搭建“資金池”決勝金融時代

近期關(guān)于金融系統(tǒng)的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼6月銀行系統(tǒng)“錢荒”之后，國務(wù)院下發(fā)“金十條”，提出要“嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)”，預(yù)示著房企未來融資難度可能隨之加大。

但房企搶地戰(zhàn)仍方興未艾，連堅(jiān)稱“不拿地王”的萬科，半個月內(nèi)耗費(fèi)百億拿下三塊“地王”?？梢?，哪個房企擁有更多的現(xiàn)金流，就能更好地把握土地市場底部機(jī)會，及時“換倉”制勝。

在國內(nèi)趨緊的融資渠道下，開發(fā)商應(yīng)構(gòu)建穩(wěn)健的資金池，才能抗風(fēng)險(xiǎn)、謀發(fā)展。如萬科等房企都保持著數(shù)百億的自持存量資金，只有盤活存量，放棄囤房、囤地等占壓資金的方式，以高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，才能有效回籠資金。

資金池內(nèi)，還要保證充足的增量資金?？梢灶A(yù)見的是，房地產(chǎn)游戲規(guī)則已經(jīng)改變。前不久萬科董事會主席王石就說：“將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的”。接下來，誰能募集更多更低成本的資金，誰就將在地產(chǎn)金融時代勝出。

近期國內(nèi)市場“流動性”趨緊，美聯(lián)儲亦透露或?qū)⒔K止第三次量化寬松政策，因此房企不應(yīng)把“雞蛋”放在一個“籃子”里，而要朝著股權(quán)私募、基金、發(fā)債、海外融資等多平臺發(fā)展，給自己上多重保險(xiǎn)。

在A股融資平臺，繼綠地投資金豐之后，先后又有中弘股份等5家上市房企停牌。盡管目前A股融資平臺開閘的消息甚囂塵上，但基于國家調(diào)控思路，A股融資平臺不可能大規(guī)模放行。

赴港融資，構(gòu)建“雙平臺”仍是大勢所趨。知名房企紛紛看齊中海、華潤，或赴港上市或借殼融資，萬科、招商更早已搭建“A+H”雙平臺。利用境外平臺發(fā)債更具優(yōu)勢，近期龍湖的一筆超70億港幣的組合貸款，就刷新了內(nèi)地房企單筆貸款融資規(guī)模。

此外，如何開展與地產(chǎn)私募基金等長線資金的合作十分重要。近期地產(chǎn)私募基金頻頻介入土地市場，如拍下上海地王的福潤天成背后就隱現(xiàn)私募身影，而金地、保利等大型房企更早已先行一步。

資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳”為宜。融資方式必須保量保質(zhì)，在確保資金來源充足安全的前提下，房企應(yīng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低負(fù)債率，同時需要提升對資金投放效益的分析能力，力爭實(shí)現(xiàn)利息成本最小化和資金效益最大化。