反思中國房地產(chǎn)當(dāng)前十大問題

若干年來，處于“調(diào)控時代”的房地產(chǎn)行業(yè)，或多或少地脫離了市場化機(jī)制的自我調(diào)節(jié)，諸多行業(yè)問題也隨之逐漸暴露出來。如房價越調(diào)越漲、建筑質(zhì)量問題增多、商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性過剩、精裝房導(dǎo)向與控房價之背反等等，這使全行業(yè)陷入了一種浮躁的情緒。

1 高周轉(zhuǎn)模式下建筑質(zhì)量問題增多

大量拿地、快速開工、快速銷售，憑借著高周轉(zhuǎn)模式，萬科等大型房企成功跨入千億元規(guī)模。而在調(diào)控重壓之下，剛改型產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)模式也成為越來越多開發(fā)商的選擇。然而，在開發(fā)商極力縮短項目開發(fā)周期、追求資金周轉(zhuǎn)率的背后，質(zhì)量隱憂也漸漸浮現(xiàn)。為了壓縮成本、提高利潤率，不少施工方偷工減料，再加上高周轉(zhuǎn)模式下企業(yè)有效管控的缺位，各種樓盤“質(zhì)量門”頻頻爆發(fā)，其中不乏知名開發(fā)商，不僅給業(yè)主帶來困擾，更讓整個行業(yè)蒙羞。

2 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過剩商業(yè)地產(chǎn)的供過于求早已經(jīng)不是新鮮事。2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)都認(rèn)為一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過了需求量。但就在這些城市商業(yè)地產(chǎn)空置率基本得到解決的同時，問題逐漸指向二、三線城市。有數(shù)據(jù)表明，部分二、三線城市如成都、長春、佛山等地，在建和計劃施工的綜合體項目少則二十余個，多則上百個，全國商鋪待售面積則超7000萬平方米。由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目招商遇困，并陸續(xù)推遲開業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過剩已經(jīng)成為中國地產(chǎn)業(yè)不容忽視的問題。

3 房價越調(diào)越漲、限購執(zhí)法不嚴(yán)從土地招拍掛，到國六條、國八條、國四條，再到限購政策，直至2013年最新出臺的“國五條”，幾年來房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂層出不窮，房地產(chǎn)業(yè)界對此亦褒貶不一。但無論政府、學(xué)者、開發(fā)商如何激辯樓市調(diào)控，在購房者看來，房價越調(diào)越漲始終是不爭的事實。與此同時，隨著“房叔”、“房嬸”、“房姐”、“房妹”等事件的曝光，“一人多戶”也使限購執(zhí)法不嚴(yán)的問題浮出水面。而樓市調(diào)控“騎虎難下”也成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的面臨的核心問題之一。

4 城鎮(zhèn)化被誤讀為“房地產(chǎn)化”新一輪城鎮(zhèn)化正在如火如荼地推進(jìn)，然而在部分地區(qū)，城鎮(zhèn)化卻成為推漲地價、房價的契機(jī)，在地方政府的支持下，不少開發(fā)商無視當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠛徒?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，借口提升城市水平大舉圈地擴(kuò)建，掀起了新一輪的“造城運動”。眾多縣級市要建超高層寫字樓、大搞“城市綜合體”。另有一些城市以加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程為幌子，以建設(shè)工業(yè)園區(qū)為名，以獲取土地出讓收入及相關(guān)稅費為目的，大搞擴(kuò)城、造城運動。新一輪的城鎮(zhèn)化似乎正演變成“地產(chǎn)的狂歡”。

5 全行業(yè)浮躁、人才流動加劇前十年，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”，買房人則是“見房就買、除房不買”，調(diào)控雖有所抑制，但浮躁之風(fēng)仍在，此風(fēng)如今更有了新的演變，行業(yè)轉(zhuǎn)型期，商業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域的拓展對人才的渴求變得更加旺盛，人才流動變得更加劇烈，而在大型公司稍有立足的人便會被獵頭盯上，挖角薪水可翻幾倍，不少從業(yè)者膨脹不已。而到底是該獵人還是自身培養(yǎng)，在人才方面，整個行業(yè)也開始了一場新的探索。

6 精裝房導(dǎo)向與控房價之背反早在2008年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便發(fā)文要求各地制訂出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。而精裝修房因可避免二次裝修造成結(jié)構(gòu)破壞和綠色環(huán)保、節(jié)約等優(yōu)點，也被更多開發(fā)商和買房人所接受。由于附件裝修，其價格自然要高于同等條件的毛坯房。但為維穩(wěn)樓市，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控始終未有放松，希望平抑房價，一些地方甚至限制售價，而為追求低價快跑的策略，一些開發(fā)商又選擇回歸毛坯房之路。而精裝修導(dǎo)向與控房價的矛盾就此產(chǎn)生。

7 限購加劇民間資金外流在限購與限貸政策持續(xù)、樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵的背景下，大量資金從樓市撤出，有的涉足礦業(yè)，有的投入其他領(lǐng)域。與此同時，在樓市“限購”時代，由于在國內(nèi)暫無購房資格，因此。有投資需求的購房者紛紛在國外置業(yè)，導(dǎo)致大量民間資金外流。此外，在限購政策下，房企為了尋找新的利潤增長點，亦將投資觸角伸向了海外市場，這也是一種資金外流的現(xiàn)象。

8 養(yǎng)老住宅開發(fā)政策支持缺失

隨著我國逐漸步入老齡化社會，近年來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注，不少品牌開發(fā)商紛紛成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊，部分保險資金也紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。然而，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資大、回收慢，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏完善的商業(yè)模式，再加上國家以及地方政府沒有相關(guān)金融及土地等方面的政策支持，現(xiàn)階段的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無法做到地產(chǎn)開發(fā)與專業(yè)配套設(shè)施、配套服務(wù)的兼顧，更多仍是停留在以養(yǎng)老住宅開發(fā)為主的階段，不少開發(fā)商甚至借養(yǎng)老之名行圈地之實。

9 借題材圈地、大盤卷土重來工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等非限購領(lǐng)域興起的同時，亦有不少開發(fā)商借到這些題材，大舉圈地。尤其在旅游地產(chǎn)方面，海南便是典型一例。不足4萬平方公里的土地上，動輒引來數(shù)十億、上百億元的投資。云南旅游地產(chǎn)更達(dá)狂熱的境地。而萬達(dá)集團(tuán)、雅居樂等企業(yè)更是重金下注旅游地產(chǎn)。事實上，瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)這塊肥肉并不是這一兩年的事情。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，國內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元。由于在城市范圍內(nèi)針對土地的政策和限制繁多導(dǎo)致幾乎已無地可圈，開發(fā)商庫存壓頂，生存壓力越來越大。于是，城市邊緣地區(qū)，特別是旅游區(qū)域就成了開發(fā)商打擦邊球、大肆圈地的灰色地帶。

10 境內(nèi)外融資成本過高

當(dāng)前，迫于資金鏈壓力，大部分房企選擇發(fā)行債券票據(jù)或是信托方式進(jìn)行融資以解決當(dāng)前困境，然而，這些融資方式的成本已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點。而隨著大房企的擴(kuò)張，中小房企受到嚴(yán)重擠壓，回款困難，利潤率整體下滑，利潤難以覆蓋前期融資成本。傳統(tǒng)渠道融資困難重重，而再次通過民間借貸或者信托融資“借新還舊”，面臨的是又一輪“飲鴆止渴”。不過，除了民間融資和信托渠道，赴港上市也成了不少中小房企募資自救的選擇之一。此外，還有不少中小房企選擇了房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化、出售項目或子公司股權(quán)等融資渠道。但整體而言通過高利貸融資成本高達(dá)30%-40%。目前，中型房企的融資成本在25%，小型房企更高，大型房企稍低。但總體而言，中國房企融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家的房企。

（據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)）