當(dāng)?shù)禺a(chǎn)走近世園

于洋

2014年4月25日至10月25日，青島世界園藝博覽會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“世園會(huì)”）將在李滄區(qū)百果山森林公園舉行。這是青島繼承辦2008年奧帆賽之后的又一城市發(fā)展亮點(diǎn)。如同奧運(yùn)之于北京、世博之于上海，主題為“讓生活走進(jìn)自然”的青島世園會(huì)會(huì)給青島帶來(lái)什么呢？

事實(shí)上，世園會(huì)對(duì)于每一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，都是城市地區(qū)發(fā)展的一個(gè)良好契機(jī)。每一個(gè)世園會(huì)城市，從被確定為舉辦城市之初，就集眾家寵愛(ài)于一身，包括房地產(chǎn)商的“愛(ài)”。

目前，一個(gè)面積約34平方公里、可容納30萬(wàn)人口的現(xiàn)代化世園生態(tài)都市新區(qū)正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，她不但吸引了青島購(gòu)房者的關(guān)注，而且來(lái)自全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商也紛紛在此落戶(hù)，一個(gè)宜商宜居的新城區(qū)日漸崛起。

世園板塊強(qiáng)勢(shì)崛起

隨著世園會(huì)開(kāi)幕時(shí)間的漸漸臨近，圍繞會(huì)展所進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施改造正在加速兌現(xiàn)，長(zhǎng)期制約區(qū)域發(fā)展的配套短板逐步得到彌補(bǔ)，地處世園板塊周邊區(qū)域的樓盤(pán)進(jìn)一步成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，世園區(qū)域樓市也因此迎來(lái)了史上最大的發(fā)展機(jī)遇。

事實(shí)上，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在市南、市北兩大區(qū)域?！皩幾∈心弦粡埓?，不住滄口一間房”曾影響了很多人的居住觀念。一直到2005年，青島中央居住區(qū)的規(guī)劃確定，李滄的房地產(chǎn)市場(chǎng)局面才得到慢慢的改變。隨著李滄區(qū)CLD規(guī)劃的日漸明晰，這片熱土也吸引了越來(lái)越多的外來(lái)房企。在繼地產(chǎn)大鱷綠城落戶(hù)李滄后，萬(wàn)科也順勢(shì)入駐。而2009年9月，世園會(huì)申辦成功的那一刻起，整個(gè)李滄樓市似乎找到了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的新標(biāo)桿。一大批主打世園會(huì)概念的項(xiàng)目樓盤(pán)拔地而起。

“萬(wàn)科當(dāng)初選擇在李滄拿地，除了看重區(qū)域生態(tài)資源外，也是看到了世園會(huì)未來(lái)將帶來(lái)的商機(jī)?！鼻鄭u萬(wàn)科生態(tài)城策劃仝楠坦言。在她看來(lái)，世園板塊本身?yè)碛胸S富的生態(tài)景觀資源，屬于生態(tài)宜居帶，加上世園會(huì)召開(kāi)帶來(lái)的配套升級(jí)預(yù)期，令區(qū)域宜居價(jià)值再度放大，從而吸引了眾多追求居住品質(zhì)的置業(yè)者。此外，客戶(hù)對(duì)區(qū)域發(fā)展前景也普遍看好，認(rèn)為世園會(huì)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。隨著政府配套的進(jìn)一步完善，世園板塊的價(jià)值必將更加凸顯。

萬(wàn)科生態(tài)城相關(guān)銷(xiāo)售人員告訴記者，2010年，金水路剛通車(chē)時(shí)，路上車(chē)很少也基本看不見(jiàn)行人，可一年后，金水路的車(chē)流量便開(kāi)始增大，可見(jiàn)世園板塊的發(fā)展速度之快。“我們這里的客戶(hù)都是看重了區(qū)域的整個(gè)環(huán)境配套。大多數(shù)客戶(hù)屬于社會(huì)中上層，自己有車(chē)，去哪里都不算遠(yuǎn)，從項(xiàng)目開(kāi)車(chē)去李村商圈只需10多分鐘車(chē)程。另外，他們不喜歡市區(qū)中心嘈雜的環(huán)境，選擇在這里生活對(duì)于他們來(lái)講舒適度更高。值得一提的是，業(yè)主當(dāng)中也有當(dāng)?shù)夭疬w居民，親身經(jīng)歷了區(qū)域發(fā)展變化的他們非?？春眠@個(gè)板塊?！?/p>

為城市注入新動(dòng)力

事實(shí)上，關(guān)于世園會(huì)，我們并不陌生。

世園會(huì)在我國(guó)已舉辦過(guò)三次，分別為1999年昆明世園會(huì)、2006年沈陽(yáng)世園會(huì)和2011年西安世園會(huì)。歷屆世園會(huì)在為舉辦城市帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也成功塑造了城市形象，有力地推動(dòng)了城市發(fā)展。

據(jù)了解，前后持續(xù)184天的青島世園會(huì)預(yù)計(jì)將吸引國(guó)內(nèi)外游客1100萬(wàn)人次，她所產(chǎn)生的巨大的“世園會(huì)效應(yīng)”，將拉動(dòng)旅游、餐飲、金融商貿(mào)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將給城市結(jié)構(gòu)帶來(lái)重大的轉(zhuǎn)型力。對(duì)于正在加速建設(shè)宜居幸福的現(xiàn)代化國(guó)際城市的青島來(lái)說(shuō)，世園會(huì)的舉辦無(wú)疑為這座城市的發(fā)展和功能提升提供了難得的歷史機(jī)遇。

長(zhǎng)期以來(lái)青島市區(qū)南北差距較大，有人戲稱(chēng)青島“只是鑲著一條金邊”。

的確，與青島濱海地帶的城市建設(shè)相比，北部城區(qū)面貌確實(shí)與整個(gè)城市的景觀不相搭配。城市發(fā)展的歷史積累和先前的規(guī)劃導(dǎo)向，導(dǎo)致了青島的區(qū)域發(fā)展南北不均衡。而隨著世園會(huì)落戶(hù)李滄區(qū)，北部城區(qū)迎來(lái)了大發(fā)展的契機(jī)。

在青島市政府的大力投入下，全區(qū)的道路、管網(wǎng)、房地產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將全面加速，城區(qū)承載能力和服務(wù)能力將全面提高，會(huì)吸引更多高端人才人住李滄、創(chuàng)業(yè)李滄，居民的文明素質(zhì)和城區(qū)的文明程度也將大大提升，從而使城市的發(fā)展走向南北均衡、內(nèi)外均衡的良好局面。

與此同時(shí)，世園會(huì)也將成為青島知名度提升的爆發(fā)點(diǎn)，讓全世界的人們認(rèn)識(shí)青島、了解青島。世園會(huì)期間，國(guó)內(nèi)外的媒體都將匯聚青島，在展示世園會(huì)的同時(shí)，青島的城市形象和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就也將廣為播揚(yáng)，對(duì)提升青島在國(guó)內(nèi)外的知名度和影響力都具有極大的推動(dòng)作用。這筆巨大的無(wú)形資產(chǎn)其價(jià)值是無(wú)法估量的，它既為青島在世界奠定了應(yīng)有的聲譽(yù)、地位，更為青島走向世界舞臺(tái)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的推動(dòng)力。

再造一個(gè)“八大關(guān)”

上海世博會(huì)總規(guī)劃師、青島世園會(huì)總規(guī)劃師吳志強(qiáng)曾斷言，世博的影響力將至少持續(xù)50年。換言之，一場(chǎng)大型國(guó)際博覽會(huì)，對(duì)于舉辦城市的影響力絕不僅僅在于當(dāng)下的改變。吳志強(qiáng)表示，青島世園會(huì)規(guī)劃的最大亮點(diǎn)便在于展后的會(huì)址利用。

據(jù)悉，世園會(huì)在滿(mǎn)足6個(gè)月展覽需求的同時(shí)，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮了后續(xù)利用。世園會(huì)之后，位于青島市中心城區(qū)東北部，李滄區(qū)、嶗山區(qū)和城陽(yáng)區(qū)交界處，總面積約194平方公里的世園生態(tài)都市新區(qū)，將按照“園、林、城、區(qū)”的建設(shè)時(shí)序逐次展開(kāi)，進(jìn)行“八大關(guān)式”的深度開(kāi)發(fā)，建設(shè)世園文化休閑中心，從而形成“南有奧帆中心、北有世園景區(qū)”的旅游新格局。

“世園會(huì)的舉辦都會(huì)對(duì)承辦城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響，特別是旅游地產(chǎn)的影響?！贝鞯铝盒胁呗园l(fā)展顧問(wèn)部部門(mén)主管說(shuō)?！芭f城改造，道路、鐵路、航空等基礎(chǔ)建設(shè)上的巨大投入，對(duì)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展都起到了不可估量的作用。另外，由于世博園在世園會(huì)之后得到了完整的保留與更加深入的開(kāi)發(fā)，世博園都會(huì)成為舉辦城市當(dāng)?shù)匦碌穆糜问杖朐鲩L(zhǎng)點(diǎn)以及城市名片。同時(shí)通過(guò)旅游+地產(chǎn)的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的相互促進(jìn)、相互依托，共同發(fā)展。從整個(gè)城市的宏觀角度來(lái)看，世園會(huì)能夠加速周邊區(qū)域基礎(chǔ)配套的完善，成就區(qū)域迅速成熟，能夠直接提升區(qū)域價(jià)值，是區(qū)域地產(chǎn)崛起成為必然?！?/p>

古語(yǔ)云：“以古為鏡可以知興替。”曾經(jīng)舉辦過(guò)世園會(huì)的城市的地產(chǎn)發(fā)展歷程是值得我們借鑒的?；仡櫼酝龑檬缊@會(huì)的城市發(fā)展，不難看到，世園會(huì)的舉行將使城市的建設(shè)提速5-10年?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著世博園的二次深度開(kāi)發(fā)，世園生態(tài)新區(qū)也會(huì)成為青島像八大關(guān)一樣的城市旅游名片。

國(guó)際盛會(huì)往往給舉辦地帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的機(jī)遇，而世園會(huì)所專(zhuān)注的環(huán)境美化和園藝技術(shù)，恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)所青睞的內(nèi)涵元素。也正因?yàn)檫@種內(nèi)在的“默契”，造就了開(kāi)發(fā)企業(yè)在世園會(huì)板塊的投資熱度，使得這一區(qū)域全方位升溫。

好前景需要好產(chǎn)品

區(qū)域升溫，土地市場(chǎng)自然一片“紅火”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年沈陽(yáng)世園會(huì)期間，沈陽(yáng)棋盤(pán)山地區(qū)的土地價(jià)格一年漲了3倍，周?chē)康禺a(chǎn)價(jià)格一路攀升。就連周邊城市撫順的房地產(chǎn)價(jià)格都被拉動(dòng)起來(lái)。那么，較之沈陽(yáng)，青島的土地市場(chǎng)又如何呢？

據(jù)悉，在2012年3月—5月之間，世園會(huì)周邊土地頻繁且大量上市，均被順利拍出，21宗土地中19宗落人青島世園（集團(tuán)）有限公司囊中。此外，除了第一次拍賣(mài)的16幅地塊外，后期的5幅地塊均為非底價(jià)成交。其中，一幅位于天水路以北的文體娛樂(lè)地塊起拍價(jià)就高達(dá)14115元/平方米。

然而，土地市場(chǎng)一直是樓市價(jià)格的“晴雨表”，地價(jià)的上漲無(wú)疑讓周邊區(qū)域的樓盤(pán)找到了價(jià)值提升的硬道理。

1999年昆明世園會(huì)舉行的時(shí)候，展會(huì)區(qū)域東部地區(qū)的房?jī)r(jià)、地價(jià)增長(zhǎng)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年昆明東部區(qū)域房?jī)r(jià)上漲約2000元/平方米。無(wú)獨(dú)有偶，受2011年西安世園會(huì)的影響，西安世園會(huì)周邊區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格已從最初的2000元/平方米增長(zhǎng)到6000元/平方米以上?，F(xiàn)在瀘灞半島的樓王高層產(chǎn)品的價(jià)格已達(dá)到10000元/平方米，別墅價(jià)格也在13000-17000元/平方米。世園會(huì)對(duì)舉辦城市的房地產(chǎn)價(jià)格的拉動(dòng)作用可見(jiàn)一斑。

而記者在采訪(fǎng)中也了解到，除了萬(wàn)科生態(tài)城之外，綠城理想之城、米羅灣、中海國(guó)際社區(qū)、李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目銷(xiāo)售均打出了“世園名片”，將世園會(huì)作為一個(gè)典型配套來(lái)告訴客戶(hù)，同區(qū)域樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。然而，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并未帶來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的回落。

據(jù)克而瑞對(duì)青島世園板塊地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從2011年至今，區(qū)域成交量一直伴隨供應(yīng)量而增加，價(jià)格也是步步走高。

其中，萬(wàn)科生態(tài)城項(xiàng)目更是兩次開(kāi)盤(pán)均高奏凱歌。在同區(qū)域樓盤(pán)的比拼中，究竟是什么因素成就了生態(tài)城的熱銷(xiāo)呢？

“一個(gè)區(qū)域有好的發(fā)展前景，也必須有好的產(chǎn)品與其相匹配?！辟陂硎荆俗⒅貐^(qū)域價(jià)值之外，購(gòu)房者更加看重區(qū)域樓盤(pán)的產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價(jià)值。作為中國(guó)地產(chǎn)的持續(xù)領(lǐng)跑者，萬(wàn)科始終把持續(xù)提供超越客戶(hù)期望的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量作為自己的追求。“目前，大部分的剛需客戶(hù)都是80后，這個(gè)群體對(duì)精裝房接受度很高，同時(shí)對(duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)可度也很高。但歸根結(jié)底，讓一個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)產(chǎn)品賣(mài)的好的原因還是產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價(jià)值?！?/p>

實(shí)際上，世園會(huì)，這樣一個(gè)規(guī)模巨大、影響深遠(yuǎn)的項(xiàng)目對(duì)于其周邊板塊的價(jià)值提升作用是毋庸置疑的。今天的世界正處在一個(gè)新的生活方式革命中，越來(lái)越多的都市人向往著自然、健康的生態(tài)住宅環(huán)境，并且對(duì)養(yǎng)生、休閑等生活方式的追求越來(lái)越高。世園會(huì)的召開(kāi)，使得人們對(duì)綠色生態(tài)的價(jià)值認(rèn)知更加深入，它也勢(shì)必將撬動(dòng)區(qū)域生態(tài)居住的潛在價(jià)值，引領(lǐng)新的生活方式。

可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著世園會(huì)的召開(kāi)以及遍布該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)，世園生態(tài)新區(qū)必將吸引來(lái)自全國(guó)乃至全世界的目光。而青島的歷史發(fā)展，也將因此展開(kāi)一個(gè)新的篇章。

其實(shí)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)走近世園，一場(chǎng)有關(guān)城市的變革便悄然拉開(kāi)帷幕。