樓市亢奮

徐進

拍地硝煙尚未散去，臺湖樓市供應(yīng)目前處在短暫的停滯期，在售項目寥寥無幾。但誰都明白，涌動的市場熱潮將馬上席卷臺湖。隨著地價“三級跳”，首開萬科聯(lián)合體、泰禾、世紀(jì)鴻等房企產(chǎn)品相繼入市，臺湖的房價似乎也將輕松飛漲。

僅一住宅在售

臺湖目前幾無二手房市場，區(qū)域內(nèi)僅見大片工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)，大型貨車在街道上揚塵駛過。區(qū)域內(nèi)在售的住宅項目僅潤楓·領(lǐng)尚一處，位于臺湖鎮(zhèn)西南部，靠近通州次渠鎮(zhèn)和大興亦莊。東亞·印象臺湖則正主推50年產(chǎn)權(quán)的辦公產(chǎn)品，預(yù)計下半年入市。

“我們現(xiàn)在是二期‘掃尾，就剩下10來套房源，是前期因為資格審核未過、或者貸款未批的客戶退出的房源?！表椖夸N售向記者在極力推銷，“售價2.1萬元/平米左右， 88平米的三居和兩居。來搶的客戶非常多，因為臺湖下半年不可能再有這個價錢了?！?/p>

然而，記者查詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示，潤楓·領(lǐng)尚項目在2011年5月和10月兩次取證。其中5月取證的房源已經(jīng)結(jié)束銷售；而10月取證的二期共有7棟住宅，共批準(zhǔn)銷售918套。截至7月4日，二期成交均價為18555元/平米，共簽約597套，刨去正在資格審驗和認(rèn)購期的房源數(shù)量，二期可售套數(shù)仍有幾百套。

同時，項目2011年的取證價格在2萬元-2.3萬元/平米，而開盤初期的成交均價僅為1.5萬元-1.6萬元/平米，屬于典型的“高價取證低價賣”，為項目后期漲價預(yù)留了空間，而目前剩余房源的售價已經(jīng)緊貼預(yù)售價。

業(yè)內(nèi)人士分析，這種人為制造“房源搶手”的尾盤銷售策略非常普遍。據(jù)了解，潤楓·領(lǐng)尚三期將推出140-260平米的大戶型，還有部分精裝產(chǎn)品，預(yù)計單價為2.5萬元-2.8萬元。隨著價格的飆漲，潤楓·領(lǐng)尚的產(chǎn)品定位已經(jīng)脫離“剛需”，朝著中高端檔次靠攏。

在臺湖北部，此前區(qū)域內(nèi)的名盤東亞·印象臺湖項目正在“歇場”，剛結(jié)束為期一個季度左右的住宅銷售。目前主推西區(qū)三棟辦公產(chǎn)品，戶型面積為40-60平米的開間和一居，50年產(chǎn)權(quán)?！懊恳惶锥伎梢宰鲂l(wèi)生間和廚房，商住都可以。”現(xiàn)場銷售人員告訴記者。

記者在項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，工地上吊塔密布，至少有十幾棟建筑，靠近售樓處的兩棟建筑已經(jīng)出地面四五層。“我們今年主推辦公產(chǎn)品，剩下的住宅爭取能在明年初實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，因為今年取證太難了。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，他預(yù)期二期商辦產(chǎn)品拿到1.9萬元/平米的預(yù)售價“沒有問題”。

據(jù)了解，東亞·印象臺湖一期住宅實際成交均價1.4萬元/平米左右。 “兩三公里外的地價拍得那么高，樓面價都超過我們一期的售價，臺湖在售項目都因區(qū)域價值提升而獲益?！?賈玉鵬告訴記者。資料顯示，東亞新華地產(chǎn)2011年以不足5000元/平米的樓面價拿下項目土地。

明年新盤集中入市

臺湖在售項目的心態(tài)，幾乎都是不著急、待好時。而去年以來拍出的那批“熱土”中，首開萬科聯(lián)合體項目“首開萬科·公園里”已率先亮相，預(yù)計今年10月入市。大部分項目預(yù)計2014年將集中供應(yīng)。

從地鐵亦莊線次渠站往北約1.5公里，是一條大雨過后泥濘不堪的小路，在小路的盡頭，首開萬科·公園里的在建售樓處已初見建筑雛形。記者在現(xiàn)場看到，售樓處施工現(xiàn)場有幾十名工人正在烈日下工作，有的在做外立面裝修，有的在為綠化挖水渠。一位工人告訴記者，再有1個月左右的時間就可以完工。而售樓處前方正對的項目地塊上，仍然長滿了雜樹和荒草，大型挖掘施工設(shè)備還沒有進駐，北部不遠處就是列車呼嘯而過的京津城際鐵路。

目前，公園里項目的臨時售樓處在朝陽區(qū)華威橋?，F(xiàn)場銷售代理告訴記者，他們6月剛剛進駐項目，當(dāng)期主推90平米以下三居精裝產(chǎn)品。“報價是2.6萬/平米以上，預(yù)計10月入市價很有可能上3萬元/平米，您能接受這個價格嗎？”一名王姓銷售試探性地問記者。同時他表示，累計到訪客戶約700組，大部分客戶都認(rèn)為價格“偏高”。

但是在業(yè)內(nèi)人士看來，這個報價和之前預(yù)期一致，因為這三塊地的樓面價在5000元-8000元/平米之間，若刨去保障房配建的樓面價已經(jīng)超過1萬元/平米?！叭f科產(chǎn)品單價肯定會上3萬元”，賈玉鵬語氣肯定地告訴記者。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然報價是區(qū)域新高，但公園里定位仍然鎖定為剛需，而其從拿地到開發(fā)的速度也符合一貫的“快銷路線”。他預(yù)計，與萬科不同，泰禾、世紀(jì)鴻的產(chǎn)品或許將以改善型產(chǎn)品為主。

泰禾曾傳出消息，今年“金九銀十”將臺湖項目安排入市，但目前前期宣傳仍未啟動。泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男也曾表示，產(chǎn)品初步設(shè)想會是高品質(zhì)住宅，配套商業(yè)街，比區(qū)域其他項目的配套更為豐富高端。業(yè)內(nèi)猜測，因為其所拿地塊的容積率為2.6，不可能打造別墅產(chǎn)品，高層板樓或塔樓的可能性較大。不論如何，泰禾和世紀(jì)鴻的產(chǎn)品應(yīng)該會定位高檔，以謀求更高利潤。