在周期背景下探究我國房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動因素與潛在影響

林紅

摘 要：近些年，中國房地產(chǎn)市場一直是關(guān)注焦點，金融危機過后的房地產(chǎn)市場將走向何方更引起各方人士的熱議。本文從發(fā)展周期、驅(qū)動因素、潛在影響三個方面來看我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，以期為投資者、開發(fā)商、政府提供些許角度作為考慮依據(jù)，希望能夠通過解決規(guī)范政府行為、銀行業(yè)自身問題、完善土地制度來加以優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：發(fā)展周期；驅(qū)動因素；潛在風(fēng)險

1 引言

目前的房地產(chǎn)你市場背景之下，雖然學(xué)術(shù)界和實業(yè)界對該行業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢有不同的看法，但是他們共同面對的一個現(xiàn)實是：我國房地產(chǎn)供給的增長高于需求的增長，整體供求出于非均衡狀態(tài)之中，是一個過剩的狀態(tài)。

關(guān)于房地產(chǎn)熱的研究，大多看成是行業(yè)周期的一個階段。在學(xué)術(shù)界，上世紀30年代庫茲涅茨最先提出“建筑周期”，隨后引申出金融穩(wěn)定與房地產(chǎn)周期的相關(guān)性。上世紀八九十年代時，無論是美國銀行業(yè)危機、日本經(jīng)濟泡沫破滅還是亞洲金融危機，房地產(chǎn)在其中誘發(fā)的風(fēng)險不容小覷。隨著國際利率降低和流動性增多的趨勢，21世紀的房地產(chǎn)價格逐漸攀升，住房抵押貸款已不是新鮮事。在這個前提下，如果房地產(chǎn)價格有調(diào)整，將會影響到銀行資產(chǎn)質(zhì)量的迅速下降，全國經(jīng)濟會受到嚴峻影響。不出意外的，從2007年始的美國次貸危機愈演愈烈，在2008年全面爆發(fā)。全球經(jīng)濟步入寒冬，我國房地產(chǎn)市場也受到影響。

2 從我國房地產(chǎn)發(fā)展周期看行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

根據(jù)房地產(chǎn)投資的變動趨勢，我們將中國房地產(chǎn)市場分為四個周期：

（1）1978—1991年。在此期間，我國房地產(chǎn)市場從零到有。真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)始于1985年提出的城市經(jīng)濟體制改革，并在三年后實現(xiàn)發(fā)展高潮。但在隨后的一年，我國政府實行銀根緊縮、開支壓縮，使得房地產(chǎn)業(yè)減速發(fā)展。

（2）1992—1997年。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過熱和調(diào)整兩個階段。1992年，黨的十四大召開促聲國民經(jīng)濟的快速發(fā)展；同時，鄧小平南巡講話也進一步繁榮了沿海大中城市的房地產(chǎn)市場。同年，中國人民銀行批準房地產(chǎn)專項貸款，引發(fā)全國圈地、炒地高潮，銀行貸款規(guī)模急劇擴大，直至1993年的最高點。房地產(chǎn)過熱的情況導(dǎo)致通貨膨脹的高企，我國政府收緊政策，重點調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，上市公司融資困難，銀行不良資產(chǎn)增加。至1997年，我國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負增長。

（3）1998-2007年。隨著1998年的住房制度改革、住房抵押貸款等措施的實施，我國房地產(chǎn)投資增長率超過固定資產(chǎn)投資增速，緩慢回升，表明新一輪房地產(chǎn)周期的開始。較之于此前的發(fā)展態(tài)勢，本時段的發(fā)展平緩很多，與整體經(jīng)濟增長周期非常類似。

（4）2008年至今。與之前的平穩(wěn)態(tài)勢不同，2008年之后由于美國次貸危機的影響（如圖2），我國固定資產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)投資增速波動變大。此次危機是一個蝴蝶效應(yīng)的體現(xiàn)，由簡單到復(fù)雜的轉(zhuǎn)變，由個人到集體的擴散，由國家到全球的波及，造成全球經(jīng)濟環(huán)境的大動蕩。不可避免的，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑趨勢，但政府再次明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，并頒布相關(guān)政策法規(guī)予以刺激扶持。

3 從我國房地產(chǎn)驅(qū)動因素看理論模型的構(gòu)建

房地產(chǎn)周期的驅(qū)動因素因不同的經(jīng)濟背景而有所不同，另外房地產(chǎn)兼有實物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的雙重特點，在周期解釋方面更為復(fù)雜。很多觀點認為亞洲國家的房價上漲是需求增長、政策刺激、投資拉動等多重因素的共同作用的結(jié)果。

3.1 需求面

1991年以來，由于我國房地產(chǎn)需求多年的“啟而不動”，使得房地產(chǎn)供需均衡始終未能實現(xiàn)。隨著近些年住房制度的改革、城鎮(zhèn)化的推進，以及居民福利分房的保障喪失，更多的人們被迫轉(zhuǎn)向自主購房。但與此同時社會保障體系、收入分配問題等制度性缺陷的存在，造成太多的不確定性，使得居民不敢消費，但是動態(tài)的住房價格收入比卻在不斷上升。

可見，雖然目前市場上空置房很多，但是仍舊有巨大的需求空間存在，未來5年的房地產(chǎn)需求將不可置否的上漲，房價也會維持在高位。但是，由于消費者對未來房地產(chǎn)的信心不足，反而可能會促使某些風(fēng)險偏好型的消費者在當下進行房產(chǎn)購買。他們認為將來房價會更高，何不如現(xiàn)在舉債購買。當大多數(shù)購房者是這樣心理的時候，可能會產(chǎn)生羊群效應(yīng)，讓更多的居民進行房產(chǎn)購買，使得房價在一定范圍內(nèi)上漲，并且消費預(yù)期從短期轉(zhuǎn)變?yōu)橹虚L期。這種矛盾的現(xiàn)實狀況使得我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)整體需求的非均衡結(jié)構(gòu)，即整體供大于求，但同時局部供不應(yīng)求。

此外，隨著中國經(jīng)濟的快速增長，我國居民收入提高，消費能力隨之增長，給房地產(chǎn)市場帶來深刻的影響與巨大的推動作用。前文也提到如火如荼的城鎮(zhèn)化步伐引領(lǐng)著我國二、三線城市的發(fā)展，從圖3中可以看到，雖然一線城市的城市化率呈現(xiàn)領(lǐng)先優(yōu)勢，但是在未來增長方面，二、三線城市更具有優(yōu)勢。長期而言，新型城市化將催生一線大型城市都市圈和二三線中心城市及其城市群。

3.2 供給面

由于資本密集、資源稀缺的特性，我國房地產(chǎn)受政府控制更為突出，其中財政金融政策和政府土地供應(yīng)計劃有著尤為特殊的重要性，這兩個因素也深深的影響著我國房地產(chǎn)的供給狀況。

前文提到我國居民被推到被動自主購房的情況，而房產(chǎn)商也把握未來市場發(fā)展趨勢，且信心十足，并不會因暫時的銀根緊縮、減批土地而放松市場拓展。即使1993年之后的5年低迷期，也沒有讓房產(chǎn)商怯步。遵循優(yōu)勝劣汰的自然法則，在那5年后存活下來的開發(fā)商依然信心十足的拿地建房，并不考慮降價促銷。此外，市場從蕭條到繁榮的階段過程中，總會有新興的房地產(chǎn)商進入該行業(yè)，與此同時我國政府為了防止金融壞賬、地產(chǎn)泡沫、投資過熱等問題對我國經(jīng)濟產(chǎn)生負效應(yīng)，通常會通過減批土地、減少信貸等政策來加以控制，從而減少新增投資和基建規(guī)模，使得市場回歸到正常。但是這些政策或規(guī)則的實施并沒有產(chǎn)生滿意的效果。從根本上來說，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策屢遭失敗、治標不治本的內(nèi)在原因時房產(chǎn)市場和土地市場在供應(yīng)渠道和價格上的分離。

從細分方面來看，土地、投融資制度都是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。

（1）土地制度?；谖覈恋貒械奶厥庑裕覈L期實行土地批租制度。在此過程中，各級政府一方面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另一方面通過土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)自身的利益目標。隨著《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》的出臺，在農(nóng)村集體所有土地方面作了修改，可以窺見該類土地自由流轉(zhuǎn)是大勢，對未來行業(yè)發(fā)展將會是一次大的變革。相關(guān)規(guī)定表明今后用地單位（不包括純公益用地）征用土地需要與農(nóng)民協(xié)商，各類程序也要讓相關(guān)農(nóng)民參與。在定價方面，也需要按照非農(nóng)地市場價格從而避免補償標準過低的問題?？傊?，商用型土地要按照市場價格由開發(fā)商與農(nóng)民共同協(xié)商解決，而非由國家先征收后轉(zhuǎn)讓的方式。

由此可見，我國房價一漲再漲的核心因素之一是土地制度的政府壟斷。只有在供應(yīng)端的根源——土地供應(yīng)方面放開壟斷，形成一定程度的自由交易，才能夠真正解決中國的房價問題。從長期來說，土地，甚至農(nóng)村的集體建設(shè)用地之外的其他土地相對更自由地交易，是長期發(fā)展趨勢。

⑵投融資制度。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對資金需求量巨大，但是其融資形式過于單一。無論是施工企業(yè)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是住房抵押貸款，這些都依靠商業(yè)銀行來實現(xiàn)，這就容易造成風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的問題，即房地產(chǎn)的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的信貸風(fēng)險，將房地產(chǎn)的周期波動帶來的風(fēng)險幾乎全部歸集到銀行體系中。可見，對于房地產(chǎn)市場來說，融資渠道的拓展成為當務(wù)之急。

另外，從投資者角度來說，投資渠道的過度單一化，對居民實現(xiàn)有效資產(chǎn)組合產(chǎn)生了嚴重的限制。傳統(tǒng)上，我國居民主要講錢存于銀行，并沒有其他的多樣化投資渠道，引申出我國金融市場不發(fā)達的現(xiàn)實。那么，在這樣一個投資背景之下，又加之低迷的股市、過低的利率、欠發(fā)達的債券市場以及受管制的外匯投資，對房地產(chǎn)的投資成為優(yōu)中之選，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場。

4 從我國房地產(chǎn)潛在風(fēng)險看未來研究的趨勢

房地產(chǎn)市場與金融是雙向互動的過程，一方面房地產(chǎn)的周期變動對金融穩(wěn)定有很大影響，另一方面房地產(chǎn)發(fā)展離不開金融支持。在市場低迷時，由于銀行資金的大量套牢，其不良資產(chǎn)居高不下，不可避免的房產(chǎn)商業(yè)績急劇下降；在市場繁榮時，上市公司募資投入房地產(chǎn)開發(fā)，同時銀行資金也跟進注入。綜合多方面因素，我們認為可以從消費者、生產(chǎn)者（即開發(fā)商）與政府角度對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險進行分析。

4.1 消費者角度

1998年以來，個人住房抵押貸款既是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，也成為銀行業(yè)擴大信貸規(guī)模和降低不良貸款率的重要手段。中國各銀行和監(jiān)管機構(gòu)都認為抵押貸款是極好的放貸方式，其資產(chǎn)質(zhì)量很高。不過，住房抵押貸款的潛在風(fēng)險也是不可忽略的。

有一種說法認為，雖然抵押貸款的推出便利了居民購房，緩解居民當下壓力，但是也產(chǎn)生了許多總資產(chǎn)為負數(shù)的“負翁”。這種說法基于表層看似乎是合理的，但是它沒有用流動的觀點看問題，“負翁”是基于存量來看問題。而實際上，銀行風(fēng)險的產(chǎn)生主要源于流量概念，即在一個時點上，居民的現(xiàn)金流能否支付相應(yīng)的債務(wù)負擔(dān)。比如每個月的個人可支配收入，能在多大程度上償還“月供”。從流量角度看，“負翁”的提法及擔(dān)憂顯然是被夸大了，但也不可忽略。

4.2 生產(chǎn)者角度

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上，高度依賴于銀行貸款，主要存在兩大風(fēng)險：

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險，是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商業(yè)用房、住房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)具有很大的風(fēng)險。全國20家最大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款大戶的負債比率高于80%。

二是土地開發(fā)貸款風(fēng)險，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。土地整理儲備中心所需資金的來源一方面依靠市財政撥款以及一些經(jīng)營性收入等，另一方面最主要的來源就是銀行貸款。在銀行貸款方面，主要是通過政府擔(dān)保來實現(xiàn)，但是這種擔(dān)保又不符合《擔(dān)保法》，因此實際上是無效的。此外，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，質(zhì)押的土地不屬于土地整理儲備中心，但是銀行貸款只能以土地儲備中心運作的土地使用權(quán)作為抵押，這就產(chǎn)生了矛盾，需要加以重視與規(guī)范。

綜合來看，房地產(chǎn)金融機制的不發(fā)達直接影響房地產(chǎn)市場運行中介功能的發(fā)揮，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資手段單一，信貸結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)金融組織體系不完整，房地產(chǎn)金融管理體制混亂。

4.3 政府角度

正如前文所述，政府在房地產(chǎn)市場中扮演著擔(dān)保方的角色。據(jù)統(tǒng)計，80%以上的擔(dān)保都與政府有關(guān)。這就產(chǎn)生一個問題，如果擔(dān)保項目出現(xiàn)問題，誰來負責(zé)？顯然，這些負債最終將成為國家綜合負債而加大整個經(jīng)濟金融風(fēng)險。

在中國，很多風(fēng)險的特征都體現(xiàn)為政府擔(dān)保風(fēng)險。比如，土地開發(fā)貸款中的政府擔(dān)保，以及固定匯率體制下的政府隱性擔(dān)保。政府信用或擔(dān)保帶來的問題，使這個風(fēng)險往往是隱性的，不是顯性的。而且，由于對政府的過度“信任”或者對于政府擔(dān)保的確認，導(dǎo)致銀行對這類風(fēng)險考慮較少，再加上，即便出現(xiàn)這樣的風(fēng)險，對銀行而言也不是什么大問題，所謂“肉爛在鍋里”。這樣一種思路，特別是原有體制的痼疾，導(dǎo)致對政府擔(dān)保貸款的風(fēng)險意識非常弱。銀行加大了有政府擔(dān)保的信貸發(fā)放但卻忽視了可能的風(fēng)險。政府擔(dān)保風(fēng)險是一個體制上的問題，也是影響將來金融穩(wěn)定的重要因素。

5 總結(jié)

本文從房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展階段來看未來的發(fā)展趨勢，并詳細分析了房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的驅(qū)動因素，以及期間會產(chǎn)生的風(fēng)險因素，旨在為投資者、開發(fā)商提供些許分析、考慮基礎(chǔ)。整體上來看，從長期來說，開發(fā)商樂觀供給預(yù)期過度，而消費者樂觀消費預(yù)期不足，需要制度面、政策面對癥下藥。

供給層面，徹底改變土地審批制度，實行競標拍賣、土地上市，使土地市場與房產(chǎn)市場銜接，土地價格與房產(chǎn)價格銜接。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟適用房所需用地的投入，減少其他高檔層次住宅土地的投入量，這樣的一增一減必須長期而堅定地執(zhí)行，以明確政府在供給層面博弈中的承諾，使房地產(chǎn)商能夠真正受到引導(dǎo)并調(diào)整投資方向。

消費層面，宜大力推行“租售并舉”，分清投資行為與消費行為的關(guān)鍵區(qū)別，讓更多的居民分流轉(zhuǎn)向租住政府的廉租房、經(jīng)濟適用房。

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