讀懂老人再做地產(chǎn)

賴智慧

國內養(yǎng)老市場有些怪。

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)層出不窮，各類機構大量涌入，但許多老年人找不到養(yǎng)老場所。而不少養(yǎng)老機構因入住的客人太少而發(fā)愁，生意清冷的養(yǎng)老機構甚至讓投資人覺得做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一廂情愿。另一個奇怪的現(xiàn)象是，各類打著養(yǎng)老旗號開發(fā)的地產(chǎn)項目都不愿建真正的養(yǎng)老設施。

出現(xiàn)這些怪象的原因到底是什么呢？

《新財經(jīng)》記者今年4月對北京部分養(yǎng)老機構和湖南、浙江等地的養(yǎng)老市場進行了采訪和了解。整體來看，目前國內的養(yǎng)老市場就是一個原本應該相互關聯(lián)、事實卻無法對接的市場。

讀懂老人再做地產(chǎn)，才能既讓養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)盈利，也讓老年人老有所依。

老年人無處養(yǎng)老

家住北京朝陽區(qū)的程奶奶今年65歲，是一名國企退休員工，由于老伴幾年前去世，兒子在國外工作，女兒住在離家十多公里的北京南城，不愿居家養(yǎng)老的程奶奶一心想找家合適的養(yǎng)老機構，以安度晚年。但4年來，她一次次考察、一次次體驗，但一次次失望而歸。

究其原因，程奶奶對記者表示：“公立養(yǎng)老院進不去，要排很長的隊。一些民間養(yǎng)老機構收費太高，而且服務太差，一些硬件設施非常好的養(yǎng)老公寓，服務又跟不上?！?/p>

找不到合適養(yǎng)老機構的老人并不只有程奶奶。據(jù)記者了解，目前市場上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品基本分為“房企系”和“險企系”兩大類型，但無論是哪一類，門檻都高得離譜。昂貴的入住門檻將許多有養(yǎng)老需求的老人擋在門外。

有媒體報道，由祈福地產(chǎn)開發(fā)、位于番禺祈福新邨內的祈福護老公寓，是廣州最早出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)之一，該公寓是以“合租”方式，一套房分成數(shù)間出租，月租金4500元？8000元。如果是兩夫妻同住，可以選擇月租1.3萬元或1.55萬元的兩房。

在祈福護老公寓內，除了餐費和醫(yī)生簡單的身體檢查費用，其他護理費用均要自理。有人進行了計算，兩房的月租已可以在祈福小區(qū)內供一套別墅。由于消費較高，很少有內地老人入住，里面住的老年人大多來自我國香港地區(qū)或其他國家。

前不久，“天價售賣20年使用權”的養(yǎng)老地產(chǎn)頤福居也備受關注。據(jù)此前媒體報道，一間20多平方米的單間，需要花費28萬？45萬元才能購買一個VIP床位的20年使用權，每個月還要另外繳納數(shù)千元的服務和管理費用。

程奶奶的兒子建議她不要找一些“房企系”養(yǎng)老機構，認為“保險系”養(yǎng)老地產(chǎn)的情況會好一些。但事實是，險企養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式主要是客戶購買指定產(chǎn)品以獲得入住資格。有業(yè)內人士表示，從泰康人壽個險渠道購買保險產(chǎn)品入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資金門檻甚至從200萬元被提高到了300萬元?；蛘吣昀U保費30萬元，分10年期繳費；或者一次性繳費300萬元。

值得注意的是，即使交了數(shù)百萬元的“入場費”，物業(yè)管理費、保潔服務費、基礎文化娛樂活動費、標準設施設備使用費、限定額度內的能源費用等還需再繳納。

除了費用高以外，一些養(yǎng)老院的服務跟不上，也令許多老年人望而卻步。家住長沙的張奶奶今年70歲，住當?shù)匾患茵B(yǎng)老院已經(jīng)兩年，她花8萬元買斷了她現(xiàn)在居住的套間，每月再交500元服務費。但她最近想換地方，或者搬回家和兒子住，原因是對養(yǎng)老院的服務不滿意，“設施差，飯不好吃，護理人員的服務也不周到，讓老人感覺不到溫暖”。

另外，老年人找不到養(yǎng)老院與目前國內養(yǎng)老機構太少有關。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年年底，全國各類養(yǎng)老機構的養(yǎng)老床位315萬張，床位數(shù)占老人總數(shù)比例僅為1.77%。據(jù)北京市民政局的數(shù)據(jù)，截至2011年年底，養(yǎng)老機構總數(shù)為401家，其中公辦215家，民辦186家，每百名老人擁有的床位數(shù)為2.9張。

“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰的到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。養(yǎng)老機構雖然近年來一直在興建中，但是遠遠不能滿足現(xiàn)狀。

養(yǎng)老公寓生意清淡

不可思議的是，在老年人難找到合適養(yǎng)老場所的同時，一些民辦養(yǎng)老機構卻因入住的客人太少而發(fā)愁。

江明遠是浙江無錫一家養(yǎng)老院老板，此前從事過房地產(chǎn)開發(fā)，兩年前投較多資金建起了一個養(yǎng)老公寓，依山傍水，加上江浙一帶常年濕潤的氣候，使得這里的環(huán)境很好。但經(jīng)營兩年來，入住的老人并不多，只有一半入住率。

江明遠對記者表示：“現(xiàn)在經(jīng)營成本在上升，水費、電費和菜價都在漲，護工人員的工資也在上漲，這樣的入住率看不到盈利的希望。”

北京也是類似情況。

有媒體做過調查統(tǒng)計，目前具有北京市戶籍的60周歲以上老年人約251萬人，約占戶籍人口總量的20%。按照國際水平，在機構集中養(yǎng)老的老年人比例一般應為4%，因此本市需要有10萬張養(yǎng)老床位才能滿足需求。但是，目前北京市的養(yǎng)老床位不足9萬張，床位缺口明顯。

但與床位缺口不相稱的是，北京卻存在4萬張左右的空置養(yǎng)老床位，民辦養(yǎng)老機構表現(xiàn)得尤為突出。

位于北京市東四環(huán)的嘉德老年公寓是一家民辦養(yǎng)老機構，無論從地理位置還是從基礎設施來說，都算不錯，并且在養(yǎng)老領域經(jīng)營多年。該院院長王巖此前接受媒體采訪時表示，目前，公寓擁有床位360多張，老年人的入住率在90%左右，而一般這種規(guī)模的養(yǎng)老機構，入住率能夠達到70%以上就差不多可以實現(xiàn)收支平衡。但是，即便有較高的入住率，嘉德老年公寓仍無法擺脫收支困擾。

業(yè)內人士表示，目前國內相當一部分的民辦養(yǎng)老機構入住率較低，甚至有些養(yǎng)老機構只有幾個老年人入住，貼錢運營已經(jīng)是業(yè)內常態(tài)，尤其是對于新成立不久的民辦養(yǎng)老機構來說，更是如此。

針對民辦養(yǎng)老機構生存壓力較大的現(xiàn)狀，為鼓勵更多的社會力量參與到養(yǎng)老事業(yè)中來，北京市政府也提供了很多的政策支持，比如說新建床位補貼、老年人入住補貼、稅收優(yōu)惠等政策，補貼的力度正在逐年加大。

讀懂老人再做地產(chǎn)

事實上，目前之所以沒有成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，之所以出現(xiàn)老年人找不到養(yǎng)老機構而養(yǎng)老公寓又少有人入住的矛盾情況，是因為目前養(yǎng)老地產(chǎn)沒有真正做到為老年人服務，沒有充分結合老年人的需求，而過分在意快速的投資回報。

在許多開發(fā)商看來，養(yǎng)老地產(chǎn)就是用來養(yǎng)老的地產(chǎn)，包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓等項目的開發(fā)和經(jīng)營的過程。但在戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問主管王晨看來，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)首先應當是老年人能享受到的服務，其次是投資或購買養(yǎng)老地產(chǎn)所能獲得的財務安排和回報，最后才是地產(chǎn)的概念。

王晨認為，目前所有的養(yǎng)老地產(chǎn)都無法解決這個問題，養(yǎng)老服務和地產(chǎn)兩者應該結合來做，應當是一個產(chǎn)業(yè)的運營模式。

親和源董事長奚志勇也持同樣的觀點：“養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的?！?/p>

但目前國內現(xiàn)有的養(yǎng)老項目中，有的只是在社區(qū)內配建一兩棟“養(yǎng)老住宅”，有的甚至純粹以養(yǎng)老住宅的名義銷售一般樓盤。更重要的是，這些冠名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，配套的硬件設施和軟件服務都處于空白或低水平階段，與真正意義上能夠滿足老年人的老年住宅相去甚遠。

經(jīng)濟學家吳敬璉曾表示：“養(yǎng)老地產(chǎn)不應該完全是地產(chǎn)，它所涉及的方面會很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護，不能一概而論。老齡化產(chǎn)業(yè)是一個很大的產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益性，應該在服務上多做文章，而不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡單的問題?！?/p>

“目前國內在建的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，尤其是一些僅在項目中占據(jù)一兩棟的老年公寓，沒有按照規(guī)范進行設計，室內的適老設計更是一家一個樣。”資深建筑設計師張婷說，目前，這套設計規(guī)范起到更多的是選房指南的作用，讓住戶了解什么樣的設計可以讓老人住起來更舒服，但在開發(fā)商定制的精裝戶型中，住戶已經(jīng)喪失了裝修設計的決定權。

在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生看來，有意涉足該領域的房企要清楚老年產(chǎn)業(yè)的屬性：首先應有地產(chǎn)屬性，有住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；其次要有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產(chǎn)品，會在這個鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財、老年理財?shù)膬热?；再次要有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，屬地文化很強，只有這樣才能讓老人覺得是家。

讀懂老人，再做地產(chǎn)，才能既讓養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)盈利，也讓老年人老有所依。

國內三家養(yǎng)老機構運作模式

目前國內比較著名的機構養(yǎng)老社區(qū)有北京的東方太陽城、太申祥和，上海的親和源等，共性是均具備老年公寓、健康會所、老年護理院、老年大學、景觀花園等機構和設施。

東方太陽城是套用美國著名退休社區(qū)“太陽城”的名字和理念建設的一個商業(yè)住宅區(qū)，在郊區(qū)開發(fā)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，至今已經(jīng)經(jīng)營十余年之久，目前已經(jīng)有了龐大的業(yè)主客戶群。在早期依靠當時的土地政策獲得了大量低價土地，并通過銷售迅速回收資金，屬于美國退休社區(qū)開發(fā)模式在中國應用的比較早的案例。

但是該社區(qū)內除了一些基本的老年人設施之外，并不涵蓋養(yǎng)老看護和照護服務，入住的人也沒有年齡限制，所以并非真正意義上的美國式養(yǎng)老社區(qū)，不能完全享受一些養(yǎng)老方面的優(yōu)惠政策。

太申祥和是會員制的代表，特點是養(yǎng)老與養(yǎng)生的結合，產(chǎn)生度假型養(yǎng)老的住宅模式。它通過會員制來吸納顧客，為會員提供服務享受權，同時依靠自有資金和會員押金持續(xù)投資養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，其養(yǎng)老院部分本身不產(chǎn)生盈利，而依靠度假山莊和太醫(yī)館作為主要收入來源，以度假和醫(yī)療資源來補貼養(yǎng)老，因此養(yǎng)老經(jīng)營收費較低，客戶層級廣泛，符合一般意義上的養(yǎng)老服務機構要求。現(xiàn)在太申祥和的會員入會時需要交納一定數(shù)額的押金，到退出時返還。這部分錢在存續(xù)期間一半用于發(fā)展敬老院基本建設，另一半留存賬戶以備退還周轉。

親和源的特點是將居家和養(yǎng)老相結合，提供了一居及兩居的住宅選擇，采用會員制以戶為單位入住，營造了住家的感覺。該項目是由民營企業(yè)投資6億元打造的高端養(yǎng)老公寓，會員卡的最高售價高達80萬元。

與太申祥和的會員獲得服務享受權不同的是，親和源會員享有的是房屋使用權。為體現(xiàn)居家感覺，親和源多數(shù)只提供秘書式和管家式服務，營運之初只采取會員制，但后來由于遇到了大部分會員制養(yǎng)老機構均面臨的現(xiàn)金流短缺問題，因此開放了幾棟老年公寓賣產(chǎn)權房，成為了會員制+銷售制的模式。