當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

摘 要：近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。與此同時，部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場運作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機性需求日益增長等。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經(jīng)濟的健康運行。本文總結(jié)了近年來房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的內(nèi)容及政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響，在此基礎(chǔ)上，對當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 經(jīng)濟政策 房地產(chǎn)市場 投資

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，物質(zhì)產(chǎn)品越來越豐富，房地產(chǎn)調(diào)控問題也逐漸成為人們的熱點話題，吸引著人們的目光。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同樣受到相關(guān)的政策的影響，特別是國家宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟政策的影響，為了抑制房地產(chǎn)市場泡沫日益膨脹，國家有關(guān)部門通過采取有關(guān)的經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，緩和社會生活矛盾，維護房地產(chǎn)市場正常的競爭秩序，使房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，和諧運行，使房地產(chǎn)市場與國家經(jīng)濟的發(fā)展相和諧。

一、近年來房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策

2010年的樓市是不平靜的樓市，宏觀調(diào)控一輪接著一輪：

1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ访鞔_二套房貸首付不得低于40%。

3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。

4月14日“新國四條”出臺。其中最嚴(yán)厲的要屬對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》明確，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺，認(rèn)房又認(rèn)貸。

9月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

10月19日，中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。

10月底，多家銀行總行已向分支行下發(fā)通知，從11月1日起，全面取消房貸七折利率，首套房首付最低30%，利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%；二套住房最低首付50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍。

在房地產(chǎn)行業(yè)依然火爆上漲的背景下，2011年國家又出臺了兩項房價調(diào)控措施。2月17日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，共有八條內(nèi)容，簡稱“國八條”。4月27日，溫家寶總理在主持國務(wù)院常務(wù)會議中再次提出要進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出了八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場。簡稱為“新國八條”。

二、政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

1、加息對房地產(chǎn)市場的影響

首先，加息表達(dá)了央行的一個宏觀調(diào)控的信號，從而改變購房者對房價上漲的心理預(yù)期，很多人就會從樓市退出來；

其次，加息會增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負(fù)擔(dān)，這會抑制投資者、投機者的購房需求；

第三，加息會增加投機者囤房、開發(fā)商囤地的機會成本，從而增加商品房的供給。加息主要是改變購房者和售房者的成本收益曲線，通過“看不見的手”引導(dǎo)雙方自動調(diào)整自己的行為，使供需雙方在動態(tài)中達(dá)到一種均衡。

2、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征收的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

開征房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，有利于抑制房地產(chǎn)市場投資過熱和投機行為，有利于改善人們購房的理念，有利于抑制虛高的房價，使得房價回歸理性等。

3、限購令

（1）限購令的執(zhí)行，已經(jīng)迫使房價進(jìn)入下降通道。過度的投資保值投機已嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)的居住功能，一戶一房的調(diào)控目標(biāo)就是要還住房本來的居住本質(zhì)，確保更多以居住為主的居民的利益。

（2）限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因為調(diào)控行為的非市場化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。而這種對政策不可持續(xù)的預(yù)期，則可能對市場調(diào)控效果及政策信心造成損傷。

（3）“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發(fā)揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房價繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規(guī)定。其次“一戶限購一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購房者提供虛假信息騙購也是個問題。

4、限制銀行給房地產(chǎn)貸款

只要房地產(chǎn)開發(fā)商資金流動性充足無憂，房屋銷售價格就沒有降價壓力，同時受城市房地產(chǎn)資源稀缺性等因素影響，房屋售價還可能持續(xù)上漲，這是導(dǎo)致政府宏觀調(diào)控政策失效的主要原因之一，而房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源直接間接占比40%以上來自銀行貸款。

5、保障房

（1）有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)；

（2）有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長；

（3）保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系。

三、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響分析的意義

通過對國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策的相關(guān)內(nèi)容及其功能，另一方面可以為有關(guān)的部門單位做出科學(xué)、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1、通過經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，為國家有關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，可以使國家有關(guān)部門了解政策的作用和功效，為國家有關(guān)部門進(jìn)行事前控制，提前預(yù)測經(jīng)濟政策的調(diào)控效果，對房地產(chǎn)市場及其他產(chǎn)品市場可能產(chǎn)生或引起的效應(yīng)等進(jìn)行提前掌控，并為有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策所產(chǎn)生的功效對房地產(chǎn)市場進(jìn)行對癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場在國家有關(guān)部門的掌控之下和諧發(fā)展。

2、通過經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)。

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解國家采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策的最終目標(biāo)，了解相關(guān)經(jīng)濟政策的調(diào)控力度，對何種情況產(chǎn)生影響，了解宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策可能導(dǎo)致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)、合理、合法的措施，防止和預(yù)防對企業(yè)造成損失，及時調(diào)整和轉(zhuǎn)舵，對宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策調(diào)控后可能產(chǎn)生的威脅和機會進(jìn)行掌控，并為企業(yè)制定相關(guān)的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)計劃提供了有效的依據(jù)。

3、通過經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾。

通過對當(dāng)前國家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于國家有關(guān)部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產(chǎn)品和服務(wù)，幫助人民解決民生問題，緩解房地產(chǎn)市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經(jīng)濟發(fā)展提供一個和諧的環(huán)境，促進(jìn)國家經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展。

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作者簡介：吳楊（1982.01-），女，院校：南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)在職研究生大連班。