店鋪出租轉(zhuǎn)讓費(fèi)法律風(fēng)險(xiǎn)如何預(yù)防？

問(wèn)：2009年，張某將一處商鋪?zhàn)赓U給李某，雙方在《房屋租賃合同（一）》中約定，商鋪?zhàn)馄跒?009年12月1日至2011年12月1日，租金為每月3000元，另收取押金6000元。2011年8月，在征得張某同意后，李某將該商鋪轉(zhuǎn)租給王某，由王某向李某支付剩余期間的租金12000元和押金6000元，同時(shí)李某又要求王某向其支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬(wàn)元。2011年12月1日，張某與王某另行簽訂《房屋租賃合同（二）》，約定租期兩年。半年后商鋪因違章被拆。王某即要求張某退還預(yù)付的租金和押金，并賠付其轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬(wàn)元。張某拒絕賠付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。雙方遂訴至法院。請(qǐng)問(wèn)，張某應(yīng)向王某賠付轉(zhuǎn)讓費(fèi)嗎？承租人如需支付店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，應(yīng)當(dāng)如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

答：本案系租賃合同糾紛。王某主張的轉(zhuǎn)讓費(fèi)是在第一個(gè)租賃合同履行時(shí)由承租人李某向次承租人王某收取的。出租人張某雖同意轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)系王某與李某協(xié)商，且轉(zhuǎn)讓費(fèi)由李某收取，與張某無(wú)關(guān)。因此王某要求張某賠付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

如今商業(yè)繁榮，鋪面租賃市場(chǎng)也十分活躍，鋪面經(jīng)常經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)租，出租人、承租人、次承租人的關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜，其中鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)常引發(fā)糾紛。盡管鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)已逐漸成為交易時(shí)的“行規(guī)”，但我國(guó)法律對(duì)鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體問(wèn)題沒(méi)有明文規(guī)定。轉(zhuǎn)讓費(fèi)中存在一定商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，次承租人可能因租賃鋪面拆除或因鋪面被出租人收回而無(wú)法再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?dǎo)致轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失，甚至有些承租人在明知該鋪面難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，單獨(dú)或與出租人聯(lián)合將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給次承租人。鑒于此，建議承租人慎重對(duì)待鋪面轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓費(fèi)問(wèn)題，次承租人最好與出租人、上手承租人事先約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)條款，避免糾紛和損失。

律師 楊穎

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