淺談成本控制下的征地拆遷管理

摘要：征地拆遷是建設(shè)規(guī)劃中的重要環(huán)節(jié)，公共建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷工期無(wú)法科學(xué)計(jì)劃、不斷調(diào)整概算的現(xiàn)象普遍存在，嚴(yán)重影響了國(guó)家建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本文主要針對(duì)筆者工作，談一談如何控制征地拆遷這個(gè)當(dāng)前建設(shè)領(lǐng)域迫切需要解決的城市管理問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：征地 審核 成本

0 引言

征地拆遷工作通過(guò)事前階段、事中階段、事后階段和資金管理，解決傳統(tǒng)管理模式中遇到的土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的銜接、征地拆遷成本難控制等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)征拆工作全過(guò)程監(jiān)管的城市管理新模式。以下本文分析了如何有效為政府把好征拆方案關(guān)、成本關(guān)、審核關(guān)、資金關(guān)和結(jié)算關(guān)，控制征地拆遷的城市管理問(wèn)題。

1 當(dāng)前征地拆遷主要問(wèn)題

近年來(lái)，隨著廈門城市建設(shè)高速發(fā)展，城建征地拆遷工作中存在的薄弱環(huán)節(jié)也日益突出，越來(lái)越成為制約工程順利推進(jìn)、甚至整個(gè)城市建設(shè)發(fā)展的瓶頸。廈門市政府于2005年出臺(tái)《廈門市人民政府關(guān)于完善征地拆遷政策的若干意見(jiàn)》（廈府【2005】176號(hào)）和《廈門市人民政府關(guān)于征收集體土地非住宅房屋拆遷的若干意見(jiàn)》（廈府【2005】179號(hào)）等集體土地房屋拆遷補(bǔ)償辦等征地拆遷的配套細(xì)則。

廈門市集體土地房屋拆遷法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與被拆遷標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)格相差比較大，無(wú)法反映被拆遷標(biāo)的物的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)位，各區(qū)級(jí)政府為推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)征地拆遷進(jìn)度，在市級(jí)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之外，各區(qū)級(jí)政府和各征地拆遷項(xiàng)目自行制定征地拆遷獎(jiǎng)勵(lì)措施。造成被征地拆遷人認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、不合理，被拆遷人互相攀比，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了政府的聲譽(yù)，也直接影響了征地拆遷的進(jìn)程和效率。

1.1 征地拆遷前期可行性分析

基本建設(shè)程序可分為“項(xiàng)目建議書(shū)和可研報(bào)告、投資概算、征地拆遷實(shí)施、工程建設(shè)、竣工結(jié)算”等階段。征地拆遷實(shí)施在用地批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批后才能開(kāi)始。建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)階段中，通常業(yè)主和設(shè)計(jì)單位都沒(méi)細(xì)致考慮土地利用現(xiàn)狀、地籍現(xiàn)狀和房產(chǎn)現(xiàn)狀等影響，沒(méi)能很好地與土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃相銜接。這直接導(dǎo)致了項(xiàng)目選址落地難，工程處于“三邊”狀態(tài)：邊設(shè)計(jì)、邊報(bào)建、邊施工，實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常調(diào)整紅線，從而人為加大了征拆的難度和成本。如安置房項(xiàng)目選址在村莊中心，人為造成為安置被拆遷人而拆遷村莊，即造成安置房建設(shè)進(jìn)度的難度，又增加項(xiàng)目的不確定性。

1.2 成本難以有效監(jiān)控

1.2.1 項(xiàng)目征地拆遷其規(guī)劃、用地范圍不穩(wěn)定，往往導(dǎo)致對(duì)征地范圍、拆遷房屋的數(shù)量、補(bǔ)償多少附著物和構(gòu)筑物、征地拆遷的重點(diǎn)難點(diǎn)、集體農(nóng)居安置用地和復(fù)建用地難以進(jìn)行全面綜合的分析研究，對(duì)整個(gè)征地拆遷過(guò)程的征地拆遷成本缺乏基于補(bǔ)償合同的統(tǒng)一監(jiān)控。

1.2.2 政府征地拆遷只考慮項(xiàng)目用地紅線范圍，不考慮實(shí)際地塊建筑物情況，容易造成征地拆遷補(bǔ)償政策與用地現(xiàn)實(shí)情況矛盾，如用地紅線從建筑物中間穿過(guò)等，這種情況就無(wú)法按標(biāo)準(zhǔn)套用補(bǔ)償及相應(yīng)的企業(yè)搬遷補(bǔ)償，這也是為什么廈門各區(qū)級(jí)政府害怕碰到“線性工程”征地拆遷。

1.2.3 政府補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮征地拆遷過(guò)程中村莊民風(fēng)民俗的費(fèi)用、沒(méi)有考慮到征用地塊是否存在歷史上征地拆遷遺留矛盾需要解決的費(fèi)用等，這類費(fèi)用無(wú)法預(yù)測(cè)，往往在征地拆遷過(guò)程中才能得知。

1.3 補(bǔ)償資金管理分散、流轉(zhuǎn)時(shí)效性差

征地拆遷存在補(bǔ)償資金撥付分散、環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，造成諸多弊端：一是資金劃撥不能及時(shí)到位，嚴(yán)重影響集體經(jīng)濟(jì)組織交地施工、被拆遷人交房拆除的積極性；二是拆遷補(bǔ)償計(jì)劃性不夠，項(xiàng)目之間資金被占用現(xiàn)象嚴(yán)重；三是容易使資金滯留在征地拆遷實(shí)施單位，不利于資金的安全；四是不能全面跟蹤監(jiān)管補(bǔ)償資金，不能開(kāi)展有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督和成本分析工作；五是導(dǎo)致工程難以順利結(jié)案結(jié)算。

2 征地拆遷管理的成本控制

以加強(qiáng)公共建設(shè)征地拆遷有效監(jiān)管為主要目的，通過(guò)前期測(cè)算編制、事中階段、事后階段和資金管理，解決傳統(tǒng)管理模式中遇到的各種難題，為政府把好征地拆遷方案關(guān)、成本關(guān)、審核關(guān)、資金關(guān)、結(jié)算關(guān)，促進(jìn)公正清廉，實(shí)現(xiàn)征地拆遷工作全過(guò)程的監(jiān)管，使征地拆遷工作真正實(shí)現(xiàn)“受影響人滿意度、征地拆遷成本、工作效率”的最優(yōu)結(jié)合。

2.1 征地拆遷前期費(fèi)用測(cè)算編制

要做好征地拆遷費(fèi)用測(cè)算編制必須把好拆遷標(biāo)的物數(shù)量、規(guī)格和拆遷方案三方面工作：

①合理確定征地拆遷標(biāo)的物數(shù)量：以信息化為輔助手段，對(duì)征地拆遷范圍所涉及到地籍、地形、房產(chǎn)、管線、地下空間、航拍影像等進(jìn)行現(xiàn)狀資料采集；地籍、地形、房產(chǎn)、管線、地下空間等數(shù)據(jù)作為征地拆遷的空間量，航拍影像對(duì)制止搶建搶搭提供確鑿證據(jù)，加強(qiáng)行政執(zhí)法部門對(duì)項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)違法建設(shè)的管控。

②科學(xué)確認(rèn)征地拆遷標(biāo)的物的規(guī)格：組織人員到房管局查實(shí)拆遷范圍登記有批建手續(xù)的住宅與非住宅房屋數(shù)量、結(jié)構(gòu)；到派出所確定拆遷范圍內(nèi)人口數(shù)量；到街道、社區(qū)和工商部門調(diào)查拆遷范圍內(nèi)企業(yè)的情況等。

③制定項(xiàng)目合理的征地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助方案：在市、區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目特性制定補(bǔ)償、補(bǔ)助方案。

2.2 征地拆遷事中階段

事中階段，須嚴(yán)格貫徹執(zhí)行中央、省、市、區(qū)有關(guān)土地征收和房屋拆遷管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，制定城市公共建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程，避免拆遷執(zhí)行過(guò)程中的隨意性，避免標(biāo)準(zhǔn)的混亂，使政府實(shí)現(xiàn)回歸于解決征地拆遷綜合矛盾的角色上，把工作重心放在加強(qiáng)城市公共建設(shè)中政府的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)行為上：

①組織對(duì)征地拆遷工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，保證項(xiàng)目補(bǔ)償方案統(tǒng)一執(zhí)行；

②加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程監(jiān)督：拆遷過(guò)程中對(duì)被拆遷標(biāo)的物的數(shù)量和規(guī)格進(jìn)行抽查；對(duì)補(bǔ)償、補(bǔ)助協(xié)議進(jìn)行抽審；

③建立平臺(tái)協(xié)調(diào)解決補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)以外“個(gè)案”研究討論機(jī)制，解決法規(guī)中沒(méi)有規(guī)定到或“歷史遺留問(wèn)題”。

2.3 征地拆遷事后階段

事后階段，對(duì)實(shí)施單位工作質(zhì)量、工作效率進(jìn)行跟蹤管理和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；對(duì)征地拆遷、管線遷改工程進(jìn)行歸檔管理，為征拆項(xiàng)目把好最后一道關(guān)。

2.4 資金管理

加強(qiáng)征地拆遷補(bǔ)償資金的監(jiān)管、核準(zhǔn)、周轉(zhuǎn)、撥付及調(diào)劑：

①征地拆遷補(bǔ)償資金按項(xiàng)目專款專用；

②按測(cè)算總金額進(jìn)行進(jìn)度款撥款控制：征地拆遷項(xiàng)目開(kāi)始按測(cè)算額度5%-10%給予征地拆遷實(shí)施單位項(xiàng)目啟動(dòng)資金，項(xiàng)目啟動(dòng)后按征拆遷實(shí)施單位的實(shí)際簽訂征地拆遷協(xié)議金額和支付補(bǔ)償金額及下階段資金使用計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目過(guò)程撥款；

③建立征地拆遷實(shí)施單位、征收單位和財(cái)政部門過(guò)程資金審批核準(zhǔn)流程，規(guī)范征地拆遷資金支出；

④建立各征地拆遷項(xiàng)目資金撥款數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。

3 結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)今時(shí)代，信息傳遞速度加快，社會(huì)開(kāi)放度加大，法制更健全，我們必須用時(shí)代的要求審視征地拆遷工作，推進(jìn)觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，不斷提高城市規(guī)劃、建設(shè)、服務(wù)和管理水平，才能做到法制政府、誠(chéng)信政府、責(zé)任政府、陽(yáng)光政府?；诳臻g和成本控制的征地拆遷管理，不僅是征地拆遷工作中發(fā)揮協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃三者的手段之一，也是一種維護(hù)公共利益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的公共政策。

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