試論房地產(chǎn)市場中的“80后”

喻丹美

摘 要： 近年來，我國房價不斷上漲，買房難成為百姓肩上最重的三座大山之一。高房價已不僅僅是經(jīng)濟問題，更是一個嚴峻的社會問題?！?0后”成為高房價最直接的受害者。本文從“80后”成為當今房地產(chǎn)市場的購房主力這一社會現(xiàn)象出發(fā)，從不同角度對這些購房的“80后”進行分類并分析，總結(jié)出高房價對“80后”的消極影響并嘗試提出解決機制。

關鍵詞： “80后” 房地產(chǎn) 購房 租房

一、“80后”成為當今房地產(chǎn)市場的購房主力

自2005年國務院辦公廳發(fā)布“國八條”，之后又發(fā)布一系列的“國六條”、“國五條”、“新國五條”，再聯(lián)系新一屆的黨中央領導班子近來對房地產(chǎn)市場的一系列舉措，中央政府力圖穩(wěn)定房價，遏制房價過快上漲的決心可見一斑。然而從實際結(jié)果看來，政策實施效果卻不容樂觀。

正如很多學者分析的，導致高房價現(xiàn)象的原因是復雜而多方面的：地方政府實施“土地財政”，銀行信貸機制的不健全，房產(chǎn)投機分子的惡意炒樓，不良房地產(chǎn)商的大量囤房等等。然而，Alchian（ 1964） 說過：“價格，是買家與買家競爭、賣家與賣家競爭的結(jié)果?！狈績r高抬并不僅僅是政府、銀行、房地產(chǎn)商多方博弈的結(jié)果，中國房地產(chǎn)市場中大量的買房人也是其中至關重要的因素之一。受“有房才有家”的傳統(tǒng)思想影響，中國人比西方人更看重住宅，更傾向于購買產(chǎn)權屬于自己的住宅。在中國如此龐大的房產(chǎn)消費者中，還有一批占據(jù)絕大部分數(shù)量的具有顯著特色的人群——“80后”。 1986年至1990年爆發(fā)的第三次嬰兒潮，使得從2000年至2009 年中國社會的中青年人口增加超過8000 萬，這些人成為了現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場的購房主力。

二、“80后”作為購房主力的分類

（一） 根據(jù)買房動機不同

根據(jù)買房動機，可以將這些“80后”購房主力的買房動機分為結(jié)婚和其他。

一方面，結(jié)婚是“80后”買房最主要的原因。有房才有家，中國人對房子有一種特殊的情結(jié)，“有車有房”幾乎成為了“80后”擇偶的基本要求。2009年熱播的電視劇《蝸居》就深刻地反映了在中國的“買房難”問題，男女主人公住在一個租來的10平方米的石庫門房子中，辛苦工作只為攢夠首期，變身房奴。

另一方面，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷深化，受西方文化思潮的影響，人們的生活愈加多元化，思想更加開放，這表現(xiàn)在多個方面：第一，成家立業(yè)的思想被先立業(yè)所取代，現(xiàn)代生活的競爭壓力使得人們將所有精力都投在工作上，沒有時間精力去擇偶戀愛，同時，工作上的回報使得他們擁有大量的閑置資金，這個時候購買房產(chǎn)僅僅是供自己居住需要或者是投資需求，與婚姻并沒有關系。第二，“80后”更加看重自己的獨立生活空間，現(xiàn)代社會燈紅酒綠的夜生活和豐富龐大的網(wǎng)絡交際圈使得“80后”與父母一輩的生活作息時間嚴重違背，生活方式也不一定能被父母所接受，比如有些人選擇職業(yè)玩家、網(wǎng)絡寫手等工作，與父輩的就業(yè)觀念出入甚大，父母會覺得他們不務正業(yè)、生活邋遢、遲睡晚起等，為了避免矛盾加劇，搬出另住就成為了不錯的選擇。第三，2012年頒布的《婚姻法司法解釋（三）》也大大刺激了未成婚的大齡青年的購房欲望，辛辛苦苦還房貸，只要不動產(chǎn)沒登記在自己名下，離婚后就什么房子都撈不著，還不如自己努力結(jié)婚前先賺個首付，買個房子。

（二） 根據(jù)付款方式不同

“80后”買房的付款方式，主要可以分為三類：一是父母一次性付款買進，二是父母支付首付款自己支付按揭，三是全部自己支付。

以“80后”的實際購買力和目前的房價來看，大部分“80后”都不具備能力一次性購買房產(chǎn)，少數(shù)工作能力強、工資水平較高的可能能支付首付，再在之后漫長的二三十年成為一名光榮而又沉重的房奴。也有可能是男女雙方以結(jié)婚為基礎共同為一套房子而努力，根據(jù)婚姻的“規(guī)模效益”，可以為買房和房貸分擔一半的壓力。

排除以上兩種自力更生的情形，父母為孩子買房或者支付首付逐漸成為一種普遍現(xiàn)象。從20 世紀70 年代末、80 年代初開始的計劃生育政策，以及由此開始形成的“一對夫妻一個孩子”的家庭結(jié)構，進一步強化了上一代人對新一代年輕人的“利他心理”——老年人很愿意為孩子們買房。2005年人口普查數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，中國老年人的房屋面積需求雖然在下降，但是下降速度非常緩慢，印證了“老年人會幫助子女買房”的猜想。

（三）根據(jù)房屋所有權占有與否

根據(jù)是否占有房屋所有權，房地產(chǎn)市場中存在買房和租房兩種類型。

作為“80后”的年輕人，畢業(yè)工作結(jié)婚，總是有很多人在買房與租房的岔路口徘徊，是“高壓供樓”還是“優(yōu)質(zhì)租房”？ 買房結(jié)婚，中國人對擁有一套屬于自己的房子有一種特殊的情結(jié)。1999年，人民銀行個人住房貸款管理辦法正式生效，“花今天的錢圓明天的夢”的消費觀念深深地影響了“80后”，貸款買房一時成為潮流。然而十幾年過去了，房價扶搖直上，首付以及隨之而來沉重的房貸使得眾多的“80后”工薪階層望而卻步。畢竟，從經(jīng)濟角度來說，房屋使用權為70年，而房屋本身的壽命可能才50 年，在中國甚至可能還不到50年。

根據(jù)中國社科院發(fā)布的2011 年中國《經(jīng)濟藍皮書》指出，以現(xiàn)有房價水平，中國目前85%的家庭沒有能力購買住房。所以，盡管每個租房的人都有一顆買房的心，租房的人還是占了絕大多數(shù)。然后，如果房價不降，房租就要上漲，以滿足20：1的投資回收規(guī)律，這遲早會突破承租者的經(jīng)濟承受能力極限。

三、高房價對“80后”的消極影響

（一）“80后”一代的就業(yè)觀、擇偶觀被扭曲

張愛玲曾經(jīng)說過一句經(jīng)典的愛情語錄：“有了自己的房子，未婚女子就像是憑空小了幾歲，又有耐心慢慢地挑選愛人了。”網(wǎng)上還有人戲言：“有情人終成房奴，有房人終成眷屬?！狈孔訉Α?0后”婚姻觀念的影響可見一斑。以前找對象看人品、看家世、看性格，現(xiàn)在找對象看有沒有房、有沒有車、有沒有存款，這無疑是社會的悲哀。

貓撲網(wǎng)上有一篇熱帖，題為《悲哀：房子讓“80后”成為垮掉的一代》，20年前的北大學子為了強大祖國而奮斗，20年后的北大學子為盡早買房而汲汲營營。 “80后”是當今中國社會舞臺絕對的主角，是國民競爭力的核心體現(xiàn)，卻被房子“套牢”，不敢拋棄并不熱愛也沒有思維深度的“鐵飯碗”，不敢孤注一擲去創(chuàng)業(yè)，當國家的未來放在這群房奴肩上時，何談國家的創(chuàng)造力、發(fā)展力、競爭力？

（二）購買力下降，不利于擴大內(nèi)需

以2008 年為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，我國居民的消費率僅為35.3%，這不但遠低于同年美國的70.1%，也低于同屬發(fā)展中國家印度的54.7%?！?0后”不僅是房地產(chǎn)的購買主力，還是消費市場的主力軍，當大部分的工資被月供“套牢”，購買力下降，又哪里來閑錢去消費，去刺激內(nèi)需，促進經(jīng)濟增長？

與消費率低相對應的就是中國的高儲蓄率。沒有人會相信，改革開放30 年后的今天，中國老百姓還是只喜歡存錢，而不愿意增加消費支出來提高生活水平。如果我們看看尚未購房的人群全家上下如何節(jié)衣縮食和已經(jīng)購房人群的月供壓力之大就知道，房價上漲在多大程度上扭曲了居民的消費和儲蓄行為，為什么政府的擴大內(nèi)需政策很難奏效。

（三）導致社會資源分配更加不均衡

房價上漲過快使得社會資源分配更加不均衡，具體表現(xiàn)在地域上、階層上還有產(chǎn)業(yè)上。首先，“80后”的青年人大量涌入經(jīng)濟發(fā)達的大城市，使得大城市的房價更高，偏遠地區(qū)的空房率更高。房價高具有地域性的特征，經(jīng)濟發(fā)展迅速的城市如北京、上海、廣州、杭州等地的房價顯然要高于全國平均房價，而中西部欠發(fā)達地區(qū)的房價則沒有上漲得那么厲害。大量的資金、勞動力被套牢在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，并不一定能加速發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟建設，卻一定會讓欠發(fā)達地區(qū)更加貧瘠。其次，高房價使得大量財富由一般收入群體向少數(shù)高收入者，特別是投機者和房地產(chǎn)商手中集聚，這些投機者和房地產(chǎn)商利用這些財富進一步哄高房價換取更大的財富，使得社會貧富分化差距更加懸殊。最后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它直接或間接地帶動建筑、建材、冶金、交通、通信、家具、紡織、金融保險、商業(yè)服務等眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，一個強國的發(fā)展離不開實業(yè)，中國的儲蓄資源更多地被引導到了房地產(chǎn)投資上，相對而言，工業(yè)發(fā)展、科技教育以及基礎研究開發(fā)的投入自然就少了。這或許是為什么同樣都是人口眾多的國家，中國具有競爭優(yōu)勢的只是技術含量相對較低的勞動密集型行業(yè)，而印度則是智力密集型的軟件產(chǎn)業(yè)的一個重要的原因。

（四）激化社會矛盾

“買房難”已經(jīng)成為壓在民眾身上最重的三座大山之一，高房價已不再僅僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個嚴峻的社會問題。房價非理性上漲的背后是官商勾結(jié)、政治腐敗、貧富懸殊……這些都已經(jīng)成了公開的秘密，房地產(chǎn)市場的非透明化面對網(wǎng)絡時代的高度透明化，使得百姓對政府越來越不相信，對房地產(chǎn)商一竿子打死，將“買房難”的問題無限擴大化。

四、針對“80后”當前房地產(chǎn)市場亟待解決的問題

（一）完善住房租賃制度，構建合理住房消費結(jié)構

租房作為一種經(jīng)濟方便的消費方式，不應僅僅被看待成未買房前的過渡方式。真正合理的住房消費結(jié)構應是 “購房”與“租房”互為補充，在強調(diào)對住房所有權尊重的同時，更強調(diào)對住房使用權的保護，從而使購房者買得“心安理得”，租房者住得“理直氣壯”。 但是，不同于發(fā)達國家站在保護弱者的角度，以租者權益保護為重點，我國目前的住房租賃制度似乎對出租方更為有利，以致經(jīng)常會出現(xiàn)類似房主隨意上調(diào)租金，房主強令租者退租，房主隨意進入租房等侵犯租者權益的現(xiàn)象，更容易給租者形成一種“不安全”、“寄人籬下”、“沒有歸屬”的感覺。

只有完善了住房租賃制度，真正站在弱勢群體——租者的角度，給予租者充分的法律保護，才有可能使人們接受“租房居住”的消費結(jié)構，才能有效遏制房價的繼續(xù)上漲。

（二）加強房地產(chǎn)市場信息透明化有句話叫做“因為無知所以偏見”，民眾因為對房地產(chǎn)市場的信息不了解，所以才會相信網(wǎng)上的人云亦云，放大了偏見。正如有網(wǎng)友爆料“開發(fā)商可以很容易更改容積率，甚至是幾個幾個的增”，這句話其實就是帶偏見的，容積率的更改是可能的，幾個幾個增的說法就過于夸張了。只有加強房地產(chǎn)市場信息的透明化，尤其是交易環(huán)節(jié)的透明化，積極落實“一房一價”，才能保護處于弱勢的購房者的合法權益，也有利于杜絕類似“愚民哄抬房價”、“買漲不買跌”的現(xiàn)象。

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（責任編輯：楊再梅）