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    武威:西部小城的地產(chǎn)隱憂

    2013-05-14 16:53:18蘇曉明
    中國(guó)新聞周刊 2013年34期
    關(guān)鍵詞:武威市武威房?jī)r(jià)

    蘇曉明

    9月9日下午,一位老人佝僂著背,走進(jìn)了甘肅省武威市鳳凰路上的一家二手房中介公司。這是他最近7天第4次來(lái)此,這位武威市古浪縣的農(nóng)民,只想進(jìn)城為兒子買一套婚房。

    最終,他選擇了一套90平方米的二手房,1997年的老房子,價(jià)格36萬(wàn)。他年近6旬,為付房款拿出了一輩子積蓄,還貸了17萬(wàn)。這是他一生最大的一筆買賣。

    這家中介公司的一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō),這便是武威樓市的真實(shí)寫照,農(nóng)民辛苦一輩子,用了全部積蓄,再加上高額貸款,僅能買一套二手房,更別說(shuō)新的樓盤。

    事實(shí)上,不只農(nóng)民,武威的房?jī)r(jià)讓很多工薪階層望而生畏。就連武威市房管局的一名科長(zhǎng)也對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō),他每個(gè)月的工資是2900元,對(duì)于動(dòng)輒每平方米5000多元的房子,也備感壓力。

    但武威樓市的另一個(gè)現(xiàn)象也是不容否認(rèn)的:供大于求,很多新樓盤庫(kù)存嚴(yán)重。但這并未讓高昂的房?jī)r(jià)回落。這一違背經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的現(xiàn)象究竟是如何形成的?

    最近,中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心發(fā)布中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜,武威高居全國(guó)第二,僅次于同省兄弟城市隴南。

    瘋狂的土地

    與古浪縣農(nóng)民花一生積蓄為兒買房不同,金羊鎮(zhèn)宋家園村的村民老楊用土地?fù)Q來(lái)了房子,他們村的地被政府征走了,政府為他們蓋房。

    “養(yǎng)活了我一輩子的地沒了。”老楊心里一直高興不起來(lái),直到現(xiàn)在還在念叨。他家中地很少,只有一畝三分。那些年他在地上種菜,送到城里去賣。

    從2007年政府就下了征地通知,開了幾次村民代表大會(huì),但他都忘記當(dāng)時(shí)說(shuō)了什么。直到兩年后政府一聲令下,開始平整土地,整個(gè)村10個(gè)小組2000多畝地?fù)u身一變成了建筑用地。

    政府也給出了補(bǔ)償政策,一畝地75000元,加上26000元住房補(bǔ)貼,16歲以上的還有24000元的養(yǎng)老金。合算起來(lái)一畝地125000元。另外,政府要給農(nóng)民蓋樓房,每個(gè)人能分到40平方米,并以1250元的價(jià)格賣給農(nóng)民。

    條件十分誘人,只是給農(nóng)民的所有補(bǔ)償款要充當(dāng)購(gòu)房款,多退少補(bǔ)。老楊算了一筆賬,他家3口人,能購(gòu)120平方米的房子,需要支付15萬(wàn)元,幾乎跟征地補(bǔ)償款“相互抵消”。

    老楊嘆了一口氣說(shuō),事實(shí)上他們一分錢也沒有得到,用地?fù)Q了房?,F(xiàn)如今木已成舟,大家只眼巴巴地等著屬于他們的樓房。

    “土地沒了,年輕人大都進(jìn)城打工,但老人的工作卻不好找?!?8歲的老楊說(shuō),好在這幾年武威大搞建設(shè),他能在建筑工地打打零工,熬到60歲。60歲以后他就可以從政府領(lǐng)工資了,每個(gè)月603元。

    在武威像老楊這樣家庭有很多,老楊介紹,除了宋家園,臨近的皇臺(tái)、窯溝村、新鮮村的地也被征走了,被稱作是“安居工程”。

    新鮮村五組的張先生說(shuō),土地在農(nóng)民手里不值錢,但通過(guò)國(guó)土資源局一轉(zhuǎn)手,就值錢了?!罢畯霓r(nóng)民手中征地價(jià)格一畝10萬(wàn)多元,但拍賣后的價(jià)格這幾年達(dá)到一畝300萬(wàn)元?!?/p>

    去年冬天,武威產(chǎn)生了一塊“天價(jià)地”,一畝地價(jià)格拍到了450萬(wàn)。

    參與拍賣的一位開發(fā)商回憶,當(dāng)時(shí)他們舉牌舉到一半就不舉了,因?yàn)槌杀咎?,無(wú)利可圖。

    最終拿下這塊地的是一家甘肅的公司,據(jù)跟其熟知的一位地產(chǎn)商說(shuō),拿到地后只搖頭,按武威樓市行情,很可能賠錢,只能在容積率上想辦法。

    武威市房管局土地儲(chǔ)備中心一位人士向《中國(guó)新聞周刊》介紹,武威的地價(jià)是從2009年漲起來(lái)的,幾乎與國(guó)家一系列“打壓”房地產(chǎn)的政策同步,從2008年40萬(wàn)元/畝一路飆到現(xiàn)在每畝兩三百萬(wàn)。

    這位人士稱,2009到2012年是武威房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最火爆3年,也是房?jī)r(jià)上漲最快的3年,均價(jià)從當(dāng)時(shí)每平米2000元到現(xiàn)在超過(guò)5000元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2012年武威農(nóng)民年人均純收入剛過(guò)6000元,為6135元。也就是說(shuō),農(nóng)民一年才能買一平方米多一點(diǎn)。

    多位開發(fā)商把武威居高不下的房?jī)r(jià)歸咎于地價(jià)的虛高?!斑@幾年武威低價(jià)瘋長(zhǎng),開發(fā)商的利潤(rùn)空間在不斷壓縮?!?h3>特殊的土地出讓模式

    武威市政府在大規(guī)模征地、賣地的同時(shí),他們也有一套特殊的土地出讓模式。

    市房管局土地儲(chǔ)備中心王寶生副主任稱,以土地?fù)Q項(xiàng)目是他們最常用的方式。武威城市基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)前期建設(shè),因此他們?cè)谡猩桃Y的時(shí)候會(huì)提附加條件。比如拿地者必須負(fù)責(zé)修建一條道路或者治理某條河道。

    這種模式從2003年開始一直持續(xù)到現(xiàn)在。

    武威國(guó)土資源局在今年9月4日掛牌金羊鎮(zhèn)窯溝村的一塊土地【(2013)49號(hào)】,面積為12萬(wàn)平方公里,用于商品房建設(shè)。附加條件便是:競(jìng)得人籌資17056.8萬(wàn)元代建公益設(shè)施,竣工后能無(wú)償交付代建主管單位。

    “政府沒有錢,只能利用外面的資金?!蓖鯇毶f(shuō),政府只有能力做規(guī)劃,沒錢運(yùn)營(yíng)。土地成交后,土地出讓金扣除開發(fā)商建設(shè)公共設(shè)施的費(fèi)用,剩余上交財(cái)政。

    “天一時(shí)代城”樓盤一期工程在2003年開始,當(dāng)時(shí)購(gòu)地價(jià)格為一畝14.5萬(wàn)元,但要負(fù)責(zé)修建小區(qū)門前那條路,另外小區(qū)的供水、排水等公共基礎(chǔ)設(shè)施也要自己修建。于是,天一時(shí)代城門前那條路被命名為“天一路”。

    去年,武威楊家壩河治理也被納入該模式,由武威天一集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“天一”)和香港的一家公司聯(lián)合治理。王寶生說(shuō),這是窮人的辦法,“只有這些地?!?/p>

    據(jù)公開資料查詢,武威市去年全年大口徑財(cái)政收入完成26.7億元,僅為蘭州市的十五分之一。

    當(dāng)然開發(fā)商也會(huì)提出自己的條件,要求政府將地整理成為“五通一平”。五通即通水、通電、通路、通氣、通暖,一平為“平整土地”。

    武威一位從事多年的房地產(chǎn)商介紹,從2009年開始,武威的土地市場(chǎng)極為緊俏,一塊土地掛出來(lái),幾十家房地產(chǎn)商蜂擁而至。他說(shuō),這其中很多人不是去拿地的,就是想通過(guò)這種方式把地價(jià)炒上去,進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。

    然而,房?jī)r(jià)真的高了。天一2003年進(jìn)入武威,是武威房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一股外資,帶來(lái)的新理念的同時(shí)也見證了武威房?jī)r(jià)由低到高的過(guò)程。

    劉維瓊是該公司銷售部的案場(chǎng)經(jīng)理,也是10年的老員工。她介紹,2003年武威的房?jī)r(jià)在800元左右,當(dāng)時(shí)推出“天一時(shí)代城”第一期樓盤,售價(jià)每平方米998元,是整個(gè)城區(qū)最高的價(jià)格。

    從2004年開始,外地開發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入武威這個(gè)等待開發(fā)的城市。盡管如此,房?jī)r(jià)的漲幅也很小。劉維瓊說(shuō):“每次開盤的漲幅都在50塊錢左右,直到2008年武威的房?jī)r(jià)也維持在2000元/平方米?!?/p>

    她說(shuō),2008年年底,國(guó)家調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),武威房?jī)r(jià)反而進(jìn)入高速增長(zhǎng)通道,每次漲500到1000元?!昂車樔?,從來(lái)沒見漲得這么快的,但銷量出奇的好,預(yù)售階段便能售罄,整個(gè)武威幾乎找不到現(xiàn)房?!?/p>

    與此同時(shí),武威市政府大規(guī)模拆遷、平整土地、招商引資,加速了地價(jià)以及房?jī)r(jià)的上升速度。2012年,恒大集團(tuán)進(jìn)入武威,正在開發(fā)“恒大綠洲”項(xiàng)目。

    武威,這座位于甘肅省中部的歷史名城,曾是“絲綢之路”的要沖。作為農(nóng)業(yè)城市,武威的經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后。然而武威的房?jī)r(jià)水平卻躋身前了三甲,僅次于蘭州與天水。

    價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)

    在北上廣幾乎找不到5000元/平方米的房子,但對(duì)武威來(lái)說(shuō)已是高峰。

    在武威公路的兩側(cè),充滿著房地產(chǎn)的廣告,它們甚至占領(lǐng)公共汽車的車身,“盛世歐景”“融城華府”“城市花園”,名字極具誘惑。

    驅(qū)車?yán)@城,整個(gè)城市幾乎被工地包圍著,到處充斥著鋼筋和混凝土的味道。新建的住宅越來(lái)越高,有的達(dá)百米,有種“欲與天公試比高”的味道。

    面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià),近年來(lái),武威也出臺(tái)了一系列控制房?jī)r(jià)政策。比如從2011年開始規(guī)定,新建商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在7%以內(nèi),各縣新建住房?jī)r(jià)格漲幅不得高于涼州區(qū)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)已建成的商品住房,銷售面積達(dá)不到80%的,不得批準(zhǔn)其新的開發(fā)項(xiàng)目等等。

    武威市房管局市場(chǎng)科王科長(zhǎng)介紹,按照7%的標(biāo)準(zhǔn),武威今年的商品房?jī)r(jià)格不能超過(guò)5400元/平方米。

    但這些措施效果甚微,很多樓盤已超出此價(jià)位,比如位于1環(huán)路東北角的“融城華府”,均價(jià)在5600元/平方米,售樓人員表示已基本售罄。

    王科長(zhǎng)對(duì)武威的房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度,稱武威房地產(chǎn)公司80%是私營(yíng)企業(yè),不存在“一拍腦袋”的盲目性,“房地產(chǎn)市場(chǎng)很健康”。

    然而就在7月份,中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心發(fā)布的中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜,武威高居第二,僅次于同省兄弟城市隴南。

    另外,近日發(fā)布的《中國(guó)西部發(fā)展報(bào)告(2013)》藍(lán)皮書指出,2012年中國(guó)西部地區(qū)房地產(chǎn)總投資和住宅投資分別增長(zhǎng)了20.4%和15.5%,位于全國(guó)前列;不過(guò)商品房銷售量?jī)H增長(zhǎng)了3.7%,排在全國(guó)末位。

    對(duì)于這一結(jié)論,王科長(zhǎng)很不以為然,他認(rèn)為武威的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不能按城市人口計(jì)算,不能忽略縣里人們的購(gòu)買力。他說(shuō),武威城市人口約40萬(wàn),但整個(gè)武威市有200多萬(wàn)人;比如古浪縣、民勤縣、天??h等等,農(nóng)村結(jié)婚都要房,這幾年農(nóng)民進(jìn)城買房確實(shí)很多。另外,與武威相鄰的金昌也有不少人前來(lái)購(gòu)買,金昌工業(yè)發(fā)達(dá),污染嚴(yán)重。

    多位開發(fā)商對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,農(nóng)民進(jìn)城買房主要集中在二手房市場(chǎng)。雖然一定程度上增加了需求量,但整個(gè)武威樓市供大于求已是不爭(zhēng)的事實(shí)。包括很多聲稱售罄的樓盤,其實(shí)只是一種銷售策略。二環(huán)周邊的樓盤幾乎賣不動(dòng)。一場(chǎng)房地產(chǎn)的價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒄归_。

    天一第五期項(xiàng)目“天一·國(guó)際公館”的價(jià)格促銷已經(jīng)開始。該樓盤總用地面積為12萬(wàn)平方米,建筑面積為32萬(wàn)平方米,可居住7000人,總投資10億元。

    9月8日下午,星期日,在“天一·國(guó)際公館”的售樓處熙熙攘攘。劉維瓊說(shuō),他們以每平方米4450元的價(jià)格出售了好幾套。這基本就是成本價(jià)。在供大于求的市場(chǎng)上,只能依靠“薄利多銷”。

    劉維瓊算了以筆賬,目前武威的土地在260萬(wàn)元左右一畝。以3為容積率計(jì)算,平均樓面價(jià)每平方米1500元,加上2200元每平方米的建筑成本,再加上稅收以及土地整理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等等,成本約在4200元/平方米左右,這與他們銷售價(jià)相差無(wú)幾。

    多位開發(fā)商表示,現(xiàn)在武威房地產(chǎn)商在打一場(chǎng)房?jī)r(jià)的保衛(wèi)戰(zhàn),不能失守成本底線。

    背后隱憂

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)也傳遞到了武威的土地市場(chǎng)。

    土地儲(chǔ)備中心副主任王寶生說(shuō),2013年以來(lái)土地市場(chǎng)不景氣,“土地置換項(xiàng)目”的模式不再受人青睞。主要的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”,購(gòu)買力不足。

    “前些日子掛出去3塊地,無(wú)人問(wèn)津?!蓖鯇毶f(shuō),現(xiàn)有一些高層樓房的入住率也不高,尤其是武威市的東邊和北邊。

    目前,武威新開樓盤多為高層,因?yàn)槭鄢鋈ゲ欢啵松偃胱〕杀揪蜁?huì)高。

    土地市場(chǎng)與政府的財(cái)政緊密相連。

    宋家園村的安置房項(xiàng)目是政府親自操盤,原計(jì)劃今年6月份交房,但到現(xiàn)在只是完成了樓的主體。宋家園很多村民每天都會(huì)到工地上看一看,盼著能早一天入住。

    “工人們都走了,今年一年就刷了刷墻?!彼渭覉@的老楊說(shuō),政府沒錢了。

    該項(xiàng)目政府共劃撥出土地250畝,建筑面積為38萬(wàn)平方米,住宅3000多套。負(fù)責(zé)建設(shè)的宋源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理表示,政府的資金沒有到位,只能延緩工期了,“政府可能沒錢了,農(nóng)民入住要拖到明年了。”

    據(jù)當(dāng)?shù)匾晃还賳T介紹,武威市政府債務(wù)壓力很大。

    這位官員說(shuō),前幾年大搞建設(shè),GDP上去了,但這幾年負(fù)面隱憂盡顯,追求短期效應(yīng),造成土地價(jià)格飛漲,房?jī)r(jià)自然水漲船高。

    2011年5月,武威作出修建新城區(qū)的規(guī)劃,包括市政府大樓、體育館、公安局、影劇院、博物館等,動(dòng)輒建筑面積上萬(wàn)平方米,投入少的也在5000萬(wàn)以上,同時(shí)提出老城區(qū)與新城區(qū)相互協(xié)調(diào)、新城跳躍發(fā)展的城市發(fā)展思路。

    另外,為與新區(qū)聯(lián)動(dòng),武威市還要開工建設(shè)城市主干道11條,總長(zhǎng)12.37公里,項(xiàng)目概算總投資2.76億元。

    為了吸引人才,武威修建了金熊貓公寓,武威當(dāng)?shù)氐囊晃还賳T介紹,只要取得政府認(rèn)可,拎包入住。選拔的標(biāo)準(zhǔn)先看學(xué)歷再看能力,一般都是名校碩士、博士等?!叭绻咝H瞬艓еn題或者項(xiàng)目來(lái)的,直接提拔為副鄉(xiāng)級(jí)干部?!?/p>

    2012年一年,武威招商引資項(xiàng)目達(dá)389項(xiàng),落實(shí)到位資金390.8億元,比上年凈增293億元,是2009年18.6億元的21倍。同年,武威市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值320億元,增長(zhǎng)14.5%。

    數(shù)字耀眼,但政府大手筆的投入讓債務(wù)壓力越來(lái)愈大。2013年以來(lái),土地市場(chǎng)的慘淡更是雪上加霜?,F(xiàn)如今這些工程大都處于停工狀態(tài)。緊靠宋家園村的體育館投資5452萬(wàn)元,每天只有幾個(gè)工人在勞作,不時(shí)傳來(lái)幾聲敲打鋼筋的聲音。村民說(shuō),這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)一年了。

    新城區(qū)一座座高樓拔地而起,但街道上空曠無(wú)比,一位清潔工說(shuō),街上垃圾很少,很輕松。夜幕降臨,新城區(qū)漆黑一片,連路燈都沒有。按照規(guī)劃,政府還將陸續(xù)在新城區(qū)修建商品房。

    新城區(qū)的一位開發(fā)商憂心忡忡地說(shuō),城里人沒人愿意來(lái)這邊,許多年后,這里會(huì)不會(huì)也成為“鬼城”?

    對(duì)于武威房地產(chǎn)未來(lái)前景預(yù)測(cè),劉維瓊介紹,現(xiàn)在地產(chǎn)公司格局就是“大魚吃小魚”,很多小公司的資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題,就看他們還能撐多久。

    劉維瓊預(yù)測(cè)不排除今年年底崩盤的可能,在銀行貸款的壓力下可能會(huì)拋盤銷售。

    對(duì)于如何應(yīng)對(duì)危機(jī),坐劉維瓊旁邊的天一集團(tuán)的銷售總監(jiān),點(diǎn)上了一支煙,煙霧繚繞中他吐出兩個(gè)字:“血拼!”

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