淺析房地產集團的資金管理

鄭勝華

摘要：隨著國家宏觀經濟調控的逐步深入，房地產行業(yè)面臨著越來越激烈的競爭，因此房地產集團的管理重心也將隨之發(fā)生變化，而其中資金管理變得越來越重要。本文對目前房地產集團資金管理工作中存在的問題進行了分析，并提出了相應的應對措施。

關鍵詞：房地產集團；資金管理

隨著國家宏觀政策的持續(xù)收緊，房地產市場競爭的日益加劇，房地產行業(yè)面臨的發(fā)展形勢越發(fā)嚴峻，從重土地升值到重資金管理、加快資金周轉、加強核心競爭力建設的趨勢更加明朗，如何加強房地產集團的資金管理、提高資金管理的運營效率已成為了非常迫切需要探討的課題。

一、目前資金管理中存在的主要問題

1.資產負債率偏高，過度負債經營。房地產企業(yè)的資產負債率普遍偏高，國內主要開發(fā)商的負債率絕大部分都超過了70%，這固然和我國房地產企業(yè)發(fā)展的歷史環(huán)境等要素有關，通過利用負債經營可以發(fā)揮財務杠桿的作用，但如此高的負債率蘊藏了極大的財務風險，一旦市場出現較大的波動，極易出現資金鏈的斷裂。

2.資金管理不善，效率低下。由于受到房地產行業(yè)現行預售資金監(jiān)管政策的限制，房地產集團內部各項目之間資金資源不能有效互通，各項目之間的資金融通渠道較難打通，此外，部分公司的資金管理理念淡薄，日常管理中對資金管理不重視、責任不明確，直接導致了資金管理的低效率。

3.融資方式較為單一，融資渠道較為狹窄。由于受到國家政策的影響，房地產集團直接融資的大門一直關閉，絕大部分房地產集團基本上以銀行融資和股東投入為主，其他融資方式較少，無法滿足房地產集團公司持續(xù)發(fā)展的需要。

4.資金管理制度執(zhí)行不系統(tǒng)，執(zhí)行不規(guī)范。雖然部分公司有相應的管理制度，但制度的不系統(tǒng)、不科學以及各制度之間的銜接不暢等問題較為嚴重，而且制度的朝令夕改也使得制度的嚴肅性不夠。此外，更為嚴重的是制度停留在紙面上，實際執(zhí)行不到位，也使得制度的有效性大打折扣，突出了風險。

5.資金管理模式不成熟。目前部分房地產集團在資金管理模式上采用“集中管理，適當分權”模式，但沒有系統(tǒng)的資金集中管理模式，導致資金分散、資金沉淀量大、資金使用成本高、資金周轉速度低下等問題較為明顯。

二、強化房地產集團資金管理的應對措施

1.統(tǒng)一資金管理制度，規(guī)范資金收支管控。制度是管理的基石，尤其是房地產集團，只有制定了嚴格、統(tǒng)一的資金管理制度，才能強化資金管理。通過對資金收支各個方面的制度制定，如通過制定資金支付審批權限、現金管理條例、銀行賬戶管理規(guī)定、票據管理規(guī)定、銷售收款規(guī)定、應收款管理規(guī)定、融資擔保管理規(guī)定等制度，明確各部門職責，提供資金管理依據，隨著資金管理各項制度的健全并推行，房地產集團的資金管理工作才能步入正軌，資金管理工作才能執(zhí)行規(guī)范和得到有效管控。

2.強化銷售資金的回籠管理。通過銷售房源回籠資金是房地產集團最為重要的資金流入，而且銷售資金回籠的速度和金額直接影響到了房地產開發(fā)的經營成果，由于土地成本的高企，資金的成本已然成為項目開發(fā)中非常重要的因素，通過加快銷售資金回籠，可以降低項目開發(fā)風險，鎖定收益，從而維持房地產集團的持續(xù)發(fā)展，因此一方面要在銷售中通過銷售策略的創(chuàng)新、內部機制的創(chuàng)新以及合理的價格杠桿等手段提高去化率，另一方面也要緊盯資金回籠，明確內部催款環(huán)節(jié)，協(xié)調好外部銀行、公積金管理中心等業(yè)務關系，充分利用新的銷售績效考核機制等千方百計提高資金回籠。此外在面對存量高企、資產沉淀的情況下，要及時果斷地采取措施加快存量房的銷售，通過沉淀資產的置換等方式盤活資產，增加資金流入。

3.拓寬融資渠道，降低財務風險。在當前的市場環(huán)境下，必須拓展融資渠道，樹立多元化融資的新思路，除了傳統(tǒng)的銀行融資渠道外，還可以通過出售股權、委托貸款、私募股權、買方信貸、融資租賃、合作開發(fā)、地產基金、信托基金等方式解決融資問題，根據項目開發(fā)的性質，選擇合適的融資方式，避免出現短債長投、融資渠道單一，從而出現財務風險。

從長遠來看，直接融資將會成為房地產開發(fā)資金重要的來源方式，如房地產投資基金能為房地產企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金，根據項目的不同，客戶的不同，通過設計不同類型的房地產投資基金，可以有效解決房地產開發(fā)的資金來源和期限匹配問題。

4.統(tǒng)一銀行開戶管理，推行收支兩條線管理。貨幣資金是流動性最強的資產，是內部控制的最關鍵環(huán)節(jié)。為強化貨幣資金的事前控制，在健全貨幣資金基本內部控制制度的基礎上，房地產集團對銀行開戶要進行嚴格管理，如通過所有項目公司的開戶都要報公司總部審批，對各項目公司的多余賬戶要及時進行清理，撤銷多余賬戶，從而達到資金的集中管理和及時掌控。

5.統(tǒng)一資金籌資管理，防范融資和擔保風險。房地產集團對各項目的資金融資應進行統(tǒng)一的籌劃和管理，根據各項目經營發(fā)展以及資金需求和融資條件，每年初對各項目上報的資金收支計劃進行審核，確定各項目的授信額度和計劃融資指標，項目公司申請授信、放款都應由集團公司進行把控。同時作為信貸管理的延伸，強調由集團公司進行統(tǒng)一擔保管理，強化審批程序，實施規(guī)范化操作，防范擔保風險，確保資金安全。

6.落實資金計劃管理，提高資金管理效益。資金計劃管理是資金管理的基礎工作，也是預防資金風險的有效手段。房地產集團應在年度經營計劃評審確定后，各項目排定本年度的資金收支計劃，再逐級審核，在確保各項目年度資金平衡的前提下，確定資金回籠、計劃融資、資金支付等關鍵指標，各項目按照年度資金收支計劃安排工作，每月末根據年度資金計劃分解編制月度資金收支計劃。通過資金的計劃統(tǒng)籌管理，可以明確重大資金的收支節(jié)點，便于資金的日?？刂?，也便于及時進行資金的調配，節(jié)約資金成本，避免出現資金大量閑置和盲目貸款，提高資金使用效益。

7.加強資金審批管理，嚴控資金支付。房地產集團通過對各個項目的成本預算管理，工程預決算管理，在確保工程質量的基礎上嚴格控制成本支出，同時在保證交付項目的各節(jié)點外，控制好資金支付節(jié)奏，加大資金計劃和資金支付的審核力度，防范資金超付、早付；在費用管理上，嚴格按預算控制費用支出，同時積極爭取土地出讓金、稅費、配套費等緩繳，減少或延緩大額資金的支付，從而提高資金管理收益。

8.重視開發(fā)項目的可行性研究，尤其是新項目的資金籌措工作。在一般情況下，項目規(guī)模越大，資金占用就越大，經營風險也越大；項目開發(fā)經營越難，資金占用周期就越長，經營成本也越高；項目開發(fā)經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。因此房地產集團應將資金管理提前到項目可行性研究階段，通過對項目開發(fā)背景、規(guī)模、功能和技術經濟指標分析，初步確定投資成本，根據投資成本確定資金使用量。根據項目投資估算和項目開發(fā)進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析，因此必須在項目投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

9.統(tǒng)一信息管理平臺，確保資金信息及時提供。信息是決策的重要依據，通過統(tǒng)一的信息化軟件，規(guī)范了數據采集的口徑、強化了數據的及時性，提高了數據的可用性和便捷性，而且完全可以實現信息資源的共享。房地產集團本部可以利用軟件隨時查詢各項目的資金發(fā)生情況，從而為公司的決策提供及時的資金信息。

10.加強資金監(jiān)督管理，提升資金管理效果。房地產集團通過內部審計、風險管理評估等手段加強資金監(jiān)督，每年不定期組織內部審計，對項目公司的資金使用情況進行檢查，監(jiān)督資金管理制度的執(zhí)行情況，以防范資金使用過程中的潛在風險，確保資金安全和完整。

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（作者單位：浙江省鐵投房地產集團有限公司）