房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)研究

陳坤

【摘 要】 改革開放30年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)地區(qū)和城市的發(fā)展程度不盡相同，沿海和一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較落后。在不同條件下房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估成為投資者獲利的先決和關(guān)鍵因素。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資環(huán)境 投資分析

一、研究意義

1、有助于降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)完全性、非兼容性、簡(jiǎn)潔性、客觀性等原則，可以將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)歸納為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類型。其中系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。投資者選擇某城市房產(chǎn)進(jìn)行投資，一般首先要對(duì)該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)作出判斷。

投資環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資成敗起著決定性作用。決定投資效果的關(guān)鍵是投資區(qū)位選擇，投資于不同地區(qū)會(huì)產(chǎn)生完全不同的投資效益，加強(qiáng)投資環(huán)境研究是避免投資空間區(qū)位決策失誤的重要途徑與方法。對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)和研究，可以為投資者判斷投資地投資環(huán)境、了解投資地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況提供依據(jù)，從而幫助投資者作出正確的投資判斷有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、有助于政府優(yōu)化投資環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于改善居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)、加快城市建設(shè)、改善城市投資環(huán)境、提升城市形象有重要作用。良好的投資環(huán)境能吸引國(guó)內(nèi)外資金，使改善本地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、消滅貧困、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)形成良性循環(huán)。對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)和研究，從中發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)投資的利弊因素，能夠?yàn)檎畠?yōu)化投資環(huán)境指出努力方向。

對(duì)不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行調(diào)查分析，可以了解國(guó)內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，有助于地區(qū)政府制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，、優(yōu)化投資環(huán)境、評(píng)價(jià)并改善房地產(chǎn)所需的投資環(huán)境、改善城市利用空間結(jié)構(gòu)將有明顯的促進(jìn)作用。

3、有助于建設(shè)節(jié)約型社會(huì)

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，局部薄膜現(xiàn)象日漸嚴(yán)重，實(shí)際上是社會(huì)資源的浪費(fèi)。而這些情況的出現(xiàn)，在一定程度上與房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境選擇失誤有關(guān)。房地產(chǎn)建設(shè)資源消耗大，尤其是鋼筋、混凝土的消耗。在投資前對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)，是投資項(xiàng)目盡可能完善，提高房地產(chǎn)售出率，降低房屋空置率，減少資源的浪費(fèi)，有利于國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征

1、不確定性風(fēng)險(xiǎn)多

房地產(chǎn)投資額度大、周期長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移和環(huán)境的變化，各類風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率和影響將會(huì)倍增，放低產(chǎn)投資除了存在個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)外，還面臨系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者深入分析評(píng)價(jià)投資地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、、社會(huì)需求、市場(chǎng)容量和財(cái)政法規(guī)是有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。

2、區(qū)位條件影響大

位置固定是房地產(chǎn)資產(chǎn)的最重要特征之一，區(qū)位條件對(duì)房地產(chǎn)投資影響巨大。任何房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要落實(shí)到具體的區(qū)域，區(qū)位價(jià)值充分體現(xiàn)在對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客吸引力。良好的區(qū)位條件，能使開發(fā)商通過(guò)開發(fā)投資或取高額開發(fā)利潤(rùn)，使置業(yè)投資者獲取穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客方便開展其經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。

3、與經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)

我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，這樣的經(jīng)濟(jì)格局反映到房地產(chǎn)投資上表現(xiàn)為東部發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)投資超前，而西部落后地區(qū)房地產(chǎn)投資嚴(yán)重滯后。此外，個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力是影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素，成為房地產(chǎn)商品購(gòu)買力量最主要的制約力量。

4、受城市規(guī)劃之約

房地產(chǎn)價(jià)值與其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用設(shè)施和環(huán)境變化緊密相關(guān)。這種影響包括兩個(gè)方面：一方面受到城市規(guī)劃的制約，例如城市土地的轉(zhuǎn)讓、利用就必須符合城市土地利用規(guī)劃，并非完全市場(chǎng)調(diào)節(jié)；另一方面，隨著城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施等方面的投資，就能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的素質(zhì)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要包括土地所有者或者當(dāng)前的使用者、開發(fā)商、建筑承包商、專業(yè)顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者等。知識(shí)、智慧、經(jīng)驗(yàn)和決策能力是開發(fā)商成功的根本。由一個(gè)著名的建筑師設(shè)計(jì)的，由一個(gè)著名的建筑承包商建造的房地產(chǎn)，往往可以提升其本身的價(jià)值。我國(guó)政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者實(shí)行資質(zhì)管理，資質(zhì)的評(píng)定既是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者素質(zhì)的評(píng)價(jià)，有時(shí)為房地產(chǎn)投資者尋找合適的房地產(chǎn)開發(fā)合作對(duì)象等提供方便。

2、房地產(chǎn)建設(shè)的場(chǎng)地條件分析

（1） 分析房地產(chǎn)項(xiàng)目擬建地段的自然地理特征，避免將房地產(chǎn)建筑建造在斷裂、流沙層、巖溶層和黃土失陷性顯著等不利的地基基礎(chǔ)上，并盡量使建筑物獲得良好的光照、通風(fēng)條件，盡量減少房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工的工作量。

（2） 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬建地段土地利用和城市規(guī)劃條件進(jìn)行研究，使其在符合規(guī)劃要求的同時(shí)，最大限度的提高土地利用的集約化水平。

（3） 了解當(dāng)前土地使用者對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的態(tài)度。

（4）了解房地產(chǎn)項(xiàng)目擬建地段的地價(jià)形態(tài)。

3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的原材料、輔助材料和燃料供應(yīng)條件分析

（1） 分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)需要的原材料的品名、數(shù)量和質(zhì)量要求，原材料供應(yīng)能否滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需要。

（2） 按照工程施工進(jìn)度而適時(shí)提供原材料的供應(yīng)。

（3） 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要原材料的價(jià)格合理性進(jìn)行分析。

（4） 對(duì)于原材料供應(yīng)的采購(gòu)組織情況分析。

4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套條件分析

（1） 調(diào)查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套情況。弄清其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和區(qū)域城市功能發(fā)揮的作用和影響，重點(diǎn)分析目前水、電、煤氣、交通、排污等基礎(chǔ)設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)是否合理，教育、科技、文化、商業(yè)和其他服務(wù)業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模和布局是否能夠滿足區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活需要。

（2） 了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域有關(guān)公共管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)后，應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套條件。

（3） 認(rèn)清新增基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)進(jìn)度。一般來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，要有一定的超前性，但是也要避免配套設(shè)施長(zhǎng)期不用、土地閑置等問(wèn)題。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境的對(duì)策建議

（1） 加快城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，預(yù)示著城市投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)住房、各種公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)業(yè)設(shè)施等的需求隨之增加。地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是優(yōu)化區(qū)內(nèi)資源配置、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

（2） 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合功能、基礎(chǔ)設(shè)施的好壞直接反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)劣?；A(chǔ)設(shè)施環(huán)境落后的城市應(yīng)加大道路建設(shè)投資，大力發(fā)展公共交通，改善公共交通條件，加強(qiáng)高速公路和鐵路等的建設(shè)。

（3） 改善城市居住環(huán)境，提升城市整體形象。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)投資者往往會(huì)選擇居住環(huán)境良好的城市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

五、小結(jié)

房地產(chǎn)投資者要想在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得較好收益，出考慮經(jīng)濟(jì)成本等因素外，在投資前對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行科學(xué)合理的綜合評(píng)價(jià)，選定良好的投資環(huán)境至關(guān)重要。

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