房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理淺論

李林琳

摘要:在當(dāng)前金融危機(jī)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮如何加強(qiáng)成本管理增加企業(yè)利潤,文章主要探討目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);目標(biāo)成本管理;企業(yè)利潤空間

中圖分類號:F270文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)27-0091-02

在經(jīng)歷了最近一輪的金融危機(jī)洗禮后,企業(yè)的利潤空間受到擠壓,房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮如何加強(qiáng)成本管理,力圖通過節(jié)約開支來維持或者增加利潤。而目標(biāo)成本管理這一管理方式也越來越受到各大房地產(chǎn)的重視。

目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)基于市場狀況,結(jié)合企業(yè)經(jīng)營計劃,根據(jù)預(yù)期銷售價格和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的,經(jīng)過努力所需要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo),是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。

一、目標(biāo)成本管理的原則

成功房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理要其體現(xiàn)先進(jìn)性和嚴(yán)肅性,在市場導(dǎo)向原則、準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則、事前控制原則、動態(tài)管理原則及可追溯性原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行管理。

市場導(dǎo)向原則:目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向,確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。

準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則:目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確,每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù),保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。

事前控制原則:目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個階段,凡事做到事先控制為主,事中事后控制為輔,在立項(xiàng)、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題,減少無效成本。

動態(tài)管理原則:建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏,確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。

可追溯性原則:編制目標(biāo)成本的資料,包括:規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價、資本化利息、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等,須及時收集、整理、歸檔。

二、目標(biāo)成本的形成及合約規(guī)劃的分解

成本控制是以運(yùn)營管理為導(dǎo)向,希望對預(yù)計要簽訂的合同進(jìn)行事前控制,因此按照“合同分類”思想構(gòu)建控制科目?！澳繕?biāo)成本法”是有效實(shí)施成本管理的手段。其基本思想是:制定目標(biāo)成本,將目標(biāo)成本按預(yù)計要簽的合同大類進(jìn)行分解;同時將目標(biāo)成本落實(shí)到具體的責(zé)任部門把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃,并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析,找出差距,分析原因,制定改進(jìn)措施。

目標(biāo)成本的形成在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段會漸進(jìn)明晰,從土地投資論證到工程實(shí)施,會形成多個版本。如將目標(biāo)成本劃分為土地版、啟動版、執(zhí)行版多個版本。

按控制科目樹(合同類別)確定的目標(biāo)成本使集團(tuán)統(tǒng)一管控的科目變少,項(xiàng)目團(tuán)隊通過提前預(yù)估每一個控制科目下可能會發(fā)生的合同(合約規(guī)劃)來指導(dǎo)合同簽訂,實(shí)現(xiàn)對成本的控制轉(zhuǎn)移到對合同的控制,將成本控制載體由對“明細(xì)費(fèi)項(xiàng)的控制”轉(zhuǎn)為對“合約規(guī)劃對應(yīng)合同的控制”。

合約規(guī)劃的編制過程也是一個漸進(jìn)明晰的過程,在前期做合約規(guī)劃時,肯定有部分費(fèi)用難于明確,引入規(guī)劃余量的概念,來標(biāo)明暫時不能明確的費(fèi)項(xiàng),隨著項(xiàng)目的推移逐漸將規(guī)劃余量轉(zhuǎn)換為明確的合約規(guī)劃,并進(jìn)一步明確為具體的合同,企業(yè)通過規(guī)劃余量可以快速判斷項(xiàng)目成本是否超目標(biāo)成本。

三、目標(biāo)成本的編制

項(xiàng)目目標(biāo)成本土地版:在獲取土地前,根據(jù)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目預(yù)案、土地信息和周邊市政配套情況,參考類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行編制,其作為規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。

項(xiàng)目目標(biāo)成本啟動版:方案設(shè)計完成后,根據(jù)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積及相應(yīng)建筑指標(biāo)進(jìn)行編制,其作為限額設(shè)計的依據(jù)。

單體的建筑指標(biāo)應(yīng)包括:外墻面積指標(biāo)、外保溫面積指標(biāo)、外裝不同飾材的面積指標(biāo)、外裝線條指標(biāo)、門窗面積指標(biāo)、屋面飾材指標(biāo)、防水面積指標(biāo)、大堂裝飾面積指標(biāo)、室內(nèi)公共部分裝修面積指標(biāo)、室內(nèi)精裝修面積指標(biāo)(精裝修交房項(xiàng)目)。

基礎(chǔ)工程成本應(yīng)結(jié)合地質(zhì)勘察報告,計算基礎(chǔ)工程量結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場預(yù)期測算。

主體工程成本的工程量參考?xì)v史項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),單價結(jié)合現(xiàn)合同條件及市場預(yù)期進(jìn)行測算。

景觀工程成本的工程量應(yīng)按照方案圖進(jìn)行測算完成,至少應(yīng)包括:景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積。

三通一平工程成本的土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖(或平場圖)、原始地貌圖進(jìn)行計算,施工道路、施工水電、臨時設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測算。

基礎(chǔ)設(shè)施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖(初步方案)測算工程量,至少應(yīng)包括:道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強(qiáng)弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量。

財務(wù)成本是企業(yè)在項(xiàng)目資金籌措時產(chǎn)生的成本,項(xiàng)目管理成本是企業(yè)為完成項(xiàng)目有關(guān)的業(yè)務(wù)工作而花費(fèi)的成本支出,可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計劃及已有相似項(xiàng)目使用情況進(jìn)行調(diào)整編制。

營銷成本可根據(jù)項(xiàng)目推盤計劃及已有相似項(xiàng)目使用情況進(jìn)行調(diào)整編制。

跨期成本是企業(yè)已支付,但應(yīng)由各期項(xiàng)目分別負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用,可視其是全期收益或按收益原則在各期中以可售面積或占地面積分?jǐn)偂?/p>

項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行版:根據(jù)施工圖紙計算工程量,單價結(jié)合現(xiàn)合同條件及市場預(yù)期進(jìn)行計算,其作為責(zé)任成本分解的基礎(chǔ)。

項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行版的工程量、價計算應(yīng)包括單體建筑安裝工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程;在編制時未有施工圖紙的科目,可按啟動版編制依據(jù)進(jìn)行調(diào)整。

四、目標(biāo)成本控制的責(zé)任拆分

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的實(shí)現(xiàn)貫穿了項(xiàng)目的全過程,企業(yè)各部門都是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的責(zé)任人。所以企業(yè)訂立的項(xiàng)目目標(biāo)成本控制項(xiàng)目應(yīng)拆分至所有相關(guān)部門,確定其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,通過考核等手段確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

五、目標(biāo)成本的執(zhí)行

(一)限額設(shè)計的實(shí)行

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中設(shè)計對工程造價的影響占80%甚至更多,所以成本控制應(yīng)將重點(diǎn)放在設(shè)計階段。在進(jìn)行設(shè)計時,應(yīng)要求設(shè)計部門根據(jù)對應(yīng)版次的目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計,由成本部門根據(jù)初步計算預(yù)設(shè)總成本,當(dāng)計算的預(yù)設(shè)總成本突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時應(yīng)調(diào)整設(shè)計,直至控制在目標(biāo)成本以內(nèi)。

(二)招標(biāo)過程中目標(biāo)成本的指導(dǎo)

在招標(biāo)過程中,應(yīng)嚴(yán)格控制中標(biāo)價,原則上中標(biāo)價格應(yīng)低于目標(biāo)成本,當(dāng)突破目標(biāo)成本時,應(yīng)重新招標(biāo)。如市場無法滿足時,應(yīng)要求調(diào)整設(shè)計方案。

(三)目標(biāo)成本的實(shí)時跟進(jìn)

項(xiàng)目實(shí)施過程中,需及時反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況,企業(yè)可通過月報、季報的方式反映項(xiàng)目成本變化情況并詳細(xì)說明原因通報責(zé)任成本執(zhí)行狀況,總結(jié)無效成本,提出成本控制建議。

企業(yè)相關(guān)部門及時反映當(dāng)月發(fā)生的與造價相關(guān)的信息,向企業(yè)傳遞影響開發(fā)成本造價信息,供產(chǎn)品開發(fā)制定施工工藝及簽訂合同決策參考。該部分內(nèi)容涉及幾個版塊:政策文件通知、工藝材料信息、定額站計價解釋、主要材料價格動態(tài)。

根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況及變更簽證金額,對項(xiàng)目待發(fā)生成本評估。

項(xiàng)目成本決算完成后,需進(jìn)行全面、系統(tǒng)的總結(jié),并分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),錄入數(shù)據(jù)庫作為新項(xiàng)目測算、設(shè)計方案優(yōu)化、結(jié)算初步審核的依據(jù)。

(四)目標(biāo)成本的調(diào)整

因房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個持續(xù)周期長,受政府政策、市場波動影響較大的行業(yè),在政府政策調(diào)整、市場行情(人工、材料等)波動時,為保證目標(biāo)成本的可實(shí)施性,應(yīng)在充分考慮實(shí)際變化的情況下,對原有目標(biāo)成本的修訂。

六、項(xiàng)目目標(biāo)成本的總結(jié)

項(xiàng)目成本決算完成后,企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的總結(jié),分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),建立數(shù)據(jù)庫,以作為新項(xiàng)目測算、設(shè)計方案優(yōu)化、結(jié)算初步審核的依據(jù)。