修繕難度大 持有成本高 古宅投資真的有利可圖？

史瑩

前不久，讓功夫巨星成龍深陷輿論漩渦的「古宅捐贈(zèng)事件」，激起了公眾對(duì)古宅市場(chǎng)的關(guān)注。其實(shí)早在著之前的很多年，古宅投資已經(jīng)成為嗅覺敏銳投資者的標(biāo)的物。據(jù)知情人透露，成龍要捐贈(zèng)這批古建築是其在20年前購(gòu)得，當(dāng)時(shí)估值在數(shù)百萬(wàn)元（人民幣，下同）左右，現(xiàn)在市價(jià)已經(jīng)過(guò)億，升值近百倍。

10年前，北京四合院的價(jià)格僅為每平米5，000元左右，一套百平米左右四合院僅50萬(wàn)還有的談，仍鮮有人問(wèn)津。而2013年，一套完整的四合院如果裝修精良，售價(jià)上億也並非天方夜譚。這些高價(jià)院落，多為落魄的「大宅門」後人持有，集中在鼓樓、什剎海附近。據(jù)傳，李嘉誠(chéng)在什剎海也擁有一處倚欄觀海的豪宅。鼓樓附近中介機(jī)構(gòu)銷售人員說(shuō)：「這些位於什剎海邊上的豪宅，動(dòng)輒10萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元一平米。如果是保存完好的清代建築，那價(jià)格就不論平米算了，完全是持有者想開多少就多少。如果是確有購(gòu)買意向的買家，經(jīng)過(guò)他們初步的審核資產(chǎn)，才會(huì)介紹給這些古宅擁有者。」

物以稀為貴的真理在這裡體現(xiàn)的淋漓盡致。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，什剎海附近可作為商品房出售的古宅數(shù)目不超過(guò)百座，賣一套少一套，如果購(gòu)房者是這個(gè)月買的，下個(gè)月脫手，價(jià)格一下增長(zhǎng)30%也不是難事。

數(shù)據(jù)顯示，在2003年，一套100平米左右，比較精美的古宅價(jià)值僅4萬(wàn)元，現(xiàn)在為百萬(wàn)元上下，10年間翻了數(shù)十倍。而現(xiàn)在，100萬(wàn)元在一線城市，恐怕連一套市中心50平米的中等公寓都買不到。相對(duì)低廉的價(jià)格，尚未啟動(dòng)的市場(chǎng)，無(wú)疑讓投資者有了一線對(duì)古宅投資獲利的期望。

數(shù)據(jù)顯示，安徽省徽州地區(qū)明清時(shí)代古宅，現(xiàn)在售價(jià)約為45萬(wàn)元左右一套。這些古宅保存雖不盡完好，但每棟都有其背後的故事及一份化不開的歷史厚重感，不少梁、柱、窗櫺皆為明清時(shí)期工匠所刻，工藝精湛，花紋優(yōu)美。現(xiàn)今一對(duì)品相中等的清朝雕花窗，價(jià)格也在萬(wàn)元上下，若質(zhì)地為貴重木材，拍賣到數(shù)十萬(wàn)元也並非難事。擁有了古宅的同時(shí)，可以說(shuō)同時(shí)擁有了許多價(jià)值不菲的古董。

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)並存

看似很美好，但古宅投資並非是一個(gè)一本萬(wàn)利的買賣。因?yàn)橥顿Y古建築並不是簡(jiǎn)單的拆和搬，除了少數(shù)就地保護(hù)的，多數(shù)古建築要經(jīng)歷搬遷、修繕等工作，時(shí)間跨度很長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)人士建議投資者在掏錢之前多做考量。寧波月湖附近的古宅出租價(jià)格為每年60萬(wàn)元，合同明文規(guī)定承租者必須同時(shí)肩負(fù)保養(yǎng)及修繕工作，而古宅的修繕保護(hù)是一項(xiàng)很大的投入。

蘇州工匠朱華明是成龍手裏古建築的修繕者。他表示，古建築修繕絕對(duì)是項(xiàng)技術(shù)活，有的時(shí)候不得不為一個(gè)構(gòu)件，一塊材料花費(fèi)大量時(shí)間和金錢，「有一次為了找一根直徑約70釐米的清代早期香樟木雕花，花了整整一年時(shí)間?！?/p>

最終這9座古建築花了朱華明和團(tuán)隊(duì)7年的時(shí)間，成龍也前後付出了數(shù)千萬(wàn)元的修繕費(fèi)用，大大超過(guò)當(dāng)初的收購(gòu)價(jià)。

同時(shí)，政策的不明朗也為古宅投資蒙上了不穩(wěn)定因素，政策上對(duì)古宅是否為古董的爭(zhēng)論一直沒有明確的定論。古宅集中的徽州地區(qū)，有些地方就禁止1911年以前、具有歷史價(jià)值的古建築買賣、拆遷，安徽省出文規(guī)定，禁止徽派古建築遷往外省。

遷出的成本及風(fēng)險(xiǎn)大於原址修復(fù)，它包括高昂的拆卸費(fèi)、專業(yè)編號(hào)人員費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、復(fù)建費(fèi)。這些費(fèi)用加在一起，根據(jù)古宅的建築規(guī)模不一、材質(zhì)不一、建築構(gòu)造複雜性不一，一套200平米上下的古宅遷出，最低花費(fèi)要到每平米一萬(wàn)元左右。即使如此，若政策允許，古宅的投資價(jià)值還是不可小覷。

借鑒國(guó)外古堡投資模式

國(guó)外古堡投資模式基本上分為以下幾個(gè)大類：自住、租賃、改建為博物館、葡萄酒莊園。國(guó)外古堡根據(jù)其地理位置及修繕程度，價(jià)格高低不一，法國(guó)距離市中心及機(jī)場(chǎng)50公里以內(nèi)的修繕完好、電力及設(shè)施齊備的18、19世紀(jì)古堡價(jià)格約為每套5，000萬(wàn)元上下；阿姆斯特丹古堡每平米不過(guò)1，566元，整套不過(guò)600萬(wàn)元。

除去這些一次性的投入，更為重要的是持有成本。美國(guó)通常會(huì)對(duì)房產(chǎn)收18%左右的房產(chǎn)稅及13%左右的公共事業(yè)費(fèi)，由於房屋功能不同，稅率也會(huì)隨之改變，如果改建成公共博物館等場(chǎng)所，或許不需要支出這部分費(fèi)用。與中國(guó)不同的是，對(duì)於大型建築，美國(guó)採(cǎi)取的是可商談?wù)?，只要理由合理，很有可能談成一個(gè)固定稅率，按年收取。一般來(lái)說(shuō)，古堡每年的維護(hù)成本在45，000至60，000美元。

如果改建為古堡酒店，根據(jù)離市區(qū)的遠(yuǎn)近，每間房間基本可以租賃到50～500美元/每日。假設(shè)古堡為僅有15間房間的小型城堡，以每年50%的入住率來(lái)計(jì)算，以最低房?jī)r(jià)和最高維護(hù)費(fèi)為計(jì)算基準(zhǔn)，每年可盈利約56%。若改建成博物館，收入比較低，但相對(duì)的維護(hù)費(fèi)也更低。若投資葡萄酒古堡，風(fēng)險(xiǎn)性更大，盈利多少與企業(yè)管理和自然原因密切掛鉤，一般酒莊投資回報(bào)率在5%上下。