦相對(duì)較弱，令房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景受困。

人口外流使得三線城市人口負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。如資陽(yáng)、廣安、信陽(yáng)等中西部市更是有3成左右的戶籍人口不在本地居住，市場(chǎng)需求明顯不足，房地產(chǎn)投資面臨著較大的壓力。

盡管鄂爾多斯、榆林、延安、六盤水、龍巖等擁有礦產(chǎn)資源的城市以及三亞等資源優(yōu)勢(shì)城市吸引外來(lái)務(wù)工人員較多，租房比例也較大，長(zhǎng)三角、珠三角作為世界工廠，吸引了大量外來(lái)務(wù)工人員， 房?jī)r(jià)較高，租房比例偏大，但由于這些務(wù)工人員收入偏低，多數(shù)無(wú)力購(gòu)買住宅。

由此導(dǎo)致中西部的很多三四線城市待售房產(chǎn)積壓嚴(yán)重，新城變鬼城。

河北秦皇島的一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)新聞周刊》，當(dāng)?shù)氐纳唐贩勘Ｊ毓烙?jì)七八年也賣不完。秦皇島城鎮(zhèn)居民人口不足100萬(wàn)，在過(guò)去五年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)厣唐纷≌目傞_(kāi)發(fā)量累計(jì)達(dá)到5000萬(wàn)平方米，折合50萬(wàn)套100平方米的住宅。除了少數(shù)處于市中心臨海優(yōu)質(zhì)地段高端項(xiàng)目銷售尚可外，大部分項(xiàng)目都處于滯銷狀態(tài)。秦皇島房?jī)r(jià)在今年8月出現(xiàn)大跌，跌幅位列全國(guó)第五，其中一個(gè)海景住宅項(xiàng)目的跌幅最高一度超過(guò)了55%。

中國(guó)積壓待售的庫(kù)存房數(shù)量多得驚人，絕大部分集中在二三線城市。據(jù)中國(guó)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，中國(guó)在建住房面積超過(guò)40億平方米，即便沒(méi)有一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)工，庫(kù)存房也足以滿足四年多的需求。今年8月，只有四個(gè)一線城市的新建商品住宅庫(kù)存出現(xiàn)減少，二、三線城市的庫(kù)存仍在增加，其中三線城市同比增加近19%，庫(kù)存總量約占全國(guó)的三分之一。

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速正在下探23年來(lái)的最低位，加之今年上半年城鎮(zhèn)居民收入僅增長(zhǎng)了6.5%，遠(yuǎn)低于2007到2012年間的平均增速9.4%。雖然城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在快速推進(jìn)，但2012年中國(guó)新增加的2100萬(wàn)城市人口中大部分都因收入過(guò)低買不起新房，因此，二三線城市仍將面臨巨大的庫(kù)存壓力。

一線樓市堅(jiān)挺不倒

與三線城市房?jī)r(jià)的急起急落相比，一線城市房地產(chǎn)穩(wěn)定上漲，幾乎成為了投資的避風(fēng)港。

從去年底開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商紛紛重返北上廣深，掀起一股搶地潮。

僅9月5日，上海、杭州、蘇州三地一日出現(xiàn)三個(gè)“地王”地塊集中入市，最終，三塊土地總成交價(jià)超過(guò)400億元。其中備受關(guān)注的上海徐家匯中心地塊，由新鴻基、威萬(wàn)以217.7億元的高價(jià)競(jìng)得，刷新了今年全國(guó)總價(jià)地王的紀(jì)錄。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年5月以來(lái)，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市已經(jīng)誕生了13個(gè)地王，這些地王被11家大型房企斥資747.27億元奪得。

一線城市充沛的就業(yè)機(jī)會(huì)和開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，吸引著大量的非本地戶籍常住人口，據(jù)第六次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，從2000年到2010年十年間，北京市常住人口增長(zhǎng)了37%，上海則增長(zhǎng)了40%。全國(guó)人口第一大省，也從河南變成了廣東。

北京、上海，一北一南，作為兩大中心城市的人口聚集力十分明顯。截至2012年底，北京的常住人口為2069萬(wàn)，其中外地戶籍占比37%。作為中國(guó)人口最多的城市，2380萬(wàn)上海常住人口中，本地人僅為1420萬(wàn)人。

北京市人口計(jì)生委統(tǒng)計(jì)顯示，“十五”期間，北京市每年增加約35萬(wàn)人，進(jìn)入“十一五”后，北京人口總量增長(zhǎng)迅猛，每年增加52萬(wàn)人，如果現(xiàn)在不對(duì)人口加以控制的話，那么到“十二五”末期，北京市人口將達(dá)到2400萬(wàn)至2500萬(wàn)。而上海市僅在2012年，新增的常住人口就比2011年增加33萬(wàn)人，相當(dāng)于把一個(gè)西部縣城的城鎮(zhèn)總?cè)丝诙及徇M(jìn)來(lái)。

需求不斷新增的同時(shí)，土地資源則越來(lái)越緊張。

自2010年以來(lái)，北京市住宅用地供地規(guī)模連續(xù)三年沒(méi)有完成計(jì)劃，其中，2012年的供地計(jì)劃總面積比上一年減少了了近三分之一?，F(xiàn)實(shí)的情況是，四環(huán)內(nèi)幾乎沒(méi)有連片的土地可供開(kāi)發(fā)。

土地供給的巨大缺口，進(jìn)一步加劇了供求緊張局面。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年共有69個(gè)新盤入市，2011年則為91個(gè)新盤。新盤上市數(shù)量的逐年下降直接影響了商品住宅增量的供應(yīng)不足。一手房市場(chǎng)的供需矛盾自然也傳導(dǎo)到了二手房市場(chǎng)。

中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心研究總監(jiān)何田告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，今年以來(lái)，北京上市新盤數(shù)量明顯偏少，預(yù)計(jì)全年將不會(huì)超過(guò)60個(gè)，目前北京可售住宅半年就能賣完，而庫(kù)存少于10個(gè)月，一般認(rèn)為將引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。

目前開(kāi)發(fā)商也普遍看好一線城市房地產(chǎn)前景。

自2010年以來(lái)，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購(gòu)重組已經(jīng)停滯三年多時(shí)間。8月2日，新湖中寶披露了55億元的定向增發(fā)預(yù)案后，上市房企再融資方案陸續(xù)出爐，整個(gè)8月共有12家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司宣布定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)融資306.7億元。投中研究院分析師李玲告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，受惠于一線城市樓市高增長(zhǎng)，房地產(chǎn)再融資或?qū)㈤_(kāi)閘。

由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺，人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破?？藸柸鹧芯恐行目偙O(jiān)表示，考慮到一線城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平，以及由人口密度過(guò)高引發(fā)的城市承載能力不足，土地資源稀缺等因素，也使得一線城市住宅房?jī)r(jià)雖在高位，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體依然較小。