“國五條”之后

姚堯

面對房價上漲，由行政政策調(diào)控轉(zhuǎn)向財政稅收調(diào)控，或許是治本之策。

據(jù)3月18日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2月70 城市新房價格環(huán)比超9 成上漲，京滬穗漲幅居首，且均創(chuàng)歷史新高。

與此同時，二手房市場的場面也是一樣火爆。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站所顯示的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，僅3月1日至11日，北京市二手房網(wǎng)簽數(shù)量達13062套，相比新國五條細則出臺前11天的網(wǎng)簽總數(shù)增長265.68%。上海、南京等地二手房也出現(xiàn)了同樣的火爆場面。

房價快速上漲，引起了業(yè)界的普遍擔(dān)憂。21世紀不動產(chǎn)分析師張磊指出，雖然北京有強大的住房需求，但去年下半年以來的這種房價上漲速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分。

3月11日，王石通過個人微博警告稱?！爸袊鴺鞘写嬖诿黠@泡沫……故前景存在不確定的風(fēng)險，一旦房價再次瘋漲將可能失控而破裂，后果不堪設(shè)想?！?/p>

雖然廣東已經(jīng)出臺“國五條”細則，各地也在跟進，但現(xiàn)實依然顯示中國房地產(chǎn)市場正在面臨一個轉(zhuǎn)折點。

失控？

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對 100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年 2月，全國 100個城市（新建）住宅平均價格為 9893元/平方米，環(huán)比 1月上漲 0.83%，自 2012年 6月連續(xù)第 9個月環(huán)比上漲，但相對上月漲幅縮小 0.17個百分點，其中 74個城市環(huán)比上漲，26個城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少 9個；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加 10個。同比來看，全國 100個城市住宅均價與 2012年 2月相比上漲 2.48%，相對上月漲幅擴大 1.28個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為 16596元/平方米，環(huán)比上月上漲 1.09%，與上年同期相比上漲 4.32%。

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓告訴本刊記者，2013年中國樓市房價總體上應(yīng)保持穩(wěn)中有漲。但眼下的數(shù)據(jù)顯示，今年樓市三月“小陽春”已經(jīng)提前出現(xiàn)了，一是土地市場火爆，房企拿地瘋狂。二是樓市成交一路上揚。三是房價持續(xù)上漲，漲幅擴大。四是市場購買力有增無減，觀望變成入市。五是地方政府落實“國五條”政策緩慢，而調(diào)控政策微調(diào)利好政策不斷。

著名財經(jīng)評論員余豐慧對本刊記者說：“新“國五條”出臺后，帶來兩大引人關(guān)注的現(xiàn)象：一是被媒體放大的所謂離婚潮，目的在于規(guī)避20%售房所得稅，二是不僅一線城市二手房成交激增（上周北京網(wǎng)簽量開始下降），二三四線城市二手房交易量都在快速攀升?！?/p>

謝逸楓說：“2月100城價格延續(xù)今年1月環(huán)比同比連續(xù)2個月上漲，且100城房價上漲城市不斷蔓延到二三線城市。說明調(diào)控力度有升級空間。而同比房價漲幅翻倍，漲幅持續(xù)擴大，暗示房價已到“失控懸崖”邊緣。一方面是樓市反彈預(yù)期與房價暴漲苗頭開始明顯的呈現(xiàn)。另外一方面是“國五條”細則跟進緩慢，地方政府調(diào)控導(dǎo)致剛需與改善需求集中出手，價隨量升?！?/p>

追問

新“國五條”沒扭轉(zhuǎn)購房者的預(yù)期，反引起了新一輪恐慌性購房。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌認為，過去兩年受政策調(diào)控影響，部分消費者預(yù)期房價有所下降并準(zhǔn)備等房價下降了再行購買，但近期房價處于一直上升的態(tài)勢，因此很多人決定不再等待。

余豐慧認為：“二手房交易量井噴，主要是在20%所得稅征收政策剛剛公布和具體實施以前這個空擋階段預(yù)期導(dǎo)致的結(jié)果。買方特別是賣方都想趕在具體執(zhí)行落地之前完成買賣行為，以規(guī)避20%的稅收。同時，在城市里工作幾十年的職工，加上房改房、單位集資房和商品房等，大多都有兩三套住房。這些住房大多都不是為了投機，但征收20%所得稅政策出臺后，也引起了這部分職工的恐慌，準(zhǔn)備出售。這造成了階段性的二手房集中出售井噴潮?！?/p>

謝逸楓分析認為，房價持續(xù)上漲的主要原因有五個方面，一是去年年底以來首套房貸與公積金及戶籍制度改革等降息降準(zhǔn)的政策利好，剛需與改善性需求旺盛，市場量價穩(wěn)中有漲。二是房企資金壓力下降，銷售業(yè)績與新增貸款增長顯著及融資寬松，使得房企價格優(yōu)惠幅度減少并出現(xiàn)漲價，市場價格漲多降少。三是部分城市收緊首套貸款與調(diào)整公積金貸款政策，貸款額度減少或準(zhǔn)入門檻提高，影響到部分剛需入市。四是在調(diào)控政策的細化需要時間落實，處于政策“真空期”，房價上漲調(diào)控壓力大。五是新盤銷售和價格調(diào)整暫時按兵不動。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認為，近期樓市泡沫失控的跡象，成因既包括貨幣供應(yīng)量提高、購房者對新政策的恐慌，也有開發(fā)商的加速投資。

有財經(jīng)專家表示，“國五條”細則中的限購升級、第二套房貸從嚴、自售房征收20%個稅的目的都是為了遏制以投機、投資為目標(biāo)的購房行為。這個調(diào)控思路是完全正確的，只要執(zhí)行中不掉鏈子，必將取得較好效果。

對策

值得一提的是，近期眾多城市提出了樓市“限漲令”。據(jù)悉，深圳市近日推出樓市“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現(xiàn)月度按月“零增長”或者是“負增長”，換言之，即每個新盤、每個月的成交均價，與上月比只能下跌，不許上漲。

余豐慧認為，深圳房價“限漲令”有兩點應(yīng)該給予充分肯定，但也有其局限性。采取限購、限漲等行政手段無可厚非，這種階段性、權(quán)宜性舉措是無可奈何之舉。但長期看必將被更加貼近市場的市場經(jīng)濟手段所替代，比如：稅收、信貸手段等。

顧云昌認為，住房供應(yīng)量的加大、“國五條”細則對投機購房的打擊以及中性穩(wěn)定的貨幣政策這三大因素，將促進未來一年內(nèi)房價相對平穩(wěn)。當(dāng)務(wù)之急是盡快出臺住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅細則，明確二手房交易稅費。

張大偉稱，擠碎泡沫也就是控制房價上漲并非治本之策，如何實心化泡沫才能真正解決問題。只有提高居民收入與現(xiàn)在的房價相匹配，同時減低經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能消除房地產(chǎn)市場的泡沫。

中國海外董事會主席孔慶平表示，中國是世界主要經(jīng)濟體少見的持有物業(yè)沒有成本的國家。但中國推出持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅會非常慎重，在不同城市不同階段，會有不同的考慮。張磊也建議對二套以上住房征收累進稅率的房產(chǎn)稅。從國家加快住房信息聯(lián)網(wǎng)和建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度來看，正在為全國征收房產(chǎn)稅做技術(shù)準(zhǔn)備。

余豐慧認為，“針對暴漲十幾年的高房價，對比國外重稅懲罰住房投機的明顯效果，中國應(yīng)該盡快對準(zhǔn)投機投資性住房需求在全國范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需。限購政策等行政手段逐漸退出調(diào)控。這才能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)。”