美國地產(chǎn)投資陷阱

到美國投資地產(chǎn)已是市場的新趨勢。在市場上流行著一個傳說：北上廣的一間廁所，可換到美國的一間別墅！聽起來實(shí)在是太劃算了。問題是，這是真的么？很可惜，英語有一個說法：Too？good？to？be？true。好得過分了，以至于不可能是真的。在這里也適用。

我們來看一個實(shí)際的例子，下面的宣傳來自于在國內(nèi)發(fā)售過的一個樓盤，我們只是隱去了發(fā)售中介的名字。佛羅里達(dá)那不勒斯市某地產(chǎn)，15萬—18萬美元即可購得155—186平方米的聯(lián)排別墅；年凈回報8%，包租2年，2008年建成?？雌饋磉@是一個大便宜，折合人民幣僅僅6000元一平方米，出租的回報也遠(yuǎn)高于國內(nèi)。即使您對是否能夠獲得這樣的回報有一絲絲的懷疑，“包租2年”這金光閃閃的大字也足以令人放心了。

遠(yuǎn)便宜于國內(nèi)的價格，遠(yuǎn)高于國內(nèi)的租售比，還是美國的地產(chǎn)，這還有什么可猶豫的呢？且慢！不要被這一系列光環(huán)迷惑，這里面其實(shí)有一個巨大的陷阱。如果我告訴您，就在同一小區(qū)，一棟獨(dú)立別墅的成交價格僅為12.5萬美元，您作何感想？如果我告訴您，就在這一小區(qū)，正常的房屋出租價格很低，而且租客寥寥，佛羅里達(dá)還對新房征收特別高的稅，您又作何感想？如果我告訴您，實(shí)際計算下來，出租回報率僅僅只有2%，您會震驚么？可這一切都是真的。

真正的出租回報率只有2%，那為什么廣告里敢于承諾8%呢？原因很簡單，當(dāng)我把價值僅僅是10萬美元的地產(chǎn)，以18萬美元出售給您的時候，巨額的不當(dāng)利潤，足以支持我以“包租”的名義，返還您一部分來促銷了。

真實(shí)的情況就是，這個小區(qū)的房屋一直難以出手，價格也僅僅是11萬美元左右。中介將其包裝后，以18萬美元的天價和“包租”的噱頭在國內(nèi)銷售一空。這就是所謂“投資美國便宜地產(chǎn)”的真相。

美國確實(shí)有值得投資的地產(chǎn)，但在國內(nèi)發(fā)售的基本都不是這個類型。在國內(nèi)的銷售往往有兩個特點(diǎn)，非正常的房源和無資質(zhì)的中介。非正常的房源，就是美國人自己不購買的房子。在紐約、洛杉磯、舊金山等大城市，正常的房子從上市到銷售結(jié)束，一般不超過3個星期。這種正常的房子，根本沒辦法拿到中國來銷售。時間來不及??！所以要拿到中國來銷售的美國地產(chǎn)，必須具備一個條件：它在美國半年內(nèi)賣不出去。

而無資質(zhì)的中介是指，當(dāng)前在國內(nèi)市場上銷售美國地產(chǎn)的人員，甚至包括一些“海歸專家”，有一個算一個，都不具備美國房地產(chǎn)執(zhí)照，也就是說，都在“非法銷售”。擁有房地產(chǎn)執(zhí)照意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受到房地產(chǎn)行會的監(jiān)督和控制。像把10萬美元的房子賣出18萬美元這種事情，一定會讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人丟掉執(zhí)照。但是到中國銷售美國房屋的中介基本處于法律“兩不管”的地帶，無論中國的法律還是美國的法律都無法監(jiān)管，也就導(dǎo)致了這種無法無天的行為。

有人說，我沒有執(zhí)照，但我有合作伙伴在美國，他是有執(zhí)照的?；蛘哒f，我沒有執(zhí)照，但是我老板是有執(zhí)照的。然而，這是直接違反美國房地產(chǎn)法的。美國房地產(chǎn)法規(guī)定，沒有執(zhí)照的人，連報一下房屋的價格都不允許，何況是代替有執(zhí)照的人來推銷？這恰恰是美國房地產(chǎn)法最不能容忍的行為。如果有中介跟您說，他在美國的合作伙伴有執(zhí)照，您當(dāng)面打通這個持美國執(zhí)照的人的電話，告訴他，現(xiàn)在您正在錄音，請他明確告訴您，他授權(quán)了這個在中國的沒有執(zhí)照的人對您做房屋銷售，您一定會聽到尷尬的長久沉默。

我的建議是：一，購買美國地產(chǎn)，最好是親自去美國；二，一定要找有美國執(zhí)照的人直接合作；三，買當(dāng)?shù)厝速I的地產(chǎn)，不要碰專為中國人準(zhǔn)備的樓盤；四，盡量爭取銀行貸款。有人說我有錢不需要貸款，這個不是錢的問題，而是銀行要貸款就一定會對財產(chǎn)進(jìn)行估價，這個估價可以給您一個對價格的很好的參考。有朋友說，我能在美國貸到款么？可以的，有專門針對海外投資人的貸款，在一些特定銀行發(fā)行。

（王克非：畢業(yè)于中國科技大學(xué)，生物學(xué)與計算機(jī)雙學(xué)士。在美國開辦投資咨詢公司和地產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)涵蓋投資移民、美國投資、稅務(wù)規(guī)劃、資產(chǎn)管理等多個方面。）