撫州市教育園區(qū)土地集約利用研究

鄧旭暉等

摘 要：在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，城市的急劇膨脹形成了對土地資源的巨大需求，造成了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中土地需求與耕地保護(hù)之間的矛盾日益加劇，而城市土地集約利用是緩解我國城市化快速發(fā)展中建設(shè)用地供需矛盾的有效手段，也是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。該文以撫州市教育園區(qū)控規(guī)為個案，針對用地需求和供地之間的矛盾和問題，通過比較規(guī)劃前后的城市土地集約利用潛力，進(jìn)行土地集約利用研究。結(jié)果表明，撫州教育園區(qū)規(guī)劃之后，建筑密度下降22%，綜合容積率增加86%，合理地實現(xiàn)了教育園區(qū)城市土地的集約利用，完善城市土地集約利用的規(guī)劃內(nèi)容，可為同類城市控規(guī)及城市土地集約利用提供參考。

關(guān)鍵詞：撫州市；城市土地集約利用；城市控規(guī)；布局結(jié)構(gòu)

中圖分類號 F301-23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-7731（2013）06-156-04

1 城市土地集約利用的內(nèi)涵

土地是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料，承擔(dān)著為人類提供生活資料以及生產(chǎn)空間的重任[1]。由于土地資源具有鮮明的稀缺性特點，因而在我國人多地少的國情以及城市化進(jìn)程的要求中，土地的高效利用是城市規(guī)劃發(fā)展首要考慮的因素之一，因而城市土地集約利用即成為我國城市化發(fā)展的必然選擇。

城市土地集約利用的概念是從農(nóng)業(yè)土地集約利用借鑒過來的，但由于城市土地利用有自身的特殊性，迄今為止，中外學(xué)者對城市土地集約利用的內(nèi)涵有著不同的理解。一些學(xué)者從經(jīng)濟(jì)范疇著手，國內(nèi)以陶志紅等學(xué)者為代表的認(rèn)為城市土地集約利用就是增加在土地上的投入，以獲得更多的土地開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)出。還有以鄭新奇等學(xué)者為代表的則認(rèn)為城市土地集約利用不應(yīng)只從經(jīng)濟(jì)角度考慮，更應(yīng)注重城市土地利用結(jié)構(gòu)和布局的優(yōu)化。目前，對于城市土地集約利用比較統(tǒng)一的認(rèn)識是以上觀點的綜合，即認(rèn)為其主要包含3層涵義：一是土地產(chǎn)出高效化，即不斷增加存量土地投入，提高土地利用率及產(chǎn)出率，獲得土地產(chǎn)出的最大化；二是土地布局和土地結(jié)構(gòu)合理化，即城市土地利用方式之間的高效協(xié)作，使城市健康高效地發(fā)展；三是土地利用效益的綜合化，即城市土地利用在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時，應(yīng)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)環(huán)境效應(yīng)的統(tǒng)一[2-5]。

本文在土地總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)的背景下，以城市控制性詳細(xì)規(guī)劃為切入點研究城市土地集約利用，無論對城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，還是對城市土地集約利用研究都具有較大的理論價值，目前對二者來說都是一種新的研究視角，在國內(nèi)外研究均較少。因此，本研究以撫州市教育園區(qū)控規(guī)為個案，針對用地需求和供地之間存在的矛盾和問題，以城市控制性詳細(xì)規(guī)劃為切入點，通過土地指標(biāo)雙向控制等，開展城市土地集約利用研究，以期為城市控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市土地集約利用提供借鑒經(jīng)驗。

2 研究區(qū)域土地利用現(xiàn)狀

2.1 區(qū)域概況 撫州市位于江西省東部，地理位置優(yōu)越，是贛撫平原上的一顆燦爛明珠。它東鄰福建，南與贛州市毗連，西通吉安、宜春兩市，北與南昌、鷹潭兩市接壤。南北長222km，東西寬169km，距省會南昌僅101km。作為一個快速發(fā)展的中小城市，撫州市的發(fā)展歷程反映出我國解放后大部分中小城市的發(fā)展軌跡，可被視為普通中小城市發(fā)展的一個縮影。尤其是城市土地集約利用方面，撫州市可謂是逐步成熟，反映出我國城市土地利用的現(xiàn)狀和未來發(fā)展的趨勢，具有較強(qiáng)的代表性。

撫州市教育園區(qū)（東臨大道以南地區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃（2010-2020）工作的開展是《撫州市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》的深化，其目的是進(jìn)一步落實城市總體規(guī)劃所確定的城市用地功能布局和各專項規(guī)劃，通過對土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的細(xì)化與量化，對城市建設(shè)提出更為具體的規(guī)定和要求，以保證城市能夠持續(xù)、健康、有序的發(fā)展。

2.2 用地現(xiàn)狀

2.2.1 規(guī)劃區(qū)范圍 撫州市教育園區(qū)位于撫州市新城區(qū)的東南部（見圖1），具體區(qū)域范圍是：文昌大道以東、迎賓大道以南、撫河大道以西、汝臨大道以北。整個規(guī)劃區(qū)為四方形地塊，用地內(nèi)南北位置相距最遠(yuǎn)3.36km，東西最寬3.02km，總面積4.82km2。

2.2.2 土地利用現(xiàn)狀 撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀土地利用（見圖2），用地功能單一，土地利用效率不高，內(nèi)部市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，土地利用效率低下?，F(xiàn)狀東北角為721礦安置點，東邊為已批鐘嶺水廠用地，西邊為大面積在建的撫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院和江西中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校，西北角為物流中心，其他地方則零散地布置著村落和未利用建設(shè)用地。

2.2.3 道路交通現(xiàn)狀 撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀外圍主要道路有文昌大道和迎賓大道。規(guī)劃區(qū)中迎賓大道質(zhì)量較好，景觀也比較理想。但文昌大道只有500多m的路段質(zhì)量較好，其余路段道路紅線窄，路況也不好，急需改造。規(guī)劃區(qū)北邊有東臨大橋與撫河對岸連接到東鄉(xiāng)和金溪，交通優(yōu)勢明顯。東部緊臨撫河，外部景觀優(yōu)勢明顯。除此之外，規(guī)劃區(qū)內(nèi)無對外道路，只有鄉(xiāng)間小路連通其中，內(nèi)部聯(lián)系十分不便。內(nèi)部道路用地共23.34hm2，占建設(shè)用地的13.16%。

2.2.4 人口現(xiàn)狀 撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀人口共計2.75萬人，主要集中分布在撫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、江西中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校、721礦安置點以及區(qū)域內(nèi)村莊。規(guī)劃用地雖已納入撫州市中心組團(tuán)范圍，但規(guī)劃區(qū)內(nèi)呈現(xiàn)有零星分布農(nóng)轉(zhuǎn)非和農(nóng)村居民點（見圖3），北部的王家村、東南部的單家村、竹山村和車黃村，還有文昌大道沿線的排頭村和李阮村。

2.3 存在的主要問題 （1）土地粗放利用，土地閑置率高。規(guī)劃區(qū)內(nèi)呈零星分布農(nóng)轉(zhuǎn)非和農(nóng)村居民點。水域和其他用地高達(dá)63%。據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)現(xiàn)狀人均建設(shè)用地達(dá)166.2m2，大大地超出了《撫州市城市總體規(guī)劃》的相關(guān)規(guī)定。（2）土地利用結(jié)構(gòu)與布局不合理，現(xiàn)狀建設(shè)用地中公共設(shè)施用地和城市綠地偏少。由于受行政村管轄范圍的限制，各行政村分別建設(shè)居住設(shè)施與工業(yè)設(shè)施，并獨立配套，致使配套設(shè)施重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。在一些區(qū)中，商業(yè)用地和住宅用地混雜布局，基礎(chǔ)設(shè)施不健全。（3）土地利用效率低下，人口密度偏低。長期以來規(guī)劃片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀農(nóng)村居民點土地浪費嚴(yán)重，人口密度偏低（約為57人/hm2），單位土地利用率低下，用地浪費嚴(yán)重。因此，規(guī)劃片區(qū)內(nèi)存量土地的集約利用潛力很大。

3 城市土地集約利用的規(guī)劃內(nèi)容

3.1 優(yōu)化各功能區(qū)布局結(jié)構(gòu)，改善城市人居環(huán)境 從城市控規(guī)視角考慮，城市土地集約利用的前提應(yīng)是功能區(qū)布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。為使各功能區(qū)有機(jī)關(guān)聯(lián)、高效運營，規(guī)劃后教育園區(qū)基本呈現(xiàn)出“一心兩帶兩軸四片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)（見圖4）。“一心”：指科技大道與鐘嶺大道交叉點兩側(cè)的廣場、商業(yè)開發(fā)用地，該區(qū)域是教育園區(qū)形象打造的重點地段?！皟蓭А保嚎臻g景觀豐富，極具綠色氛圍和教育文化的撫河大道城市濱河景觀帶和汝臨大道人文景觀意向帶。“兩軸”：貫穿片區(qū)南北的教育文化商業(yè)大道的科技大道沿街商貿(mào)功能軸和直接聯(lián)系新行政中心的紐帶的鐘嶺大道行政功能主導(dǎo)軸?！八钠瑓^(qū)”：由規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鐘嶺大道、科技大道分成為4大居住功能片區(qū)。

3.2 科學(xué)確定城市用地性質(zhì)，提高城市土地集約利用率 科學(xué)確定城市土地使用性質(zhì)是城市土地集約利用的重點。在使用的主導(dǎo)性質(zhì)確定的同時，還應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大城市土地使用兼容性范圍，并積極引導(dǎo)對城市地下空間的開發(fā)利用，加大城市土地利用強(qiáng)度。撫州市教育園區(qū)規(guī)劃后對土地用途進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，對零散的住宅用地進(jìn)行集中居住規(guī)劃，對土地使用性質(zhì)的確定應(yīng)注重價值取向（見圖5）。商業(yè)、金融業(yè)和服務(wù)業(yè)應(yīng)占據(jù)有利的位置，以充分利用市場條件，提高城市土地利用的經(jīng)濟(jì)效益。同時加大道路用地和綠化用地等內(nèi)容，提高城市土地利用的社會和生態(tài)效益；充分挖掘城市存量土地、低度利用土地的潛力，堅持城市建設(shè)調(diào)整區(qū)域城市結(jié)構(gòu)，避免重復(fù)建設(shè)，減少城市化過程中不必要的耕地浪費，把粗放型土地利用方式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化土地利用方式。

3.3 采用雙向土地控制指標(biāo)，提高土地利用強(qiáng)度 土地指標(biāo)雙向控制也是城市土地集約利用的重要內(nèi)容。土地利用強(qiáng)度一般采用單向指標(biāo)控制的方法，即容積率、建筑密度、建筑高度、人口密度等不高于指標(biāo)數(shù)值，綠地率不低于指標(biāo)數(shù)值[6]。撫州市教育園區(qū)控規(guī)后從土地的集約利用出發(fā)，根據(jù)不同地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)、地塊規(guī)模、環(huán)境容量、交通條件、景觀要求及現(xiàn)狀（地籍權(quán)屬與建設(shè)水平等）等評價因素綜合確定相關(guān)控制指標(biāo)的幅度范圍，采用雙向控制的指標(biāo)體系。

4 土地集約利用成效分析

4.1 規(guī)劃前后城市土地利用情況 為對撫州市教育園區(qū)規(guī)劃前后城市土地集約利用成效進(jìn)行評價，選用了綜合容積率、建筑密度、人口密度、人均建設(shè)用地和人均道路廣場用地一系列測度指標(biāo)（見表1）。通過實施新的控規(guī)，撫州市教育園區(qū)人均建設(shè)用地面積為99.48m2/人，人口容量4.85萬人，建筑密度28%，綜合容積率2.6，相比規(guī)劃前人均建設(shè)用地面積為166.2m2/人、人口容量2.75萬人、建筑密度36%、綜合容積率1.4，人均建設(shè)用地面積共減少了66.72m2/人，人口容量增加了2.1萬人，建筑密度下降了22%，綜合容積率增加了86%。

4.2 測度指標(biāo)權(quán)重的確定 采用特爾斐法來確定評價指標(biāo)的權(quán)重，邀請專家對撫州市城市土地集約利用測度指標(biāo)權(quán)重多次打分，并對權(quán)重值進(jìn)行驗證，最終得出撫州市教育園區(qū)城市土地集約利用成效各項指標(biāo)的權(quán)重。

5 結(jié)論

我國目前正處于城市化進(jìn)程中期階段，城市的急劇膨脹形成了對土地資源的巨大需求，而土地資源的稀缺性和不可再生性又制約了城市化的發(fā)展。因而城市土地集約利用是緩解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展土地需求與耕地保護(hù)矛盾的根本途徑，也是促進(jìn)我國城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。本研究以撫州市教育園區(qū)控規(guī)為個案，針對用地需求和供地矛盾之間存在問題，通過比較規(guī)劃前后的城市土地集約利用潛力，進(jìn)行土地集約利用研究。結(jié)果表明，撫州教育園區(qū)規(guī)劃之后，規(guī)劃前城市土地為低度利用類型，規(guī)劃后城市土地為集約利用類型，其中建筑密度下降了22%，綜合容積率增加了86%，合理地實現(xiàn)了教育園區(qū)城市土地的集約利用。因而，從規(guī)劃方案來研究城市土地集約利用，理論上為城市土地集約利用提供參考依據(jù)，拓展了城市土地集約利用的內(nèi)涵；實踐上也可為同類城市控規(guī)及城市土地集約利用提供了有益的嘗試和啟發(fā)，并具有重要的現(xiàn)實意義。

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（責(zé)編：陶學(xué)軍）