首次業(yè)主委員會成立存在的問題和對策

摘 要：首次業(yè)主大會由于缺乏有力的召集義務(wù)人、不健全的成立條件及業(yè)主不積極熱心參與等，大量無法成立。為此，文章認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確政府在推動首次業(yè)主委員會成立中的制度供給與宣傳組織職責(zé)，也可嘗試引入中介組織和培育業(yè)主社群精神，促成首次業(yè)主委員會盡早建立，化解圍繞業(yè)主委員會成立的多重困境。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會 召集義務(wù)人 中介組織

中圖分類號：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）07-063-02

物業(yè)管理是伴隨著我國住房商品化過程中產(chǎn)生出來的一個新生事物，最早在深圳市試點(diǎn)并推廣到全國，得到了廣大業(yè)主的逐漸接納和認(rèn)同。2003年9月1日《物業(yè)管理條例》正式實(shí)施，首次提出了“業(yè)主大會”這一概念，確立了物業(yè)管理公司專業(yè)化管理和業(yè)主自治管理兩大原則。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》進(jìn)一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)和權(quán)利。但由于目前法律法規(guī)對業(yè)主委員會制度規(guī)定過于原則抽象，加上內(nèi)外部利益的影響，使首次業(yè)主委員會在成立過程中面臨諸多待解決的問題。

一、首次業(yè)主委員會成立的困境

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，同一住宅區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但實(shí)際情況是由誰召集業(yè)主大會、召集業(yè)主大會的程序規(guī)則等不明確，使得全國80%以上的新建已建小區(qū)業(yè)主委員會難以成立。

1.首次業(yè)主大會召集義務(wù)人難以確定。《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主大會由全體業(yè)主在行政主管部門的指導(dǎo)下成立，依地方性法規(guī)規(guī)定，主要由政府、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為召集義務(wù)人。如由三者單獨(dú)作為召集義務(wù)人，存在很多困境。

（1）政府難以成為召集義務(wù)人。政府行使社會管理職責(zé)，召集業(yè)主大會，需要投入大量時間和精力，還需要開發(fā)商提供業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系方式、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售及交付時間等信息，開發(fā)商漠視業(yè)主權(quán)益不提供業(yè)主信息，政府不積極主動地推動業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉。

（2）開發(fā)商不愿召集業(yè)主大會。房產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)房屋過程中，不可避免地存在一些住房質(zhì)量問題，開發(fā)商盡量與單個業(yè)主交涉處理房產(chǎn)質(zhì)量糾紛，使單個業(yè)主權(quán)益補(bǔ)償最小化，也有些開發(fā)商未能按售房承諾建造學(xué)校、道路交通等設(shè)施，造成業(yè)主生活不便，開發(fā)商極力推卸責(zé)任，不愿意建立業(yè)主委員會以免惹來麻煩。還有許多新建小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由房產(chǎn)開發(fā)商聘請的關(guān)聯(lián)企業(yè)，甚至是下屬企業(yè)，前期物業(yè)公司所管理的物業(yè)設(shè)施是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無資產(chǎn)折舊大量維修的負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)開發(fā)商不希望成立業(yè)主委員會，一方面規(guī)避前期物業(yè)被解聘的風(fēng)險，另一方面也可依托前期物業(yè)獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。及至數(shù)年后，房產(chǎn)商不承擔(dān)房屋質(zhì)量責(zé)任，物業(yè)設(shè)施損壞需更多地維修更新，房產(chǎn)商置身事外不阻撓成立業(yè)主委員會和再聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)了。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕成為召集義務(wù)人。物業(yè)公司相較于政府和房產(chǎn)開發(fā)商，在召集費(fèi)用、場地、對小區(qū)和業(yè)主的了解方面有很大優(yōu)勢，然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是有償服務(wù)合同的關(guān)系，二者存在著利益此消彼長的矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，也有為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的義務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)公司利用先占優(yōu)勢，謀取利益最大化和提供服務(wù)低質(zhì)化，為了自身利益阻撓成立業(yè)委會。及至前期物業(yè)被業(yè)主解聘，物業(yè)管理中的設(shè)施損毀折舊，維修成本大增，后聘物業(yè)公司也不愿召集成立業(yè)主委員會，避免自己承擔(dān)大量前期物業(yè)遺留下的物業(yè)設(shè)施折舊維修等責(zé)任。

2.首次業(yè)主大會召集條件困境。召開首次業(yè)主大會需要成熟的時機(jī)，選擇入住比例和時間是基本要件，然而《物業(yè)管理條例》沒有對此作出明確規(guī)定。目前地方性法規(guī)的規(guī)定主要針對在新建物業(yè)已交付使用且住戶入住30%至50%，而物業(yè)費(fèi)用已交付一年至二年等幾個首次業(yè)主大會召集條件，如《重慶市物業(yè)管理條例》中規(guī)定：物業(yè)已出售的建筑面積達(dá)到50%以上或者物業(yè)自首次出售之日起滿2年的，或者1/10以上業(yè)主聯(lián)合，可在有關(guān)行政部門的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。然而許多地方性法規(guī)要么對條件考慮不全不能符合召集業(yè)主委員會現(xiàn)實(shí)，要么條件過于繁雜造成成立業(yè)主委員會的障礙，現(xiàn)實(shí)中執(zhí)行情況并不好。

3.首次業(yè)主委員會委員選舉和任用存在的困境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》業(yè)委會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)委會成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。而業(yè)主能否大量及時地參加業(yè)主大會，能否選舉出合格盡責(zé)的業(yè)主委員，是需要思考的問題。

（1）業(yè)主參與業(yè)主大會和選舉業(yè)委會委員的意愿不足，出席率不高。業(yè)主委員會制度是新時期出現(xiàn)的協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系的制度，是以集體的力量來維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理好小區(qū)的自治組織。業(yè)主作為區(qū)分所有權(quán)物業(yè)的擁有者，個人財產(chǎn)利益最大化的追求易于使業(yè)主不愿對公共資源付出過多精力，隱瞞自己對物業(yè)服務(wù)的需求水平，不付成本或少付成本而享受更多公共服務(wù)和公共產(chǎn)品，甚至不惜以損害其他個體利益的手段滿足私欲?！胺彩菍儆谧疃鄶?shù)人的公共事物常常是最少受人照顧的事物。人們關(guān)懷著自己的所有，而忽視公共的事物；對于公共的一切，他至多只留心到其中對他人多少有些相關(guān)的事物?！睒I(yè)主常從已有的經(jīng)驗出發(fā)，質(zhì)疑業(yè)主委員會制度設(shè)計的合理性和合法性，懷疑業(yè)委會是否真心為業(yè)主服務(wù)，甚至認(rèn)為委員是為私利而參與管理活動，業(yè)主缺乏參與業(yè)委會工作的積極性，在業(yè)主大會召開和業(yè)委會選舉時缺席率較高。

（2）業(yè)主對業(yè)委會委員工作可能出現(xiàn)低酬自愿服務(wù)與自利尋租的雙重矛盾的擔(dān)憂，對委員的推選造成消極影響。業(yè)委會作為自治性組織，需要設(shè)立常設(shè)性機(jī)構(gòu)和一些固定人員，自然需要一定的經(jīng)費(fèi)。然而業(yè)委會制度上沒有就費(fèi)用作出明確規(guī)定，這就造成業(yè)委會缺乏正常工作的經(jīng)費(fèi)和報酬來源，更不要說給予委員工作成果的激勵。業(yè)委會委員以良好道德素養(yǎng)和服務(wù)意識履行職責(zé)，自愿而不計報酬地為廣大業(yè)主服務(wù)，業(yè)主希望監(jiān)督委員盡職盡責(zé)，業(yè)委會平常工作努力水平的無形性、非標(biāo)準(zhǔn)性和差異性，無法準(zhǔn)確評價委員工作的努力程度，工作結(jié)果好無獎勵，工作結(jié)果差又無懲罰，致使缺乏獎罰約束的監(jiān)督失靈。委員們有的不作為，也有的濫用職權(quán)，與物業(yè)服務(wù)公司相互利用尋租，力爭少交或不交物業(yè)費(fèi)，甚至從小區(qū)公共物業(yè)出租使用中獲利，損害廣大業(yè)主的利益。這些因素使得業(yè)主難以推選合格的委員，一些業(yè)主也不愿成為業(yè)主服務(wù)的委員。

二、盡快組織成立首次業(yè)主委員會的對策

1.發(fā)揮政府在政策制定和制度供給中的核心作用。黨的十七大確立我國要加強(qiáng)居民民主自治制度建設(shè)，居民往往又兼有業(yè)主身份，政府可以在政府、居民委員會和業(yè)主三方互動中，確立完善的業(yè)主委員會制度，承擔(dān)制度供給者的維護(hù)者的職責(zé)。政府在制定業(yè)主委員會政策時應(yīng)更多采用社會治理的方式，形成政府與居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主多方互動，主要通過合作、協(xié)商、伙伴關(guān)系，制定和實(shí)施政策。政府以民主管理的理念協(xié)調(diào)首次業(yè)委會成立，依托公正的地位運(yùn)用強(qiáng)制性權(quán)力追求業(yè)主的公共利益，它就不會把業(yè)主看作是對抗政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不穩(wěn)定因素，處理好政府管理公權(quán)力與業(yè)主自治私權(quán)力的關(guān)系。

首次業(yè)主委員會難以成立，往往不是業(yè)主自治熱情不高、自治能力不強(qiáng)的問題，更多地是政府、開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為問題。政府既然制定了《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》等十多部相關(guān)法規(guī)，就應(yīng)該完善法律制度，改變法規(guī)原則性強(qiáng)、可操作性差的狀況，更進(jìn)一步宣傳物業(yè)法規(guī)，教育業(yè)主行使自治權(quán)，承擔(dān)起依法指導(dǎo)業(yè)主自治的職責(zé)。政府在首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立過程中，應(yīng)當(dāng)主動負(fù)責(zé)召集房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表，協(xié)商成立事宜，對不予配合的開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以懲處。

2.成立聯(lián)系政府與業(yè)委會的中介組織。成立首次業(yè)主大會對于眾多業(yè)主是一個新事物，業(yè)主們無法在短期內(nèi)擬就《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》和條件，確定業(yè)主大會議程，政府指導(dǎo)成立業(yè)主委員會又面臨著大量現(xiàn)實(shí)困難，房產(chǎn)開發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)又與將成立的業(yè)委會利益相沖突，要真正發(fā)揮政府在業(yè)主委員會成立和管理中的作用，筆者認(rèn)為可以設(shè)立業(yè)委會中介組織，使政府監(jiān)管和引導(dǎo)的對象減少為一個中介組織，提高工作效率和傳達(dá)政府意志。政府制定業(yè)委會中介政策，甚至逐步立法授予中介組織業(yè)內(nèi)管理權(quán)，控制和檢查他屬下的業(yè)委會成員，允許中介使用自己的資源與權(quán)利，在政府難以達(dá)到的地方進(jìn)行管理，以作為政府管理社會的有益補(bǔ)充。

中介組織可以根據(jù)業(yè)委會法規(guī)制定一套業(yè)主大會相關(guān)的示范樣本，再由各小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)不同情況，參照該示范樣本制定本小區(qū)業(yè)主大會規(guī)章。中介組織召集業(yè)主代表擬定業(yè)主委員會選舉辦法，對業(yè)委會委員候選人進(jìn)行初步篩選，再交由業(yè)主大會最終選出適格的委員，幫助各小區(qū)組建起一支高素質(zhì)、有權(quán)威、有信譽(yù)，能有效發(fā)揮作用并接受中介組織和業(yè)主監(jiān)督的業(yè)主委員會隊伍。中介組織與業(yè)委會聯(lián)合可以形成強(qiáng)大的力量，以更強(qiáng)的優(yōu)勢和經(jīng)驗與政府、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等強(qiáng)勢主體進(jìn)行談判，破除三者的利益羈絆，以其專業(yè)知識為業(yè)委會提供咨詢服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益。中介組織幫助業(yè)主大會建立物業(yè)費(fèi)等收支銀行賬戶，使業(yè)主大會財務(wù)收支與物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)收支內(nèi)在關(guān)聯(lián)起來，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會財務(wù)收支。

3.培育有助于業(yè)主委員會成立和工作的業(yè)主社群精神。業(yè)主大會和業(yè)委會的成立是為了集合全體業(yè)主的意志，維護(hù)業(yè)主群體的共同利益，業(yè)主自治在很大程度上是基于對其專有部分以外的共有部分的共有和共同管理，必須處理好專有利益和共有利益的關(guān)系。業(yè)委會委員經(jīng)常存在的低酬自愿服務(wù)或自利尋租很大原因是維護(hù)專有利益的先決性，危害了業(yè)主共有利益，進(jìn)而造成業(yè)主效仿，失去對業(yè)委會信任，破壞了業(yè)委會的穩(wěn)定性和有效性。要改變業(yè)委會成立和工作中的難題，有必要培養(yǎng)業(yè)主成員在共有利益一致基礎(chǔ)上積極參與小區(qū)管理的社群精神，以強(qiáng)大的團(tuán)體性和強(qiáng)烈的參與意識，避免業(yè)委會侵害全體業(yè)主自治權(quán)利。“一個社群對發(fā)展意義的共識是他們可能成功的關(guān)鍵因素。因為所有的制度都是基于共同理解的，是社會的產(chǎn)物。個體組成的社群如果不抱有某些共同的信仰、規(guī)范和概念，則是無法自主治理?！崩硐氲臉I(yè)主社群應(yīng)該是一個建立在業(yè)主友誼和利益認(rèn)同基礎(chǔ)上的和諧社區(qū)，業(yè)主社群既具有參與公共生活、公共事務(wù)的意識、態(tài)度，同時也具有這方面的行動能力，能夠切實(shí)地在改善公共生活過程中提升社群的生活質(zhì)量。培育社群精神可以消除個體財產(chǎn)利益最大化的傾向，抑制業(yè)主和業(yè)委會委員過度滿足自我私欲，增大公共利益空間，為公共資源付出較大精力，實(shí)現(xiàn)建立業(yè)委會捍衛(wèi)業(yè)主共同利益的宗旨。

總之，業(yè)主委員會的成立是化解物業(yè)管理中出現(xiàn)的大量問題的基礎(chǔ)，必須業(yè)主積極參與業(yè)主委員會的成立，但也需要政府制定明確的法規(guī)政策和擔(dān)當(dāng)起召集義務(wù)人職責(zé)，所以政府的簡政放權(quán)不應(yīng)該過度推卸責(zé)任，而應(yīng)推動業(yè)主自治社團(tuán)的成立以加強(qiáng)社會治理，從而更好地達(dá)到“善治”的目標(biāo)。

[基金項目：2012年度蘇州市哲學(xué)社會科學(xué)研究課題12-D-34《業(yè)主委員會的困境及對策研究》部分成果]

參考文獻(xiàn)：

1.亞里斯多德.吳壽彭譯.政治學(xué)[M].北京：商務(wù)印書館，1983

2.邁克爾·麥金尼斯.多中心治理與發(fā)展[M].上海：三聯(lián)書店，2000

（作者單位：蘇州市職業(yè)大學(xué)馬列與公共教學(xué)部 江蘇蘇州 215104）

（責(zé)編：賈偉）