地價(jià)不斷高企 未來(lái)或面臨定價(jià)難題

目前，京版“國(guó)五條”細(xì)則得到嚴(yán)格的執(zhí)行。細(xì)則中明確指出，今年北京將繼續(xù)完善土地出讓方式，通過(guò)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等方式增加自住型、改善型土地供應(yīng)。該方式土地出讓規(guī)模在300多公頃，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。

然而，京版“國(guó)五條”細(xì)則也沒(méi)有遏制住房企在土地市場(chǎng)一浪高過(guò)一浪的拿地?zé)崆?，臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊頻頻以高價(jià)成交，也讓業(yè)界擔(dān)憂(yōu)其后期的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

任啟鑫認(rèn)為，作為北京土地市場(chǎng)的新貴，臺(tái)湖區(qū)域已經(jīng)憑借其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)受到廣泛青睞，在激烈的拿地競(jìng)爭(zhēng)中，臺(tái)湖土地成交價(jià)格漸有趕超在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的趨勢(shì)，面粉價(jià)格已經(jīng)逼近面包。在當(dāng)前價(jià)格管制的調(diào)控背景下，住建部門(mén)對(duì)臺(tái)湖新入市的項(xiàng)目如何界定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，房企又是否能夠平衡開(kāi)發(fā)成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，將成為布點(diǎn)臺(tái)湖的房企普遍面臨的問(wèn)題。

自去年12月至今年5月20日臺(tái)湖鎮(zhèn)出讓的7宗地塊中，有4宗配建了公租房面積，達(dá)到28.9萬(wàn)平方米，而公租房的配建面積越大，對(duì)地塊的商品房部分就提出了更高的盈利要求。

郭毅認(rèn)為，從成本而言，公租房由政府回購(gòu)，臺(tái)湖鎮(zhèn)的回購(gòu)價(jià)格大致在每平方米6000元左右，連成本都難以攤平。同樣的樓面價(jià)下，公租房的面積越大，其商品房部分的價(jià)格壓力就越高，對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)率的拖累越大。從產(chǎn)品規(guī)劃及后期銷(xiāo)售來(lái)看，公租房由于入住群體復(fù)雜且具有不可控性，將拉低整體項(xiàng)目的檔次，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)生較大阻力。因此，對(duì)于含有公租房的地塊而言，整體地塊規(guī)劃就顯得極為重要。通常而言，將公租房部分與商品住宅部分有效區(qū)隔開(kāi)，作為兩個(gè)項(xiàng)目拆分對(duì)待是常規(guī)且較為合理的做法。

審視剩余3宗沒(méi)有配建公租房面積的地塊，據(jù)北京智匯天成土地科技有限公司測(cè)算，泰禾2013年4月11日所拿地塊樓面價(jià)為11802元/平方米，萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體2013年4月15日所拿地塊樓面價(jià)為9722元/平方米，世紀(jì)鴻李金嶺聯(lián)合體2013年5月20日所拿地塊樓面價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，其未來(lái)房地產(chǎn)成本價(jià)格（土地費(fèi)用+建筑費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用）則分別為17941元/平方米、15343元/平方米和15690元/平方米。

任啟鑫詳細(xì)分析了臺(tái)湖區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀，他表示，即使區(qū)域樓市價(jià)格看漲，相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的通州城區(qū)及亦莊而言，目前臺(tái)湖區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基本可用“空白”來(lái)形容。

以京津高速為界，目前臺(tái)湖區(qū)域的北部?jī)H有東亞印象臺(tái)湖一個(gè)項(xiàng)目在售，目前售價(jià)在15900元/平方米左右。諸如萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體等所拿前期出讓的地塊均在附近，扣除保障房部分，地塊樓面價(jià)普遍在1萬(wàn)～1.5萬(wàn)元/平方米之間。

京津高速以南，現(xiàn)有臺(tái)湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地，由于更為臨近亦莊及輕軌亦莊線(xiàn)的次渠站，地理位置、軌道交通及配套設(shè)施的完善程度均明顯優(yōu)于北部地區(qū)，5月20日出讓的兩個(gè)地塊即位于此。目前，區(qū)域在售住宅項(xiàng)目有潤(rùn)楓領(lǐng)尚和商住項(xiàng)目北京經(jīng)開(kāi)國(guó)際企業(yè)大道，其中住宅的售價(jià)在2萬(wàn)～2.2萬(wàn)元/平方米左右，比北部地區(qū)每平方米高出了4000元以上，因?yàn)槭袌?chǎng)行情優(yōu)于京津高速以北地區(qū)，因此5月20日成交的兩宗地塊樓面價(jià)格也明顯高于京津高速以北。

任啟鑫還透露，去年12月萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體拍下的兩宗地塊，已經(jīng)以首開(kāi)萬(wàn)科公園里的案名搶先啟動(dòng)了項(xiàng)目的前期宣傳，主力戶(hù)型鎖定在90平方米以下功能型三居?？梢钥隙ǖ氖牵组_(kāi)萬(wàn)科公園里將成為繼東亞印象臺(tái)湖之后，臺(tái)湖區(qū)域的另一個(gè)以純剛需群體為定位的品質(zhì)大盤(pán)。據(jù)悉，項(xiàng)目有望于今年10月份快速入市。

“隨著臺(tái)湖新項(xiàng)目的陸續(xù)入市，屆時(shí)臺(tái)湖、次渠兩板塊都將改變目前一枝獨(dú)秀的局面，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始升級(jí)的同時(shí)，品牌效應(yīng)也將加速帶動(dòng)區(qū)域配套的初步建立與完善，將來(lái)會(huì)為京東購(gòu)房者提供更多選擇?！比螁Ⅵ芜@樣預(yù)測(cè)臺(tái)湖區(qū)域的前景。