宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)上市公司績效評(píng)價(jià)研究

林錦國 陳慧敏

【摘要】 作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，房地產(chǎn)上市公司是整個(gè)行業(yè)綜合實(shí)力的代表，它的發(fā)展從側(cè)面反映了整個(gè)行業(yè)的情況。文章選取了在滬、深兩市上市的10家房地產(chǎn)上市公司代表作為樣本，利用主成分分析法對這10家上市公司進(jìn)行績效評(píng)價(jià)，并從不同角度計(jì)算出這10家房地產(chǎn)上市公司的綜合得分以及排名，在此基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)上市公司在宏觀調(diào)控下存在整體償債能力不強(qiáng)、公司負(fù)債較大、經(jīng)營現(xiàn)金流量表現(xiàn)不佳、資本的營運(yùn)管理結(jié)構(gòu)不合理等問題，并就如何緩解調(diào)控壓力問題提出合理的建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)上市公司； 績效評(píng)價(jià)； 主成分分析法； 宏觀調(diào)控

引 言

近年來，我國的市場化改革不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)上市公司的隊(duì)伍也在不斷壯大，這些上市公司在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益重要，成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”和強(qiáng)大力量。

2010年年初，國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了宏觀調(diào)控，在國家繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的情況下，一線城市的房價(jià)高位回落，一、二手房成交量持續(xù)下降，房屋空置率上升，需求方大多處于觀望狀態(tài)，供求關(guān)系發(fā)生了微妙的變化。房地產(chǎn)上市公司的情況，與國家宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)，是政府部門、證券市場投資者共同關(guān)注的問題，它的健康發(fā)展是廣大學(xué)者、老百姓和業(yè)內(nèi)相關(guān)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅自身的投資規(guī)模大，同時(shí)還拉動(dòng)了森工、冶金等產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，所以定期對房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行績效評(píng)價(jià)是十分必要的。通過對上市公司橫向和縱向比較，對其績效進(jìn)行全面分析，使其清楚地認(rèn)識(shí)自身的情況，從而改善上市公司的經(jīng)營策略，提高在行業(yè)中的競爭力，與此同時(shí)，一個(gè)完善的績效評(píng)價(jià)系統(tǒng)也為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資發(fā)揮了導(dǎo)向作用?？茖W(xué)的評(píng)價(jià)可以使投資者對房地產(chǎn)上市公司的真實(shí)績效有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，為投資者的投資行為提供依據(jù)。

一、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)上市公司績效評(píng)價(jià)的影響

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，從2010年開始，國家連續(xù)發(fā)布“國十一條”、“國十條”、“國五條”、“新國八條”、“限購”、“限貸”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為歷史上“最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控政策。到目前為止，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍在持續(xù)著，很多房地產(chǎn)上市公司在宏觀調(diào)控中苦苦地?fù)沃?，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)只求能夠“保命”。從2011年房地產(chǎn)上市公司公布的年報(bào)數(shù)據(jù)來看，在宏觀調(diào)控持續(xù)的壓力下，大部分房地產(chǎn)上市公司的營業(yè)收入出現(xiàn)了負(fù)增長，像萬科這類實(shí)力比較強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，雖然營業(yè)收入在增長，但是他們的負(fù)債總額也在增長，總的來說，房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)情況繼續(xù)惡化，行業(yè)整體面臨銷售下滑、現(xiàn)金流下降、存貨繼續(xù)大幅上升等不利經(jīng)營狀況。

2011年12月召開的中央政治局會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示要“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，而各地救市政策先后被叫停，也進(jìn)一步顯示了中央政府調(diào)控的決心?？梢灶A(yù)見，限購、限價(jià)等行政性政策在短期內(nèi)不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。受此影響，住房需求短期內(nèi)仍被壓制，而新開工項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步推高庫存，房價(jià)進(jìn)一步下行的可能性增大。雖然受貨幣政策微調(diào)影響，信貸環(huán)境稍有改善，但房地產(chǎn)行業(yè)面臨的整體經(jīng)營環(huán)境依舊嚴(yán)峻。

在宏觀調(diào)控情況下，一個(gè)完善的房地產(chǎn)上市公司就顯得尤為重要。無論是投資者還是房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略管理，績效評(píng)價(jià)的作用都是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)上市公司管理者只有了解上市公司的經(jīng)營績效，才能通過橫向、縱向比較，清楚地認(rèn)識(shí)本公司在本行業(yè)以及所有上市公司中所處的位置，從而完善公司的經(jīng)營管理策略；房地產(chǎn)上市公司的所有者只有了解上市公司的經(jīng)營績效，才能公正公平地評(píng)價(jià)公司管理者的能力和水平；中小投資者只有了解上市公司的經(jīng)營績效，才能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益。

二、房地產(chǎn)上市公司指標(biāo)體系構(gòu)建

對于上市公司指標(biāo)體系的構(gòu)建，我們應(yīng)該綜合上市公司的變現(xiàn)能力（短期償債能力）、營運(yùn)能力、長期償債能力、盈利能力以及發(fā)展能力來對上市公司進(jìn)行績效評(píng)價(jià)。在這里，從上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中選取指標(biāo)如下：

1.變現(xiàn)能力是上市公司產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，它取決于可以在近期變?yōu)楝F(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)的多少，是考察上市公司短期償債能力的關(guān)鍵。我們可以選取的指標(biāo)為流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。

2.營運(yùn)能力是指上市公司經(jīng)營管理中利用資金運(yùn)營的能力，主要表現(xiàn)為資產(chǎn)管理及資產(chǎn)利用的關(guān)鍵。我們可以選取的指標(biāo)為存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

3.長期償債能力是指公司償付到期長期債務(wù)的能力，我們可以選取的指標(biāo)為資產(chǎn)負(fù)債率。

4.盈利能力，它的概念不言而喻，指標(biāo)選擇：主營業(yè)務(wù)利潤率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益。

5.發(fā)展能力是指上市公司現(xiàn)金的流動(dòng)性以及獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的能力，指標(biāo)選取為股東權(quán)益增長率。

11個(gè)指標(biāo)變量及其公式如表1。

五、結(jié)果分析

我國目前的房地產(chǎn)上市公司存在整體償債能力不強(qiáng)，公司負(fù)債較大，經(jīng)營現(xiàn)金流量表現(xiàn)不佳，資本的營運(yùn)管理結(jié)構(gòu)不合理等問題。說到底，就是資金管理問題，那么就需要從以下幾方面來解決：第一，必須加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，這就需要加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，保證現(xiàn)金的有效循環(huán)，加快資金的回收速度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。第二，優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，國家對房地產(chǎn)上市公司出臺(tái)了緊縮的宏觀政策，增大了房地產(chǎn)上市公司融資的難度，使房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金吃緊。此時(shí)，那些融資渠道單一、規(guī)模有限的房地產(chǎn)上市公司更要加強(qiáng)公司資本結(jié)構(gòu)的治理，因此，房地產(chǎn)上市公司必須加強(qiáng)對應(yīng)收賬款和存貨的管理，保證固定資產(chǎn)的充分利用，提高固定資產(chǎn)的利用效率，同時(shí)合理配比流動(dòng)資產(chǎn)與固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)部各資產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)，以此提高企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)企業(yè)的營運(yùn)能力。第三，企業(yè)必須強(qiáng)化內(nèi)部管理以適應(yīng)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，門檻相對較高，導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，國家宏觀調(diào)控趨緊，這無形中又增大了整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)必須加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，向規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向發(fā)展。

在目前的宏觀調(diào)控政策下，就房地產(chǎn)上市公司如何緩解調(diào)控壓力提出如下建議：第一，把握時(shí)機(jī)，進(jìn)行戰(zhàn)略性拿地。在宏觀調(diào)控形勢下，一些上市公司自有資金比較吃緊，無力再去獲取土地，這樣，剛好給資金充足的房地產(chǎn)上市公司一個(gè)機(jī)會(huì)，掌握獲取土地的時(shí)機(jī)，選擇一些性價(jià)比高、面向剛需的地塊，立足原有市場，進(jìn)而轉(zhuǎn)向不限購、不限貸的三四線城市發(fā)展。第二，多元化融資緩解資金壓力。資金是房地產(chǎn)上市公司運(yùn)行的必要條件，從上面的分析也可以看出，資金是整個(gè)房地產(chǎn)市場都必須重視的問題，尤其在宏觀調(diào)控從緊的情況下，多元化的融資形式更具積極意義。房地產(chǎn)上市公司一方面要積極進(jìn)行多渠道銀行信貸；另一方面也要利用自身上市優(yōu)勢，通過IPO獲取大額資金；另外，公司也可以進(jìn)行買賣有價(jià)證券以及通過信托、私募基金、民間借貸等獲得直接融資；還可選擇出讓股權(quán)、變賣項(xiàng)目或?qū)⒆陨頁碛械奈吹狡谫Y產(chǎn)變現(xiàn)而增加自有資金，以此來化解短時(shí)間內(nèi)的資金危機(jī)。第三，積極轉(zhuǎn)變營銷方式。當(dāng)前情況下，很多房地產(chǎn)上市公司資金壓力較大，為了緩解資金壓力，各上市公司必須加快資金回籠速度，主動(dòng)出擊，同時(shí)為讓房價(jià)更加貼近購房者預(yù)期，公司必須做好市場調(diào)查，合理定位房價(jià)。第四，適時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。限購令的出臺(tái)使住宅市場遇冷，而商品房市場沒有受此影響，公司可以考慮向商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，同時(shí)加強(qiáng)公司間合作，進(jìn)行以民房開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)地產(chǎn)為結(jié)構(gòu)性補(bǔ)充的轉(zhuǎn)型，形成專業(yè)化的經(jīng)營模式和多元化的資本投資來維持公司經(jīng)營。

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)和指標(biāo)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果，我國房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)特別注意對現(xiàn)金流的控制和資本結(jié)構(gòu)的合理安排，政府的調(diào)控對房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營和發(fā)展也起著重要作用。

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