房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟學(xué)應(yīng)用及目標(biāo)成本控制

賀冬秀

中圖分類號：F275.3 文獻標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-3954（2013）21-0235-02

任何工程項目總是通過投資活動才得以實現(xiàn)。在市場經(jīng)濟條件下，通過經(jīng)濟分析評價投資方向的合理性，選擇最合理的工程建設(shè)項目，保證項目有限的資金發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益；通過經(jīng)濟分析為實現(xiàn)某一項目成本的最終目標(biāo)選擇最優(yōu)的實現(xiàn)途徑。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，目標(biāo)成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要組成部分，工程項目的經(jīng)濟分析為工程成本控制的真實性、準(zhǔn)確性、全面性提供了保障。

1 房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制具體措施

1.1 事先控制

（1）落實施工項目計劃成本責(zé)任體制。一個成熟的施工企業(yè)在工程開工前，根據(jù)以往的工程經(jīng)驗，首先應(yīng)該確定成本計劃，根據(jù)計劃的要求，采用目標(biāo)分解法，由項目經(jīng)理部將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊和施工班組，簽訂成本承包責(zé)任狀（或合同），然后由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。

（2）根據(jù)設(shè)計圖紙和有關(guān)技術(shù)資料對施土方法、施工順序、作業(yè)組織形式、機械設(shè)備選型、技術(shù)組織措施等進行認(rèn)真的分析，并運用價值工作原理，制定出科學(xué)先進、經(jīng)濟合理的施工方案。

（3）項目投資估算控制與項目招標(biāo)估算控制。

設(shè)計階段為項目估算控制環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部分，投資估算是在對項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項目實施進度等進行研究并在基本確定的基礎(chǔ)上，估算項目投入總資金并測算建設(shè)期內(nèi)分年度資金需要量。投資估算是制訂融資方案、進行經(jīng)濟評價，以及編制初步設(shè)計概算的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確定，將直接影響到對工程項目全壽命周期費用的合理估計，因此，在各項技術(shù)方案確定的基礎(chǔ)上，確定一個在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)的投資估算。

1.2 事中控制

（1）加強管理施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單制度。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，做好實際耗用的人工、材料、機械等的數(shù)量核對，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數(shù)據(jù)。

（2）核對結(jié)算資料與施工預(yù)算的數(shù)據(jù)，計算分析分部分項工程的成本差異，并采取有效的糾偏措施。

（3）收集和整理月度成本原始資料。月度直接成本分析表主要是反映分部分項實際完成工程量與成本相對應(yīng)的情況，以及該分部分項工程預(yù)算成本和計劃成本相對比的實際偏差和目標(biāo)偏差。為找出偏差產(chǎn)生的原因及制定相應(yīng)措施提供了依據(jù)。月度間接成本分析表主要反映間接成本的發(fā)生情況，此外，還可通過間接成本比例來分析其支用水平。最終成本控制報告表中反映出每季度或半年己完產(chǎn)值和己完累計成本，并聯(lián)系后期工程量和未發(fā)生的成本，對最終成本進行預(yù)測，對項目經(jīng)理部前期的成本控制進行評估，為項目部糾正偏差，制定對策提供依據(jù)，為實現(xiàn)各項經(jīng)濟指標(biāo)作新的要求。

1.3 事后控制

（1）抓好每一環(huán)節(jié)，認(rèn)真做好審計工作。審價、費用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，及時掌握施工動態(tài)，并做好造價相關(guān)資料整理。在竣工結(jié)算階段，除應(yīng)準(zhǔn)確計量取費外，更要注意實施變更應(yīng)有相應(yīng)的證明性文件才能納入結(jié)算。搜集有效的經(jīng)濟文件，包括圖審記錄、隱蔽記錄、簽證變更、竣工圖等，做好工程決算審計工作。

（2）做好工程相關(guān)記錄，為反索賠提供依據(jù)。合同文件是索賠的重要依據(jù)，建設(shè)方應(yīng)充分解讀合同，才能有力的反駁承包人索賠：同時還要收集有關(guān)工程資料及相關(guān)證據(jù)，為建設(shè)單位進行反索賠做好準(zhǔn)備。作為建設(shè)單位，可以對工程質(zhì)量問題、延誤工期及施工方原因為發(fā)包方造成損失等反索賠。要想成功反索賠，必須有充分有力的證據(jù)，并發(fā)揮監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片和相關(guān)會議紀(jì)要等原始資料。

2 房地產(chǎn)開發(fā)中目標(biāo)成本核算的具體方法

在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項目成本，目標(biāo)成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，按項目開發(fā)進度的不同階段，編制各個階段性的控制成本。項目定位階段的估算成本，建筑方案確定后的目標(biāo)成本，主體施工圖階段的修正目標(biāo)成本。時刻監(jiān)控成本動態(tài)，簡歷預(yù)警機制，預(yù)測成本動態(tài)變化，隨時就可能超成本的細(xì)項進行預(yù)警，以防患未然，達(dá)到事前控制的效果。

2.1 成本核算的一般步驟

第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。

第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用

第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。

第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配。

第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

第六步：正確劃分己完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，按具體核算對象分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。

第七步：正確劃分可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反應(yīng)各成本核算對象的成本情況。

2.2 成本核算對象的確定

成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集，利于成本的及時結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象：

（1）單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近，有同一施工單位施工的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。

（2）對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。

（3）同一項目有不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按工程劃分成本核算對象。

2.3 成本科目的設(shè)置

項目成本科目的設(shè)置應(yīng)兼顧成本管理、財務(wù)管理、合同管理的需要根據(jù)房地產(chǎn)項目特點，結(jié)合項目成本核算的一般要求，房地產(chǎn)項目的成本科目分為成本類和財務(wù)類，兩大類的設(shè)置基本相同。

（1）成本費用的歸集與分配

單獨一期開發(fā)的項目，其土地成本一次性計入項目開發(fā)的土地成本。分期開發(fā)的項目，每期的土地成本計算按每期項目占用總項目土地面積的比率分?jǐn)偪偼恋爻杀尽Ｃ科趦?nèi)有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)單獨計算各類型產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟筋~土地成本。

（2）配套費用及間接費用的分?jǐn)偅和婚_發(fā)期內(nèi)的公共配套費用及間接費用，按各產(chǎn)品類型的建筑面積分?jǐn)偟礁黝愋彤a(chǎn)品的開發(fā)成本里。為多期服務(wù)的成本較高的公共配套成本，應(yīng)當(dāng)在各期內(nèi)分?jǐn)偂?/p>

（3）貸款費用的計算攤銷。

（4）開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

3 總結(jié)

工程經(jīng)濟學(xué)在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，以工程技術(shù)為載體，經(jīng)濟管理為依托，運用了經(jīng)濟學(xué)的理論和分析方法，是由實用工程學(xué)、經(jīng)濟學(xué)與管理學(xué)融合而成的一門綜合性學(xué)科。它具有理論面寬、政策性高、實踐性強的特點。用工程經(jīng)濟學(xué)研究工程項目的可行性、投資評估、技術(shù)政策制定、施工方案比選、工程經(jīng)濟活動的預(yù)測和決策，可以達(dá)到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的目的。

目標(biāo)成本管理關(guān)注產(chǎn)品整個生命周期的成本，關(guān)注產(chǎn)品與流程設(shè)計，通過競爭性的市場價格減去期望利潤來確定成本目標(biāo)。如今，企業(yè)必須面對全球性的競爭的環(huán)境，適應(yīng)快速變化的特點。目標(biāo)成本管理成為企業(yè)守住利潤的重要利器。