淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制

摘 要：在最近幾年的行業(yè)發(fā)展形勢(shì)的影響下，項(xiàng)目造價(jià)管控是否有效，對(duì)于投資收效的作用越來(lái)越重要，接下來(lái)具體的闡述了各個(gè)時(shí)期的成本管控內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；成本；施工管理；招標(biāo)

在現(xiàn)階段，積極地尋找可持續(xù)的發(fā)展道路是每一個(gè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)要認(rèn)真進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)。在一樣的氛圍中，要想提升單位的利潤(rùn)，就應(yīng)該從兩個(gè)層次入手，首先就是研究?jī)?yōu)秀的適合行業(yè)的產(chǎn)品，第二個(gè)也是非常關(guān)鍵的一項(xiàng)內(nèi)容就是價(jià)位問題，降低項(xiàng)目費(fèi)用，降低其價(jià)位，是當(dāng)前所有的機(jī)構(gòu)都要認(rèn)真關(guān)注的事項(xiàng)，而且還是非常有難度的一項(xiàng)問題。要想降低費(fèi)用，切實(shí)提升利潤(rùn)，就應(yīng)該認(rèn)真地管控成本。

1 決策時(shí)期對(duì)于造價(jià)的意義

1.1 決定是否合理是造價(jià)活動(dòng)開展是否有序的基礎(chǔ)

只有決策合理，才可以確保得到最為合理的投資規(guī)劃，進(jìn)而保證資源能夠得到有效的使用。此時(shí)才可以準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)和分析項(xiàng)目的成本，而且在落實(shí)方案的時(shí)候，合理的管控成本。相反的，會(huì)導(dǎo)致過多的成本以及人力和費(fèi)用等不合理使用，嚴(yán)重的還容易帶來(lái)非常惡劣的問題。

1.2 項(xiàng)目決策內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)

工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，但決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)該項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高，達(dá)到70%～90%。因此項(xiàng)目決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段，直接影響著決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制是否科學(xué)、合理。

1.3 造價(jià)高低、投資多少也影響項(xiàng)目決策

1.4 項(xiàng)目決策的深度也影響工程造價(jià)的控制效果

投資決策過程，是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同。如初步?jīng)Q策階段，投資估算的誤差率在30%左右；最終決策階段，投資估算的誤差率在10%以內(nèi)。

2 落實(shí)好設(shè)計(jì)時(shí)期的成本管控活動(dòng)

影響項(xiàng)目投資最大的階段是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%～95%，因此在初步設(shè)計(jì)階段，建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)全部確定，這些在建筑工程中占工程總造價(jià)的75%～95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只是對(duì)工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定，而這一部分對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%～75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%～35%。顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。有資料分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到建設(shè)工程全壽命期費(fèi)用的1%，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響度占到75%以上。成本影響最大的設(shè)計(jì)階段是從以下幾個(gè)方面控制的：

2.1 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度

當(dāng)前，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證的事情發(fā)生。

2.2 認(rèn)真地開展定額化的設(shè)計(jì)活動(dòng)，設(shè)計(jì)的好壞會(huì)對(duì)建設(shè)資金以及項(xiàng)目開展時(shí)間等產(chǎn)生一些作用，而且也會(huì)對(duì)后續(xù)的使用性等產(chǎn)生作用，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)，而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話，充分考慮施工的可能想和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后在算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法。開發(fā)商要對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

2.3 開展價(jià)值工程的應(yīng)用

價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。

2.4 認(rèn)真開展圖紙會(huì)審活動(dòng)，把變更現(xiàn)象最好控制在建設(shè)之前。在設(shè)計(jì)的時(shí)候，積極的應(yīng)對(duì)不利現(xiàn)象，可以將代價(jià)控制在最低的層次中，進(jìn)而獲取優(yōu)秀的成效。在設(shè)計(jì)出圖前，組織總工辦、工程部、經(jīng)濟(jì)部對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，通過多種層次對(duì)圖紙開展綜合化的管控活動(dòng)，以此來(lái)提升設(shè)計(jì)品質(zhì)，防止因?yàn)樵O(shè)計(jì)不合理而影響到建設(shè)活動(dòng)。

3 項(xiàng)目的招投標(biāo)時(shí)期是成本管控非常重要的一個(gè)時(shí)期

對(duì)于那些剛開始建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)該引入招投標(biāo)制度，這主要是由于通過該項(xiàng)機(jī)制能夠使得相關(guān)單位展開激烈的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而得到優(yōu)秀的建設(shè)單位，而且可以減少費(fèi)用。在選擇建設(shè)方的時(shí)候一定要仔細(xì)，這主要是由于建設(shè)組織的品質(zhì)高低對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的管控來(lái)講意義非常的關(guān)鍵。在選取的時(shí)候，要充分的分析它們的建設(shè)成就以及資產(chǎn)狀態(tài)和技術(shù)能力等要素。最好是選擇那些最近建設(shè)的項(xiàng)目和我們要進(jìn)行的項(xiàng)目有很多的相似之處的單位。還規(guī)定建設(shè)單位有優(yōu)秀的技術(shù)水平，它不但可以確保項(xiàng)目單位的運(yùn)作活動(dòng)朝著優(yōu)質(zhì)化的方向發(fā)展，而且也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。同時(shí)嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。

4 建設(shè)時(shí)期的管控活動(dòng)是整個(gè)成本管控的關(guān)鍵步驟

建設(shè)時(shí)期的成本管控的重點(diǎn)有如下的三項(xiàng)內(nèi)容。第一是認(rèn)真地落實(shí)好項(xiàng)目洽商工作。第二是認(rèn)真地分析承包機(jī)構(gòu)的索賠規(guī)定。第三，開展好物料有關(guān)的加工活動(dòng)。因?yàn)殚_發(fā)機(jī)構(gòu)帶來(lái)的變更大多是關(guān)于設(shè)計(jì)以及建設(shè)要素和時(shí)間等等的一些內(nèi)容。要想落實(shí)好變更活動(dòng)，重點(diǎn)是開發(fā)機(jī)構(gòu)，要設(shè)定項(xiàng)目簽證管控機(jī)制，分清項(xiàng)目以及預(yù)算之類的機(jī)構(gòu)的具體的權(quán)責(zé)，要保證其品質(zhì)合乎規(guī)定，防止不真實(shí)的簽證出現(xiàn)。要想保證其精準(zhǔn)性，第一要做的就是保證其具有非常優(yōu)秀的實(shí)效性特征。當(dāng)一個(gè)步驟開展好之后，過一段時(shí)間后就會(huì)對(duì)一些細(xì)微的地方忽視，尤其是那些從外在無(wú)法看到的項(xiàng)目，資料信息就不能得知其精準(zhǔn)性了。第二，要保證描述的簽證內(nèi)容精準(zhǔn)真實(shí)。對(duì)于那些不可見的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，圖紙就是具體的參考內(nèi)容，要標(biāo)注好具體的位置以及品質(zhì)狀態(tài)等，假如該位置的活動(dòng)總數(shù)在圖紙中無(wú)法落實(shí)到實(shí)處的話，還應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)具體的大小，而且要標(biāo)注上大體的圖紙內(nèi)容。圖紙之外的場(chǎng)地簽證工作，應(yīng)該認(rèn)真地標(biāo)注時(shí)間以及位置和原因等信息，絕不可以模糊的進(jìn)行論述。當(dāng)簽證明確之后，要結(jié)合合約內(nèi)容認(rèn)真的分析，仔細(xì)的分析相關(guān)的定額數(shù)值和要求等，工作者不能隨便的改動(dòng)。要有一定的預(yù)見能力，最好是降低簽證現(xiàn)象的出現(xiàn)幾率。工作者應(yīng)該了解物料的價(jià)位，認(rèn)真的開展成本管控活動(dòng)。

5 結(jié)算時(shí)期是管控成本的重要步驟

項(xiàng)目成本的明確是其管控活動(dòng)的關(guān)鍵步驟，要認(rèn)真的貫徹落實(shí)目前的管控規(guī)定，結(jié)合合約規(guī)定以及其他的一些相關(guān)材料等開展審核工作，分析是不是認(rèn)真地按照合約規(guī)定的事項(xiàng)，具體的開展管控工作，具體的核查資金的落實(shí)情況，確保核查后的結(jié)算能夠反映出項(xiàng)目的具體成本。

6 結(jié)束語(yǔ)

在長(zhǎng)久的工作中，我們喜歡將成本的管控落實(shí)到建設(shè)時(shí)期，然而除此之外，投資以及設(shè)計(jì)等等的多個(gè)層次也是非常關(guān)鍵的。成本是集經(jīng)濟(jì)以及工藝等到一起的一項(xiàng)組合要素，必須對(duì)各個(gè)時(shí)期開展綜合化的管控，才可以保證管控活動(dòng)順利開展。在房產(chǎn)工程中，應(yīng)該對(duì)干擾到各個(gè)時(shí)期的成本要素開展具體的管控，只有這樣才可以提升單位的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)

[1]柯洪.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].中國(guó)計(jì)劃出版社.2009.